4 C 4743/18

Leitsatz: 1. Erklärt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und hilfsweise eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so beendet die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bezahlt.(Rn.20) 2. Bei der Prüfung, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, ist jeweils eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Maßgeblich ist, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei Schwere und Dauer, Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Relevant ist auch, ob die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde und ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat.(Rn.35) 3. Eine ordentliche Kündigung ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich um einen einmaligen Zahlungsverzug während einer 40-jährigen Mietzeit handelt, der Mieter den Rückstand alsbald nach Zugang der Kündigung ausgleicht und keine Anhaltspunkte für eine Wiederholung bestehen.(Rn.37) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 2.764 € festgesetzt. Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gem. §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 05. April 2018 wirksam beendet worden. Mangels erheblicher Pflichtwidrigkeit sind die Voraussetzungen der erklärten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 BGB) nicht erfüllt (dazu unten „2b“). Im Übrigen lässt der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen (dazu unten „2c“). 1. Die Parteien gehen zutreffend davon aus, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang am 6. April 2018 mit sofortiger Wirkung beendet hat, da der Beklagte den Rückstand durch Zahlung vom 9. April 2018 innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hatte, so dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfüllt sind. 2. Aber auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573 c BGB hat das Mietverhältnis nicht beendigt. Zwar liegt eine entsprechende Kündigungserklärung vor. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, sondern bringt er damit regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 15 ff.). Allerdings fehlt es am Kündigungsgrund im Sinne von § 573 BGB. a) Eine Kündigung der Klägerin liegt vor. Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 22). Eine solche Erklärung gab die Klägerin nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien ab. b) Der geltend gemachte Kündigungsgrund fest jedoch nicht fest. Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt. Schon deshalb ist der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in diesen Fällen grundsätzlich eröffnet (BGH NZM 2005, 334, 335). Allerdings hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin im vorliegenden konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung des Beklagten nicht schlüssig dargelegt bzw. bewiesen. 1) Soweit die Klägerin eine erhebliche Pflichtverletzung darauf stützt, dass der Beklagte den Mietzins für März und April 2018 nicht an sie gezahlt habe, ist schon fraglich, ob dazu seitens des Beklagten eine Verpflichtung bestand. Der Mietvertrag war ursprünglich nicht mit der Klägerin zu Stande gekommen. Sie war - entgegen der Ausführungen der Klägerin noch im Schreiben vom 19. März 2019 - zunächst nicht „Vertragspartnerin“ des Beklagten. Sie trat erst durch den Eigentumserwerb der streitgegenständlichen Immobilie im Juni 2018 nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verblieben daher grundsätzlich bei der bisherigen Vermieterin (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 566 Rn. 34); alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung standen ihr und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen der Klägerin als Erwerberin zu (BeckOGK/Harke, 1.1.2019, BGB § 566 Rn. 49; auch BeckOK BGB/Herrmann, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 566 Rn. 16; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2018, § 566 BGB Rn. 49; Blank in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 80a). Eine Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung an die Klägerin kommt daher nur in Betracht, wenn die in Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 aufgenommene Regelung nicht nur als Ermächtigung (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 45 f.), sondern als bedingte Vorausabtretung der künftigen Mietzinsansprüche verstanden werden müsste (BGH NJW 2003, 2987). Daran bestehen aber aufgrund des Kontextes vorliegend erheblicher Zweifel. Eine solche Vorausabtretung hätte die Wirkung, dass insoweit die Klägerin exakt so stünde, als wenn sie bereits in das Vertragsverhältnis nach § 566 BGB eingetreten wäre. In dem Kaufvertrag ist aber im unmittelbaren Zusammenhang mit der Regelung, dass der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten eintrete und ab diesem Zeitpunkt ihm die Mieten zustünden, ausdrücklich festgestellt, dass den Vertragsbeteiligten bekannt ist, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Dieser Zusatz deutet in die Richtung, dass die Regelung in dem Absatz davor zum Eintritt in den Mietvertrag nur im Innenverhältnis der Parteien, nicht aber auch nach außen gegenüber dem Beklagten, dem diese Regelung auch nicht bekannt gemacht wurde, gelten solle. Selbst aber, wenn eine Abtretung vorlag, bliebe der Beklagte, da eine Abtretungsanzeige der Voreigentümerin bis April 2018 nicht vorgetragen ist, dem Beklagten nach § 407 Abs. 1 BGB (dazu BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 23 ff., 34; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 407 Rn. 10) in Übereinstimmung mit §§ 408, 409 BGB die Wahl, ob er an den Zessionar oder an den Zedenten leisten möchte (RGZ 53, 416, 420; 70, 88, 89; 93, 74, 76; BGHZ 64, 117, 119; BeckOK BGB/Rohe, 49. Ed. 1.2.2019, § 409 Rn. 9; Erman/Westermann, BGB, 15. Aufl. 2018, § 409 Rn. 1; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 409 Rn. 11; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. 2019, § 409 Rn. 5; Staudinger/Busche, BGB, 2017, § 409 Rn. 26). Die Voraussetzungen einer positiven Kenntnis des Beklagten am 6. April 2018 im Sinne von § 407 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB sind nicht vorgetragen und ergeben sich insbesondere nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 08.01.2019, mit dem sie sich gerade nicht als Zessionarin, sondern als neue Eigentümerin vorstellte und nach dem sie „ab dem 01.02.2018 als neuer Eigentümer/Vermieter“ in den Mietvertrag eintrete (vgl. BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 21, 63). Die Klägerin trägt folgerichtig ausdrücklich mit Schreiben vom 19. März 2019 vor: „Es ist offensichtlich, dass der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Nur positive Kenntnis schließt aber die befreiende Wirkung der Leistung aus; Kennenmüssen genügt nicht (BGH NJW-RR 2004, 1145, 1147). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass auch die Abtretungsanzeige des Zessionars die Kenntnis vermitteln kann, wenn er vertrauenswürdig erscheint und unter Würdigung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls keine nachvollziehbaren Zweifel an der erfolgten Abtretung zulassen. Das ist hier aber nicht hinreichend vorgetragen - das Schreiben vom 08.01.2019 ist gerade keine Abtretungsanzeige - und erst Recht nicht bewiesen. Im Gegenteil hat die Klägerin vorgetragen, dass ihre Kommunikation mit dem Beklagten von Anfang an sehr schwierig war und normale Gespräche der Parteien nach dem Kauf des Anwesens durch die Klägerin nicht möglich wurden. Auch der Umstand, dass die Klägerin bereits am 5. April 2018 das dann sogleich am Folgetag per Boten überbrachte Kündigungsschreiben aufsetzte, ohne eine nach über vierzigjähriger Mietzeit bei einem ungestörten Verhältnis naheliegende Abmahnung auszusprechen, deutet ebenso wie der falsche Vortrag zum Eigentumsübergang in dem Schreiben vom 08.01.2019 - der überdies der kaufvertraglichen Regelung widersprach - in diese Richtung. 2) Letztlich kann die Frage dahinstehen. Denn es steht nicht fest, dass die Pflichtverletzung des Beklagten erheblich war. Die Verletzung der vertraglichen Pflicht berechtigt aber nur dann zur Kündigung, wenn diese „nicht unerheblich“ ist. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung zur außerordentliche Kündigung (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) im Grundsatz dann, wenn sich der Mieter – wie hier der Beklagte – in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet, die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Allerdings ist jeweils eine Einzelfallabwägung vorzunehmen, in die das Gewicht der Vertragsverletzung und die Beeinträchtigung der Belange des Vermieters einzustellen sind. Letztlich kommt es dann darauf an, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei auch Schwere und Dauer, aber auch die Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Umgekehrt gilt, dass, erscheint eine Wiederholungsgefahr ausgeschlossen oder doch gering, regelmäßig auch das Interesse an der Vertragsbeendigung geringer ist als in Fällen, in denen der Mieter nicht bereit ist, die Gefahr zu beseitigen, obwohl es im Rahmen seiner Möglichkeiten liegt (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 54). Relevant ist auch, ob eine vorsätzlich begangene Pflichtverletzung oder nur eine fahrlässig begangene Pflichtverletzung derselben Intensität. Gerade die Intention des Gesetzes, den vertragstreuen Mieter zu schützen, spricht dafür, den Umfang des Verschuldens im Rahmen der Abwägung mit einzubeziehen, da derjenige, der lediglich fahrlässig Pflichten verletzt, schutzwürdiger ist, als der vorsätzliche Schädiger (BeckOGK/Geib, 1.1.2019, BGB § 573 Rn. 23; MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 15). Ein weiterer Gesichtspunkt ist, ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat und er dann das Mietverhältnis ohne Abmahnung kündigte (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 37). Der Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, S. 2 Nr. 1 BGB muss in der Regel – anders als der fristlosen Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB – zwar keine Abmahnung vorausgehen. Eine Abmahnung kann jedoch insoweit von Bedeutung sein, als erst ihre Missachtung der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleiht, etwa, weil es sich bei dem Verhalten des Mieters zuvor um ein schlichtes Versehen gehandelt hat oder gehandelt haben kann (BGH NJW 2011, 1065; 2008, 508; 2006, 1585; BayObLG NJW-RR 1995, 969; BeckOK MietR/Siegmund, 14. Ed. 1.12.2018, BGB § 573 Rn. 8), da Funktion der Abmahnung gerade ist, dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens zu geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen (Zahlungs-) Verhaltens zu warnen (BT-Drs. 14/5663, 69). Vorliegend sind geradezu alle in der Praxis und Literatur anerkannten Umstände, die gegen eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung sprechen, gegeben: (1) Zunächst erbrachte der Beklagte, nachdem ihm frühestens am 6. April 2018 mit der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand vorgehalten wurde, alsbald am 9. April 2018 die geschuldete Leistung: Maßgeblicher Zeitpunkt ist, wann der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung erteilte, wenn sein Konto ausreichend gedeckt ist (BeckOGK/Mehle, 1.1.2019, BGB § 543 Rn. 145; BeckOK MietR/Schach, 14. Ed. 1.9.2018, BGB § 543 Rn. 43a). Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an (BGH NJW 2017, 1596 Rn. 17 f.; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 543 Rn. 54 f.; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 40). Die Verzögerungsgefahr trägt der Vermieter (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 98). Diese nachträgliche Zahlung ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH NZM 2005, 334, 335; auch KG ZMR 2009, 30; LG Berlin NZM 2019, 63 Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 30b). (2) Eine Wiederholungsgefahr ist nicht ersichtlich. Der Beklagte ist seit über vierzig Jahren Mieter der Wohnung. Bis auf den streitgegenständlichen Zahlungsrückstand sind andere Pflichtverletzungen nicht ersichtlich und insbesondere auch nicht in der Kündigungserklärung benannt (§ 573 Abs. 3 BGB). Den Zahlungsrückstand glich der Beklagte aber, wie dargelegt, alsbald aus. (3) Der Zahlungsrückstand beruhte, wovon das Gericht aufgrund der vorgelegten Belege und der authentisch und wahrhaftig wirkenden, plausiblen Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zweifelsfrei überzeugt ist, allenfalls auf Fahrlässigkeit. Die ursprünglichen Mutmaßungen der Klägerin zur Schädigungstatiken des Beklagten - die Kopien der vom Beklagten vorgelegten Überweisungsbelege sind der Klägerin bekannt - finden in den Tatsachen keinerlei Anhalt. Nunmehr geht sie selbst davon aus, dass „der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ (4) Im Gegenteil unterließ die Klägerin - trotz vierzigjährigen Mietverhältnisses - bewusst die ihr mögliche Abmahnung und damit Aufklärung über das Versehen bei der Änderung des Dauerauftrags. Vielmehr bereitete sie die Kündigung bereits am 5. April 2018 vor, um sie frühestmöglich am 6. April 2018 auszusprechen. c) Schließlich ist es treuwidrig, dass die Klägerin sich auf die - wie dargelegt - schon nicht erhebliche Pflichtwidrigkeit für die Kündigung beruft. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände, der Zahlungsirrläufer, von gewissen Nachlässigkeiten des Beklagten beeinflusst gewesen sein könnte, ist der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) angesichts des erfolgreichen Bemühens der Beklagten, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände unverzüglich vollständig zurückzuführen, verwehrt (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9; auch BGH NJW 2018, 3517 Rn. 43 m. Anm. Kappus; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 31). 1) Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Es können weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, eine unzulässige analoge Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung herbeizuführen. Vielmehr ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. 2) Nach diesen Kriterien liegt hier ein solcher Ausnahmefall vor. Denn der Beklagten hat sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um eine sofortige Rückführung der Mietrückstände erfolgreich bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums beglichen wurden. Für den Zahlungsrückstand konnte er nachvollziehbare Gründe angeben (dazu Milger NZM 2013, 533, 555). Weiter ist nicht ersichtlich, dass es in der Vergangenheit – der Mietvertrag des Beklagten läuft seit über 40 Jahren – Zahlungsrückstände gegeben hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der Beklagte in der Vergangenheit sonstige mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch liegen Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen der Beklagten vor, die das Vertrauen der Klägerin in eine gedeihliche Fortsetzung des – seit über 40 Jahren bestehenden – Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9). Vielmehr hat der Beklagte mit seinem Schreiben vom 9. April 2018 und der tatsächlich auch angewiesenen Überweisung vom gleichen Tag zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt und die Belange und Interessen der Klägerin respektiert (vgl. BGH NZM 2019, 63 Rn. 21). d) Auf die Frage, ob der Vermieter mit der Abgabe der Kündigungserklärung zuwarten muss, bis der Tatbestand erfüllt ist oder ob es genügt, wenn die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung (vgl. LG Köln WuM 1991, 263; LG Lüneburg WuM 1995, 705; Emmerich in: Staudinger § 543 BGB Rn. 48; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 36; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 125) gegeben sind, kommt es demnach ebenso nicht mehr an wie darauf, ob die Klägerin zur Kündigung ermächtigt bzw. die Rüge ihrer fehlenden Vollmacht durch den Beklagten rechtzeitig war oder ob die Miete gemindert war. II. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Die Klägerin erwarb durch Kaufvertrag vom 18.10.2017 (Anl. K 2) von Frau XY das Hausgrundstück, in dem der Beklagte aufgrund Mietvertrags von September 1976 (Anl. K 1) seit 1. Oktober 1976 die streitgegenständliche Wohnung bewohnte. Die monatliche Grundmiete für die Wohnung betrug inzwischen 230,40 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 40,41 €. Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder Stelle zu zahlen. Laut Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 tritt der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein und stehen ihm ab diesem Zeitpunkt die Mieten zu; der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht in allen das Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Dabei wurde klargestellt, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Der Kaufvertrag wurde dem Beklagten mit Zustellung der Klage im November 2018 bekannt. Ende 2017 zahlte die Klägerin den Kaufpreis an die Voreigentümerin des Hausgrundstücks. Am 7. Juni 2018 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Laut vom Beklagten in Kopie vorgelegten Kontoauszügen erfolgte aufgrund Dauerauftrags am 1. März 2018 und am 3. April 2018 je eine Mietzahlung an die Voreigentümerin, Frau XY, in Höhe von je 232,41 €. Am 18. April 2018 ging nach den vorgelegten Auszügen eine Rückzahlung von 464,82 € mit dem Verwendungszweck „Rückzahlung Miete März/April 18 XY“ beim Beklagen ein. Unter dem 5. April 2018 erfolgte die schriftliche Vertragskündigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, mit der sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise auch ordentlich zum Ablauf des 31. Januar 2019 unter Hinweis auf die zu diesem Zeitpunkt rückständige Miete für die Monate März und April 2018 (i. H. v. 541,62 €), zwei vollen Monatsmieten, kündigte. Das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 wurde dem Beklagten am 6. April 2018 durch Einwurf in seinen Briefkasten per Boten zugestellt. Es war von der Klägerin am 5. April 2018 erstellt worden, um es im Laufe des Folgetages (6. April 2018) dem Beklagten zuzustellen, nachdem die Klägerin zuvor nochmal ihr Mietkonto kontrollierte und so erfuhr, dass die beiden Mieten bis zum 6. April nicht eingegangen waren. Der Beklagte zahlte am 9. April 2018 an die Klägerin die ausstehenden beiden Monatsmieten. Dort gingen sie am 10. April 2018 ein. Mit Schreiben vom 27. April 2018 rügte er die Bevollmächtigung der Klägerin und damit ihre Berechtigung zur Kündigung. Die Klägerin behauptet, es sei mehr als wahrscheinlich, dass der Beklagte für den ab Februar 2018 beginnenden Dauerauftrag bewusst die alte falsche Bankverbindung der Voreigentümerin eingerichtet habe, um die Geschäftsführer der Klägerin zu ärgern bzw. um Verwirrung zu stiften. Sie ist der Ansicht, die der Beklagte habe die Nichtzahlung der Mieten für März und April 2018 eindeutig verschuldet. Eine Abmahnung sei absolut nicht erforderlich gewesen. Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie die an den Beklagten vermietete Wohnung im 1. OG rechts des Anwesens ..., bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad sowie 1 Haustürschlüssel, 1 Korridor-, 1 Küchentür-,1. Keller-, 1 Klo-, und 1 Hausbriefkastenschlüssel zum Ablauf des 31.01.2019 an die Klägerin herauszugeben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte behauptet, die Mieten für März und April 2018 versehentlich auf das Konto der Voreigentümerin gezahlt zu haben, da er zwar zum 01. März 2018 einen neuen Dauerauftrag zur Zahlung der Miete auf das Konto der Klägerin erteilt habe, dabei aber versehentlich nur den Empfänger der Zahlung, nicht aber die IBAN-Nummer, geändert habe. Im Finanzstatus der Postbank habe er seinen Irrtum nicht erkennen können, da dort lediglich der Empfänger des Dauerauftrags aufgeführt sei, nicht jedoch die IBAN-Nummer. Die Voreigentümerin habe ihm den Irrtum nicht angezeigt, sondern erst nach entsprechender Aufforderung die auf ihrem Konto fälschlicherweise eingegangen Mietzahlungen am 18. April 2018 auf sein Konto zurückgezahlt. Daher sei er erst durch das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 auf den Fehler aufmerksam geworden. Im Übrigen sei die Miete wegen längst angemahnter Mängel, einer schadhaften Treppenhausbeleuchtung, die sich auf dem Podest der Wohnung des Beklagten nicht einschalten lasse, und nicht isolierten Leitungen im Keller, gemindert gewesen. Er ist der Ansicht, die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung lägen nicht vor. Zunächst habe zum relevanten Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung vom 5. April 2018 kein Rückstand von zwei Monatsmieten bestanden, da der 2. April 2018, was unstreitig ist, ein Feiertag (Ostermontag) und der 5. April 2018 erst der dritte Werktag dieses Monats war. Es fehle auch an einer erheblichen Pflichtverletzung, zumal die Klägerin die Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen habe. Erst eine Abmahnung hätte der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verliehen, weil vorher ein schlichtes Versehen vorgelegen habe. Ferner sei die Klägerin im April 2018 nicht berechtigt gewesen in eigenem Namen zu kündigen, da sie, was unstreitig ist, erst im Juni 2018 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Mit nicht nachgelassenem Schreiben vom 19. März 2019 trug die Klägerin ergänzend vor. Für die weiteren Einzelheiten wird auf die gesamte Verfahrensakte, insbesondere die Schriftsätze und Schreiben der Parteien nebst Anlagen, Bezug genommen.