X R 30/07

Aufteilung und Qualifizierung von Aufwendungen bei leerstehenden Gebäudeteilen • Bei gebrauchten leerstehenden Immobilien sind Modernisierungsaufwendungen nur dann als Anschaffungskosten zu behandeln, wenn sie den Ausstattungsstandard in mindestens drei der vier funktionswesentlichen Bereiche heben. • Aufwendungen sind für jedes Gebäudeteil getrennt zu beurteilen; unterschiedliche Nutzungseinheiten (Erdgeschoss, 1. OG, 2. OG) können unterschiedlich als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand zu qualifizieren sein. • Aufwendungen für ein leerstehendes Objekt können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige einen endgültigen Entschluss zur Vermietung durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweist. • Ein Leerstand von mehr als 20 Jahren spricht gegen eine Einkunftserzielungsabsicht; die Dauer des Leerstands ist ein wesentliches Indiz für die Aufgabe der Vermietungsabsicht. Die Klägerin erwarb 1983 ein dreigeschossiges Gebäude mit Ladenlokal (Erdgeschoss) und zwei Wohnungen (1. und 2. Obergeschoss). Sie plante Umbau und Nutzung des Erdgeschosses als Gaststätte, des 1. OG als Büro für ihre gewerbliche Tätigkeit und des 2. OG als Pächterwohnung; Umbau und Einrichtung erfolgten größtenteils bis 1986, einschließlich einer Thekeneinrichtung (netto 53.300 DM). Wegen Zahlungsschwierigkeiten übertrug sie 1986 die Grundstücke treuhänderisch an Dritte; die Objekte wurden 1991 zurückübertragen. Die Gaststätte und die Pächterwohnung blieben über lange Zeit ungenutzt; bis 2001 wurden lediglich Aushub- und Vorarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorgenommen. Das Finanzamt erkannte AfA und Abzugsbeträge nur teilweise an, das FG gab der Klage teilweise statt, der BFH hob das Urteil auf und verwies zur Nachholung weiterer Feststellungen zurück. • Der BFH stellt klar, dass die Abgrenzung zwischen Anschaffungs-/Herstellungs- und Erhaltungsaufwand vom FG als Tatsacheninstanz anhand des Einzelfalls vorzunehmen ist und dass hierbei die einzelnen Nutzungseinheiten getrennt zu beurteilen sind (Erdgeschoss, 1. OG, 2. OG). • Anschaffungskosten nach §255 Abs.1 HGB umfassen Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft; bei gebrauchten leerstehenden Gebäuden sind Modernisierungsaufwendungen nur dann als solche zu qualifizieren, wenn sie den Standard in mindestens drei der vier funktionswesentlichen Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) heben. Diese Prüfung ist für jede Nutzungseinheit gesondert vorzunehmen. • Betriebsbereitschaftskosten entstehen auch bei Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile, die für die geplante Nutzung unerlässlich sind; sind Schäden so gravierend, dass die ganze Einheit funktionsuntüchtig ist, können die Sanierungskosten gesamthaft Anschaffungskosten sein. • Vorab entstandene Werbungskosten (vgl. §9 Abs.1 EStG) sind möglich, wenn der Steuerpflichtige einen endgültigen Entschluss zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegt; das FG hat die tatsächlichen Anstrengungen zu würdigen. • Ein Leerstand von über 20 Jahren ist ein starkes Indiz gegen die Einkunftserzielungsabsicht; die bloße Abwesenheit einer Veräußerungsabsicht genügt nicht, um Vermietungsabsicht zu belegen. • Das FG hat bei der Einordnung der einzelnen Aufwendungen unzureichend zwischen Gebäudeteilen differenziert und den langen Leerstand des Erdgeschosses und des 2. OG nicht hinreichend berücksichtigt; daher ist Zurückverweisung zur Ergänzung der Feststellungen geboten. • Das Verfahren ist nicht spruchreif: das FG muss insbesondere feststellen, welche Aufwendungen konkreten Nutzungseinheiten zuzuordnen sind, ob und inwieweit Sanierungen Betriebsbereitschafts- oder Erhaltungsaufwand darstellen und ob die Klägerin bis zu welchem Zeitpunkt eine nachhaltige Vermietungsabsicht verfolgte. Die Revision der Klägerin ist teilweise erfolgreich; das angefochtene Urteil wurde aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen. Der BFH weist darauf hin, dass das FG bei der Neubewertung die einzelnen Gebäudeteile getrennt zu beurteilen und insbesondere den mehr als 20-jährigen Leerstand des Erdgeschosses und der Pächterwohnung angemessen zu würdigen hat. Das FG muss prüfen, welche Aufwendungen als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen und welche als (Anschaffungs-)Betriebsbereitschaftskosten zu qualifizieren sind sowie ob vorab entstandene Werbungskosten vorliegen, gestützt auf tatsächliche, ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen der Klägerin. Erst nach diesen ergänzten Feststellungen kann über den verbleibenden Verlustabzug endgültig entschieden werden.