56 C 1959/21 WEG

1. Der unter TOP 4b auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.11.2021 gefasste Beschluss (Treppe zum Hobbyraum, 3. OG) wird für ungültig erklärt. 2. Die Hilfswiderklage wird abgewiesen. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist für die Kläger hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert für Klage und Hilfswiderklage wird auf 7.000,00 € festgesetzt. I. Die zulässige Klage ist begründet. 1. Der Beschluss zu Ziffer 1 in TOP 4b ist nichtig, denn er verstößt bereits gegen das Belastungsverbot. Eine Leistungspflicht kann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gegen den Willen des Schuldners durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht konstitutiv begründet werden. Wenn eine Angelegenheit weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen ist, fehlt den Wohnungseigentümern von vornherein die Beschlusskompetenz; ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss ist nichtig. Die gesetzlichen Vorgaben können nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, nicht aber im Beschlusswege abbedungen werden. Was danach zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass auch dies beschlossen werden darf (BGH, Beschluss vom 20. September 2000 – V ZB 58/99–, BGHZ 145, 158-170). Dies gilt auch für Beseitigungsansprüche, mit denen die Beseitigung einer baulichen Veränderung gefordert wird (BGH Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09 juris). Auch die gesetzlich vorgesehenen Beschlussfassungskompetenzen im Bereich der Gebrauchsregelung, der Verwaltung und der Instandhaltung oder Instandsetzung begründen nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen. Eine Kompetenz zur Begründung darüber hinausgehender - von gesetzlichen Schuldgründen losgelöster - Leistungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss geht damit nicht einher (BGH 18.06. 20210 – V ZR 193/09 – , juris). Insoweit können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss lediglich festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll (BGH, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09 -, juris). Im vorliegenden Streitfall werden den Klägern durch Ziffer 1 des angefochtenen Beschlusses indes derartige Leistungspflichten auferlegt. Der Beschlussinhalt ist im Hinblick darauf, dass auch Rechtsnachfolger der an der Beschlussfassung beteiligten Eigentümer an gefasste Beschlüsse gebunden sind, objektiv und normativ auszulegen. Der klare Wortlaut des vorliegenden Beschlusses, wonach „die vorhandene Holztreppe ...bis 01.Juli 2022 von den Eigentümern K1/ K2 zu entfernen (ist)“, lässt auch nicht etwa eine Auslegung dahin zu, dass es sich hierbei lediglich um eine Aufforderung der Kläger zur Entfernung der Holztreppe handeln und hierdurch nicht etwa sogleich eine Pflicht zum Rückbau geschaffen werden sollte. Eine solche Verpflichtung der Kläger besteht in materieller Hinsicht nicht. Ansprüche der Beklagten gegen die Kläger auf Beseitigung der ungenehmigten Treppe aus § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 15 Abs. 3, 14 Nr.1 WEG a.F. sind nach Ablauf von mehr als 35 Jahren verjährt. Somit bleibt der beklagten Gemeinschaft der Eigentümer lediglich die Möglichkeit, die Störung des Gemeinschaftseigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer selbst zu beseitigen (BGH, Urteil vom 5. Juli 2019–V ZR 149/18–, juris). Dass die Beklagte und nicht die Kläger etwaige auf die Erhaltung der Treppe zielenden Maßnahmen durchzuführen haben, ergibt sich im Übrigen auch aus der die Gemeinschaft der Eigentümer treffende Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Treppe stellt nämlich Gemeinschaftseigentum dar. Denn sie ist räumlich ein Teil des allgemeinen Treppenhauses, das seinerseits klar dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist und befindet sich noch vor dem Eingang zum Hobbyraum zum Dachspitz. Die Situation ist vergleichbar mit Wohnungseingangstüren, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören (vergleiche BGH Urteil vom 25.10.2013 -V ZR 212/12-, juris). Eine Zuordnung zum Sondereigentum kommt bei dieser Sachlage nicht in Betracht. 2. Die Beschlüsse Ziffer 2, 3 und 4 stehen in so untrennbarem Zusammenhang mit der Beschlussfassung in Ziffer 1, dass sie von deren Unwirksamkeit erfasst werden und nicht isoliert aufrechterhalten werden können. II. Die Hilfswiderklage ist zulässig aber nicht begründet. Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Kläger auf Tragung der Kosten für die beschriebenen Maßnahmen. Materiellrechtliche auf Beseitigung- oder Schadensersatz gerichtete Ansprüche im Hinblick auf die damalige unberechtigte bauliche Veränderung sind verjährt. Die wohnungseigentumsrechtlichen Sonderregelungen zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen in § 21 Abs. 1 bis 3 und 5 WEG setzen in jeder Variante eine Beschlussfassung der Eigentümer zur Gestattung der baulichen Veränderung voraus. Eine solche Beschlussfassung ist vorliegend aber nicht erfolgt. Die bauliche Veränderung wurde nach dem Vortrag der Beklagten niemals gestattet. Erst recht gibt es keine förmliche Beschlussfassung dazu. Es bleibt deshalb zunächst bei dem auch für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums geltenden Grundsatz des § 16 Abs. 2 S.1 WEG wonach sich die Verpflichtung zur Kostentragung der Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile richtet. Nun können zwar die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 S.2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine hiervon abweichende Vereinbarung beschließen. Insoweit besteht aber ein Ermessen der Eigentümer, das sie im Rahmen einer Beschlussfassung ausüben können und müssen und nicht etwa eine Ermessensreduzierung auf Null, die nur eine bestimmte Art der Kostentragungsregelung zuließe. Eine derartige Beschlussfassung über die Kostentragungspflicht, die sich im Übrigen auf eine konkrete Art der baulichen Ausführung der Treppe beziehen müsste, ist indes noch nicht erfolgt. Die Regelung in TOP 4b Nr 4 betraf dabei die rechtlich nicht zulässige Variante, dass die Durchführung der Maßnahme selbst den Klägern auferlegt wurde und auch die Entscheidung, welche konkrete Ausführungsart gewählt werden sollte, ist durch die Gemeinschaft nicht getroffen worden. Dieser Beschlussteil ist deswegen von der Unwirksamkeit des Beschlusses im Übrigen erfasst und bildet keine Grundlage für eine abweichende Kostenregelung. Das Gericht kann das Ermessen der Gemeinschaft hinsichtlich der Entscheidung über die Kostentragungspflicht nicht ersetzen. Die Hilfswiderklage war daher abzuweisen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten folgt aus § 709 ZPO. Für den Streitwert hat sich das Gericht an den geschätzten Kosten für die Entfernung der Treppe und den Ersatz durch eine geeignete Einschubtreppe orientiert und diese mit 7.000,00 € angenommen. Die Hilfswiderklage hat kein weitergehendes Rechtsschutzziel, vielmehr wäre hier noch ein Feststellungsabschlag von 20 % vorzunehmen. Die Kläger sind Sondereigentümer der Wohnung im 2. Obergeschoss des Anwesens der beklagten Gemeinschaft der Eigentümer in der ...straße x in …, welches in 4 Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. Über der Wohnung der Kläger befindet sich sich die im Eigentum von Frau Y. stehende Dachgeschosswohnung. Der darüber befindliche Speicherraum stand ursprünglich im Gemeinschaftseigentum und wurde nachträglich in zwei als Hobbyräume bezeichnete Raumeinheiten aufgeteilt, von denen die eine mit Loggia der Dachgeschosswohnung von Frau Y. zugeordnet wurde und die andere der Wohnung der Kläger im 2. Obergeschoss. Der Zugang zum Hobbyraum der Dachgeschosswohnung befindet sich im Inneren der Dachgeschosswohnung. Der Hobbyraum der klägerischen Wohnung war ursprünglich vom Treppenhaus aus über eine Einschubtreppe zugänglich. Dieser Zugang wurde von den Klägern auf eigene Kosten durch eine fest mit dem obersten Treppenpodest verbundene Holztreppe ersetzt (vergleiche Fotos Anlagenheft Beklagte AS 1 ff.). Die Wohnungseigentümerin Frau Y. thematisierte in einer Eigentümerversammlung im Februar 2019, dass nach Ihren Erkundigungen die Treppe unter Brandschutzgesichtspunkten in eine feuerfeste Einschubtreppe umgebaut werden müsse und verband dies mit dem Vorschlag, den Klägern ihren Hobbyraum abzukaufen. Hieran hatten die Kläger kein Interesse. In der Folgezeit gab es zwischen den Eigentümern, insbesondere den Klägern und der Eigentümerin Frau Y. Uneinigkeit über die Frage der Zugehörigkeit der Treppe zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum und ferner zur Frage, ob überhaupt ein Austausch der Treppe stattfinden solle, und falls ja, ob dies Sache der Kläger oder der Gemeinschaft der Eigentümer ist und wer die Kosten dafür zu tragen hat. Im Zusammenhang mit einer Anfrage der Frau Y. beim Baurechtsamt zur Umwandlung ihres Hobbyraums im 2. OG, kam es am 28.09.2021 zu einer Ortsbesichtigung durch das Baurechtsamt der Stadt ... Dieses wies in der Folge darauf hin, dass die Holzzugangstreppe eine Gefahrenstelle für jegliche Art des Betretens sei und schlug vor, sie durch eine Scherentreppe zu ersetzen (vergleiche Schreiben vom 29.09.2021, Anlagenheft Kläger K 11). In der Eigentümerversammlung vom 12.11.2021, in der die Kläger nicht anwesend waren, fassten die anwesenden übrigen Eigentümer unter TOP 4b folgenden Beschluss: 1. Die vorhandene Holztreppe ist bis 01.Juli 2022 von den Eigentümern K1/ K2 zu entfernen. 2. Die Eheleute K1/K2 werden ermächtigt, eine Einschubtreppe entsprechend der Empfehlung des Baurechtsamtes / Herr X. einzubauen. 3. Einer eventuell notwendigen Erweiterung der Einstiegsluke stimmen die anwesenden Eigentümer einstimmig zu. 4. Die Eigentümergemeinschaft ist nach wie vor bereit, aus den Rücklagen die Treppe (z.B. entsprechend dem Angebot der Fa. …) bis zu einem Betrag von 3.900,00 Euro mitzufinanzieren, wenn der Einbau bis zum 01. Juli 2022 erfolgt ist. Diesen Beschluss haben die Kläger mit Anwaltsschriftsatz vom 10.12.2021 angefochten, welcher am selben Tage bei Gericht eingegangen ist und der Beklagten am 13.01.2021 zugestellt worden ist. Die Kläger machen geltend, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe nicht die Beschlusskompetenz, den Wohnungseigentümern außerhalb gemeinschaftlicher Kosten und Lasten von gesetzlichen Schuldgründen losgelöste Leistungspflichten aufzuerlegen und Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Der Beschluss über die Entfernung der Treppe sei daher nichtig. Diese Nichtigkeit erfasse alle Teile der Beschlussfassung, auch die Ziffern 2, 3 und 4. Zudem müssten die Wohnungseigentümer über das Ob und Wie von Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung entscheiden und könnten keinen einzelnen Wohnungseigentümer hierzu ermächtigen. Die Beschlussfassung stelle jedenfalls eine unbillige Benachteiligung der Kläger im Sinne des §§ 20 Abs. 4 WEG dar, da nur sie allein das Sonderopfer bringen sollten, die Treppe zu entfernen und eine neue Treppe einzubauen, was aber jeweils Aufgabe der Gemeinschaft wäre und zur Kostentragungspflicht aller Eigentümer nach dem allgemein vereinbarten Schlüssel führen müsse. Auch die Regelung betreffend Einstiegsluke mache isoliert keinen Sinn und sei daher rechtswidrig. Ohnehin sei die Treppe als Sondereigentum einzustufen und daher der Beschlussfassung durch die Eigentümer entzogen. Sie berufen sich ergänzend darauf, dass ein eventueller Störungsbeseitigungsanspruch der Beklagten verjährt wäre und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer folglich lediglich beschließen könne, die Störung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen. Das Rückbauverlangen stelle sich im Übrigen als Rechtsmissbrauch dar, nachdem der ursprüngliche Austausch mit Zustimmung der übrigen Eigentümer erfolgt sei und auf Seiten der Beklagten keine anerkennenswerten Gründe für die beabsichtigten Maßnahmen vorlägen. Die Kläger beantragen, den unter TOP 4b auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.11.2021 gefassten Beschluss (Treppe zum Hobbyraum, 3. OG) für ungültig zu erklären. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen und ferner im Wege der Widerklage: Es wird festgestellt, dass die Kläger gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, die Kosten für folgende bauliche Maßnahmen im Haus ...straße x, … zu tragen: Beseitigung der fest installierten Treppe, die vom obersten Treppenabsatz im Treppenhaus vor der Dachgeschosswohnung in den darübergelegenen Speicherraum führt, sowie anstelle der beseitigten Treppe die Installation einer zertifizierten Einschubtreppe als Zugang zum Speicherraum. Sie macht geltend, die ausschließlich im Interesse der Kläger und ohne Rücksicht auf die übrigen Wohnungseigentümer ohne deren Einverständnis errichtete Treppe sei unsinnig konstruiert und stelle für die Bewohnerin der Dachgeschosswohnung eine Zumutung dar. Bei der Treppe handle es sich um Gemeinschaftseigentum im Hinblick auf die Tatsache, dass die Treppe den Hobbyraum der Kläger im Speicher als einziger Weg ausgehend vom gemeinschaftlichen Treppenhaus erschließe und die Nutzung des Raumes überhaupt möglich mache. Rechtsfolge der eigenmächtigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums ohne Beschlussfassung sei, dass die Kläger sämtliche Folgekosten, die hiermit verbunden seien, zu tragen hätten. Die Beschlussfassung entspreche unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung im Hinblick auf die seitens des Baurechtsamtes bestätigten Gefährlichkeit der Treppe gerade auch im Brandfall ordnungsgemäßer Verwaltung. Darüber hinaus sei im Hinblick darauf, dass die Instandsetzungsmaßnahme als einzige Handlungsoption die Beseitigung und den Ersatz durch eine Einschubtreppe erfordere, auch nicht von der Auferlegung eines persönlichen Tätigwerdens auszugehen. Die Wohnungseigentümer könnten im Rahmen ihres Ermessens durch Mehrheitsbeschluss eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gestatten, wie in Ziffern 2 und 3 des Beschlusses geschehen. Rechtsmissbrauch liege im Hinblick auf die Pflicht der Kläger, sich vorab über die rechtlichen Voraussetzungen einer derartigen Baumaßnahme zu erkundigen, nicht vor. Im Übrigen bestehe in der Beseitigung des gefährlichen Zustandes, der auch für den Feuerversicherungsschutz problematisch sei, ein anerkennenswertes Interesse der Beklagten. Die Kläger beantragen Abweisung der Widerklage Sie halten den Widerklageantrag für zu unbestimmt und beanstanden, dass über die im Antrag genannte bauliche Maßnahme zunächst erst durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden werden müsse und auch eine Abweichung vom allgemeinen Kostentragungsschlüssel, auf die hier im Übrigen kein Anspruch bestehe, beschlossen werden müsse. Zu beachten sei auch, dass eine Beschlussersetzungsklage, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten müsse, nicht vorliege. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.