36 C 3220/11

Teilkündigung nach §573b BGB bei als Wohnfläche genutzten Mansarden ausgeschlossen • Eine Teilkündigung nach § 573b Abs. 1 BGB kommt nur für Nebenräume in Betracht, die nicht zum Wohnen bestimmt sind; vertragliche Abreden sind hierfür entscheidend. • Sind Nebenräume vertraglich als Wohnfläche einbezogen oder in die Gesamtmiete integriert, spricht dies für eine Überlassung zu Wohnzwecken und schließt eine Teilkündigung nach § 573b Abs. 1 BGB aus. • Für eine wirksame Teilkündigung wegen beabsichtigter Umwandlung in Wohnraum muss der Vermieter hinreichend darlegen, dass die erforderlichen bauordnungsrechtlichen Genehmigungen mit hoher Wahrscheinlichkeit bis Ablauf der Kündigungsfrist erteilt werden können. Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe von zwei Mansardenzimmern, die von den Beklagten im vierten Obergeschoss eines Miethauses genutzt werden. Die Klägerin ist Eigentümerin; die Beklagten sind langjährige Mieter mit Mietvertrag von 1975 und Nachtrag von 1986, wonach Mansarden in der Wohnfläche berücksichtigt wurden. Die Mansarden grenzen aneinander, wurden durch einen Durchbruch verbunden und teils möbliert; eine der Mansarden war unstreitig unbeheizt, bei der anderen ist Heizkörper vorhanden. Die Klägerin kündigte die Mansarden unter Hinweis auf § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Ziel, die Räume baulich zu Wohnungen zusammenzulegen; die Beklagten lehnten Räumung ab und machten geltend, die Räume seien zu Wohnzwecken überlassen. Die Klägerin legte erst spät Baupläne und pauschale Angaben zu Genehmigungen vor; konkrete Nachweise für eine bevorstehende Baugenehmigung fehlen. • Die Klage ist unbegründet; die Voraussetzungen für eine wirksame Teilkündigung nach § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB liegen nicht vor. • § 573b Abs. 1 BGB gilt nur für Nebenräume, die nicht zum Wohnen bestimmt sind; maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen. Hier sprechen mehrere Umstände für eine vertragliche Überlassung der Mansarden als Wohnfläche: die Aufnahme in die im Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche, die Einbeziehung in die Gesamtmiete ohne gesonderten oder ermäßigten Quadratmeterpreis und der ursprüngliche Errichtungszweck als Dienstmädchenzimmer mit gemeinsamem Etagenbad. • Die Klägerin trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass es sich nicht um zu Wohnzwecken bestimmte Nebenräume handelt; ihre pauschalen Behauptungen (fehlende Heizung, nachträgliche Einbauten durch Mieter, bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit) genügen nicht. • Selbst wenn baurechtliche Zweifel bestünden, ist dies für die Anwendung des § 573b Abs. 1 BGB ohne Belang, solange vertraglich Wohnnutzung vereinbart ist. • Weiter ist die Kündigung unwirksam, weil die Klägerin nicht hinreichend dargelegt hat, dass die erforderlichen bauordnungsrechtlichen Genehmigungen mit hoher Wahrscheinlichkeit bis zum Ablauf der Kündigungsfrist erteilt werden; die Vorlage von Bauplänen ohne Datums- und Genehmigungsnachweis ist unzureichend. • Mangels Wirksamkeit der Teilkündigung besteht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe nach §§ 546, 984 BGB. Die Klage der Eigentümerin wird abgewiesen; die Klägerin erhält keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mansardenzimmer. Das Gericht stellt fest, dass die Mansarden nach der vertraglichen Situation als Wohnfläche zu qualifizieren sind, woran die Kündigung nach § 573b Abs. 1 BGB scheitert. Zudem hat die Klägerin nicht ausreichend dargetan, dass die für eine Umwandlung erforderlichen bauordnungsrechtlichen Genehmigungen mit hinreichender Wahrscheinlichkeit rechtzeitig erteilt werden, sodass auch hieran die Teilkündigung fehlt. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.