23 C 650/09

1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. TATBESTAND Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft K-Straße/ I-Straße in F. Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit in Bruchteilsgemeinschaft mit Herrn C. Der Beklagte ist Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit 18 im Haus C2 verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an den ehemaligen Pkw- Einstellplätzen 71- 75. In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft, notarielle Urkunde des Notars Dr. M vom 24.02.1999, UR Nr. ###/####, heißt es unter § 11 Vollmacht: „Die vertretene Gesellschaft hat das Recht, die Ausgestaltung der Wohnungen und der sonstigen Einheiten mit Ausnahme der jeweils verkauften Einheit, die ohne den Käufer nicht einseitig verändert werden kann, ohne jede Einschränkung zu verändern und die Teilungsurkunde entsprechend zu ändern. Soweit das Miteigentum betroffen sein sollte, ist die Gesellschaft zu den entsprechenden Rechthandlungen ermächtigt. Die Gesellschaft kann somit außerhalb der jeweils verkauften Einheit nach ihrem Ermessen ohne Einschränkung Veränderungen vornehmen,… Sie ist bevollmächtigt, alle Erklärungen und Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur Durchführung, insbesondere aber zur Änderung der Teilungsurkunde erforderlich sind.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichte Kopie der notariellen Teilungserklärung vom 24.02.1999, UR Nr. ###/####, Bezug genommen. Der Beklagte erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 17.02.2009, Ur.Nr. ##/## F, die Sondereigentumseinheit 18. In der notariellen Urkunde erklärte die Verkäuferin unter B. eine Änderung der Teilungserklärung und Zuweisung von Sondernutzungsrechten. Dem Eigentümer der Einheit Nr. 18 wurden folgenden Sondernutzungsrechte eingeräumt: - Fläche A-B-C-D-E-A zur Nutzung als Stellplatz - Fläche F-E-D-C-G-H-F zur Nutzung als Garten- und Terrassenfläche, mit dem Recht, diese Fläche durch eine Hecke in Pflanzkästen aus Holz abzugrenzen sowie dort eine Terrasse mit Stein- oder Holzboden oder Rasenbelag anzulegen. - an der vor der Einheit Nr. 18 gelegenen Fläche I-J-K-L-I zur Nutzung als Terrasse mit dem Recht dort Pflanzkübel aufzustellen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zur Akten gereichte Durchschrift des notariellen Kaufvertrags vom 17.02.2009 Bezug genommen. Ab ca. Februar 2009 legte der Beklagte auf der von seinem Sondernutzungsrecht umfassten Fläche F-E-D-C-G-H-F, eine Rasenfläche an und brachte eine Holzterrasse auf. Diese grenzte er durch einen Stahlgitterzaun sowie Begrenzungssteine mit Bepflanzungen ab. Die Fläche A-B-C-D-E-A nutzte der Beklagte als Stellplatz. Der Kläger ist der Ansicht, dass der Beklagte unberechtigterweise bauliche Veränderungen vorgenommen habe und in unzulässiger Weise die Gemeinschaftsfläche einbezogen habe. Zudem könne die Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen. Die Erteilung einer Vollmacht im Rahmen der Teilungserklärung sei unwirksam. Der Kläger bestreitet mit Nichtwissen, dass alle aktuellen Wohnungseigentümer eine Vollmacht an die Verkäuferin in ihrem Kaufvertrag erteilt haben. Zudem dürften die in den Kaufverträgen erteilten Vollmachten nur vom amtierenden Notar, welches in der Vergangenheit der Notar Dr. M war, ausgeübt werden. Vorliegend sei die Vollmacht jedoch von Notar Dr. G ausgeübt worden. Der Kläger behauptet, dass der Eigentümer R vor dem hier streitgegenständlichen Kaufvertrag das Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung ohne Erteilung einer Vollmacht erworben habe. Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, vor der im Hause C2 der Eigentümergemeinschaft K-Straße/ I-Straße in F gelegenen Sondereigentumseinheit 18 (Erdgeschoss des I-Straße Innenhof) folgendes zu beseitigen: die Holzterrasse einschließlich aller Aufbauten und Pflanztröge, den Stahlgitterzaun sowie die Begrenzungssteine (Hohlblocksteine) mit Bepflanzungen, und die Pkw- Einstellplätze Nr. 72 bis 75, wie sie in dem beigefügten Plan Nr. 02 vom 15.06.1998 ausgewiesen sind, mit Rasengittersteinen wieder herzustellen und einen ca. 1 m breiten plattierten Gang zwischen Fensterfront der Einheit und den Einstellplätzen 71 bis 75 wieder anzulegen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte bestreitet zunächst die Aktivlegitimation des Klägers. Der Beklagte ist der Ansicht, dass die gärtnerische Gestaltung der streitgegenständlichen Flächen dem Kaufvertrag sowie der Teilungserklärung entspreche. Die Verkäuferin sei zur Änderung der Nutzungsart aufgrund der in der Teilungserklärung vom 24.02.1999 vor Notar Dr. M, Ur. Nr. ###/#### aufgeführten Ermächtigung und Vollmacht ermächtigt. Zudem enthielten sämtliche mit den Wohnungseigentümern abgeschlossen Kaufverträge eine Vollmacht, mit der die Verkäuferin zur Änderung der Teilungserklärung ohne Einschränkung mit Ausnahme der jeweils verkauften Sondereigentumseinheiten bevollmächtigt werde. Der Notar Dr. G sei als Amtsnachfolger des altersbedingt nicht mehr amtierende Notars Dr. M auch Bevollmächtigter. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen. ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE Die Klage ist unbegründet. Zwar ist der Kläger als Bruchteilseigentümer einer Wohnungseigentumseinheit gemäß § 1011 BGB aktivlegitimiert; dem Kläger steht jedoch kein Anspruch nach § 1004 BGB i.V.m. § 22 WEG gegen den Beklagten auf Beseitigung der Holzterrasse einschließlich aller Aufbauten und Pflanztröge, des Stahlgitterzauns sowie die Begrenzungssteine (Hohlblocksteine) mit Bepflanzungen zu. Bei der vom Beklagten vorgenommenen Gestaltung der ihm zugewiesenen Sondernutzungsfläche durch Aufbringung einer Holzterrasse u.a. handelt es sich nicht um eine unzulässige bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG. Nach § 22 I S. 1 WEG bedürfen bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, der Zustimmung jedes Wohnungseigentümers, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist dagegen nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichnete Weise beeinträchtigt werden, § 22 I S. 2 WEG. Bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs.1 WEG ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Die vom Beklagten vorgenommene bauliche Gestaltung liegt im Rahmen des Inhalts des ihm im Aufteilungsplan zugewiesenen Sondernutzungsrechtes. Dem Beklagten, als Eigentümer der Einheit Nr. 18, wurde gemäß der Teilungserklärung im notariellen Kaufvertrag vom 17.02.2009, Ur.Nr. ##/## F unter B das Recht eingeräumt, den Außenstellplatz Nr. 71 als Stellplatz und die Außenstellplätze Nr. 72- 75 als Garten- und Terrassenfläche zu nutzen, mit dem Recht, diese Fläche durch eine Hecke in Pflanzkästen aus Holz abzugrenzen sowie dort eine Terrasse mit Stein- oder Holzboden oder Rasenbelag anzulegen. Vorliegend nutzt der Beklagte entsprechend dem Inhalt der Teilungserklärung den Außenstellplatz Nr. 71 als Stellplatz und die Außenstellplätze Nr. 72- 75 als Garten- und Terrassenfläche. Es erfolgte auch nicht eine nach dem Aufteilungsplan unzulässige Bepflanzung des Bodens, da nach unbestrittenem Beklagtenvortrag die Holzterrasse nur auf dem Boden aufliegt und auch die Begrenzungssteine nur aufliegen. Mangels Abweichung von der Teilungserklärung liegt keine bauliche Veränderung seitens des Beklagten vor. Das Sondernutzungsrecht des Beklagten an den Außenstellplätzen 71- 75 mit dem Recht diese als Stellplatz und als Garten- und Terrassenfläche zu nutzen, ist entgegen der Auffassung des Klägers auch wirksam begründet worden. Die Verkäuferin hat im notariellen Kaufvertrag vom 17.02.2009, Ur.Nr. ##/## F unter B. die Teilungserklärung vom 24.02.1999, UR.Nr. ###/#### geändert und dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 18, hier dem Beklagten, das Sondernutzungsrecht an den Außenstellplätzen 71- 75 mit dem Recht, diese als Stellplatz und als Garten- und Terrassenfläche zu nutzen, eingeräumt. Die Verkäuferin war aufgrund der in der Teilungserklärung vom 24.02.1999, UR.Nr. ###/#### unter § 11 enthaltenen Vollmacht auch zur vorgenommen Änderung der Nutzungsart berechtigt (vgl. auch OLG Köln vom 03.09.2004, 16 Wx 167/04). Nach § 11 ist die Verkäuferin bevollmächtigt, die Ausgestaltung der Wohnungen und der sonstigen Einheiten mit Ausnahme der verkauften Einheiten, ohne jede Einschränkung zu verändern und die Teilungsurkunde entsprechend zu ändern. Die Verkäuferin ist explizit bevollmächtigt, eine Nutzungsänderung einer Wohnung in eine gewerbliche Einheit und umgekehrt und eine Einräumung und Veränderung von Sondernutzungsrechten vorzunehmen. Von diesem Recht hat die Verkäuferin in der notariellen Urkunde vom 17.02.2009, Ur.Nr. ##/## F unter B. Gebrauch gemacht und die Teilungserklärung vom 24.02.1999, UR.Nr. ###/#### geändert. Entgegen der Auffassung des Klägers bestehen seitens des Gerichts auch unter Berücksichtigung der von dem Kläger zitierten Rechtsprechung keine Zweifel an der Wirksamkeit die Vollmachtserteilung in der Teilungserklärung vom 24.02.1999, UR.Nr. ###/####. Soweit das Bayerische Oberste Landesgericht wiederholt entschieden hat, dass eine in der Gemeinschaftsordnung erteilte Ermächtigung nicht gegenüber einem Sondernachfolger wirkt, ist diese Rechtsprechung vorliegend nicht einschlägig, da die Änderung der Teilungserklärung gerade von der in der Teilungserklärung vom 24.02.1999, UR.Nr. ###/#### bevollmächtigten Verkäuferin und nicht einem Rechtsnachfolger vorgenommen wurde. Das Gericht ist zwar entsprechend der Rechtsprechung des OLG Celle vom 05.08.2003, 4 W 111/03, der Auffassung, dass Rechtsgeschäfte, die Änderungen am Gemeinschafts- und Sondereigentum betreffen, der Zustimmung der dinglich Berechtigten bedürfen und nicht in der Teilungserklärung vorweggenommen werden dürfen. Vorliegend handelt es sich aber nicht um den Fall, dass Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum oder umgekehrt umgewandelt werden soll, sondern es erfolgte lediglich eine Nutzungsänderung und Zuteilung von Sondernutzungsrechten. Diesbezüglich konnte und ist die Verkäuferin in der Teilungserklärung wirksam bevollmächtigt worden. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 I ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO. Streitwert: 10.000,00 €