16 K 261/08 E

Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. T a t b e s t a n d : Der Kläger wurde vom Beklagten (das Finanzamt --FA--) für die Streitjahre 1997 bis 2005 zur Einkommensteuer (ESt) veranlagt. Streitig ist, ob in Bezug auf das in den Streitjahren nicht vermietete Mietwohngrundstück "A" Straße in "B" Werbungskostenüberschüsse bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen sind. Der Kläger, der in den Streitjahren als Arzt Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit erzielte, erwarb mit Kaufvertrag vom 11.7.1997 das mit einem Zweifamilienhaus (Baujahr 1934) bebaute Grundstück zu einem Kaufpreis von 170.000 DM (Anschaffungskosten mit Nebenkosten insgesamt 178.107 DM). Der Erwerb war eigenfinanziert. In den ESt-Erklärungen für die Jahre 1997 bis 2003 machte der Kläger Werbungskostenüberschüsse i.H. von 21.180 DM (1997), 5.336 DM (1998), 3.642 DM (1999), 4.071 DM (2000), 3.273 DM (2001), 1.738 EUR (2002) und 1.582 EUR (2003) geltend. Darin waren nur für die Jahre 1997 und 1998 Erhaltungsaufwendungen enthalten, und zwar i.H. von 19.500 DM (1997) und 1.802 DM (1998). Im Rahmen der Veranlagung für das Jahr 1999 wurde der Kläger aufgefordert, die Vermietungsabsicht nachzuweisen. Mit Schreiben vom 19.4.2001 teilte der Kläger mit, eine Vermietung sei ab dem Jahr 2001 vorgesehen. Der Zustand des Gebäudes (siehe die für die Veranlagung 1999 vorgelegten Fotos) lasse eine frühere Vermietung nicht zu. Bei den erstmaligen Veranlagungen für die Jahre 1997 bis 2003 wurden die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse wie beantragt berücksichtigt. Die Bescheide ergingen allerdings vorläufig gemäß § 165 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung, weil eine Einkünfteerzielungsabsicht noch nicht abschließend habe geprüft werden können. - Für 1997 bis 1999 ergingen im Jahre 2002 geänderte Bescheide, mit denen die Werbungskostenüberschusse auf 20.933 DM (1997), 4.843 DM (1998) und 3.149 DM (1999) gemindert wurden. Dies beruhte darauf, dass lt. einer Kaufpreisaufteilung durch den Bausachverständigen (BSV) des FA auf das Gebäude ein Anteil von 71,3 % (= 126.991 DM Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung –AfA--) entfiel und deshalb eine entsprechende AfA-Kürzung vorgenommen wurde. Im Rahmen der Veranlagung für das Jahr 2004 wurde der Kläger mit Schreiben vom 31.1.2006 erneut aufgefordert, die Vermietungsabsicht durch Angaben zum Stand der Renovierungsarbeiten, zum Wohnungszustand oder erfolgte Vermietungsversuche nachzuweisen. In diesem Zusammenhang kam es zu einer Vorsprache an Amtsstelle, und zwar laut Darstellung des FA in der Einspruchsentscheidung durch den 76-jährigen Vater des Klägers (der Architekt ist). Der Vater gab an, er werde eine weitere Renovierung selbst vornehmen, denn Fremdfirmen könnten dies kaum schaffen und dies sei auch nicht finanzierbar. Er zeigte 75 Fotos, die er auf seinem Laptop gespeichert hatte und erklärte dazu, der marode Zustand des Gebäudes sei erst nach dem Kauf festgestellt worden (ähnliche Fotos lagen bereits für das Veranlagungsjahr 1999 vor). Im Jahre 2006 würde mit Fremdfirmen versucht werden, die Fertigstellung zu erreichen; eine Vermietung sei aber weiterhin fraglich. Nach dem mit den Fotos dokumentierten Zustand des Gebäudes –so die Darstellung des FA in der Einspruchsentscheidung– sei eine Vermietung nicht nur fraglich, sondern unmöglich erschienen. Das Gebäude sei im derzeitigen Zustand nicht bewohnbar. Es seien auch keinerlei weitere Aufwendungen zur Renovierung geltend gemacht worden. Nachdem der Kläger auch für die Jahre 2004 und 2005 wiederum Werbungskostenüberschüsse geltend machte (2004: 1.581 EUR; 2005: 1.662 EUR), ohne dass zwischenzeitlich eine Vermietung erfolgt war, setzte das FA die Einkünfte aus Vermietung in den erstmaligen ESt-Bescheiden 2004 vom 24.3.2006 und 2005 vom 12.7.2006 mit jeweils 0 EUR an. Das FA erließ nunmehr auch für die Jahre 1997 bis 2003 nach § 165 Abs. 2 Satz 1 AO geänderte Bescheide vom 24.5.2006, in denen es die Einkünfte aus Vermietung mit 0 DM bzw. EUR ansetzte; zugleich wurden die Bescheide nach § 165 Abs. 2 Satz 2 AO für endgültig erklärt. Dagegen richteten sich die fristgerecht eingelegten Einsprüche des Klägers. Zur Be-gründung trug er vor, dass er die allgemeine Begründung des FA, eine Einkünfteer-zielungsabsicht sei nicht zu erkennen, nicht nachvollziehen könne. Gemäß dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 30.9.1997 IX R 80/94 (Bundessteuerblatt --BStBl-- II 1998, 771) sei regelmäßig davon auszugehen, dass die Steuerpflichtige beabsichtige, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn nicht gleichzeitig ausnahmsweise besondere Umstände gegen das Vorliegen dieser Absicht sprächen. Solche besonderen Umstände, beispielsweise aus besonderen vertraglichen Vereinbarungen, lägen hier jedoch nicht vor. Sie seien vom FA bisher auch nicht dargelegt worden. Als spezieller Grund für die Ablehnung komme möglicherweise der langjährige Leer-stand des Objektes in Betracht. Andererseits seien aber die Aufwendungen für eine Wohnung nach dem BFH-Urteil vom 9.7.2003 IX R 102/00 (BStBl II 2003, 940) weiterhin abziehbar, so lange der Steuerpflichtige seine Einkünfteerzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben habe. Ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb und Vermietung des Objektes spiele hierbei keine Rolle. Im Zusammenhang mit der Veranlagung 2004 habe er auf die Rückfrage des FA hin im persönlichen Amtstermin durch seine Eltern umfassende Nachweise des baulichen Zustandes des Objektes vorlegen lassen. Hierbei sei dargestellt worden, dass nach dem Objekterwerb erhebliche verdeckte Schäden gefunden worden seien, die zu einer sich über mehrere Jahre erstreckenden baulichen Erhebung und zu zivilrechtlichen Auseinandersetzungen geführt hätten. Diese Nachweise seien offensichtlich bei der Entscheidung über das Bestehen einer Einkunftserzielungsabsicht nicht gewürdigt worden. Seiner Bitte um Darlegung der Entscheidungsgründe im Veranlagungsverfahren sei bisher nicht entsprochen worden. Es habe sich so verhalten, dass die notwendigen Sanierungsmaßnahmen nur schrittweise hätten vorgenommen werden können. Dies sei noch dadurch erschwert worden, dass anlässlich der Durchführung einzelner Maßnahmen wiederum neue Mängel aufgedeckt worden seien, die die Notwendigkeit weiterer Arbeiten und Überprüfungen zur Folge gehabt hätten. Er habe die Vermietungsabsicht seit der Anschaffung des Objektes gehabt und habe sie bis heute auch nie aufgegeben. Es habe weder eine Selbstnutzungs- noch eine Veräußerungsabsicht bestanden. Es sei ferner auch kein Grund ersichtlich, warum die Vorläufigkeit der Veranlagungen jetzt aufgehoben worden sei. Richtigerweise wäre sie (erst) dann aufzuheben, wenn das Objekt vermietet oder die Einkünfteerzielungsabsicht eindeutig beendet werde. Im Streitfall habe dies aus Gründen, die er nicht zu vertreten habe, bisher nicht erfüllt werden können. Das FA wies die Einsprüche als unbegründet zurück. Wegen der Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung vom 21.12.2007 Bezug genommen. Das FA führte u.a. aus: Das FA habe zu Recht die Einkünfte aus Vermietung mit 0 DM/EUR angesetzt, weil im Laufe von fast 10 Jahren nicht habe festgestellt werden können, dass die notwendigen Aufwendungen getätigt worden seien, um überhaupt erst die Vermietbarkeit des Objektes herzustellen. Es sei erforderlich, dass der Steuerpflichtige die Absicht habe, auf Dauer aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung einen Einnahmeüberschuss zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit sei nach ständiger Rechtsprechung davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige einen Einnahmeüberschuss erwirtschaften wolle. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzungen einer (fort-)bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trage der Steuerpflichtige allerdings die Feststellungslast (Hinweis auf BFH-Urteil vom 9.7.2002 IX R 47/99, BStBl II 2003, 580). Im Streitfall könne wohl davon ausgegangen werden, dass der Kläger irgendwann beabsichtige, das Objekt zu vermieten. Anhand der vorgelegten Fotos sei jedoch er-kennbar, dass das Objekt in diesem Zustand gar nicht vermietet werden könne. Außer im Jahr der Anschaffung (1997) und im Folgejahr 1998 seien vom Kläger keine Aufwendungen getätigt worden, die zu einer Vermietbarkeit des Objektes hätten führen können. Vielmehr sei durch den Vater des Klägers durch die Vorlage von mehr als 70 Fotos an Amtsstelle im Jahre 2006 detailliert dokumentiert worden, dass eine Vermietung in absehbarer Zeit durch die vorhandenen gravierenden Schäden (z.B. Schimmel, Fäulnis und Nässe) sogar objektiv gesehen unmöglich sei. Danach könne ein Abzug von Werbungskosten erst zu einem Zeitpunkt wieder erfolgen, in dem die Vermietungsabsicht dadurch erkennbar nachgewiesen werde, dass das Objekt in einen vermietbaren Zustand gebracht werde. Dagegen richtet sich die fristgerecht erhobene Klage. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens im Klageverfahren wird auf die Schriftsätze vom 26.3.2008, 12.9.2008, 27.4.2010, 15.7.2010 und 1.9.2010 verwiesen. Der Kläger führt u.a. aus: Mit der Aufhebung der Vorläufigkeitsvermerke bei gleichzeitiger Nichtanerkennung der geltend gemachten Werbungskosten in den ESt-Bescheiden 1997 bis 2005 habe das FA gegen geltendes Steuerrecht verstoßen. Wie vom FA richtigerweise ausgeführt worden sei, habe der Kläger über seine Eltern umfassende Nachweise vorgelegt, durch die die Unmöglichkeit einer Vermietung wegen erheblicher Mängel am Objekt nachgewiesen worden sei. Gleichzeitig habe er wiederholt betont, dass er an der Einkünfteerzielungsabsicht festhalte. Ein Zeitablauf von 10 Jahren (nach Erwerb) sei kein abschließende Indiz dafür, dass diese Absicht zwingend auszuschließen sei. Nach dem Urteil des Finanzgerichts (FG) Köln vom 19.1.2007 10 K 2831/03 (Entscheidungen der Finanzgerichte --EFG-- 2008, 293; Revision beim BFH anhängig unter Az. X R 30/07) könne auch bei einer fehlenden Nutzung über einen Zeitraum von 20 Jahren eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegen, soweit im Rahmen einer Totalgewinnprognose noch ein (Einnahmen-)Überschuss möglich sei. Angesichts der Tatsache, dass die Anschaffungskosten des Objektes zu einer jährlichen Abschreibung von lediglich 1.299 EUR führten und keine Finanzierungskosten geltend gemacht worden seien, würden die bisher in den Jahren 1997 bis 2006 geltend gemachten Werbungskosten von insgesamt 27.399 EUR bei Annahme einer ortsüblichen Miete einen Totalgewinn nicht hindern. Soweit das FA auf Seite 4 der Einspruchsentscheidung unter Hinweis auf das BFH-Urteil in BStBl II 2003, 580 die Auffassung vertreten habe, der Nachweis von Vermietungsbemühungen sei Voraussetzung für die Anerkennung einer Einkünfteerzielungsabsicht, gleichzeitig im Einklang mit dem Kläger aber feststelle, dass eine Vermietbarkeit des Objektes (noch) nicht gegeben sei, verlange es vom Kläger Unmögliches. In der vorgenannten BFH-Entscheidung sei der Sachverhalt auch anders gelagert als im Streitfall, da es um die Würdigung einer Einkünfteerzielungsabsicht in Zusammenhang mit einer Veräußerung des Objektes gegangen sei. Vielmehr habe der BFH unter Ziffer 1. a) seiner Urteilsgründe festgestellt, dass bei einer dauerhaften Vermietung grundsätzlich von der Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen sei. Diese Absicht könne nur in Ausnahmefällen verneint werden. Auf den Sachzusammenhang mit einer zeitlich beschränkten Nutzung eines Objektes und der dann notwendigen Beweislast unter 1. d) der Gründe werde hingewiesen. Der Kläger habe eine Veräußerungsabsicht betreffend das Objekt nie gehabt und auch nie geäußert. Durch die Aufhebung des Vorläufigkeitsvermerks habe das FA zu Unrecht seinen Ermessenspielraum im Rahmen des Gesetzes überschritten. Nach Tipke/Kruse, AO/FGO, § 165 AO Tz. 14 dürfe an ungewisse tatsächliche Voraussetzungen eines Sachverhalts noch keine Steuer geknüpft werden. Durch Vorlage seiner Beweismittel habe der Kläger nur zum Ausdruck gebracht, dass die Voraussetzungen zur Umsetzung der Einkünfteerzielungsabsicht noch nicht vorlägen. Vom FA sei dies zum Anlass genommen worden, die Aufgabe der Absicht zu unterstellen. Hierzu hätte es aber nach Ansicht des Klägers weiterer Tatsachenfeststellungen bedurft, die vom FA nicht vorgenommen worden seien. Solche Tatsachen wären z.B. der (beabsichtigte) Abriss des Objektes, Maßnahmen zur Veräußerung oder die Absicht der Selbstnutzung gewesen. Vielmehr habe der Kläger anlässlich der Vorlage der Unterlagen begründet, warum die Renovierungsphase des Objektes einen erheblichen Zeitablauf in Anspruch nehme (in den ersten Jahren Feststellung der Bauschäden und damit erforderliche Handlungen, auch rechtlicher Natur, später Finanzierung der notwendigen Arbeiten). Vom FA werde der Eindruck erweckt, als habe der Kläger nach Erwerb des Objektes im Jahre 1997 dieses nach kurzer Zeit untätig in seinem Zustand belassen und somit seine Vermietung wegen des Bauzustandes unmöglich gemacht. Diese Sichtweise sei aber nicht richtig und sei vom Kläger dauerhaft bestritten worden. Die auf Seite 3 im ersten Absatz der Einspruchsentscheidung vermerkte Sachverhalts-darstellung sei nicht korrekt. Weder der Kläger noch seine Eltern seien zu diesem Zeitpunkt (24.2.2006) im Besitz eines Laptops gewesen; ferner sei die spätere Vermietung des Objektes nicht in Frage gestellt worden. Vielmehr sei seinerzeit an Amtsstelle der bisherige Verlauf der Maßnahmen am Objekt unter Vorlage verschiedener Nachweise dargestellt worden (Beweis: Zeugenaussage der Eltern des Klägers). Als Anlage werde eine Zusammenstellung des Klägers (Bl. 23 f. d.A.) mit entsprechenden Unterlagen (Bl. 24a – 139 d.A.) übermittelt, die den tatsächlichen Verlauf der Maßnahmen am Objekt wiedergebe. Dieser Verlauf stelle sich kurz zusammengefasst wie folgt dar: Im Zusammenhang mit dem Erwerb seien von verschiedenen Firmen Angebote eingeholt worden, um die bereits bei den Kaufverhandlungen erkannten Sanierungsarbeiten nach Räumung durch den Vorbesitzer umgehend einzuleiten. Durch Erkrankung des Verkäufers sei eine ordnungsgemäße Übergabe des Hauses erst nach mehr als einem halben Jahr erfolgt. Zu diesem Zeitpunkt seien durch den Kläger bereits verschiedene Baumaterialien, die er für die Renovierungsarbeiten benötigen würde, gekauft und gelagert worden. Diese Materialen seien in den Folgejahren Zug um Zug verarbeitet worden, wie es der jeweilige Zustand des Objektes und die Bauarbeiten erfordert hätten. Nach erstmaliger Besichtigung des geräumten Objektes hätten der Kläger und seine Eltern verschiedene versteckte Mängel am Haus festgestellt. Zunächst sei ein Verwaltungsrechtsstreit gegen die Stadt "B" (betreffend einen Erlass der Grundsteuer i.H. von 80% wegen Ertragsminderung) gefolgt, der Ende des Jahres 2000 zugunsten des Klägers beendet worden sei. Während dieses Rechtsstreits seien weitere Bauschäden festgestellt worden, die zum Ergebnis führten, dass das Objekt entweder umfangreich saniert oder abgerissen werden müsste. Ein Abriss sei wegen erheblicher technischer Probleme der dann notwendigen Abstützungen der Nachbarhäuser (das Objekt sei ein Reihenhaus ohne Baulücke) nicht durchführbar gewesen. Aufgrund des miserablen Zustandes der Immobilie und der Tatsache, dass der Kläger nicht im Besitz einer weiteren Immobilie sei (mit entsprechenden Belastungsmöglichkeiten), habe er mangels Sicherheiten keine Möglichkeit gesehen, die notwendigen Baumaßnahmen zu finanzieren. Folglich habe er die notwendigen Arbeiten unter Verwendung der bereits frühzeitig angeschafften Baumaterialien in Eigenregie ausgeführt. Wie aus den beigefügten Unterlagen hervorgehe, seien dies hauptsächlich Entrümpelungs- und Entsorgungsarbeiten gewesen. Bei der Würdigung dieser Tätigkeit sei auf die beruflich bedingt eingeschränkte Zeit hinzuweisen, die dem Kläger hierfür zur Verfügung gestanden habe. Während der Tätigkeiten seien auch immer wieder neue, bisher nicht erkannte Probleme aufgetreten. In den nach dem Klagezeitraum folgenden Jahren seien die Sanierungsmaßnahmen des Klägers inzwischen so weit fortgeschritten, dass voraussichtlich Ende 2008 eine Vermietung des Objektes möglich sein werde. Hierzu sei der Kläger ebenfalls bereits tätig geworden. Zur Teilziffer 2 der Klagebegründung vom 26.3.2008 habe sich das FA nicht geäußert. Gerade die hier dargestellten Argumente seien aber aus Sicht des Klägers entscheidungserheblich. Für ihn sei kein Grund ersichtlich, warum zum Zeitpunkt der geänderten Steuerbescheide die Vorläufigkeit bezüglich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aufgehoben werden sollte. Das FG hatte in der Ladung zur mündlichen Verhandlung am 6.5.2010 (dieser Termin wurde später aufgehoben) den Kläger gebeten, bis zum 29.4.2010 die weiteren Renovierungsmaßnahmen ab 2008 sowie die weiteren Vermietungsbemühungen nachzuweisen. Der Kläger hat hierzu mit Schriftsatz vom 27.4.2010 (Bl. 163 d.A.; umfangreiche Anlagen s. Beihefter) betreffend Renovierungsmaßnahmen ab 2008 Unterlagen in Bezug auf Ausgaben vom 1.9.2008 bis zum 31.12.2009 vorgelegt; betreffend die weiteren Vermietungsbemühungen wurden vorgelegt: -5 Kassenquittungen Anzeigenblatt (die Wohnungsanzeigen betreffen sollen) -1 PC-Ausdruck "2 Wohnungen Ab sofort zu vermieten" (mit einer Handynummer), der sich als Vermietungsaushang im Fenster des Treppenhauses befunden haben soll -Maklerauftrag vom 20.4.2010 zur Vermietung der beiden Wohnungen Schließlich hat der Kläger mit Schriftsatz vom 15.7.2010 zum Schriftsatz des FA vom 11.5.2010 u.a. dahingehend erwidert, dass er das Antwortschreiben wegen ESt 2006 bis 2008 an das FA vom 12.7.2010 beifüge; hierzu wurde angekündigt, die zugehörigen Belege (40 Blätter) würden auf dem Postweg nachgereicht (was gegenüber dem FG nicht geschehen ist). Ergänzend führte der Kläger aus: Die Rechtsansicht des FA, es mangele im Streitfall bis zur Wiederaufnahme der Sanierungsmaßnahmen an einer Einkünfteerzielungsabsicht, könne nicht nachvollzogen werden. Ausweislich der Steuerakte seien in den Jahren 1997 und 1998 Aufwendungen für das Objekt getätigt worden (überwiegend Anschaffungen von Baumaterialien, die teilweise eingelagert worden seien), die nach Ansicht des Klägers kurzfristig zu einer Vermietbarkeit geführt hätten. Diese Arbeiten habe der Kläger jedoch immer wieder unterbrechen müssen, weil im Rahmen der Maßnahmen versteckte Mängel am Objekt erkannt worden seien, die eine Fortführung verhindert hätten (s. Sachverhaltsdarstellungen in den Schriftsätzen vom 26.3. und 12.9.2008). Es sei auch nicht richtig, dass der Kläger nur in den Zeiträumen am Objekt gearbeitet habe, in denen er Material erworben habe. Nach seiner Darstellung seien folgende Arbeiten erfolgt: 1998 – Entrümpelung des Objekts, dabei Feststellung einzelner Mängel, VG-Verfahren wegen Grundsteuererlass (unerwartete Unbewohnbarkeit des Objekts). 1999 – weitere "Entsorgung" des Objekts, (durch die Stadtwerke) kostenlose Verlegung der Gasleitung, Überlegungen zum möglichen Abriss und Wiederaufbau des Gebäudes einschl. seiner Finanzierung, Fortführung des VG-Verfahrens 2000 – Abbrucharbeiten an erkannten Schäden, vorläufige Lagerung des Schutts auf dem hinteren Teil des Grundstücks, Beendigung des VG-Verfahrens 2001 bis 2005 – Vollständige Überprüfung der Sanitär- und Elektroleitungen, weitere Entsorgungsarbeiten; durch fehlerhafte Befüllung des Deckenzwischenraums entstanden große Löcher in Zwischendecken und Mauerwerk, Holz verschimmelt; Beginn von Ausbauarbeiten zur Beseitigung dieser Schäden 2006 – Statische Neuberechnung der Deckenkonstruktion auf Haltbarkeit, weitere Ausbauarbeiten, umfangreiche Dokumentationsarbeiten im Einspruchsverfahren FA, Entsorgungsarbeiten 2007 und Folgejahre – Neben umfangreicher Eigenleistung Handwerksleistungen überwiegend zur Sanitärinstallation und Elektroinstallation Das vom FA zitierte BFH-Urteil vom 31.3.1987 IX R 112/83 (BStBl II 1987, 774) weise darauf hin, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht aus persönlichen Gründen oder Neigungen erst später einsetzen oder wegfallen könne. Dies liege hier nicht vor; der Kläger habe von Beginn an die Absicht gehabt, sein Objekt zu vermieten und damit einen Totalüberschuss zu erzielen. Er sei nur an der Durchführung (seines Entschlusses) aus unerwarteten Umständen heraus vorübergehend gehindert worden. Auch dieses zitierte Urteil bestätige, dass bei bestehender Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, das Vorliegen einer längeren Verlustperiode nicht ausreiche, um den Werbungskostenabzug zu versagen. Nach dem BFH-Urteil vom 25.6.2009 IX R 54/08 (BStBl II 2010, 124) werde zum Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht von einem Steuerpflichtigen erwartet, dass er, wenn für sein Mietobjekt kein Markt bestehe, dieses in einen vermietbaren Zustand versetze. Gerade diese Handlungsweise sei auch vom Kläger vorgenommen worden. Dass er während der Durchführung seiner Maßnahmen auf neue Mängel gestoßen sei, die wiederum zu weiteren Arbeiten geführt hätten, könne ihm nicht nachteilig ausgelegt werden. Der Kläger beantragt, (1.) die ESt-Bescheide 1997 bis 2003 vom 27.6.2006, den ESt-Bescheid 2004 vom 24.4.2006 und den ESt-Bescheid 2005 vom 3.8.2006, jeweils i.d.F. der Einspruchsentscheidung vom 21.12.2007 dahin abzuändern, dass die erklärten (bzw. --für die Jahre 1997 bis 1999-- die zuletzt vorläufig angesetzten) Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung i.H. von 20.933 DM (1997), 4.843 DM (1998), 3.149 DM (1999), 4.071 DM (2000), 3.273 DM (2001), 1.738 EUR (2002), 1.582 EUR (2003), 1.581 EUR (2004) und 1.662 EUR (2005) anerkannt werden, (2.) die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären und (3.) hilfsweise, die Revision zuzulassen. Das FA beantragt, die Klage abzuweisen. Wegen seiner Ausführungen wird auf die Schriftsätze vom 15.5.2008, 24.10.2008, 11.5.2010 und 12.8.2010 verwiesen. Das FA führt u.a. aus: Auch der Klagebegründung seien keine neuen Gründe zu entnehmen, die zu einer anderen steuerlichen Beurteilung führen könnten. Der Kläger habe die Vermietungsabsicht nicht nachgewiesen. Anhand der vorgelegten Fotos sei eindeutig ersichtlich gewesen, dass das Objekt im vorliegenden Zustand nicht bewohnbar sei. Außer im Jahr des Erwerbs und im Folgejahr seien keine weiteren Aufwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung geltend gemacht worden. Eine zeitgemäße Renovierung, um die Vermietung des Objektes vorzunehmen, sei im Streitfall nicht durchgeführt worden. Zur Teilziffer 2 der Klagebegründung vom 26.3.2008 werde ergänzend ausgeführt, dass ein Steuerpflichtiger grundsätzlich keinen Anspruch darauf habe, dass die Vorläufigkeit einer Steuerfestsetzung bestehen bleibe (Beermann/Gosch, Kommentar AO/FGO, § 165 AO Tzn. 108, 109). Ihm geschehe durch eine endgültige Festsetzung kein Unrecht, da er gegen eine nicht vorläufig erfolgte Steuerfestsetzung mit Rechtsbehelfen angehen könne und die eventuell bestehenden Ungewissheit im Rechtsbehelfsverfahren geltend machen oder beseitigen könne. Die der Finanzbehörde obliegende Ermessensentscheidung, ob ein Bescheid vorläufig ergehe oder nicht, müsse sich an den Umständen des Einzelfalles ausrichten. Die Aufhebung der Vorläufigkeitsvermerke im Jahre 2006 sei im Streitfall ermessensgerecht gewesen, da zu diesem Zeitpunkt die Unsicherheit bezüglich der Einkunftserzielungsabsicht des Klägers nach Aktenlage des FA beseitigt gewesen sei. Das Objekt sei seit Erwerb im Jahre 1997 nicht bewohnbar gewesen. Dieser Zustand sei im Laufe der Jahre nicht wesentlich verändert worden (lediglich Erhaltungsaufwendungen in 1997 und 1998 nachgewiesen), so dass mindestens bis zum Jahre 2005 davon ausgegangen werden könne, dass keine Einkunftserzielungsabsicht vorgelegen habe. Somit habe im Jahre 2006 die Besteuerung für die Streitjahre 1997 bis 2005 endgültig vorgenommen werden können. Das FA hat mit Schriftsatz vom 11.5.2010 zum Schriftsatz des Klägers vom 27.4.2010 (nach Prüfung der umfangreichen Unterlagen) erwidert: Hinsichtlich des Zweifamilienhauses könne in den Streitjahren 1997 bis 2005 nach wie vor eine Einkunftserzielungsabsicht nicht festgestellt werden. Erst mit dem tatsächlichen Beginn und der Durchführung der Sanierung im Jahr 2007 sei objektiv feststellbar begonnen worden, ein bewohnbares und damit dem Grunde nach vermietbares Objekt zu schaffen. Hinsichtlich der Frage des subjektiven Vermietungswillen und des Umfanges der sich möglicherweise ergebenden vorläufigen Vermietungsverluste ab dem Veranlagungszeitraum 2007 werde insoweit auf das Schreiben des FA vom 11.5.2010 zum Einspruchsverfahren ESt 2006 und den ESt-Veranlagungen 2007 und 2008 verwiesen. Es werde hierbei nicht in Abrede gestellt, dass üblicherweise ein Vermietungswille ab Erwerb eines Objekts unterstellt werden könne, wenn eine Vermietbarkeit in einem zeitlich begrenzten Rahmen tatsächlich angestrebt und durchgeführt werde. Wenn das Sanierungsvorhaben jedoch 10 Jahre ruhe, könne bereits für die Ruhensphase keine Einkunftserzielungsabsicht unterstellt werden. Vielmehr könne erst bei tatsächlicher Aufnahme der Renovierung davon ausgegangen werden, dass diese nachträglich zu diesem Zeitpunkt eingesetzt habe und damit auch erst steuerlich beachtlich sei (Hinweis auf BFH-Urteil in BStBl II 1987, 774). Mit Schriftsatz vom 12.8.2010 hat das FA ergänzend auf das BFH-Urteil in BStBl II 2010, 124 zur Einkunftserzielungsabsicht bei jahrelangem Leerstand eines Gebäudes hingewiesen; dasselbe stütze die Rechtsansicht des FA. Hierbei komme es entscheidend darauf an, dass für ein Objekt, für das nach der baulichen Gestaltung kein Markt bestehe und welches deshalb nicht vermietbar sei, zielgerichtet darauf hingewirkt werden müsse --unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen--, einen vermietbaren Zustand zu erreichen. Mit der zielgerichteten Herstellung eines vermietbaren Objekts sei nach Ansicht des FA erst im Jahre 2007 begonnen worden, so dass auch erst ab diesem Jahr von einer tatsächlichen Vermietungsabsicht ausgegangen werden könne. Dem Schriftsatz war das weitere Schreiben des FA vom 12.8.2010 zum Einspruchsverfahren ESt 2006 und den ESt-Veranlagungen 2007 und 2008 beigefügt. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die Klage ist unbegründet. Das FA hat zu Recht angenommen, dass die begehrten Werbungskostenüberschüsse mangels Einkünfteerzielungsabsicht für sämtliche Streitjahre nicht zu anzusetzen waren und für die Streitjahre 1997 bis 2003 auch entsprechend geänderte, auf § 165 Abs. 2 Satz 1 AO gestützte Bescheide ergehen durften. I. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in der in den Streitjahren geltenden Fassung sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen, und das heißt, durch sie veranlasst sind (ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BFH-Urteil vom 15.1.2008 IX R 45/07, BStBl II 2008, 572). Fallen solche Aufwendungen schon an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. 1. Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteil vom 28.10.2008 IX R 1/07, BStBl II 2009, 848, m.w.N.). Der endgültige Entschluss zu vermieten --die Einkünfteerzielungsabsicht-- ist eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 25.6.1984 GrS 4/82, BStBl II 1984, 751, unter C. IV. 3. c, bb, m.w.N.). Daher muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen. 2. Derartige Umstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind zum einen ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen (BFH-Urteile in BStBl II 2003, 940, und in BStBl II 2009, 848). Für die Feststellung des Bestehens einer Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich renovierungsbedürftiger --und deshalb länger leerstehender-- Objekte können zum anderen beispielweise der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung zur Vorbereitung einer Vermietung oder auch die (fehlende) Absehbarkeit, ob und ggf. wann die Räume im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden sollen, als Indizien herangezogen werden; dabei sind auch spätere Tatsachen und Ereignisse zu berücksichtigen (vgl. BFH-Urteil vom 31.7.2007 IX R 30/05, BFH/NV 2008, 202 m.w.N.). Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige --will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen-- zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen; bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder --sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben-- für deren Aufgabe (BFH-Urteil in BStBl II 2010, 124). II. Nach diesen Grundsätzen können die Werbungskostenüberschüsse in den Streitjahren nicht berücksichtigt werden. Denn im Streitfall hat der Senat auch nach Anhörung des Klägers in der mündlichen Verhandlung nicht feststellen können, dass ein ausreichend enger und klarer Zusammenhang der Aufwendungen in den Streitjahren mit einer späteren Einkünfteerzielung bestanden hat. 1. Soweit der Kläger auch in der mündlichen Verhandlung angegeben hat, er habe von Anfang an beabsichtigt, das Objekt nach einer Renovierung durch Vermietung zu nutzen, war in den Streitjahren nicht aus objektiven Umständen erkennbar, dass die Entscheidung zu vermieten endgültig gefasst worden wäre. Dies gilt unbeschadet des Umstands, dass nach der Fertigstellung des Objekts (Oktober 2009) die Dachgeschosswohnung (55,2 qm Wohnfläche) inzwischen (seit "Frühsommer" 2010) tatsächlich vermietet ist und für die andere Wohnung im Erd- und Obergeschoss (90,82 qm Wohnfläche) durch Vermietungsanzeigen und den Maklerauftrag Vermietungsbemühungen nachgewiesen sind. Im Streitfall war in den Streitjahren auch denkbar, dass der Kläger das Objekt nach Fertigstellung veräußern oder selbst nutzen wollte. Insoweit trifft den Kläger die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht. Anhaltspunkte für eine ernsthafte Möglichkeit einer Selbstnutzung ergeben sich nach Lage der Akten sowie den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung insbesondere aus derjenigen Situation, in der sich der Kläger seinerzeit in Bezug auf Wohnung und Beruf befunden hat. Der Kläger war als Arzt an auswärtigen Krankenhäusern nichtselbständig tätig, und zwar von 1997 bis zum 31.5.2008 am "C" Hospital, (einfache Entfernung Wohnung in "B"/Arbeitsstätte 208 km) bzw. am Krankenhaus "D" und sodann ab 1.6.2008 in "E" . Der Kläger hat nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung neben einer nicht abgeschlossenen Wohnung im Hause seiner Eltern in "B" in der Zeit bis zu seinem Wechsel nach "E" eine Zweitwohnung an seiner Arbeitsstätte im Raum "F" unterhalten. So gesehen lag nach der Lebenserfahrung die Möglichkeit einer Nutzung einer eigenen Wohnung in der Nähe der Eltern und damit auch die Möglichkeit einer Selbstnutzung des streitigen Objekts nahe. 2. Im Übrigen wäre der nach der Behauptung des Klägers endgültig gefasste Entschluss zur Vermietung der beiden Wohnungen nach Lage der Akten sowie den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung von vornherein nicht hinreichend "zielgerichtet" umgesetzt worden, sodass nach den Grundsätzen des BFH-Urteils in BStBl II 2010, 124 die Einkünfteerzielungsabsicht für sämtliche Streitjahre zu verneinen war. Tatrichterlich greift insoweit die vom FA vertretene Erwägung durch, dass der Kläger erst durch die nach den Streitjahren (ab 2007) an Baufirmen vergebenen Arbeiten "zielgerichtet" für die Fertigstellung des Objekts (Oktober 2009) und damit für die Vermietbarkeit gesorgt hat. Dabei hat sich der Senat im Einzelnen von folgenden Erwägungen leiten lassen: a) Soweit in den Streitjahren und dem nachfolgenden Jahr 2006 "Baumaßnahmen" an dem Objekt durchgeführt worden sind, waren dies im Wesentlichen Maßnahmen in "Eigenregie" des Klägers und seines Vaters, die nach dem detaillierten Vortrag des Klägers indes "hauptsächlich Entrümpelungs- und Entsorgungsarbeiten" betrafen. Diese bloßen Vorbereitungsmaßnahmen waren jedoch nach den Gesamtumständen objektiv nicht geeignet, innerhalb eines absehbaren Zeitraums ab dem Erwerb des Objekts eine Vermietbarkeit der beiden Wohnungen herbeizuführen. Diese Entrümpelungs- und Entsorgungsarbeiten wurden, auch unter Berücksichtigung des Alters des Vaters des Klägers und der "beruflich bedingten eingeschränkten Zeit", die dem Kläger selbst nach seinem eigenen Vortrag hierfür zur Verfügung gestanden hat, nicht zielgerichtet ausgeführt. Die tatsächliche Dauer der schriftsätzlich geschilderten "Baumaßnahmen in Eigenregie" in den Jahren bis 2006 spricht insoweit für sich. Wesentliche, zur Vermietbarkeit der Wohnungen notwendige Maßnahmen wurden bis einschließlich 2006 überhaupt nicht in Angriff genommen. b) Soweit sich der Kläger (sowohl schriftsätzlich als auch in der mündlichen Verhandlung) auf eine --gleichermaßen die Finanzierung der Anschaffungskosten und der Fremdarbeiten betreffende-- "Eigenfinanzierungskonzeption" berufen hat, hält der Senat dieselbe letztlich nicht für durchgreifend. Nach Auffassung des Senats hätten sowohl die in den Streitjahren erzielten Einkünfte des Klägers aus nichtselbständiger Arbeit als auch das unbelastet erworbene Objekt es zugelassen, die für die Vergabe von Fremdarbeiten erforderlichen Mittel aufzunehmen, um innerhalb eines absehbaren Zeitraums die Vermietbarkeit des Objekts herbeizuführen. c) Soweit der Kläger die tatsächliche "Dauer des Leerstands" bzw. der Fertigstellung (Oktober 2009) mit diversen "versteckten Mängeln" des Objekts erklärt hat, vermag der Senat dem ebensowenig beizupflichten. Bereits nach Maßgabe des Baujahres (1934) war von erheblichen Mängeln des Objekts auszugehen. Dies belegt bereits das vom Kläger vorgelegte Protokoll des VG Düsseldorf 25 K 11032/98 vom 14.11.2000 (s. ESt-Akte 1999). Dort heißt es (s. S. 2) u.a., dass es um ein im Jahre 1934 gebautes Haus handele und bei diesem sei, nach der Lebenserfahrung, davon auszugehen, dass die vorhandenen Installationsleitungen für Gas, Wasser und Strom erneuerungsbedürftig seien; im Bereich der Wasserversorgung sei hinsichtlich der alten Bleirohre ferner die Trinkwasserversorgungsverordnung zu beachten, wonach die Bleirohre nicht mehr zulässig seien. Für anderweitige Gewerke, soweit dieselben vor dem Erwerb des Objekts durch den Kläger nicht bereits substantiell erneuert waren, kann nichts Anderes gelten. d) Nicht durchgreifend ist auch der Hinweis des Klägers auf die vom Voreigentümer bzw. den Voreigentümern ("G") getätigten Aufwendungen i.H. von rd. 70.000 DM (s. Anlagen zum Schreiben des Klägers vom 12.7.2010 betreffend ESt 2006 bis 2008, ESt-Akte ab 2006 vorgeheftet). Betreffend die in Rede stehenden Baugewerke (insbesondere Dachdecker, Außenfassade, Installation und Heizung) lassen die Rechnungen nicht erkennen, dass es sich objektiv gesehen --nach der vom Kläger verfolgten "Konzeption"-- um ein aus der Sicht des Erwerbszeitpunktes in absehbarer Zeit vermietbares Objekt handelte. Beispielhaft sind die Aufwendungen betreffend das Dach hervorzuheben, die sich im Wesentlichen in der Beseitigung sturmbedingter Schäden erschöpften. Vergleichbares gilt in Bezug auf 1992 angefallene Aufwendungen für eine neue Gasheizung. Denn nach den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung war der Einbau einer weiteren Gastherme im Dachgeschoss erforderlich, da die Gastherme im Keller nicht ausreichte, um das gesamte Haus hinreichend zu beheizen. e) Nach den vorstehenden Ausführungen war schließlich auch nicht dem in der mündlichen Verhandlung gestellten Antrag des Klägers zu entsprechen, seinen Vater darüber zu vernehmen, wie die Arbeiten in dem Haus in den Jahren 1998 bis 2006 abgelaufen sind. Diese Arbeiten stehen als solche zur Überzeugung des Senats fest, und zwar aufgrund der detaillierten Ausführungen in den Schriftsätzen des Klägers, die teilweise durch entsprechende, vom Vater unterzeichnete Zusammenstellungen der Maßnahmen untermauert sind. Nach alledem bestand kein Anlass, den Vater als Zeugen zu vernehmen. Der Ablauf der Arbeiten an dem Objekt als solcher steht fest; er ließ nach der Würdigung des Senats eine hinreichend zielgerichtete Herbeiführung der Vermietbarkeit des Objekts nicht erkennen. III. Ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die Klage wegen ESt 1997 auch ausgehend vom Rechtsstandpunkt des Klägers nicht in vollem Umfang hätte Erfolg haben können. Der für das Streitjahr 1997 beantragte Werbungskostenüberschuss i.H. von 20.933 DM beruht im Wesentlichen auf der Rechnung des Fliesenfachgeschäftes "H" vom 22.12.1997 über 19.500 DM brutto, die nach den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung erst Anfang 1998 gezahlt worden ist. IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO). V. Die Revision war nach § 115 Abs. 2 FGO nicht zuzulassen. Die im Streitfall getroffene Entscheidung beruht auf der Anwendung von Rechtsgrundsätzen, die in Bezug auf die Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht bei einem "langjährigen Leerstand" höchstrichterlich anerkannt sind.