24 C 220/18

Leitsatz: 1. Das Feststellungsinteresse für die negative Feststellungsklage liegt vor, wenn das Nichtbestehen eines Anspruchs des Vermieters festgestellt und dadurch die Gefahr mietrechtlicher Konsequenzen beseitigt werden soll. Eine Leistungsklage ist nicht vorrangig zu erheben.(Rn.14) 2. Eine Staffelmietvereinbarung, die lediglich einen Prozentsatz und keine betragsmäßig bestimmbaren Staffelbeträge ausweist, ist zumindest teilweise nichtig. Bei § 557a Abs. 1 BGB handelt es sich um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift. Es ist von einer bloßen Teilnichtigkeit auszugehen, wenn die Parteien die Staffelmietvereinbarung auch ohne den nichtigen Teil geschlossen hätten.(Rn.19) 3. Bei einem Streit über (künftige) Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag ist gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 9 ZPO anzuwenden. Der Streitwert ist folglich nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Erhöhungsbetrags, also dem 42-fachen Monatsbetrag zu berechnen.(Rn.27) 1. Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund der in § 4 Ziffer 1 b) des Mietvertrags der Parteien vom 21.06.2014 über die Wohnung (...) Berlin, vereinbarten Staffelmiete ab dem 01.07.2018 an die Beklagten eine Miete zu zahlen, die den Betrag von 769,52 € übersteigt. 2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten. 4. Der Streitwert wird auf 834,31 € festgesetzt. Die zulässige Klage ist begründet. Der Klageantrag ist aufgrund des Vorliegens eines offensichtlichen Schreibfehlers dahin auszulegen, dass der Mietvertrag vom 21.06.2014 gemeint ist. Dies ist auch bei anwaltlich vertretenen Klägern statthaft. Denn dies ergibt sich eindeutig aus der Klagebegründung sowie der zur Akte gereichten Abschrift des Mietvertrags. A. Die Klage ist zulässig, insbesondere haben die Kläger auch das gemäß § 256 I ZPO für den Feststellungsantrag erforderliche Feststellungsinteresse. Denn dem Recht oder der Rechtslage der Kläger droht eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch, dass die Beklagten sich eines Rechtes gegen den Kläger berühmen – nämlich des Anspruches auf Zahlung der um 2,5% gegenüber der Miete aus dem Zeitraum vom 01.07.2017 bis 30.06.2018 erhöhten Miete. Das angestrebte Urteil ist infolge seiner Rechtskraft geeignet, diese Gefahr zu beseitigen. Dahinstehen kann insoweit, ob den Beklagten das Schreiben des Mieterschutzbunds vom 21.06.2018 zugegangen ist. Denn in der Mail vom 13.08.2018 haben die Beklagten eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass sie die Staffelmietvereinbarung auch für die Zukunft für wirksam hielten. Das Feststellungsinteresse entfällt nicht schon dann, wenn die Beklagten grundsätzlich verhandlungsbereit sind, denn sie haben zugleich gegenüber den Klägern Nachteile angekündigt, für den Fall, dass der angemahnte Rückstand nicht umgehend ausgeglichen werde („… den angemahnten Betrag umgehend auszugleichen, um den Mahnstatus zu stoppen und weitere Repressalien zu vermeiden. Insbesondere kann bei Ihrer Wohnungssuche nach Kündigung keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausgestellt werden, was allein in ihrem Verantwortungsbereich liegt.“) Anders als die Beklagten meinen, können die Kläger die im Grundsatz vorrangige Leistungsklage hier nicht erheben. Es wurde nicht vorgetragen, dass die erhöhte Miete – auch unter Vorbehalt – bereits an die Beklagten geleistet wurde. Wegen des Fortbestehens des ungekündigten Mietverhältnisses bestünde im Übrigen auch in diesem Fall ein Interesse, das Nichtbestehen des Anspruchs für die Zukunft feststellen zu lassen (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 16. August 2017 – 17 C 224/16 –, juris Rn. 17). B) I. Die Klage ist begründet. Die Staffelmietvereinbarung in § 4 Ziffer 1 b) des zwischen den Parteien am 21.06.2014 geschlossenen Mietvertrags über die Wohnung (...) Berlin ist für den Zeitraum ab 01.07.2018 wegen Verstoßes gegen § 557a I BGB (teil-) nichtig, § 139 BGB. 1. Gem. § 557a I BGB ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Daran fehlt es hier. Denn für den Zeitraum ab dem 01.07.2018 ist die Erhöhung der Miete lediglich prozentual („weiterhin folgend p.a. mit je 2,5% Erhöhung auf Basis Vorjahr“) angegeben. Dies widerspricht dem klaren Wortlaut des Gesetzes in § 557a I BGB, da es sich bei der prozentualen Angabe gerade nicht um die geforderte Ausweisung eines Geldbetrags handelt. Da von den Vorgaben des § 557a I BGB gem. § 557a V BGB zulasten des Mieters nicht abgewichen werden kann, kommt es nicht darauf an, inwiefern aus der vereinbarten Regelung auf nachvollziehbare Steigerungsbeträge geschlossen werden kann. Denn bei § 557a I BGB handelt es sich um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift, bei der eine entsprechende Anwendung zulasten des Mieters nicht in Frage kommt. 2. Die Staffelmietvereinbarung ist jedenfalls nichtig für den Zeitraum ab 01.07.2018, § 139 BGB. Es bestehen auch keine Bedenken daran, von einer bloßen Teilnichtigkeit auszugehen, da die Parteien die Staffelmietvereinbarung auch ohne den nichtigen Teil geschlossen hätten. Denn die Vereinbarung einer Staffelmiete bietet zum einen Kalkulationssicherheit für beide Parteien und zum anderen für die Mieter insoweit Vorteile, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung gem. § 557a II 2 BGB ausgeschlossen sind (BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11 – juris Rn. 18). Es ist anzunehmen, dass die Parteien, wenn ihnen das Erfordernis der Ausweisung des Erhöhungs- oder Mietzinsbetrages in einem Geldbetrag bewusst gewesen wäre, dennoch eine Staffelmiete für den Zeitraum vom 01.07.2015 bis zum 30.06.2018 vereinbart hätten. Die Regelung ist ohne Weiteres in der Weise teilbar, dass ein selbstständiger, der Geltung fähiger Teil verbleibt (Busche, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2018, Rn. 24). Denn während für die ersten drei Erhöhungszeiträume die jeweils erhöhte Miete in einem Geldbetrag ausgewiesen ist, ist das für den Zeitraum ab dem 01.07.2018 nicht mehr der Fall. Die Erhöhungszeiträume für den zweiten und dritten Erhöhungszeitraum sind angegeben. Denn beim ersten Erhöhungszeitraum wird durch das Wort „je“ zum Ausdruck gebracht, dass es sich um jährliche Zeiträume, jeweils beginnend zum 01.07. des Jahres, handelt. Dies genügt auch den Erfordernissen des § 557a II 1 BGB. 3. Diese Frage der bloßen Teilnichtigkeit kann jedoch für den vorliegenden Rechtsstreit dahinstehen, denn bei Ablehnung einer Teilnichtigkeit führte dies zu einer Nichtigkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung – mithin auch des hier streitgegenständlichen Teils. Keineswegs führt die Ablehnung der Teilnichtigkeit dazu, die gesamte Staffelmietvereinbarung als wirksam zu betrachten. Wäre aber die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam, dann schulden die Kläger keine monatliche Miete, die den Betrag von 769,52 € übersteigt. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. III. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 48 I 1 GKG, 9 ZPO. Bei einem Streit über (künftige) Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag ist gem. 48 I 1 GKG, § 9 ZPO anzuwenden (BGH, NJW-RR 2005, 938, 938 f.; Heinrich in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Aufl. 2018, Rn. 3). Den Beklagten kann nicht gefolgt werden, wenn sie meinen, § 41 I GKG sei anzuwenden. Die Anwendung des § 41 I GKG kommt bei Streitigkeiten über Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht in Betracht, denn der für die Wertfestsetzung maßgebliche Streitgegenstand ist nicht durch den Streit über Bestehen oder Dauer des Mietverhältnisses bestimmt, sondern durch einen Einzelanspruch aus dem Mietverhältnis, nämlich die künftige Geldforderung des Vermieters (BGH, a. a. O.). Der Streitwert ist gemäß § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Erhöhungbetrags, also dem 42-fachen Monatsbetrags zu berechnen (BGH, NJW-RR 2005, 938; BGH, NZM 2004, 423). Dies gilt für die negative Feststellungsklage in gleichem Maße wie für die Leistungsklage, da jene als Spiegelbild der Leistungsklage fungiert (BGH, NJW-RR 2005, 938). Da es sich infolge der Staffelmietvereinbarung um einen wechselnden Betrag handelt, kommt es auf die höchsten Beträge an, die in der streitigen Zeit innerhalb eines Jahres zu zahlen sein würden (KG Berlin, Beschluss vom 07. Februar 2011 – 8 W 41/10 –, juris Rn. 8). Somit ergeben sich folgende Beträge, die gem. § 5 ZPO zu addieren sind, sodass sich eine Gesamtsumme von 834,31 € ergibt. Zeitraum Erhöhungs- betrag x Anzahl Monate Summe 01.07.18 – 30.06.19 19,24 € x 12 230,88 € 01.07.19 – 30.06.20 19,72 € x 12 236,63 € 01.07.20 – 30.06.21 20,21 € x 12 242,54 € 01.07.21 – 30.06.22 20,71 € x 6 124,26 € Gesamtsumme: 834,31 € Die Parteien schlossen am 21.06.2014 einen Mietvertrag über die Wohnung (...) Berlin. In § 4 Abs. 1 des Vertrags vereinbarten die Parteien Folgendes: „(Staffelmietvereinbarung) Die Miete ohne kalte Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser ist für den nachstehend bezeichneten Zeitraum gestaffelt. Die Miete beträgt monatlich: 1. vom je 01.07. 2015 bis zum je 30.06. 2016 732,88 Euro 2. vom .............. 20... bis zum .............. 20.... 750,75 Euro 3. vom .............. 20... bis zum .............. 20.... 769,52 Euro 4. vom .............. 20... bis zum .............. 20.... sowie weiterhin folgend p.a. mit je 2,5% Erhöhung auf Basis Vorjahr [...]“ In § 25 enthält der Mietvertrag u. a. folgende Regelung: „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich ab 01.07.2015 um je 2,5% auf Basis der Vorjahresmiete.“ Für den Inhalt des Vertrags im Übrigen wird auf Anlage K1, Bl. 4 ff. d. A. verwiesen. Bis zum 30.06.2018 zahlten die Kläger die Miete i. H. v. zunächst 732,88 €, später in Höhe von 750,75 € und schließlich in Höhe von 769,52 €. Ab dem 01.07.2018 zahlen die Kläger weiterhin den letztgenannten Betrag als monatliche Miete. Am 13.08.2018 wies der Hausverwalter, Herr G., die Berufung der Kläger auf die Unwirksamkeit der Staffelmiete per E-Mail zurück und forderte sie zur Nachzahlung sowie zur Zahlung von Mahngebühren i. H. v. 15 € auf. Für den Inhalt des Schreibens im Übrigen wird auf Anlage K3, Bl. 14 d. A. verwiesen. Die Kläger behaupten, sie hätten die Beklagten durch Schreiben des Mieterschutzbunds vom 21.06.2018 bereits zur Bestätigung aufgefordert, dass ab dem 01.07.2018 keine Rechte aus der Staffelmietvereinbarung mehr hergeleitet würden. Die Kläger meinen, die Staffelmietvereinbarung sei unwirksam, da sie nicht in einem Geldbetrag ausgewiesen sei. Die Kläger beantragen, festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund der in § 4 Abs. 1.b des Mietvertrags der Parteien vom 21.06.2016 über die Wohnung (...) Berlin, vereinbarten Staffelmiete ab dem 01.07.2018 eine erhöhte Miete an die Beklagten zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten behaupten, erst durch E-Mail der Kläger im August hätten sie erfahren, dass sie Kläger die Staffelmietvereinbarung für ab 01.07.2018 unwirksam hielten. Die Beklagten meinen, die Feststellungsklage sei bereits unzulässig, da die vorrangige Leistungsklage hätte erhoben werden können. Die Staffelmietvereinbarung sei nicht unwirksam, da die Steigerungsbeträge aus ihr nachvollziehbar seien. Teilnichtigkeit der Vorschrift im Mietvertrag über die Staffelmiete scheide schon deshalb aus, weil gar nicht feststünde, welcher Teil nichtig sei. Zudem seien die Beklagten stets verhandlungsbereit gewesen, sodass bereits kein Bedürfnis zur Klageerhebung bestanden habe.