BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 397/02 Verkündet am: 15. April 2004 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 157 Gd Vereinbaren die Parteien eines Architektenvertrages über Bauplanung und Bau- überwachung für ein Einfamilienhaus mit Souterrainwohnung, daß die Verjährung mit der Bezugsfertigkeit beginnt, so ist diese Vereinbarung dahin auszulegen, daß die Bezugsfertigkeit jedenfalls dann nicht vorliegt, wenn die als Zugang zur Souterrain- wohnung vorgesehene Außentreppe noch nicht fertiggestellt ist. BGH, Urteil vom 15. April 2004 - VII ZR 397/02 - OLG Koblenz LG Trier - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. April 2004 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die Richter Dr. Wiebel, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Bauner für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 31. Oktober 2002 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt von dem beklagten Architekten Schadensersatz. Die Parteien streiten vorrangig darüber, ob der Anspruch des Klägers verjährt ist. Im April 1991 beauftragte der Kläger den Beklagten mit sämtlichen Lei- stungsphasen des § 15 Abs. 2 HOAI mit Ausnahme der Objektbetreuung und Dokumentation für den Neubau eines Wohnhauses mit Einliegerwohnung. Die Parteien vereinbarten, daß die Dauer der Gewährleistung und Haftung fünf Jah- re nach Bezugsfertigkeit betragen solle. Der Kläger bezog im November 1992 das Haus. Zu diesem Zeitpunkt waren die Arbeiten an den Außenanlagen noch nicht begonnen worden. Ein - 3 - Zugang zu der Einliegerwohnung im Souterrain war zu diesem Zeitpunkt durch den Keller des Klägers möglich. Die geplante Außentreppe war noch nicht er- richtet. Der Kläger behauptet, die Treppenanlage sei erst in der zweiten Hälfte des Jahres 1993 errichtet worden. Zum 1. September 1993 wurde die Einlie- gerwohnung vermietet. Im Sommer 1996 entdeckte der Kläger an der Innenwand der Küche un- terhalb des Balkons des ersten Obergeschosses einen feuchten Fleck mit einer Größe von ca. 5 x 10 cm. Der Beklagte begutachtete den Fleck. Die Äußerun- gen des Beklagten dem Kläger gegenüber anläßlich der Besichtigung sind zwi- schen den Parteien streitig. Der Fleck verschwand in der Folgezeit. Im Dezem- ber 1997 traten unterhalb des Balkons im ersten Obergeschoß zwei nasse Streifen auf. Der Kläger behauptet, der Beklagte habe an einer Ortsbesichti- gung teilgenommen. Ein vom Kläger in Auftrag gegebenes Privatgutachten ist zu dem Ergeb- nis gelangt, daß die Feuchtigkeitserscheinungen auf Planungs- und Ausfüh- rungsfehler zurückzuführen sind, zu deren Beseitigung ein Kostenaufwand in Höhe von 21.560,03 DM erforderlich sein soll. Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, etwaige Ansprüche des Klägers seien verjährt. Die Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht hat ohne weitere Begründung die Revision mit dem Hinweis zugelassen, die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung. - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision des Klägers hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru- fungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Auf das Schuldverhältnis findet das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). I. Das Berufungsgericht meint, etwaige Schadensersatzansprüche des Klägers seien verjährt. Die vereinbarte Verjährungsfrist von fünf Jahren sei bei Klageerhebung im Jahre 2001 abgelaufen gewesen. Sie habe mit dem Einzug des Klägers im November 1992 begonnen, weil das Gebäude zu diesem Zeitpunkt bezugsfertig gewesen sei. Eine Wohnung sei bezugsfertig, wenn dem Erwerber aufgrund des erreichten Baubestandes deren Bezug zugemutet werden könne. Diese Voraussetzungen hätten im November 1992 sowohl für die Hauptwohnung als auch für die Einliegerwohnung im Souterrain vorgelegen. Es sei unerheblich, daß die Außentreppe für die Einliegerwohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht fertiggestellt gewesen sei. Es genüge für die Bezugsfertigkeit, daß die Einlie- gerwohnung durch die Kellerräume des Klägers zugänglich gewesen sei. Die Kläger hätten zu diesem Zeitpunkt Mängel des Hauses bereits feststellen kön- nen. Ansprüche des Klägers unter dem Aspekt der Sekundärhaftung des Be- klagten seien nicht begründet. Der Beklagte habe sich 1996 nicht pflichtwidrig - 5 - verhalten. Im Hinblick auf den nach Augenschein nicht erheblichen Mangel sei es nicht erforderlich gewesen, umfangreiche Untersuchungen hinsichtlich der Schadensursache anzustellen. Es sei angemessen gewesen, zunächst zu ver- suchen, den Schaden mit einfachen Maßnahmen zu beseitigen. Es könne da- hinstehen, ob der Beklagte Ende 1997 und später erneut mit Feuchtigkeitser- scheinungen konfrontiert worden sei. Denn zu diesen Zeitpunkten sei der An- spruch bereits verjährt gewesen. II. Die Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht ist verfahrens- fehlerhaft. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, es handelt sich um eine typische Einzelfallentscheidung. Der Senat ist jedoch an die Revisionszu- lassung gebunden. III. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten teilweise einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Beklagte habe bei der Untersuchung im Sommer 1996 seine Pflichten verletzt, so daß nach der Rechtsprechung des Senats eine Verjährungsfrist von dreißig Jahren laufe. a) Der Architekt hat im Rahmen seines jeweiligen Aufgabenbereichs dem Bauherrn bei der Behebung von Leistungsmängeln zur Seite zu stehen. Er hat dabei nicht nur die Rechte des Auftraggebers gegenüber den Bauunternehmern zu wahren, ihm obliegt auch die objektive Klärung der Mängelursachen, selbst - 6 - wenn hierzu eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler gehören. Unterläßt es der mit der Planung und Bauüberwachung beauftragte Architekt, die Ursachen ei- ner in unverjährter Zeit aufgetretenen Mangelerscheinung zu untersuchen und den Bauherrn über das Ergebnis seiner Untersuchung und über die technischen Möglichkeiten der Beseitigung des Mangels und die Haftung zu informieren, dann haftet der Architekt aus positiver Vertragsverletzung. Auf die Verjährung des Gewährleistungsanspruchs kann er sich nicht berufen (BGH, Urteil vom 16. März 1978 - VII ZR 145/76, BGHZ 71, 144, 147 f.; Urteil vom 4. Oktober 1984 - VII ZR 342/83, BGHZ 92, 251; Urteil vom 26. September 1985 - VII ZR 50/84, BauR 1986, 112 = ZfBR 1986, 17; Urteil vom 11. Januar 1996 - VII ZR 85/95, BauR 1996, 418 = ZfBR 1996, 155; Urteil vom 4. April 2002 - VII ZR 143/99, BauR 2002, 1718 = NZBau 2002, 617 = ZfBR 2002, 769). b) Welche Maßnahmen ein Architekt im Einzelfall vornehmen muß, um auf eine Mängelerscheinung im Sinne der Rechtsprechung des Senats ange- messen zu reagieren, unterliegt der tatrichterlichen Würdigung. In revisions- rechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Berufungsgericht festgestellt, daß der Beklagte angesichts des kleinen Flecks in der Küche noch nicht ver- pflichtet war, durch Eingriffe in die Bausubstanz eventuelle Ursachen zu klären. Es lagen mehrere Möglichkeiten auf der Hand, wonach die Ursache nicht ein Konstruktions- und Planungsfehler war. Der Beklagte durfte sich darauf be- schränken, die als geeignet erscheinende Maßnahme vorzuschlagen und deren Erfolg abzuwarten. Im Hinblick darauf, daß der Feuchtigkeitsfleck wieder ver- schwand und der Beklagte zunächst nicht weiter eingeschaltet worden ist, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei eine Pflichtverletzung nach der ersten Un- tersuchung verneint. - 7 - 2. Rechtsfehlerhaft ist die Auffassung des Berufungsgerichts, die Verjäh- rung habe im November 1992 begonnen, weil das Haus bezugsfertig gewesen sei. a) Das Berufungsgericht trifft keine Feststellungen dazu, ob die Rege- lung, nach der die Gewährleistungsdauer mit "fünf Jahre nach Bezugsfertigkeit" vereinbart ist, auf einer vom Beklagten gestellten Allgemeinen Geschäftsbedin- gung beruht oder ob sie individuell ausgehandelt ist. Der Umstand, daß die be- treffende Vereinbarung maschinenschriftlich in ein möglicherweise von dem Beklagten gestelltes Formular eingetragen ist, führt nicht zwingend zu einer in- dividuellen Vereinbarung. Handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, ist die Vereinbarung unwirksam, § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG. Denn sie verstößt gegen wesentliche Grundgedanken des Geset- zes. Danach beginnt die Verjährung mit der Abnahme. Das gilt auch für einen Architektenvertrag über die Planung und Bauüberwachung. Auf diese Frage kommt es jedoch in der Revision nicht an, denn auch dann, wenn eine individu- elle Vereinbarung vorliegt, ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Verjäh- rungsfrist habe im November 1992 begonnen, nicht haltbar. b) Die Vereinbarung, nach der die Verjährung von Gewährleistungsan- sprüchen gegen den Architekten mit der Bezugsfertigkeit beginnt, muß interes- sengerecht ausgelegt werden. Das hat das Berufungsgericht unterlassen, in- dem es die Bezugsfertigkeit bereits in einem Zeitpunkt angenommen hat, in dem wesentliche Leistungen für den vertraglich vereinbarten Zugang zu einem wesentlichen Teil des errichteten Bauwerks fehlten. In der Revision ist davon auszugehen, daß der Zugang zur Souterrain- wohnung nicht mehr über das Hausinnere, sondern über eine noch zu errich- - 8 - tende Außentreppe erfolgen sollte. Die vom Beklagten geschuldete Bauüber- wachung bezog sich auf diese Leistung. Solange die Außentreppe zur Souter- rainwohnung nicht errichtet war, war das Bauwerk nicht bezugsfertig. Zur Be- zugsfertigkeit gehört jedenfalls die Herstellung des nach der vertraglichen Ver- einbarung zu errichtenden gewöhnlichen Zugangs zum Bauobjekt. Denn der Zugang ist ein zentrales Element für den Bezug. Ist für eine Souterrainwohnung ein Zugang über eine Außentreppe vorgesehen, muß diese Treppe errichtet sein. Dem Besteller ist es nicht zuzumuten, das Objekt entgegen der vertragli- chen Vereinbarung über einen möglichen Kellerzugang zu nutzen. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner gegenteiligen Würdigung, daß es nicht auf die Bezugsfertigkeit des überwiegenden Teils des Hauses an- kommt, sondern auf die Bezugsfertigkeit des gesamten Hauses. Die Bezugsfer- tigkeit des gesamten Hauses liegt entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts nicht vor, wenn eine vollständig abgeschlossene Wohnung nicht in zu- mutbarer Weise zugänglich ist. Darauf, daß bereits Mängel des Hauses fest- stellbar sind, kommt es nicht an. Eine Aufteilung des Beginns der Verjährung für Ansprüche wegen Mängeln, die im bezugsfertigen Teil feststellbar sind und für Mängel, die nicht feststellbar sind, verbietet sich nach der getroffenen Vereinba- rung. Fehlerhaft ist die Argumentation des Berufungsgerichts, die Bezugsfer- tigkeit werde schon dadurch dokumentiert, daß der Kläger in das Haus einge- zogen sei. Die Auslegung der vertraglichen Vereinbarung ist nicht davon ab- hängig, wann und unter welchen Umständen der Bezug erfolgt. - 9 - IV. Das Berufungsurteil hat danach keinen Bestand. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird zu klären haben, wann die Verjährung begonnen hat und ob der Beklagte in nicht verjährter Zeit erneut mit Feuchtigkeitserscheinungen konfrontiert worden ist. In diesem Fall hätte er die Mängelursache aufklären und den Kläger gegebenenfalls über die Möglichkeit der Haftung des Unternehmers oder seiner eigenen Haftung informieren müs- sen. Dressler Wiebel Kuffer Kniffka Bauner

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