316 S 77/24

Leitsatz: 1. Die bloße Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, muss nicht zwingend den Schluss zulassen, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2021 - VIII ZR 95/20, ZMR 2022, 625). 2. Alleine der Umstand, dass der Vermieter ohne Widerspruch nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietezahlung entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis des Vermieters von einer Gebrauchsfortsetzung des Mieters auszugehen. 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 08.11.2024, Aktenzeichen 318a C 114/24, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. 2. Die Klägerin kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen. I. Die Berufung der Klägerin hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage der Klägerin zu Recht abgewiesen. Das Mietverhältnis über den streitgegenständlichen Garagenstellplatz ist durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 23.01.2024 wirksam beendet worden und hat sich auch nicht gemäß § 545 BGB stillschweigend verlängert. Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. 1. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass getrennte Vertragsverhältnisse über den Wohnraum und über die Garage vorlagen, sodass keine unzulässige Teilkündigung des Garagenmietvertrages gegeben ist. Soweit die Klägerin mit der Berufung auf die Entscheidung des BGH vom 12.10.2011 zum Az. VIII ZR 251/10 verweist, wonach ein einheitlicher Vertrag anzunehmen sei, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen, verkennt die Klägerin, dass die jüngere Rechtsprechung des BGH diesen Umstand dahingehend einschränkt, dass die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, nicht zwingend den Schluss zulassen muss, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 – VIII ZR 95/20), etwa weil unterschiedliche Begründungserfordernisse gegeben sind (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB für den Wohnraummietvertrag). Bei zwei getrennt, d.h. auch und vor allem nicht in derselben Vertragsurkunde abgeschlossenen Mietverträgen über eine Wohnung einerseits und einen Stellplatz andererseits spricht vielmehr eine tatsächliche Vermutung dafür, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handelt (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14.12.2021, Az.: VIII ZR 94/20 und VIII ZR 95/20, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 11.03.2014, Az.: VIII ZR 374/13, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 08.10.2013, Az.: VIII ZR 254/13, zitiert nach juris; BGH, Beschluss vom 04.06.2013, Az.: VIII ZR 422/12, zitiert nach juris; jeweils m.w.N.; Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Auflage 2024, BGB § 542 Rn. 91). Der Umstand, dass bezüglich der Garage Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen (BGH, Beschluss vom 09.04.2013 - VIII ZR 245/12, BeckRS 2013, 9616). Nach Würdigung aller Umstände handelt es sich vorliegend um zwei getrennte Mietverhältnisse. Zwar wurden der ursprüngliche Wohnraummietvertrag und der Stellplatzmietvertrag am selben Tag abgeschlossen und die Garage, in der sich der Stellplatz befindet, sowie die Wohnung befinden sich auf demselben Grundstück. Der in einer separaten Vertragsurkunde geschlossene Vertrag über den Tiefgaragenstellplatz nimmt aber in keiner Weise Bezug auf den Wohnraummietvertrag und umgekehrt. Soweit in dem Stellplatzmietvertrag die Wohnungs-Nr. der Klägerin angegeben ist, findet sich diese lediglich bei der Adresse der Klägerin und soll offensichtlich der eindeutigen Bezeichnung der Mieterin dienen, nicht aber der Herstellung eines vertraglichen Zusammenhangs zwischen beiden Verträgen. Der Wille, zwei voneinander unabhängige Mietverhältnisse abzuschließen, ergibt sich zudem eindeutig aus § 2 Abs. 2 des Garagenmietvertrags, welcher lautet: „Jeder Vertragspartner kann unabhängig von einem Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen, unbeschadet des Rechts zur fristlosen Kündigung.“ Auch heißt es in § 2 Abs. 5 des Garagenmietvertrags: „Sofern der Wohnungsmietvertrag gekündigt wird, erfolgt die Vermietung des Stellplatzes zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, da die Vermietung dann nicht mehr umsatzsteuerfrei erfolgen kann.“ Auch hieraus wird unmissverständlich deutlich, dass die Vermietung des Garagenstellplatzes unabhängig von dem Bestand des Wohnraummietverhältnisses erfolgen soll - und umgekehrt. Im Übrigen kann auf die überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen werden. Der Umstand, dass die Beklagte die Klägerin vor Ausspruch der Kündigung wegen der Anbringung einer Campingdachbox abgemahnt hat, ist insoweit unerheblich, da maßgeblich alleine der Wille der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss ist, der in § 2 des Garagenmietvertrags eindeutig zum Ausdruck kommt. Dieser Wille wurde im Übrigen auch nochmal bekräftigt, als die Parteien wegen eines Wohnungswechsels innerhalb des Hauses einen neuen Wohnungsmietvertrag abschlossen, ohne den Garagenstellplatzvertrag abzuändern oder ausdrücklich einzubeziehen. 2. Die Beklagte hat mit der Kündigung auch nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen. Dieser fordert eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung von Genossenschaftsmietern (Bub/Treier, MietR-HdB/Emmerich, 5. Auflage 2019, Kapitel II Rn. 692). Die Klägerin hat schon nicht hinreichend vorgetragen, dass andere Genossenschaftsmitglieder ebenfalls Dachboxen in der Garage fest montiert hatten und diese trotz mehrfacher Aufforderung und Abmahnung ebenfalls nicht entfernt haben. Sie trägt lediglich unsubstantiiert vor, dass auch andere Genossenschaftsmitglieder Verstöße gegen die Tiefgaragenordnung begangen hätten. Im Übrigen kommt es hierauf aber auch nicht an, da die Beklagte den Garagenstellplatz aufgrund seiner rechtlichen Selbständigkeit ohne Kündigungsgrund ordentlich kündigen durfte. Die Klägerin kann sich daher auch nicht mit Erfolg auf § 242 BGB berufen mit der Begründung, die Beklagte habe zu lang mit der Kündigung gewartet und die letzte Aufforderung vom 18.12.2023 sei mit „1. Abmahnung“ bezeichnet gewesen. 3. Das Mietverhältnis wurde auch nicht gem. § 545 BGB stillschweigend verlängert. Nach § 545 S. 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Nach § 545 S. 2 Nr. 2 BGB beginnt diese Frist für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Die Klägerin hat schon nicht ausreichend dargelegt, dass sie den Stellplatz überhaupt tatsächlich nach Erhalt der Kündigung weitergenutzt hätte. Sie trägt nur zur Weiterzahlung der Stellplatzmiete vor. Alleine der Umstand, dass die Beklagte ohne Widerspruch die Mietzahlung der Klägerin entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis der Beklagten von einer Gebrauchsfortsetzung der Klägerin auszugehen. So trägt die Klägerin selber vor, die Beklagte habe erst im Mai 2024 festgestellt, dass die Klägerin weiter Miete zahlte. Bereits am 11.04.2024 hat die Beklagte aber in dem einstweiligen Verfügungsverfahren zum Az. 318a C 115/24 deutlich gemacht, dass sie von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Verpflichtung der Klägerin zur Räumung ausging. Hinzu kommt, dass für eine rechtzeitige Erklärung des entgegenstehenden Willens jedes Verhalten ausreichend ist, das keinen Zweifel daran erlaubt, dass auf einer Rückgabe der Sache nach Ablauf der Mietzeit bestanden wird (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Auflage 2024, § 545 Rn. 19 m.w.N.). So liegt in dem Verlangen nach Räumung der Mietsache in der Regel ein Widerspruch gegen die Vertragsfortsetzung (BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16, NZM 2018, 333; BGH, Urteil vom 12.07.2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385). Der Widerspruch kann mit der Kündigung erklärt werden (BGH, Urteil vom 24.01.2018 - XII ZR 120/16, NZM 2018, 333). Die Beklagte forderte die Klägerin im Kündigungsschreiben vom 23.01.2024 auf, alle Schlüssel sowie Handsender zum Ende der Vertragslaufzeit in der Geschäftsstelle abzugeben und sämtliche Schäden fachmännisch zu beseitigen. Hierdurch hat die Beklagte hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie auf einer Rückgabe des Stellplatzes nach Ablauf der Mietzeit bestand. II. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.