1295 C 22916/23 WEG

Leitsatz: 1. In einem Beschluss kann auf schriftliche Angebote Bezug genommen werden, wenn dies hinreichend eindeutig passiert, die Publizität wird dadurch gewährt, dass auch dieses Schriftstück in den Beschluss-Sammlung aufgenommen wird. (Rn. 21) (redaktioneller Leitsatz) 2. Weder der Anbau eines Balkons, noch der von Dachflächenfenster stellt eine grundlegende Umgestaltung dar. (Rn. 30 – 33) (redaktioneller Leitsatz) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert wird auf 30.000,00 € festgesetzt. I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Amtsgericht München als Wohnungseigentumsgericht gem. §§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2 c GVG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig. II. Die angefochtenen Beschlüsse sind weder nichtig noch entsprechen sie aus innerhalb der jeweiligen Anfechtungsfrist gerügten Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. 1. Die angefochtenen Beschlüsse sind ausreichend bestimmt. Der Inhalt eines Beschlusses muss klar und hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dies ist durch objektive Auslegung zu ermitteln. Wird in einem Beschluss – was zulässig ist – inhaltlich Bezug genommen auf bestimmte Ereignisse, Tatsachen, oder auch Schriftstücke, so muss der in Bezug genommene äußere Umstand selbst wiederum zweifelsfrei bestimmbar sein, z.B. durch Bezugnahme auf ein ggf. datumsmäßig bestimmtes Sanierungskonzept oder schriftliches (nicht nur mündliches) Angebot. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbes. der Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt dieser genau hat. Die Publizität des Beschlusses wird dann auch dadurch gewährleistet, dass das in Bezug genommene Schriftstück konsequenterweise auch in die Beschluss-Sammlung oder eine Anlage zu dieser aufzunehmen ist (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 88 ff. m.w.N.). a) Die Gestattung bezieht sich aus dem Gesamtzusammenhang unzweifelhaft auf die Sondereigentümer der Wohnung Nr. …. Diese haben ausweislich des Protokolls die Beschlussanträge eingebracht und die entsprechenden Unterlagen (vgl. b)) eingereicht. Im Antrag Nr. 1 ist die Sondereigentumseinheit ausdrücklich genannt. Eine anderweitige Auslegung der Beschlüsse ist lebensfremd. b) Unstreitig wurden die Beschlussanträge mit Anlagen der Einladung beigefügt, mit Änderungen vor der Versammlung per Email versandt und lagen in der Versammlung aus und wurden den Verwaltungsunterlagen beigefügt und dem Protokoll angeheftet. Mit den im Beschluss bezeichneten „beiliegenden Ausführungsdetails“ sind unzweifelhaft diese Unterlagen gemeint. Weitere/abweichende Anträge mit Planungsunterlagen existieren unstreitig nicht. Unter (zulässiger) Einbeziehung der zusätzlichen zur Entscheidung vorliegenden Unterlagen ist es damit für einen objektiven Betrachter jederzeit möglich, den Umfang der Gestattung nachzuvollziehen. Dass die Unterlagen nicht zusätzlich auch den übersandten Protokollen beigefügt waren, ändert an dieser Einschätzung nichts. Nachdem die Klägerin zu 1) die Unbestimmtheit der Beschlüsse erst in der Replik vom 07.05.2024 und damit nicht innerhalb der Anfechtungsfrist gerügt hat, ist ihr diesbezügliches Bestreiten unbeachtlich. Zwar sind die beiden Kläger notwendige Streitgenossen, dies ändert jedoch nichts daran, dass jeder „höchstpersönlich“ innerhalb der Anfechtungsfrist seine Klage begründen muss (vgl. BGH, NJW 2009, 2132). Die Klägerin kann sich nicht die Bestimmtheitsrüge des Klägers zu 2) zu eigen machen und nunmehr weit nach Ablauf der Anfechtungsbegründungsfrist entsprechende Argumente vorbringen. 2. Hinsichtlich der Entwässerung sind in den Anlagen zu den Beschlüssen zwei konkrete Vorgehensweisen aufgezeigt. Es sind keine substantiierten Gründe vorgetragen, warum diese Lösungen nicht vom Ermessen der WEG gedeckt sein sollten, insbesondere, nachdem im Beschluss ausdrücklich die Ausführung durch eine Fachfirma vorgegeben ist. Gleiches gilt für die Prüfung der Statik. 3. Die angefochtenen Beschlüsse verstoßen nicht gegen § 20 Abs. 4 WEG. Es liegt weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage vor, noch ist einer der beiden Kläger unbillig benachteiligt. a) Beurteilungsmaßstab für die angefochtenen, die bauliche Veränderung gestattenden Beschlüsse ist allein § 20 Abs. 4 WEG. § 20 Abs. 3 WEG regelt hingegen die Voraussetzungen, unter denen ein Eigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen kann. Ausführungen zu § 20 Abs. 3 WEG sind daher nicht veranlasst. Daher ist auch das Urteil des Amtsgerichts München vom 23.03.2016 (485 C 20206/15 WEG) für die vorliegende Konstellation nicht aussagekräftig, da es zu der alten Rechtslage (§ 22 Abs. 1 S. 1 WEG a.F.) ergangen ist: Hiernach konnten bauliche Veränderungen nur beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmte, dessen Recht durch die Maßnahmen „über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt“ wurde, d.h. dem anderen Wohnungseigentümer nicht „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus“ ein Nachteil erwuchs. Dies entspricht vom Prüfungsmaßstab her dem „neuen“ § 20 Abs. 3 WEG. Vorliegend liegt aber gerade ein gestattender Beschluss vor. Prüfungsmaßstab eines solchen Gestattungsbeschlusses ist allein § 20 Abs. 4 WEG. b) In der Umsetzung der gestatteten baulichen Veränderungen liegt keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG. Entscheidend ist dabei, ob die beschlossene oder begehrte bauliche Veränderung der WEG-Anlage ein „neues Gepräge“ gibt, sich also im konkreten Einzelfall angesichts der Größe und Gestaltung der WEG-Anlage wesentlich auf diese auswirkt und das charakterliche Aussehen der Anlage (Jugendstilvilla, Plattenbau, Reihenhausanlage) bzw. deren besondere Eigenart, mit der sich ein Gebäude von benachbarten Gebäuden im Umfeld prägend abhebt (einzige Backsteinfassade im Umkreis von zwei Kilometern), gravierend beeinträchtigt (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 356 m.w.N.). Eine erhebliche Umgestaltung kann bei erheblichen Änderungen des äußeren Bestandes des Gebäudes durch umfangreiche Anbauten/Neubauten oder (wesentliche) Teilabrisse, nicht aber schon allein durch die eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks vorliegen (vgl. Bärmann, a.a.O., RN 363 m.w.N.). Unter Anwendung dieser Grundsätze auf den konkreten Einzelfall liegt in der gestatteten baulichen Veränderung keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage. Die „Durchbrechung“ der Dachlinie durch die vergrößerten Fenster ist in der Gesamtschau der Fassade unter Berücksichtigung der Gestaltung der unteren Stockwerke eine einheitliche optische Weiterführung der Fassadengestaltung nach oben. Gleiches gilt für die Balkone, deren Gestaltung den unteren Balkonen entspricht. Jedenfalls in einem der unteren Stockwerke gibt es auch einen zweiten Balkon. Zu berücksichtigen ist bei dieser Bewertung im Übrigen auch die konkrete Gestattung in § 2 Ziffer 7 der Teilungserklärung: Optische Veränderungen, die inhaltlich dieser Vorschrift entsprechen, können nach Auffassung des Gerichts ohnehin nur im Extremfall eine nach § 20 Abs. 4 WEG unzulässige grundlegende Veränderung darstellen. Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. c) Keiner der beiden Kläger ist durch die gestatteten baulichen Veränderungen unbillig benachteiligt im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG. aa) Gem. § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen oder gestattet werden. Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann. Eine unbillige Benachteiligung setzt vielmehr voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22, ZMR 2024, 391). Der Begriff „Benachteiligung“ ist dabei erheblich restriktiver auszulegen als eine bloße Beeinträchtigung im Sinne des § 20 Abs. 3 WEG (vgl. Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 20 Rn. 154 m.w.N.). Vorliegend ist für die Beurteilung insbesondere auch die Teilungserklärung heranzuziehen. bb) Es ist nachvollziehbar, dass sich die Kläger durch die geplanten Veränderungen beeinträchtigt fühlen. Dies allein ist nach § 20 Abs. 4 WEG, gerade im konkreten Fall, aber gerade nicht ausreichend: 1) Soweit die Klägerin zu 1) die Einsehbarkeit ihres Balkons rügt, so ist zunächst festzuhalten, dass dieser nach den vom Gericht aus den Lichtbildern und Plänen gewonnenen Eindruck bereits jetzt aus den Fenstern der Wohnung Nr. …, aus dem Aufzug sowie von der Dachterrasse des Klägers zu 2) einsehbar ist. Eine wesentlich erhöhte Lärmbeeinträchtigung der Klägerin zu 1) ist im Vergleich zur bestehenden Situation eher nicht zu befürchten, nachdem sich auf der Westseite insgesamt bereits mehrere Balkone und eine Dachterrasse befinden. Der Entzug von Licht durch die nachträgliche Anbringung eines Balkons kann grundsätzlich eine unbillige Benachteiligung im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG darstellen. Zwar wird die Klägerin zu 1) hier im Ergebnis nicht schlechter gestellt als die Eigentümer der darunter liegenden Wohnungen, bei denen bereits eine entsprechende Verschattung zumindest durch die großen Balkone besteht. Allerdings wird die Verschattung der übrigen Wohnungen nicht durch die aktuell gestattete bauliche Veränderung verursacht, sondern besteht bereits. Im konkreten Fall dringt dieser Einwand jedoch nicht durch (vgl. unten 3)) 2) Soweit der Kläger zu 2) erhöhte Geruchs- und Lärmbelästigungen fürchtet, ist dies auf Grund der konkreten Situation nicht ohne Weiteres nachvollziehbar: Die geplanten Balkone befinden sich unterhalb der jetzigen Dachkante und auf Grund der Dachschräge von den Fenstern des Klägers zu 2) aus gesehen einige Meter nach vorne versetzt. Die Balkone werden im Übrigen vor den bestehenden Gauben errichtet und von diesen damit in Richtung der Fenster des Klägers zu 2) abgeschirmt. Auch die neu geplanten Dachfenster befinden sich auf Grund der Dachschräge nicht unmittelbar unterhalb der Fenster des Klägers, sondern ein gutes Stück nach vorne versetzt. Geplant sind darüber hinaus Fenster, die sich ausschließlich nach vorne öffnen lassen. Der Unterschied des geöffneten Fensters im Vergleich zur derzeit bestehenden Gaube besteht daher im Ergebnis nur darin, dass Luftaustausch nicht nur nach vorne, sondern auch seitlich stattfindet. 3) Neben den dargestellten Umständen ist jedoch bei der Abwägung bzw. Beurteilung im konkreten Einzelfall zusätzlich zu berücksichtigen, dass in der Teilungserklärung in § 2 Ziffer 7. eine sehr weitgehende Gestattung der Neuerrichtung bzw. Veränderung von Dachfenstern und Gauben sowie des Anbaus von Balkonen enthalten ist. Zwar ist unstreitig der konkrete Anwendungsfall der Regelung nicht gegeben, nachdem die Wohnung Nr. … nicht unterteilt und in diesem Zusammenhang die baulichen Veränderungen vorgenommen werden sollen. Die Wertung der Teilungserklärung ist nach Auffassung des Gerichts jedoch bei der Beurteilung der unbilligen Benachteiligung im konkreten Einzelfall heranzuziehen: Alle Eigentümer haben sich durch Erwerb der Wohnung dieser Teilungserklärung als dem Regelungswerk der WEG unterworfen. Alle Eigentümer können diese sehr weitgehenden Veränderungsmöglichkeiten für sich in Anspruch nehmen, müssen jedoch im Gegenzug auch damit rechnen, dass auch andere Eigentümer dies tun und sich damit die konkrete Gestaltung – ggf. auch für sie nachteilig – verändert. Eine nachteilige Veränderung ist vor diesem Hintergrund nach Auffassung des Gerichts von den beiden Klägern in einem noch höheren Maße hinzunehmen, als dies in einer WEG ohne eine entsprechende so weitgehende Gestattung in der Teilungserklärung der Fall wäre. Unter Abwägung sämtlicher dargestellter Umstände, insbesondere der weitgehenden Gestattungsregelung in der Teilungserklärung, liegt damit bei beiden Klägern keine unbillige Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG vor. d) Der Einwand des Klägers zu 2), dass die Möglichkeit der Umgestaltung durch den Voreigentümer schon „verbraucht“ sei, findet weder in der Teilungserklärung noch im WEG-Recht allgemein eine Grundlage. III. Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit nach § 709 ZPO. Den Streitwert schätzt das Gericht insgesamt auf 30.000 EUR.