33 C 3648/17 (67)

Die Beklagte wird verurteilt, die im Laubengang auf der rechten Seite vor der von ihr innegehaltenen Wohnung XXX, XX, XXXXX Frankfurt am Main aufgestellten Pflanzen inklusive Töpfen und Untersetzern gemäß als Anlage beigefügten Foto zu entfernen. Die Beklagte wird verurteilt, die im Treppenhaus des Anwesens XXX, XX, XXXXX Frankfurt am Main in Höhe des XX Obergeschosses aufgestellten Pflanzen inklusive Töpfen und Untersetzern zu entfernen. Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, auf Gemeinschaftsflächen des Anwesens XXX, XX, XXXXX Frankfurt am Main, wie etwa den Laubengängen oder dem Treppenhaus, dauerhaft Pflanzen aufzustellen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Klage ist weitestgehend begründet. I. Der Klägerin steht gegen die Beklagte sowohl der begehrte Beseitigungsanspruch als auch der Unterlassungsanspruch dem Grunde nach zu. Es kann dahinstehen, ob - wie die Beklagte meint - Ziffer Nr. 7 Abs. 1 c) der Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Klägerin gemäß § 307 BGB unwirksam ist, da der Klägerin jedenfalls ein Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB gegen die Beklagte zusteht. § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch die Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst (vgl. Palandt/ Weidenkaff , BGB, 77. Aufl. 2018, § 541, Rn. 1). Die Voraussetzungen des Anspruchs, nämlich ein objektiv vorliegender vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch die Beklagte, wobei sich die Vertragswidrigkeit primär aus dem Inhalt und Zweck des Mietvertrags ergibt (BGH NJW 2008, 216 ; Palandt/ Weidenkaff , BGB, 77. Aufl. 2018, § 541, Rn. 6), eine entsprechende Abmahnung durch die Klägerin und die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs durch die Beklagte liegen vor. Grundsätzlich dienen das Treppenhaus und der Hausflur dem freien Zugang der Mieter, ihrer Angehörigen sowie ihrer Besucher zu den jeweiligen Wohnungen. Der Gebrauch von Gemeinschaftsräumen muss jedem Mieter in gleicher Weise zustehen. Dabei ist aber auch der Zweck der Gemeinschaftsräume zu beachten, wobei dieses Kriterium nur Anhaltspunkt für eine mögliche Entscheidung über den Nutzungsumfang bieten kann, ansonsten aber die Umstände des Einzelfalles im Rahmen einer Abwägung zwischen den Interessen des betroffenen Mieters, des Vermieters und gegebenenfalls der sonstigen Mitbewohner zu berücksichtigen sind (Schmidt-Futterer/ Eisenschmid , 13. Aufl. 2017, § 535 BGB, Rn. 359). Daraus folgt, dass das Abstellen von Gegenständen im Hausflur grundsätzlich unzulässig ist, soweit diese Gegenstände der Wohnungseinrichtung beziehungsweise dem Wohnungsgebrauch des Mieters zuzuordnen sind, wie beispielsweise das Aufstellen eines Schuhregals, das Abstellen der Schuhe, das Aufstellen einer Garderobe oder auch das Aufhängen von Bildern (Schmidt-Futterer/ Eisenschmid , 13. Aufl. 2017, § 535 BGB, Rn. 359 m.w.N.). Auch wenn wie hier Pflanzen im Hausflur aufgestellt werden, ist dies nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst und stellt eine unzulässige Gebrauchsausübung dar. Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, sie habe jedenfalls einige der Pflanzen nur deshalb im Laubengang aufgestellt, weil sie seit der energetischen Sanierung der Mietsache auf ihrem Balkon weniger Platz zur Verfügung habe und ein Windschutz fehle. Dieser Umstand führt nicht dazu, dass die Beklagte berechtigt ist, ihre Pflanzen vertragswidrig an anderen Orten in der Liegenschaft abzustellen. Ein solcher Anspruch ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin das Abstellen von Pflanzen teilweise über Jahre hinweg geduldet hat, denn die darin liegende etwaige konkludente Gestattung hat die Klägerin zwischenzeitlich widerrufen. Selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung (vgl. ebenso LG Frankfurt a. M., Urt. v. 8.5.2014 - 2/11 S 86/14, BeckRS 2014, 22916; LG Saarbrücken Urt. v. 7.6.1996 - 13 BS 13/96, BeckRS 9998, 74445). Dass die Klägerin die Nutzung zunächst nicht ausdrücklich beanstandete, konnte und durfte die Beklagte bei einer Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB nicht anders verstehen als eine bloße Duldung. Denn ein Mietvertrag ist auf eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtet, so dass der Mieter ohne besondere Umstände nicht davon ausgehen kann, dass die Duldung der unentgeltlichen Nutzung den Pflichtenkreis des Vermieters und den Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert (ebenso LG Frankfurt a. M., Urt. v. 8.5.2014 - 2/11 S 86/14, BeckRS 2014). Demnach kann der Mieter allenfalls einwenden, nicht zur Zahlung eines Entgelts verpflichtet zu sein, während der Vermieter zum jederzeitigen Widerruf der Nutzungsberechtigung befugt bleibt. Abzuweisen war die Klage insoweit, als das im Klageantrag zu 1) in Bezug genommenen Lichtbild auch Pflanzen auf der linken Seite des Laubenganges zeigt. Denn nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Beklagten wurden die Pflanzen auf der linken Seite nach der Aufnahme vom 22.11.2017 von der Beklagten entfernt. Eine Pflicht zur Entfernung kann demgemäß nicht mehr bestehen. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, da die Zuvielforderung der Klägerin verhältnismäßig geringfügig war und keine höhere Kosten veranlasst hat. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. III. Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 S. 1 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts. IV. Der Streitwert wird auf 300,00 EUR festgesetzt. Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.