136 C 174/13

Der Beklagte wird als Gesamtschuldner mit Herrn Q verurteilt, an die Kläger 4.640,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.08.2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 30 % und der Beklagte 70 %. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand: Mit Mietvertrag vom 09.04.2008 mietete Herr Q eine Wohnung der Kläger im Hause T-straße Essen an. In den Mietvertrag wurde der Beklagte als weiterer Mieter aufgenommen. Der Mietvertrag wurde von dem Mieter Herrn Q unterschrieben. Weiter zeigt der Mietvertrag eine weitere Unterschrift. Die monatliche Miete betrug zunächst 320 € zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlung. Ab 01.05.2009 betrug die Miete 332 €, ab dem 01.05.2010 345 €, ab dem 01.05.2011 258 € und ab dem 01.05.2012 372 €. Die Nebenkostenvorauszahlungen betrugen zunächst 120 €. Diese wurden ab dem 01.04.2012 auf 124 € erhöht. Weiter zahlten die Beklagten eine Kaution in Höhe von 640 €. Diese ist inzwischen inklusive der Zinsen auf 669,98 € angewachsen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Blatt 18 ff der Akte verwiesen. In dem Verfahren 136 C 124/11 begehrten die Kläger von Herrn Q und dem Beklagten die Räumung der Wohnung. Die Kläger hatten das Mietverhältnis fristlos auf Grund Zahlungsverzuges gekündigt. Unter dem 01.03.2012 schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich, wonach sich Herr Q und der Beklagte zur Räumung der Wohnung zum 31.05.2012 verpflichteten. Es wird auf das Protokoll Blatt 46 ff der Akte verwiesen. Eine freiwillige Räumung erfolgte nicht. Herr Q wurde daraufhin durch den Gerichtsvollzieher am 01.08.2012 aus der Wohnung geräumt. Es wird auf das Schreiben des Gerichtsvollziehers C vom 01.08.2012, Blatt 49 der Akte, verwiesen. Der Beklagte hat die Wohnung bis etwa September 2009 mit dem Zeugen Q zusammen bewohnt. Mit der Klage verlangen die Kläger rückständigen Mietzins für die Zeit von Dezember 2010 bis Juli 2012 in Höhe von insgesamt 6.624,18 €. Soweit in der Forderung Nebenkostenvorauszahlungen enthalten waren, haben die Kläger inzwischen die Betriebskosten für das Jahr 2012 abgerechnet. Dies ergab ein Saldo zu ihren Gunsten in Höhe von 4,03 €. Es wird auf die Abrechnung Blatt 124 der Akte verwiesen. Dabei haben die Kläger bei der Klageforderung das Kautionsguthaben in Höhe von 669,98 € mit dem Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2011 in Höhe von 43,16 € und dann auf die rückständigen Mieten für Oktober 2010 und November 2010 sowie anteilig für Dezember 2010 in Höhe von 136,82 € verrechnet. Wegen der Einzelheiten wird auf die Aufstellung Blatt 16 ff der Akte verwiesen. In dem Verfahren 21 C 370/09 verlangten die Kläger von dem Beklagten und dem Mieter Herrn Q die Räumung der Wohnung und die Zahlung eines Mietrückstands in Höhe von 3.352 €. In der mündlichen Verhandlung vom 06.05.2010 schlossen die Parteien sowie der Mieter Q einen Vergleich, wonach der Zeuge Q weiter Mieter der Wohnung bleiben sollte. Der Beklagte sollte mit Wirkung ab 01.01.2010 aus dem Mietverhältnis entlassen werden. Weiter sollten der Beklagte und der Mieter Q rückständige Mieten in Höhe von 1.560 € an die Kläger zahlen. Dieser Vergleich wurde seitens der Kläger widerrufen. Es wird auf den Vergleich vom 06.05.2010 im Verfahren 21 C 370/09, Blatt 171 der Akte, verwiesen. In diesem Verfahren fand ein Ortstermin am 18.02.2010 statt. Bei diesem Ortstermin stellte der erkennende Richter erhebliche Mängel in der Küche und im Badezimmer fest. Es wird auf das Protokoll Blatt 144 ff der Akte 21 C 370/09 verwiesen. Mit Urteil vom 06.05.2010 wies das Gericht die Räumungs- und die Zahlungsklage ab. Das Gericht ging von einer Minderung auf null wegen der erheblichen Mängel insbesondere in der Küche und in dem Bad aus. Es wird auf das Urteil vom 06.05.2010, Blatt 179 der Akte 21 C 370/09 verwiesen. Die Kläger behaupten, dass auch der Beklagte neben dem Zeugen Q Mieter der Wohnung gewesen sei. Die in dem Verfahren 21 C 370/09 bei dem Ortstermin festgestellten Mängel seien sämtlich zum 16.09.2010 beseitigt worden. Dies ergibt sich einmal aus dem Schreiben der damaligen Bevollmächtigten des Beklagten vom 30.09.2010, Blatt 153 der Akte. Weiter legen die Kläger eine Rechnung der Firma I GmbH vom 16.09.2010 bezüglich Mängelbeseitigungsarbeiten in der Küche der Wohnung vor. Es wird die Rechnung Blatt 154 ff der Akte verwiesen. Die Kläger behaupten, dass der Beklagte den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben habe. Weiter habe er in der Wohnung gewohnt und er sei auch in den Verfahren 21 C 370/09, 136 C 124/11 und 136 C 10/11 als Mieter in Anspruch genommen worden. Soweit der Beklagte im Wege der Hilfsaufrechnung nach seiner Ansicht zu Unrechtgezahlte Mieten für Juli 2008 bis November 2008 in Höhe von 1.500 € geltend macht, wird die Einrede der Verjährung erhoben. Weiter habe der Beklagte bzw. der Zeuge Q bei den Zahlungen keinen Vorbehalt bezüglich einer Rückforderung erklärt. Die Wohnung würde auch beiden Mietern lediglich gemeinsam zustehen. Die Kläger beantragen, den Beklagten als Gesamtschuldner mit Herrn Q zu verurteilen, an die Kläger 6.624,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.08.2013 sowie weitere 4,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 20.01.2014 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte bestreitet, dass er Mieter der Wohnung gewesen sei. Den Mietvertrag vom 09.04.2008 habe er nicht unterschrieben. Weiter behauptet der Beklagte, dass die in dem Verfahren 21 C 370/09 festgestellten Mängel in Küche und in dem Bad nicht vollständig beseitigt worden seien. Im Bad seien lediglich einige Fliesen ausgetauscht worden. Hilfsweise erklärt der Beklagte die Aufrechnung mit den unstreitig gezahlten Mieten in Höhe von 1.500 € für die Monate Juli 2008 bis November 2008. Bezüglich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schrift-sätze nebst Anlagen verwiesen. Die Akten 21 C 370/09, 136 C 124/11 und 136 C 10/11 lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen L1 und N. Es wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.01.2015, Blatt 263 der Akte, verwiesen. Entscheidungsgründe: Die Klage ist im zuerkannten Umfang begründet. Der Beklagte ist zusammen mit Herrn Q als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Kläger 4.640,96 € an offenen Mieten zu zahlen aus § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 09.04.2008. Im Übrigen ist die Klage unbegründet. Der Beklagte ist neben Herrn Q Mieter des Mietverhältnisses auf Grund des Mietvertrags vom 09.04.2008 geworden. Einmal ist der Beklagte ausdrücklich neben Herrn Q in dem Mietvertrag als weiterer Mieter aufgenommen worden. Der Mietvertrag wurde von Herrn Q und einer weiteren Person unterschrieben. Weiter hat der Beklagte die Wohnung mit Herrn Q von etwa Mai 2008 bis September 2009 bewohnt. Dabei ist es unerheblich, ob der Beklagte tatsächlich den Mietvertrag selbst unterschrieben hat. Falls der Mietvertrag von einer anderen Person ohne eine ausdrückliche Bevollmächtigung durch den Beklagten unterschrieben worden ist, hat der Beklagte den Abschluss des Mietvertrags im Nachhinein genehmigt. Dies erfolgte einmal durch den Einzug in die Wohnung. Weiter ist der Beklagte in sämtlichen Verfahren als Mieter aufgetreten. So wurde in dem Verfahren 21 C 370/09 in dem widerrufenen Vergleich ausdrücklich aufgenommen, dass der Beklagte aus dem Mietverhältnis entlassen wurde. Der Beklagte war sich daher zu diesem Zeitpunkt seiner Stellung als Mieter bewusst. Der Vergleich wurde jedoch seitens der Kläger widerrufen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Mängel in der Wohnung für den hier streitigen Zeitpunkt ab Oktober 2010 zumindest teilweise beseitigt wurden. Dass der Mangel in der Küche beseitigt wurde, ergibt sich einmal aus dem Schreiben der damaligen Bevollmächtigten des Beklagten und des Herrn Q vom 30.09.2010. In diesem Schreiben hat der damalige Beklagtenvertreter den Klägern mitgeteilt, dass die Mängel in der Küche beseitigt seien. Im Bad seien lediglich einige Fliesen ausgetauscht worden. Dass die Mängel in der Küche beseitigt wurden, ergibt sich weiter aus der vorgelegten Rechnung vom 16.09.2010. In dieser Rechnung berechnete die Firma I GmbH die Beseitigungsarbeiten auf Grund eines Wasserschadens in der Küche der Wohnung der Beklagten. Insgesamt stellte die Firma dafür 4.919,69 € in Rechnung. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnten die Kläger aber nicht beweisen, dass auch die Mängel in dem Badezimmer vollständig beseitigt wurden. Einmal ergibt sich dies aus den Fotos (Blatt 157/159 der Akte), welche den Zustand des Badezimmers bei Räumung zeigten. Dabei ist auf den Fotos zu erkennen, dass die Wände lediglich grob verputzt wurden. Es sind weiter noch die alten blauen Fliesen in dem Bad vorhanden. Weiter ist zu erkennen, dass im Bereich der Abmauerung der Badewanne einige Fliesen fehlen. Zu den Mängelbeseitigungsarbeiten wurden weiter die Zeugen L1 und N gehört. Soweit der Zeuge L1 eine Rechnung vom 03.06.2008 überreicht, wurden diese Arbeiten vor dem Ortstermin am 18.02.2010 durchgeführt. Diese Rechnung kann sich daher nicht auf Mängelbeseitigungsarbeiten nach dem Ortstermin beziehen. Bei dem Ortstermin in dem Verfahren 21 C 370/09 wurden noch erhebliche Mängel im Badezimmer festgestellt. Der Zeuge hat auch weiter bekundet, dass die Arbeiten, auf welche er sich bezieht, vor dem 03.06.2008 durchgeführt wurden. Sie können sich daher nicht auf die Beseitigung der hier streitigen Mängel bezogen haben. Der Zeuge N konnte keine konkreten Angaben zu der Beseitigung der Mängel im Badezimmer machen. Er meinte sich lediglich zu erinnern, dass die Badewanne ausgetauscht wurde, ohne die Fliesen zu erneuern. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass die anlässlich des Ortstermins vom 18.02.2010 festgestellten Mängel in dem Badezimmer nicht beseitigt wurden. Es sind dort lediglich einige geringfügige Arbeiten durchgeführt worden. Das Gericht hält daher eine Minderung von insgesamt 30 % des hier streitigen Betrages für angemessen. Dabei geht das Gericht davon aus, dass auf Grund der vorgelegten Fotos das Badezimmer zumindest benutzbar war. Es war eine Toilette, eine Badewanne und auch ein Waschbecken vorhanden. Der Beklagte kann nicht erfolgreich mit gezahlten Mieten für Juli 2008 bis November 2008 in Höhe von 1.500 € die Aufrechnung erklären. Einmal wurde unstreitig kein Vorbehalt bei den Zahlungen erklärt. Eine Rückforderung ist bereits aus diesem Gesichtspunkt ist ausgeschlossen. Weiter sind die Ansprüche auch verjährt. Die Klägerin hat ausdrücklich die Einrede der Verjährung erhoben. Die hier geltend gemachten Ansprüche aus dem Jahr 2008 sind mit Ablauf des Jahres 2011 verjährt. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Absatz 1, 709 ZPO. Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.