6 C 5023/25

Leitsatz: 1. Eine wohnwertmindernde besonders Lärm belastete Lage liegt bei einer Zweizimmerwohnung auch dann vor, wenn nur eines der beiden Zimmer Fenster zur Lärmquelle aufweist.(Rn.34) 2. Kurze Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr (ÖPNV) und zur Nahversorgung können in Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.(Rn.35) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Der Streitwert wird auf 1.062,00 € festgesetzt. I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB. 1. Das Mieterhöhungsverlangen von Dezember 2024 ist formell wirksam erklärt worden, § 558a Abs. 1 BGB. Insbesondere ist die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig ausgewiesen und zur Begründung auf den bei Ausspruch des Erhöhungsverlangens geltenden Mietspiegel verwiesen. Das Erhöhungsverlangen wird insgesamt nachvollziehbar dargelegt und die Begründungsmittel klar und deutlich erwähnt. Dies genügt für die formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB. Ob es auch berechtigt ist, ist keine Frage der formellen Wirksamkeit. Die Klägerin hat die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB eingehalten. 2. Unter Anwendung des hier einschlägigen Berliner Mietspiegels 2024 beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete allenfalls 10,39 €/m². Die zurzeit geleistete Miete liegt mit 10,77 €/m² bereits darüber. a) Zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens war die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung seit 15 Monaten nicht erhöht (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Kappungsgrenze von 15% gem. § 558 Abs. 3 BGB i.V.m. Kappungsgrenzenverordnung Berlin würde mit der Erhöhung eingehalten. b) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zieht das Gericht im Rahmen seines Schätzungsermessens nach § 287 ZPO den Berliner Mietspiegel 2024 nebst Orientierungshilfe heran. Einwände gegen den Mietspiegel haben die Parteien nicht vorgebracht. c) Die Wohnung befindet sich in guter Wohnlage, sie wurde im Jahr 1900 errichtet. Der Mietspiegel 2024 sieht für die Wohnung eine Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,52 €/m² - 12,78 €/m² bei einem Mittelwert von 8,8 €/m² vor. In Bezug auf die Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024 liegt dem Urteil folgendes Ergebnis zu Grunde: - Merkmalgruppe 1 (Bad): positiv - Merkmalgruppe 2 (Küche): positiv - Merkmalgruppe 3 (Wohnung): neutral - Merkmalgruppe 4 (Gebäude): unterstellt positiv - Merkmalgruppe 5 (Umfeld): negativ Dies ergibt eine ortsübliche Vergleichsmiete von allenfalls eines Zuschlags von 40% auf die Differenz Mittelwert-Spannenoberwert, mithin 10,39 €/m². (1) Bei der Merkmalgruppe 1 (Bad) überwiegen im Ergebnis die wohnwerterhöhenden Merkmale. Wohnwertmindernd ist zu berücksichtigen, dass das Bad über keine Belüftungsmöglichkeit, insbesondere kein zu öffnendes Fenster verfügt. Soweit die Klägerin meint, das vorhandene Oberlicht genüge, da Tageslicht von der Küche in das Bad geleitet werde und das Bad erhelle, genügt dies nicht. Denn hierdurch kann allenfalls eine Belichtung, aber keine Belüftung erreicht werden, die der Kern des wohnwertmindernden Merkmals ist. Dagegen verfügt das Bad mit der Badewanne über eine Duschmöglichkeit. Dem steht nicht entgegen, dass ein Duschvorhang und eine Vorhangstange von der Klägerin nicht gestellt wurden. Denn die Badewanne kann ohne nennenswerten wirtschaftlichen Aufwand mit einem Spritzwasserschutz selbst ausgestattet werden. Diese Ausstattung kann mit dem Negativmerkmal „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ nicht vergleichen werden (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10. Februar 2022 - 21 C 280/20 -, Rn. 39, juris m.w.N.). Demgegenüber stehen jedoch zwei wohnwerterhöhende Merkmale, die vorhandenen Strukturheizkörper und das wandhängende WC mit eingelassenem Spülkasten. (2) Hinsichtlich der Merkmalgruppe 2 (Küche) überwiegt mit dem vorhandenen Ceran-Kochfeld unstreitig ein wohnwerterhöhendes Merkmal. Wohnwertmindernde Merkmale sind nicht dargetan. (3) Bei der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) überwiegen weder wohnwertmindernde noch wohnwerterhöhende Merkmale. Soweit die Klägerseite nunmehr nur noch an dem wohnwerterhöhenden Merkmal eines hochwertigen Bodenbelags festhält, ist dieser nicht schlüssig dargetan. Sie hat schon keine näheren Angaben zu den vorhandenen abgezogenen Dielen gemacht. Allein der Umstand, dass ein Dielenboden vorhanden ist, genügt für einen Vortrag zur Hochwertigkeit nicht. Die Klägerin hat auch keine überwiegende Wärmeschutzverglasung vorgetragen. Soweit sie in ihrem Schriftsatz vom 10.9.2025 auf ein in ein Fenster eingraviertes Datum aus dem Jahr 2009 verweist, genügt sie ihren Darlegungsanforderungen nicht. Denn allein das Baujahr lässt nicht zwingend auf die Eigenschaften eines Fensters schließen. Überdies zeigt das im Schriftsatz vom 10.9. hineinkopierte Fenster nur ein einziges Fenster, sie trägt auch zu dem Kriterium „Überwiegend“ nichts vor. Wohnwertmindernde Merkmale sind nicht dargelegt. (4) Hinsichtlich der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) kann unterstellt werden, dass die wohnwerterhöhenden Merkmale jedenfalls in Bezug auf den Energieverbrauchskennwert überwiegen. Denn die Merkmalgruppe 5 (Umfeld) ist im Ergebnis negativ zu berücksichtigen. Wohnwertmindernd fällt ins Gewicht, dass die Wohnung einer besonderen Lärmbelastung ausgesetzt ist. Dies ergibt sich bei Gesamtwertung unter Berücksichtigung der vielbefahrenen D. Straße, dem hohen Tram-Verkehr und dem unstreitigen Fassadenpegel am Vorderhaus. Dem steht nicht entgegen, dass nur eines der zwei Zimmer zum Vorderhaus ausgerichtet ist. Denn die erhebliche Lärmbelastung schränkt die Qualität der Wohnung ein. Straßenlärm stört regelmäßig das Wohnen selbst, wenn z.B. Fenster nicht geöffnet werden können und die Mieterin durch den Lärm im Schlaf, bei der Arbeit oder sonstigen Tätigkeiten in der Wohnung gestört wird. Dagegen hat die Klägerin kein wohnwerterhöhendes Merkmal in Bezug auf das Umfeld der Wohnung dargelegt. Insbesondere erachtet das Gericht die kurzen Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr und zu Supermärkten nicht im Ergebnis als wohnwerthöhend. Die besonders gute Anbindung und Versorgungslage wird ausweislich des Mietspiegels bereits bei der Lageeinordnung „gut“ berücksichtigt (S. 11 und 12 des Mietspiegels). Es wird vollumfänglich auf das überzeugende Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg, Urt. v. 04.02.2025 - 7 C 5099/24 (AG Lichtenberg, Urteil vom 4. Februar 2025 - 7 C 5099/24 -, Rn. 31 - 43, juris) verwiesen. Hinzugefügt sei: Soweit die Klägerin meint, die Versorgungslage und Anbindung seien unzureichend berücksichtigt worden, übersieht sie, dass bei der Wohnlageeinordnung - wie auch den Kriterien der Orientierungshilfe - ein „objektiv nachvollziehbarer allgemeiner oder auch abstrakt-genereller Maßstab“ herangezogen wurde (s. 47 der Dokumentation zum Mietspiegel 2024). Dabei wurde gleichwohl eine gute Versorgung (s. 47) berücksichtigt. Die Wohnlageeinstufung soll unter Berücksichtigung des abstrakt-generellen Ansatzes gerade „die Wertigkeit der Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldes im Vergleich zu anderen Adressen im gesamten Berliner Stadtgebiet wider“ spiegeln (ebd.). Weiter ergibt sich aus der Dokumentation (S. 48), dass Indikatoren, wie die ÖPNV-Anbindung und die Entfernung zum nächsten Stadt- und Einzelhandelszentrum bei der Ermittlung der relevanten Indikatoren zunächst einbezogen wurden. Neben der Distanz zu Zentren (Indikator 6) und zu Subzentren (Indikation 7) wurde weiterhin die Distanz zu S-, Regional- und U-Bahn sowie Bus und Tram (Indikatoren 10 und 11) einbezogen (Dokumentation S. 54/55). Dass sie bei der anschließenden Ermittlung der relevanten Indikatoren mit Trennkraft im Ergebnis des Bewertungsprozesses (teilweise) nicht berücksichtigt wurden, wird ab S. 59 ff. der Dokumentation nachvollziehbar erläutert. Das methodische Vorgehen stellt die Klägerseite nicht in Frage. II. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Klägerin ist Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung in der D. Straße, Berlin. Die Beklagte ist Mieterin der Wohnung. Die Wohnung ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet und befindet sich in guter Wohnanlage. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, wurde im Jahr 1900 errichtet. Die Wohnung misst 54,87 m² und liegt im Vorderhaus. Die derzeitige Miete beläuft sich auf 590,00 € (nettokalt). Das Bad der Wohnung verfügt über Strukturheizkörper und ein wandhängendes WC mit eingelassenem Spülkasten. Das Bad verfügt über ein Oberlicht bzw. Fenster, das nicht geöffnet werden kann. Das Badezimmer ist mit einer Duschwanne ausgestattet, aber ohne Vorhang und Gestänge für einen Duschvorhang. Die Küche verfügt über ein Ceran-Kochfeld. Der Balkon der Wohnung misst 2 m², die Zimmer der Wohnung sind mit abgezogenen Dielen ausgestattet. Ein Keller wurde nicht vermietet. Eines der zwei Zimmer der Wohnung ist zur D. Straße ausgerichtet. Die D. Straße ist dreispurig je Richtung, die Straßenbahn verkehrt im Tag- und Nachtbetrieb. Der Fassadenpegel am Vorderhaus weist Werte von 67.9 dB(A) Gesamtlärm und 67.5 dB(A) Straßenverkehr auf. Mit Schreiben vom 6.12.2024 (K1) verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete (nettokalt) von 590,00 € auf 678,50 € mit Wirkung ab 1.3.2025. Zur Begründung verwies die Klägerin auf den Mietspiegel 2024. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das als Anlage zur Klageschrift eingereichte Schreiben vollumfänglich in Bezug genommen (Bl. 3.1 ff. d.A.). Die Beklagte stimmte nicht zu. Die Klägerin behauptet, die Wohnung verfüge über hochwertiges Parkett Natur/Kunststein bzw. Fliesen. Sie behauptet, die Fenster seien überwiegend Wärmeschutzfenster mit Einbau ab 2002. Sie behauptet, der Energieverbrauchswert sei geringer als 144 und 120 kWh/m²a. Sie meint, die kurzen Entfernungen zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Supermärkten seien wohnwerterhöhend in Bezug auf das Umfeld der Wohnung zu berücksichtigen. Diese Umstände hätten bei der Lageeinordnung keine Berücksichtigung gefunden. Die Nahversorgung sowie die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr seien nur unzureichend bei der Einstufung der Wohnlage berücksichtigt worden. Sie meint, eine Lärmbelastung sei nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen, weil nur das Wohnzimmer zur Straße ausgerichtet sei. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Grundmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause D. Straße, Berlin von zurzeit 590,00 € monatlich um 88,50 € monatlich auf 678,50 € monatlich ab dem 1.3.2025 zuzustimmen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte meint, das Fehlen eines Duschvorhangs stünde dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleich.