318a C 114/24

Leitsatz: 1. Wenn Stellplatz und Wohnung am selben Tag mit 2 Vertragsurkunden angemietet werden, spricht viel für separate Mietverhältnisse, und zwar auch wenn Stellplatz und Wohnung sich auf demselben Grundstück befinden.(Rn.21) (Rn.24) 2. Die Möglichkeit den Stellplatz ohne Benennung der Gründe unabhängig von der Wohnung kündigen zu können, kann im Interesse beider Parteien liegen.(Rn.23) 3. Bei separaten Verträgen kann der Stellplatz ohne Kündigungsgrund gekündigt werden.(Rn.25) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 960,00 € festgesetzt. I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Mietvertrag über den streitgegenständlichen Stellplatz ist durch die Kündigung vom 25.01.2024 wirksam beendet worden (dazu I.1. - I.3.) und hat sich auch nicht gemäß § 545 BGB stillschweigend verlängert (dazu I.4.). 1. Es bestehen keine Bedenken hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Kündigung. Sie ist darüber hinaus auch materiell wirksam. Die Anforderungen an die materielle Wirksamkeit der Kündigung richten sich im Ausgangspunkt nach den allgemeinen Regelungen. Sie bemessen sich nicht nach den Vorschriften über die Kündigung von Wohnraum. Die zwischen den Parteien geschlossenen Mietverträge über den Wohnraum und über den Garagenstellplatz sind rechtlich selbstständige Verträge. Ausgangspunkt für die Frage, ob selbstständige Verträge oder ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und einen Pkw-Stellplatz begründet werden sollten, ist der Wille der Vertragsparteien. Eine ausdrückliche Regelung über das Verhältnis der Stellplatz- und der Wohnungsmiete zueinander haben die Parteien hier nicht getroffen. Daher ist ihr mutmaßlicher Wille unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Vertragsschlusses zu ermitteln. Ebenso sind nachträgliche Umstände zu berücksichtigen, wenn sich aus ihnen auf den bei Abschluss der betreffenden Vereinbarungen gegebenen Willen der Parteien schließen lässt. Grundsätzlich spricht bei getrennt abgeschlossenen Verträgen, wie es hier der Fall ist, eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen (vgl. BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10 m. w. N., zitiert nach juris). Die Widerlegung dieser Vermutung bedarf besonderer Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse einerseits über Wohnraum und andererseits über einen Garagenstellplatz eine rechtliche Einheit bilden sollen. Solche Umstände liegen hier nach Auffassung des Gerichts nicht vor. Die Verträge sind auf unterschiedlichen Vertragsurkunden geschlossen worden. Dieser Umstand hat insbesondere deswegen hinsichtlich der Auslegung der Verträge besonderes Gewicht, weil beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt geschlossen wurden. Die gleichzeitige Fertigung von zwei schriftlichen Vertragsurkunden lässt sich aus Sicht des Gerichts nur so verstehen, dass die Parteien zwei getrennte Vertragsverhältnisse begründen wollten. Der Vertrag über den Tiefgaragenstellplatz stellt vielmehr ausdrücklich klar, dass dieser Vertrag unabhängig von dem Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann (§ 2 Abs. 2 des Vertrages). Die beiden Verträge nehmen auch keinerlei relevanten Bezug aufeinander. Sofern die Klägerin nunmehr meint, der ausreichende Bezug sei dadurch gegeben, dass in der Nennung der Vertragspartei auf Seite 1 des Stellplatzmietvertrages (vgl. Anlage K1) die Wohnungsnummer der Klägerin angegeben ist, reicht dies nach Ansicht des Gerichts nicht aus um eine Verknüpfung der Verträge zu begründen. Hierbei fällt zunächst auf, dass die Klägerin die besagte Stelle des Mietvertrages in ihrem Schriftsatz vom 14.08.2024 falsch wiedergibt. Tatsächlich ist nämlich nach dem Namen der Klägerin zunächst deren postalische Adresse aufgeführt und nicht lediglich die Wohnungsnummer. Jedenfalls dadurch wird deutlich, dass es lediglich um eine eindeutige Aufführung der Vertragsparteien geht und nicht darum eine Verknüpfung der Verträge festzuschreiben bzw. auszudrücken. Dem steht auch der Vortrag der Klägerin nicht entgegen, die Anmietung des Stellplatzes sei Voraussetzung gewesen für ihre Entscheidung, die Wohnung anzumieten. Denn dass diese Überlegungen Teil des Vertragsverhältnisses geworden wären, ergibt sich auch aus dem Vortrag der Klägerin nicht. Insbesondere sind diese Überlegungen nicht schriftlich in einem der Verträge festgehalten. Es kann auch nicht angenommen werden, dass stets davon auszugehen wäre, dass Mieterinnen und Mieter die Verträge über Wohnung und Stellplatz als Einheit ansehen würden. Die Möglichkeit, den Stellplatz unabhängig vom Wohnungsmietverhältnis zu kündigen, kann im Interesse beider Vertragsparteien liegen. So wäre die Beklagte als Mieterin ansonsten, wenn sie sich entscheiden sollte, keinen Pkw mehr zu halten, gezwungen, die Miete für den Stellplatz weiterhin zu entrichten oder diesen unterzuvermieten (so auch LG Berlin, Urteil vom 15.05.2013 - 65 S 46/13, beck). Ebenfalls nicht entgegensteht die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der eine rechtliche Einheit im Regelfall anzunehmen sei, wenn Wohnung und Garage auf einem Grundstück liegen (siehe insbesondere BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10, Juris). Denn die dortige Fallgestaltung ist auf den hier zu entscheidenden Fall nicht zu übertragen. Aus der dortigen vertraglichen Vereinbarung ergab sich nicht ohne weiteres, ob separate Verträge geschlossen werden sollten. Deswegen war zur Ermittlung des Parteiwillens auf weitere Kriterien, insbesondere die örtliche Nähe der Garage und Wohnung, zurückzugreifen. Nach Auffassung des Gerichts ergibt sich in den hier zu entscheidenden Fall aber insbesondere wegen § 2 Abs. 2 des Stellplatzmietvertrages und wegen der gleichzeitigen Fertigung zweier Vertragsurkunden eindeutig, dass die Parteien zwei separate Verträge schließen wollten, sodass ein solcher Begriff nicht erforderlich und auch nicht angezeigt ist (vgl. AG Köln, Urteil vom 7. August 2014 – 220 C 39/14 –, juris). 2. Für die separate Kündigung des Vertrages über die Nutzung des Tiefgaragenstellplatzes war kein Kündigungsgrund erforderlich. Nach § 2 Abs. 2 des Vertrages kann vielmehr jede Vertragspartei den Vertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen. Ob die Klägerin zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung oder zum Zeitpunkt ihrer Herausgabe oder ihres Zugangs bei der Klägerin gegen die Tiefgaragenordnung verstieß oder nicht, ist somit nicht relevant. 3. Daran ändern auch die weiteren Argumente der Klägerin hinsichtlich der Einschränkung der Entscheidungsfreiheit der Beklagten nichts. a) Der Wirksamkeit der Kündigung steht der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht entgegen. Dabei kann dahingestellt bleiben, inwiefern der Gleichbehandlungsgrundsatz überhaupt zivilrechtliche Entscheidung der Genossenschaft einschränkt. Jedenfalls kann die Klägerin der Kündigung nicht entgegenhalten, dass andere Nutzer/innen der Tiefgarage auch gegen die Tiefgaragenordnung/ Nutzungsordnung verstießen. Das gilt schon deswegen, weil die Kündigung ohne Kündigungsgrund ausgesprochen werden konnte. Die Wirksamkeit der Kündigung beruht somit schon nicht auf einem Fehlverhalten der Klägerin, ihre Wirksamkeit wird somit erst recht nicht beeinflusst von dem Umgang der Beklagten mit dem etwaigen Fehlverhalten anderer Mieter/innen. b) Auch § 242 BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Dabei beruft sich der Klägerin darauf, die Beklagte habe den Zustand genehmigt, weil sie über längere Zeit den Verstoß gegen die Tiefgaragenordnung geduldet haben. Damit kann die Klägerin aber schon deswegen nicht durchdringen, weil die Beklagte den Tiefgaragenstellplatz ohne Kündigungsgrund beenden konnte. Der von der Klägerin vorgebrachte Sachverhalt verstößt auch nicht so eklatant gegen Treu und Glauben, dass er daran etwas ändern würde. Allein aus dem Umstand, dass die Beklagte über längere Zeit nicht mit letzter Konsequenz die Einhaltung der Tiefgaragenordnung durchgesetzt hatte, bedeutet nicht, dass sie den Verstoß mit rechtlicher Wirkung genehmigte. So konnte auch die Klägerin das Nicht-Einschreiten nicht verstehen. c) Das Gericht folgt auch der Klägerin nicht in ihrer Argumentation, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, weil sie ihrer „Disziplinierung“ diene. Dabei ist richtig, dass in der Rechtsprechung die Auffassung vertreten worden ist, eine Kündigung eines Stellplatzmietvertrags sei rechtsmissbräuchlich, wenn sie der Disziplinierung des Mieters im Hinblick auf die Geltendmachung von Rechten im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses dienen soll oder wenn diese ohne sachlichen Grund in schikanöser Weise gegenüber einem bestimmten Mieter ausgesprochen wird (AG Charlottenburg, Urteil vom 22. Februar 2023 – 215 C 120/22 –, juris Rn. 27). Für eine solche „Disziplinierung“ oder Schikane der Klägerin sieht das Gericht keine ausreichenden Anhaltspunkte. Die Klägerin hat vorgetragen, die Kündigung stehe im Zusammenhang mit ihrer Ankündigung, zukünftig ihre rechte wahrzunehmen. Darin kann das Gericht aber keine ausreichende Verknüpfung erkennen. Die Klägerin dürfte sich kaum durch die Kündigung eines Stellplatzmietvertrages davon abhalten lassen, ihre Mieterrechte wahrzunehmen. Das Gericht hält es auch für ausgeschlossen, dass die Beklagte davon ausgehen würde. 4. Der Vortrag der Klägerin zu einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages gemäß § 545 BGB ist bereits unschlüssig. Eine stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses nach § 545 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Erklärung des entgegenstehenden Willens kann auch konkludent erfolgen. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erlangt. Die Klägerin trägt vor, dass sie seit April 2024 weiter Miete zahle und die Beklagte dies erst im Mai 2024 „festgestellt“ habe. Eine Fortsetzung der Nutzung trägt sie mithin schon selbst nicht vor, sondern nur eine Mietzahlung. Selbst sofern man doch in dem Umstand der weiteren Mietzahlung eine Fortsetzung der Nutzung sehen sollte - was das Gericht nicht tut - endet der Vortrag der Klägerin damit, dass die Beklagte die Fortsetzung der Zahlung im Mai 2024 bemerkt haben soll. Zur Frage des Ausbleibens eines Widerspruchs verhält sich der Vortrag der Klägerseite nicht. Im Übrigen ist jedenfalls im Zurückweisungsantrag der Beklagten vom 10.04.2024 im einstweiligen Verfügungsverfahren ein konkludenter Widerspruch im Sinne des § 545 BGB zu sehen. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. IV. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. V. Die Streitwertentscheidung beruht auf § 41 Abs. 1 GKG (12 x 80€ monatliche Stellplatzmiete). Die Parteien streiten über die Feststellung des Bestehens eines Stellplatzmietvertrages. Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren Mitglied der Beklagten und wohnt seit 2006 im […], einem Gebäude der Beklagten. Den Vertrag für die erste Wohnung der Klägerin in dem Gebäudekomplex schlossen die Parteien in 2006. Gleichzeitig mit diesem in 2006 abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag schlossen die Parteien einen Vertrag über die Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes für die „Tiefgarage […]“. Zwischenzeitlich haben die Parteien einen neuen Wohnungsmietvertrag abgeschlossen, weil die Klägerin in eine andere Wohnung umgezogen ist, der Stellplatzmietvertrag wurde in diesem Zusammenhang nicht verändert. Der Stellplatzmietvertrag enthält insbesondere folgenden Passus (§ 2 Abs. 2): „Jeder Vertragspartner kann unabhängig von einem Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen, unbeschadet des Rechtes zur fristlosen Kündigung. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.“ Außerdem verpflichtet der Stellplatzmietvertrag in § 5 die Mieter/innen die Tiefgaragenstellplatzordnung zu beachten. Nach Nr. 13 der Stellplatzordnung dürfen Stellplätze nicht zum Ablegen oder Abstellen von Gegenständen genutzt werden. Die Klägerin hatte an der Decke auf ihrem Stellplatz im Jahr 2020 eine Dachbox angebracht. Auch andere Nutzer/innen der Tiefgarage nutzen die Tiefgarage zum Abstellen von Gegenständen. Im Jahr 2021 und November 2023 forderte die Beklagte die Klägerin auf, die Dachbox zu entfernen und drohte im Schreiben aus November 2023 Ersatzvornahme an. Die Klägerin entfernte die Dachbox nicht, die Beklagte reagierte nicht. Im Dezember 2023 mahnte die Beklagte die Klägerin mietrechtlich ab. Das Schreiben ist mit „1. Abmahnung“ überschrieben. Mit anwaltlichem Schreiben vom 05.01.2024 forderte die Beklagte schließlich die Klägerin auf, die Dachbox bis zum 19.01.2023 zu entfernen. Am 23.1.2024 entfernte die Klägerin die Dachbox und teilte dies dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 24.01.2024 mit. Mit Schreiben vom 23.1.2024, der Klägerin zugegangen am 25.01.2024, kündigte die Beklagte den Stellplatzmietvertrag zum 31.03.2024. Sie schloss am 10.03.2024 einen neuen Mietvertrag mit einem Dritten. Die Klägerin zahlte weiterhin, also auch über den Monat März 2024 hinaus die Stellplatzmiete bzw. Nutzungsentschädigung an die Beklagte. Die Klägerin begehrte mit einstweiligem Verfügungsantrag vom 08.04.2024 beim hiesigen Gericht (Az. 318a C 115/24) die Untersagung der Nutzungsüberlassung des streitgegenständlichen Parkplatzes an eine/n Dritte/n. Mit Schriftsatz vom 10.04.2024 beantragte die Beklagte im dortigen Verfahren die Zurückweisung des Verfügungsantrags. Mit Urteil vom 02.05.2024 wurde der Antrag auf einstweilige Verfügung zurückgewiesen. Die Beklagte machte am 30.04.2024 vor dem Amtsgericht Hamburg-Harburg eine Klage auf Räumung des streitgegenständlichen Stellplatzes anhängig gemacht (Az. 316 C 97/24). Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Kündigung des Stellplatzmietvertrags unwirksam sei. Der Vertrag sei mit dem Wohnungsmietvertrag verbunden und könne somit nicht separat gekündigt werden. Außerdem verstoße die Kündigung gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, weil auch andere Mieter/innen gegen die Nutzungsordnung verstoßen würden und anders als die Klägerin nicht einmal abgemahnt worden seien, außerdem gegen § 242 BGB, weil die Beklagte den Zustand über mehrere Jahre geduldet habe und ihre Ankündigungen die Vorrichtung selber zu entfernen nicht umgesetzt habe. Die Kündigung sei schließlich auch unwirksam, weil sie der mietrechtlichen Disziplinierung dienen solle im Zusammenhang mit der Erhöhung der Stellplatzmiete. Weiter ist die Klägerin der Ansicht, dass der Mietvertrag jedenfalls stillschweigend nach § 545 BGB verlängert worden sei, da die Beklagte erst im Mai 2024 festgestellt habe, dass die Klägerin die Miete weiterzahle. Die Klägervertreterin stellt den Antrag festzustellen, dass seit dem 01.12.2006 zwischen den Parteien ein Mietvertrag über den Stellplatz mit der Nummer A8 in der Tiefgarage des Hauskomplexes […] in […] Hamburg besteht. Der Beklagtenvertreter beantragt die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kündigung wirksam gewesen sei. Insbesondere seien die Verträge nicht verbunden.