303 C 156/17

Leitsatz: Ein auf die Stadt Griesheim bezogenes Mieterhöhungsverlangen, für das der Mietspiegel der Stadt Darmstadt als Begründungsmittel herangezogen wird, ist unwirksam. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Klage ist unzulässig. Denn der Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist kein wirksames Erhöhungsverlangen der Klägerin vorausgegangen. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin gemäß dem anwaltlichen Schreiben vom 29.03.2017 ist mangels einer den formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1, Abs. 2, Abs. 4 BGB genügenden Begründung unwirksam. Denn der darin herangezogene Mietspiegel für die Stadt Darmstadt 2016 ist nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in der Gemeinde Griesheim belegene, von den Beklagten angemietete Wohnung geeignet. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (vgl. dazu nur BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -, u.a. veröff. in NJW 2014, 1173, zitiert nach juris, dort Rn. 10). Unter diesen Voraussetzungen darf der Vermieter sich gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2 BGB auch auf einen Mietspiegel einer Nachbargemeinde berufen, wenn kein Mietspiegel für die Gemeinde, in welcher die streitgegenständliche Mietwohnung belegen ist, vorhanden ist und die Behauptung, es handele sich um eine vergleichbare Gemeinde, nicht offensichtlich unbegründet ist (vgl. dazu allgemein BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -, u.a. veröff. in NJW 2014, 1173, zitiert nach juris, dort Rn. 11; siehe aus der zustimmenden Kommentarliteratur nur Schmidt-Futterer- Börstinghaus , Mietrecht, Rn. 45 zu § 558 a BGB, 12. Aufl. 2015, zitiert nach Beck-online). Für die Gemeinde Griesheim existiert kein eigener Mietspiegel. Die Klägerin durfte zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens indessen auch nicht gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2 BGB auf den Mietspiegel 2016 der Nachbarstadt Darmstadt Bezug nehmen, weil dafür Darmstadt und Griesheim vergleichbare Gemeinden sein müssten, was jedoch offensichtlich nicht der Fall ist. Die Vergleichbarkeit von Gemeinden richtet sich allgemein nach der vorhandenen wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung, der verkehrstechnischen Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren. Dabei muss insgesamt eine umfassende vergleichende Bewertung stattfinden; ein Teilvergleich mit einzelnen Stadt- oder Ortsteilen ist unzulässig (vgl. dazu nur Schmidt-Futterer- Börstinghaus , Mietrecht, Rn. 48 zu § 558 a BGB, 12. Aufl. 2015, zitiert nach Beck-online). Der Mietspiegel für Darmstadt 2016 ist offensichtlich kein Mietspiegel einer Griesheim vergleichbaren Gemeinde. Die Stadt Darmstadt mit ca. 155.000 Einwohnern verfügt über eine Reihe von Universitäten/ Hochschulen und Forschungseinrichtungen (TU Darmstadt, Hochschule Darmstadt, Evangelische Hochschule Darmstadt mit insgesamt ca. 41.000 Studierenden, GSI Helmholtzzentrum für Schwerionenforschung, das Europäische Raumflugkontrollzentrum - ESA/ESOC -, die Europäische Organisation für die Nutzung meteorologischer Satelliten - EUMETSAT - und drei Institute der Fraunhofer-Gesellschaft). Dazu kommen große Firmen und Einrichtungen der Kommunikations- und IT-Branche, die angewandte Forschung und Entwicklung betreiben (sämtliche vorgenannten Informationen sind allgemeinkundig und aus der freien Enzyklopädie Wikipedia unter dem Eintrag Darmstadt zu ersehen). Ferner befinden sich in Darmstadt mehrere Theater und verschiedene Museen, darunter unter anderem das Staatstheater und das Hessische Landesmuseum als Universalmuseum mit zahlreichen und umfangreichen Dauerausstellungen. Darmstadt ist ein zentraler Wirtschaftsstandort, wobei zu den Kernbranchen des Wirtschaftslebens der IT-Sektor, Chemie/Pharma, Maschinenbau/Mechatronik, Haarkosmetik sowie die Weltraum- und Satellitentechnik rechnen. Insgesamt gibt es in Darmstadt fast 130.000 Arbeitsplätze, von denen 80.000-100.000 Einpendler sind. Die Stadt ist u.a. Sitz eines im DAX notierten Chemie- und Pharmakonzerns und Standort weiterer bedeutender Industrieunternehmen (sämtliche vorgenannten Informationen sind allgemeinkundig und aus der freien Enzyklopädie Wikipedia unter dem Eintrag Darmstadt zu ersehen). Darmstadt ist ferner Sitz von Gerichten verschiedener Gerichtsbarkeiten, des Regierungspräsidiums und mehrerer Krankenhäuser. Die Stadt verfügt als Oberzentrum weiterhin über einen Hauptbahnhof mit regelmäßigen IC-Direktverbindungen in andere Städte des Bundesgebiets (sämtliche vorgenannten Informationen sind allgemeinkundig und aus der freien Enzyklopädie Wikipedia unter dem Eintrag Darmstadt zu ersehen). Es ist vor diesem Hintergrund offensichtlich, dass die Gemeinde Griesheim mit ca. 27.000 Einwohnern von ihrer Infrastruktur und dem Grad der Industrialisierung sowie betreffend ihre verkehrstechnische Erschließung nicht mit der Stadt Darmstadt vergleichbar ist. Weder verfügt Griesheim über eigene Universitäten/Hochschulen oder über entsprechende Forschungseinrichtungen, noch existieren dort vergleichbare kulturelle Einrichtungen. Ebenso wenig haben sich in Griesheim Industrie- und Dienstleistungsunternehmen in einem Umfang angesiedelt, welcher Darmstadt auch nur annähernd entspräche, noch ist es in vergleichbarer Weise ein Behördenzentrum oder Standort eines Krankenhauses bzw. eines Bahnhofs (sämtliche vorgenannten Informationen sind allgemeinkundig und aus der freien Enzyklopädie Wikipedia unter dem Eintrag Griesheim zu ersehen). Ob im Folgenden die Darmstädter Stadtteile Wixhausen, Eberstadt und Arheilgen mit der Gemeinde Griesheim aufgrund einer ruhigeren Randlage vergleichbar sind oder - offensichtlich - nicht, kann im Übrigen dahinstehen, weil das Gesetz hierauf nicht abstellt: In § 558 c Abs. 2 BGB unterscheidet das Gesetz sehr genau zwischen "Gemeinden" und "Gemeindeteilen", und auch die ortsübliche Vergleichsmiete selbst wird gemäß § 558 Abs. 2 BGB nur gebildet aus den "üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde" erzielt werden. Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit; ein Teilvergleich ist unzulässig (vgl. dazu nur BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -, u.a. veröff. in NJW 2014, 1173, zitiert nach juris, dort Rn. 11; siehe ferner explizit LG Heidelberg, Urteil vom 07.02.2012 - 5 S 95/11 -, veröff. in WuM 2012, 205-206 , zitiert nach juris, dort u.a. Leitsatz 1; sowie LG Darmstadt, Urteil vom 12.01.1995 - 6 S 212/94 -, veröff. in WuM 1996, 559, zitiert nach juris, dort Rn. 4). Eine andere Beurteilung könnte allenfalls angezeigt sein, wenn die Stadt Darmstadt exklusiv für die in Bezug genommenen Stadtteile (Wixhausen, Eberstadt oder Arheilgen) - als Gemeindeteile im Sinne des § 558 c Abs. 2 BGB - einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte. Das ist aber vorliegend nicht der Fall, sondern der Mietspiegel für Darmstadt 2016 erstreckt sich auf das gesamte Stadtgebiet Darmstadts und gibt keine spezifischen Auskünfte eigens und speziell für bestimmte einzelne Stadtteile. Damit fehlt es - weil das entsprechende anwaltliche Schreiben vom 29.03.2017 den notwendigen formellen Voraussetzungen des § 558 a Abs. 1, Abs. 2, Abs. 4 BGB nicht gerecht wird - abschließend an einem der Klageerhebung vorausgegangenen wirksamen Mieterhöhungsverlangen der Klägerin. Da die Klägerin nachfolgend auch im Klageverfahren zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens ausschließlich den für Darmstadt geltenden Mietspiegel 2016 herangezogen hat, also auch während des Rechtsstreits von den sonstigen in Betracht kommenden Begründungsmitteln für ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 2-4 BGB (insbesondere der Vorlage eines mit Gründen versehenes Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder der Benennung dreier Vergleichswohnungen) keinen Gebrauch gemacht hat, fehlt es vorliegend im Weiteren auch an einer Nachholung des erforderlichen Erhöhungsverlangens bzw. einer Behebung der Mängel des Erhöhungsverlangens im Prozess gemäß § 558 b Abs. 3 S. 1 BGB. Auf dieser Grundlage war die Klage daher im Ergebnis insgesamt als unzulässig abzuweisen. Denn die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr - wie hier - kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (vgl. dazu allgemein nur BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 -, veröff. in NJW 2014, 1173, zitiert nach juris, dort Rn. 13). Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, S. 2 ZPO. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete für die von diesen angemietete Wohnung. Die Beklagten schlossen am 26.05.2014 mit den Eheleuten M. einen Mietvertrag über die Anmietung einer Drei-Zimmer-Eigentumswohnung im ersten Obergeschoss des Anwesens xxxxx in Griesheim zu einem Nettomietzins von monatlich 660 € ab dem 01.08.2014. Wegen des näheren Inhalts der mietvertraglich getroffenen Abreden wird insoweit auf die entsprechende, als Anlage 1 zur Klageschrift vom 13.06.2017 vorgelegte Mietvertragskopie (Bl. 7-22 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerin erwarb in der Folge die besagte (Eigentums-)Wohnung und wurde aufgrund einer Auflassung vom 20.06.2016 am 10.11.2016 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit einem den Beklagten am 30.03.2017 per Boten zugegangenen anwaltlichen Schreiben vom 29.03.2017 bat die Klägerin jene bis zum 31.05.2017 um die Erklärung der Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete auf 745,20 € ab dem 01.06.2017. Jenes Mieterhöhungsverlangen enthielt dabei auszugsweise folgende Passagen: " (...) Sie werden sicherlich zustimmen, dass diese Miete mit Blick auf das jetzige allgemeine Mietniveau nicht mehr angemessen ist. Dies ergibt sich aus dem für Darmstadt geltenden Mietspiegel, der vorliegend auf Griesheim Anwendung finden kann. Hierbei ist Griesheim vergleichbar mit der Wohnlage Lageklasse I. (...) Gemäß des für Darmstadt geltenden Mietspiegels wird Ihre Wohnung wie folgt eingestuft: Tabelle 1 b bei 3 Zimmern und einer Quadratmeterfläche inklusive des Balkons von 81 qm, abzüglich eines Abschlags von 7 % (Wohnklasse 1) und 1 % (Baujahr 1978-2001) aber einem Zuschlag von 7 % (hochwertiger Fußboden) und 4 % (besondere hochwertige Radabstellmöglichkeit) sowie 4 % (energetisch besonders hochwertiger Neubau, Baujahr ab 1995). (...). " Nachdem die Beklagten vorgerichtlich keine Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung erklärten, verfolgt die Klägerin dieses Anspruchsziel nunmehr klageweise weiter. Die Klägerin meint, dass Griesheim mit den ruhigeren Randgebieten von Darmstadt, namentlich mit den Darmstädter Stadtteilen Wixhausen, Eberstadt und Arheilgen, vergleichbar sei und zieht auf dieser Grundlage auch im Klageverfahren zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens den für Darmstadt geltenden Mietspiegel 2016 heran. Die Klägerin beantragt daher, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung xxxx Griesheim, von bisher 660 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung wie bisher auf nunmehr monatlich 745 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab dem 01.06.2017 zuzustimmen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil die Klägerin dieses auf den Mietspiegel von Darmstadt stütze, obwohl sich das Mietobjekt in Griesheim befinde. Griesheim und Darmstadt seien, auch hinsichtlich des Mietniveaus, nicht miteinander vergleichbar, so dass die Verwendung des Mietspiegels von Darmstadt zur Begründung einer Mieterhöhung ausscheiden müsse. Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird im Übrigen ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.