5 S 95/11

Unwirksamkeit der Mieterhöhung bei Bezug auf Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde • Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB ist unwirksam, wenn zur Begründung auf den Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde Bezug genommen wird. • Ein bloßer Verweis auf einen in Tabellen nur bis zu einer bestimmten Wohnfläche ausgewiesenen Mietspiegel ist für größere Wohnflächen sachlich nicht geeignet. • Bei § 558a Abs.4 Satz2 BGB ist mit ‚vergleichbarer Gemeinde‘ auf die gesamte Gemeinde (Gebietskörperschaft) abzustellen; ein Vergleich mit lediglich einem Stadtteil genügt nicht. • Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann zulässig erhoben werden, wenn der Mieterhöhungsverlang abgelehnt wurde und Fristen des § 558b BGB gewahrt sind. Die Kläger vermieteten eine Doppelhaushälfte in der Stadt E. und verlangten mit Schreiben vom 02.05.2011 eine Erhöhung der Nettomiete von 1.000 auf 1.190 Euro ab 01.08.2011. Zur Begründung verwiesen sie auf den qualifizierten Mietspiegel der benachbarten Großgemeinde H. und setzten Flächen- und Zuschlagswerte für den Stadteil W. an. Die Beklagten lehnten am 23.05.2011 ab und bestritten sowohl die angegebene Wohnfläche als auch die Vergleichbarkeit der Gemeinden bzw. die sachliche Anwendung des H.-Mietspiegels auf die Doppelhaushälfte. Das Amtsgericht wies die Klage ab; die Kläger legten Berufung ein, die das Landgericht zurückwies. Streitpunkt war insbesondere, ob auf den Mietspiegel von H. für die Mieterhöhung wirksam Bezug genommen werden durfte und ob dieser sachlich auf das vorliegende Einfamilienhaus mit der angegebenen Wohnfläche anwendbar ist. • Zulässigkeit: Die Klage war zulässig; die Ablehnung des Erhöhungsverlangens durch die Beklagten ermöglichte die Klageerhebung innerhalb der Fristen des § 558b BGB. • Auslegungsgrundsatz: § 558a Abs.4 Satz2 BGB erlaubt nur den Verweis auf den Mietspiegel einer ‚vergleichbaren Gemeinde‘ im Sinne der Gemeinde als Gebietskörperschaft; ein Vergleich mit einem bloßen Stadtteil ist nicht ausreichend. • Offensichtliche Nichtvergleichbarkeit: Der Stadtkreis H. (große Universitätsstadt mit über 140.000 Einwohnern) unterscheidet sich in wesentlichen kommunalen Merkmalen von der Stadt E. (ca. 15.000 Einwohner), sodass der H.-Mietspiegel kein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde ist. • Sachliche Unanwendbarkeit: Der H.-Mietspiegel enthält für die Basistabelle nur Werte bis 140 m²; die verlangte Erhöhung bezog sich auf eine größere Fläche (151 m²). Ein Mietspiegel, der für die konkrete Wohnfläche keine Werte ausweist, eignet sich nicht zur wirksamen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. • Rechtsfolge: Weil die Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf einem nicht vergleichbaren Mietspiegel und darüber hinaus auf einem für die Wohnfläche nicht ausgewiesenen Mietspiegel beruhte, genügte das Verlangen den gesetzlichen Anforderungen des § 558a BGB nicht und war somit unwirksam. • Prozesskosten: Die Kostenentscheidung folgt daraus, dass die Berufung erfolglos war; die Kläger tragen die Kosten erster und zweiter Instanz. • Revision: Es besteht kein Zulassungsgrund für die Revision nach § 543 Abs.2 ZPO. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg wird zurückgewiesen; die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unbegründet, weil das Mieterhöhungsverlangen die Anforderungen des § 558a BGB nicht erfüllt. Zur Begründung durfte nicht auf den Mietspiegel der Stadt H. Bezug genommen werden, da es sich nicht um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt, und der Mietspiegel der Stadt H. zudem keine Werte für die verlangte Wohnfläche ausweist, sodass er sachlich nicht anwendbar ist. Die Kläger haben daher keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits und der Berufungsinstanz; eine Revision wird nicht zugelassen.