44 C 67/10

Leitsatz: 1. Eine lediglich stichwortartige Bezeichnung von Arbeiten in einer der Modernisierungsmieterhöhung beigefügten Anlage, ohne jede weitere Erläuterung der durchzuführenden Arbeiten genügt nicht den Anforderungen an eine wirksame Erhöhungserklärung. Für die Fassade gibt es lediglich den pauschalen Hinweis auf "WDVS-Arbeiten". Auch wenn insoweit selbst einem unkundigen Laien möglicherweise erkennbar ist, dass es sich bei WDVS um die Abkürzung für Wärmedämmverbundsystem handelt, wird in keiner Weise dargelegt, welche Dämmung nunmehr erfolgen soll. Es sind daher weder Dämmmaterial noch die Dämmeigenschaften des Materials benannt worden (Rn.15) . 2. Soweit die in der Modernisierungsmieterhöhung fehlenden Angaben in dem Duldungsbegehren enthalten sind, wirkt sich dies nur dann aus, wenn die Modernisierungsmieterhöhung auf das Duldungsbegehren Bezug nimmt (Anschluss KG Berlin, 20. April 2006, 8 U 204/05, WuM 2006, 450) (Rn.16) . Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 841,58 (in Worten: Euro achthunderteinundvierzig 58/100) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4.9.2009 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass sich die zwischen den Parteien vereinbarte Nettomiete für die Wohnung, , Hamburg derzeit auf € 441,- beläuft. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 22 % und die Beklagte hat 78 % der Kosten zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die zulässige Klage ist in tenoriertem Umfang begründet. Ein Anspruch der Klägerin in Höhe von € 841,58 begründet sich aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alternative BGB. Der Anspruch folgt aus der Minderung des Mietzinses zwischen dem 9.7.2008 und dem 13.11.2008. Für Juli 2008 ist der Mietzins insgesamt um 20 % der Bruttomiete gemindert. Zwar ist hier zu berücksichtigen, dass die Beeinträchtigung erst nach 9 Tagen des Monats begann, allerdings handelt es sich bei den in dem Lärmprotokoll beschriebenen Bohr- und Sägearbeiten um besonders lärm- und auch staubintensive Arbeiten, so dass insgesamt eine Minderungsquote von 20 %, bezogen auf den gesamten Monat, gerechtfertigt ist. Im August 2008 ist ebenfalls eine Minderungsquote von 20 % anzusetzen. Hier gab es Erd- und Fundamentarbeiten sowie gelegentliche Bohrarbeiten an verschiedenen Tagen. Andererseits ist eine Beeinträchtigung zwischen dem 8. und 14. August sowie zwischen dem 15. und 21. August nicht vorgetragen worden. Insoweit erscheint auch hier eine Minderungsquote von 20 % als angemessen. Im September 2008 ist demgegenüber eine Minderungsquote von 25 % anzusetzen. Es fanden in diesem Monat zum Teil auch an Samstagen Arbeiten statt. Zudem gab es zu Beginn des Monats sowie zum Ende des Monats besonders lärm- oder vibrationsintensive Arbeiten. Im Monat Oktober 2008 ist demgegenüber erneut eine Minderungsquote von 20 % anzusetzen. Das dortige Lärmprotokoll ist vergleichsweise allgemein gehalten, auch scheint es sich um weiter entfernt liegende Arbeiten zu handeln. Unter Berücksichtigung des Bohrlärms erscheint dennoch auch hier die angesetzte Minderungsquote als gerechtfertigt. Gleiches gilt für den Zeitraum 1.11.2008 bis 13.11.2008. Zwar waren die Arbeiten in diesem Zeitraum deutlich weniger lärmintensiv, allerdings ist an insgesamt 4 Tagen vom 10. bis 13. November die Heizung ausgefallen, so dass auch hier insgesamt die angesetzte Minderungsquote gerechtfertigt ist. Nachfolgend besteht aufgrund des weiterhin vorhandenen Gerüsts bis Ende März 2010 noch eine Minderungsquote von 10 % der Bruttomiete, entsprechend weitere € 275,83. Ebenso ist der aufgrund der streitigen Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung zulässige Feststellungsantrag der Klägerin der Sache nach begründet. Es fehlt an einer wirksamen Modernisierungsmieterhöhung. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es erforderlich, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH WuM 2004, 154). Für eine plausible Darlegung eines Energiespareffektes der durchgeführten Dämmmaßnahme ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe des alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten erforderlich (BGH WuM 2006, 157 gleich NJW 2006, 1126; KG Berlin WuM 2006, 450). Dabei kann offen bleiben, ob es in jedem Fall der Mitteilung des alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten bedarf, da es auch an einer näheren Beschreibung der Maßnahme vorliegend fehlt. Die dem Erhöhungsbegehren beigefügte Anlage enthält lediglich eine stichwortartige Bezeichnung von Arbeiten, ohne dass ersichtlich ist, was für Arbeiten ausgeführt worden sind. Auch ist der Instandsetzungsanteil in keiner Weise erläutert worden. Bei der Heizungsanlage bleibt demgemäß völlig unklar, welche Veränderung bewirkt worden ist. Gleiches gilt für die Fassade. Hier gibt es lediglich den pauschalen Hinweis auf „WDVS-Arbeiten“. Auch wenn insoweit selbst einem unkundigen Laien möglicherweise erkennbar ist, dass es sich bei WDVS um die Abkürzung für Wärmedämmverbundsystem handelt, wird in keiner Weise dargelegt, welche Dämmung nunmehr erfolgt sein soll, es sind weder das Dämmmaterial noch die Dämmeigenschaften des Materials benannt worden. Ebenso wenig ist mitgeteilt worden, warum ein Fenstertausch erfolgt ist, und welche Folgen dieser mit sich gebracht hat. Ebenso wenig sind die Dachdämmungsarbeiten, die Kellerdämmungsarbeiten, die Arbeiten am Eingangsbereich und bei den Balkonen, beim Aufzug, beim Treppenhaus und den Fluren, bei den Außenanlagen, die zusätzlichen Maßnahmen sowie die Honorar- und Nebenkosten im Hinblick auf ihre Modernisierungsfunktion nicht einmal stichwortartig erläutert worden. Zwar sind diese Angaben in Teilen in dem Duldungsbegehren vom 8.4.2008 benannt worden, allerdings nimmt die Modernisierungsmieterhöhung vom 27.5.2009 auf dieses Schreiben keinerlei Bezug, so dass es nicht berücksichtigt werden kann (vgl. KG Berlin WuM 2006, 450). Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich im Laufe der Bauausführung durchaus Veränderungen ergeben können, so dass jedenfalls ohne Bezugnahme der Mieter nicht selbstverständlich davon ausgehen muss, dass die ihm angekündigten Modernisierungsarbeiten im Detail genauso umgesetzt worden sind. Es erscheint im Übrigen auch unwahrscheinlich, dass bei der Bauplanung sämtliche Eventualitäten des späteren Bauablaufs bereits berücksichtigt worden sind, insoweit ergeben sich naturgemäß Veränderungen. Dies belegt auch die geänderte Kostenhöhe der tatsächlich angefallenen gegen die zuvor angekündigten Kosten. Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus den §§ 286, 288 BGB. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Mit der Klage begehrt die Klägerin die Zahlung unter Vorbehalt geleisteten geminderten Mietzinses sowie die Feststellung, dass die Nettokaltmiete sich nicht durch eine Modernisierungsmieterhöhung der Beklagten erhöht hat. Die Klägerin mietete gemäß Mietvertrag vom 5.3.2008 die im 8. Obergeschoss links belegene Zweizimmerwohnung, belegen in Hamburg von der Rechtsvorgängerin der Beklagten. Die Bruttomiete beläuft sich seither auf € 604,--. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Blatt 5 ff. der Akte). Bei Abschluss des Mietvertrages wurde die Klägerin darauf hingewiesen, dass im Herbst 2008 Baumaßnahmen geplant seien. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten kündigte mit Schreiben vom 8.4.2008, dessen zeitnaher Zugang zwischen den Parteien streitig ist, an, das Gebäude energetisch zu modernisieren, einschließlich einer Dämmung der Gebäudehülle sowie eines Fenstertausches. Ferner beabsichtige sie eine Umgestaltung der Hauseingangsbereiche, eine Erneuerung und Vergrößerung der Balkone, eine Modernisierung des Treppenhauses und eine Überarbeitung der Außenanlage. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 9 (Blatt 29 ff. der Akte). Mit Schreiben vom 27.5.2009 begehrte die Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Modernisierungsmieterhöhung um € 177,26 auf € 781,26 brutto und bezog sich in dem Schreiben auf eine beigefügte Anlage, nach der eine Modernisierung erfolgt sei. In dieser sind stichwortartig Arbeiten benannt, denen Einzelbeträge, Modernisierungsbruttobeträge, Instandsetzungsanteile brutto sowie eine Zwischensumme tabellarisch zugeordnet wird. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage (Blatt 38 ff. der Akte). Während der Bauarbeiten erfolgte die Mietzahlung der Klägerin unter dem Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf eine baubedingte Minderung des Mietzinses. Hinsichtlich der zwischen den Parteien auch unstreitigen Arbeiten zwischen dem 9.7.2008 und 13.11.2008 wird Bezug genommen auf das als Anlage K 15 eingereichte Lärmprotokoll der Klägerin. Diese errechnete sich hieraus einen Minderungsbetrag von € 1.673,- und forderte die Beklagte unter Fristsetzung zum 3.9.2009 zur Zahlung des Betrages auf. Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Mietzins im Monat Juli 2008 um 37 %, im Monat August 2008 um 40 %, im September 2008 um 50 %, im Oktober 2008 um 40 % und nachfolgend für November 2008 um 30 % gemindert ist. Ferner ist die Beklagte der Auffassung, dass das Modernisierungsmieterhöhungsschreiben nicht zu einer Veränderung des Mietzinses geführt hat, sondern unwirksam ist. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin € 1.673,- nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4.9.2009 zu zahlen, weiter festzustellen, dass sich die zwischen den Parteien vereinbarte Nettokaltmiete für die Wohnung, , Hamburg nur auf € 441,-- beläuft. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass ein wirksames Erhöhungsbegehren vorliegt und die Klägerin insoweit zur Zahlung von € 177,26 pro Monat seit dem 1.8.2009 verpflichtet sei. Mit der sich hieraus ergebenden Forderung bis Mai 2010 erklärt die Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit etwaigen Rückforderungsansprüchen der Klägerin wegen geminderten Mietzinses. Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.