48 C 251/21

Leitsatz: 1. Ein Erhöhungsverlangen kann formell ordnungsgemäß durch Bezugnahme auf einen „veralteten“ (qualifizierten) Mietenspiegel begründet werden, wenn der zeitlich nachfolgende neue (qualifizierte) Mietenspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens noch nicht allgemein verfügbar ist und der „veraltete“ Mietenspiegel aufgrund seines fortwirkenden Informationsgehalts noch dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 1 BGB genügt. (Rn.20) 2. Im Falle eines neu erstellten qualifizierten Mietenspiegels (hier: Hamburger Mietenspiegel 2021) kommt es für das Eingreifen der Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB in zeitlicher Hinsicht auf den Erhebungsstichtag, nicht erst den Zeitpunkt der Veröffentlichung des Mietenspiegels, an. (Rn.28) 3. Die Bezugsfertigkeit einer baulich abgeschlossenen Einheit als Wohnung ist gegeben, sobald alle Gewerke fertiggestellt sind, welche zu einer Wohnnutzung notwendig sind und ein sicherer Zutritt zu den Räumen möglich ist. Der Bezugsfertigkeit steht nicht entgegen, dass noch die Fertigstellung der Außen- oder Nebenanlagen oder kleinere, unwesentliche Arbeiten ausstehen. Auf den Zeitpunkt der Bauabnahme oder des Erstbezugs kommt es nicht an (Anschluss BGH, Urteil vom 15. April 2004 – VII ZR 397/02). (Rn.34) 1. Der Beklagte wird verurteilt, für seine Wohnung […], Hochparterre links, […] Hamburg der Erhöhung der Nettokaltmiete von € 516,55 auf € 594,03 mit Wirkung ab dem 01. Juli 2021 zuzustimmen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf € 929,76 festgesetzt. I. Die Klage ist zulässig. Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB ist gemäß § 167 ZPO eingehalten. II. Die Klage ist begründet. 1. Das Mieterhöhungsverlangen begegnet keinen formellen Bedenken. Die Vorschriften zur Form und Begründung eines Erhöhungsverlangens gemäß § 558a BGB sind eingehalten. Die Bezugnahme auf die Spannenwerte des Hamburger Mietenspiegels 2019 genügt den formellen Anforderungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB auch dann, wenn sich die materielle Berechtigung des Erhöhungsverlangens zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens nach dem am 13. Dezember 2021 erschienenen Hamburger Mietenspiegel 2021 richtet, dessen für seine Anwendbarkeit maßgeblicher Erhebungsstichtag (01. April 2021) noch vor dem Zugang des Erhöhungsverlangens liegt. Ein Erhöhungsverlangen kann formell ordnungsgemäß durch Bezugnahme auf einen „veralteten“ (qualifizierten) Mietenspiegel begründet werden, wenn der zeitlich nachfolgende neue (qualifizierte) Mietenspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens noch nicht allgemein zugänglich ist und der „veraltete“ Mietenspiegel aufgrund seines fortwirkenden Informationsgehalts noch dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 1 BGB genügt. Dies folgt zum einen daraus, dass nach der Systematik der Vorschriften der §§ 558, 558a BGB zu unterscheiden ist zwischen Anforderungen, die an ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen zu stellen sind, und solchen, die die materielle Berechtigung jenes Verlangens betreffen. Entsprechend unterscheiden sich die Rechtsfolgen, welche an die formelle beziehungsweise materielle Rechtmäßigkeit anknüpfen. Daher lässt ein inhaltlicher Fehler der Begründung die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens in formeller Hinsicht unberührt (BGH, Versäumnisurteil vom 06. Juli 2011 – VIII ZR 337/10 –, juris Rn. 7), solange die Begründung noch ihren Zweck erfüllt, es dem Mieter zu ermöglichen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen (BGH, Urteil vom 13. November 2013 – VIII ZR 413/12 –, juris Rn. 10) und die fehlerhafte Begründung nicht vorsätzlich erfolgt (AG Hamburg, Urteil vom 22. Dezember 2021 – 49 C 213/21 –, juris Rn. 13; AG Hamburg, Urteil vom 29. Oktober 2021 – 49 C 119/21 –, juris Rn. 22). Des Weiteren gilt der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass Unmögliches oder Unzumutbares zu leisten von niemandem verlangt werden kann. Ein diesem Grundsatz widersprechender Rechtssatz entbehrte eines notwendigen Gerechtigkeitsgehalts. Genau darauf liefe indes die Forderung hinaus, das Mieterhöhungsverlangen mit einem materiell anwendbaren Mietenspiegel zu begründen, welcher noch nicht verfügbar ist. Der insofern materiell um weniger als einen Monat „veraltete“ Mietenspiegel 2019 war aufgrund seines fortwirkenden Informationsgehalts nach wie vor tauglich, dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses gemäß § 558a Abs. 1 BGB Genüge zu tun (Abgrenzung: BGH, Urteil vom 16. Oktober 2019 – VIII ZR 340/18 –, juris Rn. 19; AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 27. Februar 2018 – 5 C 800/17 –, juris Rn. 23). 2. Die Klägerin hat gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur verlangten Erhöhung, da diese jedenfalls der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. a) Anwendbar ist der Hamburger Mietenspiegel 2021, welcher als qualifizierter Mietenspiegel die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB entfaltet. Ungeachtet des Umstands, dass zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens, welcher für die Beurteilung der materiellen Berechtigung desselben relevant ist (BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15 –, juris Rn. 18), der am 13. Dezember 2021 veröffentlichte Hamburger Mietenspiegel 2021 noch nicht allgemein verfügbar und die darin enthaltenen Rasterfelder und Spannenwerte dementsprechend für die Allgemeinheit unbekannt waren, ist dieser Mietenspiegel dennoch für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Im Falle eines neu erstellten qualifizierten Mietenspiegels kommt es für das Eingreifen der Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB in zeitlicher Hinsicht auf den Erhebungsstichtag, nicht erst den Zeitpunkt der Veröffentlichung des Mietenspiegels, an. Denn die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB gründet auf der Qualität eines qualifizierten Mietenspiegels, welcher den in § 558d Abs. 1 und Abs. 2 S. 3 BGB aufgestellten Anforderungen an wissenschaftlicher Methodik und Aktualität genügt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 130). Insoweit ist ein qualifizierter Mietenspiegel für die richterliche Überzeugungsbildung vergleichbar einem antezipierten Sachverständigengutachten. Dann aber kann es für die Frage, welcher Mietenspiegel heranzuziehen ist, nicht auf das Erscheinungsdatum des jeweiligen Mietenspiegels ankommen (so aber wohl: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 128; BeckOGK/Fleindl, 1.1.2022, BGB § 558d Rn. 29). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der qualifizierte Mietenspiegel – wie der Hamburger Mietenspiegel 2021, vgl. dessen Erläuterungen unter 1. – neu erstellt ist und die nach statistischer Erhebung tatsächlich gezahlten Mieten wiedergibt. Das Erscheinungsdatum ist für die statistisch-datenbasierte Aussagekraft eines neu erstellten und nicht lediglich gemäß § 558d Abs. 2 S. 2 BGB indexbasiert fortgeschriebenen Mietenspiegels ohne Relevanz (Abgrenzung zu den Fallkonstellationen in: AG Dortmund, Urteil vom 15. Februar 2005 – 125 C 12626/04 –, juris Rn. 23; AG Dortmund, Urteil vom 23. November 2004 – 125 C 11257/04 –, juris Rn. 20). Insofern kann es bei zeitlich aufeinander folgenden Mietenspiegeln für die zeitliche Abgrenzung der jeweiligen Anwendungsbereiche allein auf den Erhebungsstichtag des nachfolgenden Mietenspiegels ankommen. Ansonsten basierte die Vermutung für die Richtigkeit eines neu erstellten qualifizierten Mietenspiegels in zeitlicher Hinsicht auf dem willkürlichen Umstand des Veröffentlichungsdatums, was der Intention des Gesetzgebers nicht entsprechen kann. Einer solchen Betrachtung steht nicht entgegen, dass sich die Parteien, zwischen denen die materielle Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens in Streit steht, zum Zeitpunkt ihrer jeweiligen Entscheidungen über das Erhöhungsverlangen und die Nicht-/Zustimmung dazu möglicherweise in einem Zustand nicht aufklärbarer Ungewissheit über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete befinden. Dies entspricht vielmehr der allgemeinen Rechtswirklichkeit, in der Gewissheit über bestimmte Tatsachen, welche bedeutungsvoll für Entscheidungen erheblicher Tragweite sein mögen, häufig nur retrospektiv oder gar nicht zu erlangen ist. Nicht anders tragen die Parteien einer Rechtsstreitigkeit, die ein Mieterhöhungsverlangen zum Gegenstand hat, jeweils das allgemeine Lebensrisiko, sich zu irren. c) Einschlägig ist das Rasterfeld „H3“ des Hamburger Mietenspiegels 2021. Nach den Feststellungen des Gerichts gemäß § 418 Abs. 1 ZPO ist die Wohnung in die Baualtersklasse bis 1960 einzuordnen. Die Bezugsfertigkeit einer baulich abgeschlossenen Einheit als Wohnung ist gegeben, sobald alle Gewerke fertiggestellt sind, welche zu einer Wohnnutzung notwendig sind und ein sicherer Zutritt zu den Räumen möglich ist. Der Bezugsfertigkeit steht nicht entgegen, dass noch die Fertigstellung der Außen- oder Nebenanlagen oder kleinere, unwesentliche Arbeiten ausstehen. Auf den Zeitpunkt der Bauabnahme oder des Erstbezugs kommt es nicht an (vgl. BGH, Urteil vom 15. April 2004 – VII ZR 397/02 –, juris Rn. 20 ff.; OLG Hamm, Beschluss vom 03. November 1994 – 21 W 16/92 –, juris Rn. 3 f.). Der vom Gericht zwecks Beweisaufnahme verlesene Gebrauchsschein der Freien und Hansestadt Hamburg, Bezirksamt Eimsbüttel, vom 04. Januar 1961 beweist, dass am 30. Dezember 1960 eine baupolizeiliche Gebrauchsbesichtigung das Mehrfamilienhaus […] stattfand und zu keinen Beanstandungen in Bezug auf die Vollendung des Baus vorbehaltlich der Fertigstellung der Garage und der Vor- und Hintergartengestaltung gab, dass also die im Haus belegenen Wohnungen am 30. Dezember 1960 bezugsfertig waren. Die Urkunde begründet den vollen Beweis der in ihr bezeugten Tatsachen. Der Gebrauchsschein ist eine öffentliche Urkunde entsprechend der Legaldefinition des § 415 Abs. 1 ZPO, welche von einer öffentlichen Behörde, namentlich der Bauprüfabteilung des Bezirksamts Eimsbüttel, innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse aufgenommen wurde. Die Urkunde hat einen anderen als den in §§ 415, 417 ZPO bezeichneten Inhalt. Das Zeugnis beruht auf eigener Wahrnehmung der Behörde (§ 418 Abs. 3 ZPO). Anhaltspunkte dafür, dass der Gebrauchsschein zu dem bezeugten Datum ausgestellt worden sein könnte, um den Einzug von Mietern zu ermöglichen, obwohl noch keine Bezugsfertigkeit gegeben war, erkennt das Gericht nicht. Vielmehr stützt die unter dem 30. Dezember 1960 eingetragene Akten-Niederschrift zum Gebrauchsschein, welche das Gericht in der mündlichen Verhandlung den Parteien rein informatorisch zur Kenntnis gebracht hat, dass an jenem Tage tatsächlich ein Ortstermin stattfand und der Bedienstete der Bauprüfabteilung die im Gebrauchsschein dokumentierten Feststellungen traf. Auch der als Anlage K3 zur Akte gelangte weitere Schriftverkehr zwischen dem Architekten H. und der Behörde legt nichts anderes nahe. Daraus ergibt sich vielmehr, dass der Architekt die Ausstellung eines neuen Gebrauchsscheins mit späterem Datum begehrte, die Behörde dies jedoch mit Hinweis auf die am 30. Dezember 1960 erfolgte Gebrauchsabnahme ablehnte. Auch der Inhalt des Schreibens des Architekten H. vom 31. Mai 1961 steht in keinem Widerspruch zu den getroffenen Feststellungen. Der Umstand, dass für die Vermieterseite verantwortlich handelnde Personen möglicherweise bislang irrtümlich von einer anderen Baualtersklasse ausgingen, ist für die allein an objektiven Gesichtspunkten auszurichtende Einordnung in ein Rasterfeld des Mietenspiegels unerheblich ebenso wie die Jahreszahl, die der Energieausweis für das Wohngebäude verlautbart. d) Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist von dem Mittelwert des einschlägigen Rasterfeldes von € 8,09 pro m² auszugehen. Das Erhöhungsverlangen der Klägerin, welches auf einen Betrag von € 7,35 pro m² abzielt, ist sonach jedenfalls materiell gerechtfertigt. aa) Bei Mieterhöhungen ist der Vermieter darlegungs- und ggf. beweispflichtig für die Merkmale, die die Einordnung der Wohnung in ein Rasterfeld des Hamburger Mietenspiegels begründen sowie für wohnwerterhöhende Merkmale innerhalb des Rasterfeldes. Der Mieter muss demgegenüber wohnwertmindernde Merkmale darlegen und ggf. beweisen. Ansonsten ist ohne anderweitigen Vortrag vom Mittelwert auszugehen (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 08. Dezember 2017 – 7 S 2724/17 –, juris Rn. 14; AG Dortmund, Urteil vom 10. Januar 2012 – 425 C 8870/11 –, juris Rn. 12). Insoweit hat das Gericht dem Vortrag des Beklagten keine wohnwertmindernden Aspekte entnehmen können, welche hinreichend spezifiziert und konkretisiert waren. Darauf hat das Gericht mit Verfügung vom 21. Januar 2022 hingewiesen. bb) Eine rechnerische Angleichung der Spannenwerte der benachbarten Rasterfelder „H3“ und „I3“ dahingehend, dass die Werte des Rasterfeldes „H3“ durch einen Abschlag an diejenigen des Feldes „I3“ anzugleichen wären, ist nicht angezeigt. Zwar ist nach Ziffer 6.4.1 der Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel 2021 das Baualter einer Wohnung nicht schematisch zu berücksichtigen. In Grenzbereichen zwischen zwei Baualtersklassen kann es vielmehr gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder niedriger einzugruppieren. Das Gericht füllt seinen bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestehenden Beurteilungsspielraum (§§ 286, 287 ZPO) dennoch dahingehend aus, dass ein Abschlag nicht vorzunehmen ist. Wie die Methodenberichte zu den Hamburger Mietenspiegeln belegen, liegen der tabellarischen Einteilung nach Baualtersklassen typisierende Annahmen zugrunde und legen diese den Referenzrahmen für die statistische Erhebung und Datenanalyse fest. Rechnerische Angleichungen in den Grenzbereichen relativierten die angewandte Methodik und entbehrten auch jeglichen Maßstabs. Insofern ist Zurückhaltung geboten, um nicht die wissenschaftlich-methodisch gerechtfertigte Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB zu unterminieren. Vorliegend wäre eine rechnerische Angleichung an die Spannenwerte des Rasterfeldes „I3“ ohnehin schon deswegen unangebracht, weil die Bauzeit bis zur Erreichung der Bezugsfertigkeit, welche die Einordnung in eine bestimmte Baualtersklasse maßgeblich prägt, vollständig vor dem Beginn des Jahres 1961 liegt. e) Die Fristen des § 558 Abs. 1 BGB sind eingehalten, wie auch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB. III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Klägerin begehrt Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Klägerin als Vermieterin und der Beklagte als Mieter sind durch einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die in normaler Lage belegene Wohnung des Beklagten ist 80,84 m² groß und mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt und seit drei Jahren unverändert € 516,55. Mit unter Bezugnahme auf den Hamburger Mietenspiegel 2019 begründetem Schreiben vom 23. April 2021 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete um € 77,48 pro Monat auf € 594,03 mit Wirkung ab dem 01. Juli 2021. Wegen des Inhalts des Schreibens wird auf Anlage K2 Bezug genommen. Der Beklagte erteilte seine Zustimmung nicht. Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei in die Baualtersklasse 1960 einzuordnen. Die Klägerin beantragt, wie mit ihrer am 14. September 2021 eingereichten und am 01. Oktober 2021 dem Beklagten zugestellten Klageschrift angekündigt, den Beklagten zu verurteilen, für seine Wohnung […], Hochparterre links, […] Hamburg der Erhöhung der Nettokaltmiete von 516,55 € auf 594,03 € mit Wirkung ab dem 01. Juli 2021 zuzustimmen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er trägt vor, die Wohnung sei erst 1961 bezugsfertig gewesen, weshalb das Rasterfeld „I3“ des Hamburger Mietenspiegels anzuwenden sei. Mieterhöhungsverlangen der Vergangenheit seien ebenfalls von diesem einschlägigen Rasterfeld ausgegangen. Der Energieausweis für das Gebäude weise als Baujahr 1961 aus. Der Gebrauchsschein sei bereits vor Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt worden, um eine sonst drohende Wohnungslosigkeit einer Erstmieter-Familie zu vermeiden. Als maßgeblichen Zeitpunkt komme es auf die Bauabnahme durch den Bauherrn an. Im Übrigen sei dem hier betroffenen Grenzbereich zwischen zwei Baualtersklassen jedenfalls durch eine relative rechnerische Angleichung der angrenzenden Spannenwerte Rechnung zu tragen. Zu berücksichtigen sei des Weiteren, dass das Objekt seinerzeit möglichst kostengünstig erbaut worden sei und sich nunmehr allgemein in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinde. Modernisierungsmaßnahmen seien von Vermieterseite nicht veranlasst worden. Das Gericht hat nach Beiziehung eines Auszugs der Bauakte des Bezirksamts Eimsbüttel bezüglich des Wohngebäudes Urkundenbeweis erhoben durch Verlesung des Gebrauchsscheins vom 04. Januar 1961. Insoweit sowie ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlagen K3 und das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 07. April 2022.