X R 58/14

Teilwert eines Gewerbegrundstücks: Vergleichswerte, Vorzugspreise und Dauerhaftigkeit der Wertminderung • Für die Teilwertermittlung eines zum Betriebsvermögen gehörenden Grundstücks ist auf den betriebsbezogenen Teilwert abzustellen; dieser entspricht regelmäßig dem Verkehrswert, wenn kein abweichender funktionaler Wert vorliegt (§6 Abs.1 Nr.2 EStG). • Bei unbebauten Gewerbegrundstücken hat die Heranziehung stichtagsnaher, repräsentativer Verkaufsfälle in der näheren Umgebung Vorrang; Bodenrichtwerte und Einzelgutachten sind nur unter den jeweils einschlägigen Voraussetzungen heranzuziehen. • Ansiedlungspolitisch begründete Vorzugspreise einer Gemeinde sind nur dann als Vergleichswerte geeignet, wenn die Gemeinde mit diesen Preisen den örtlichen Markt so beeinflusst, dass sie repräsentativ für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr sind. • Die Feststellungs- und Darlegungslast für das Vorliegen und die voraussichtliche Dauer einer Teilwertminderung trägt der Steuerpflichtige; das Gericht muss bei wesentlichen Wertpunktfragen erforderlichenfalls selbst Gutachten einholen und die maßgeblichen Vergleichsveräußerungen aufklären. Die Kläger sind Eheleute; der Ehemann betreibt einen Gebrauchtwagenhandel und bilanziert nach Betriebsvermögensvergleich. Er erwarb 1998/2000 ein insgesamt 10.480 qm großes Betriebsgrundstück und aktivierte Anschaffungskosten in Höhe von 255.906 €. Zum 31.12.2007 nahm er eine Teilwertabschreibung vor; das Finanzamt erkannte diese nicht an. Das Grundstück liegt in einem Sondergebiet nahe einer Autobahnanschlussstelle; ursprünglich waren dort umfangreiche Gewerbenutzungen vorgesehen, die jedoch nicht realisiert wurden; Teile blieben brach, ein anderes Teil wurde später mit einem Zollamt bebaut und vermietet. Die Gemeinde bot benachbarte Gewerbeflächen zu Förder- bzw. Vorzugspreisen an; amtlicher Bodenrichtwert lag bei 7,00 €/qm. Die Parteien streiten darüber, ob zum Bilanzstichtag eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorlag und welcher Teilwert maßgeblich ist; streitentscheidend sind Wertermittlungsmethoden, Vergleichsverkäufe, Zwangsversteigerungserlöse und die Frage, ob die kommunalen Vorzugspreise den Markt beeinflussen. • Rechtliche Grundlagen: Anschaffungskostenprinzip und Möglichkeit der Teilwertansetzung bei voraussichtlich dauernder Wertminderung (§6 Abs.1 Nr.2 EStG); Teilwertbegriff knüpft an die betriebliche Funktion an. • Wertermittlung: Vorrang haben stichtagsnahe, repräsentative Vergleichsverkäufe; Bodenrichtwerte sind gebräuchlich, Einzelgutachten nur in Ausnahmefällen. Verkaufspreise mit großem zeitlichem Abstand oder anderer Lage/Nutzung sind für den Stichtag i.d.R. nicht geeignet. • Vorzugspreise der Gemeinde: Solche ansiedlungspolitisch begründeten Preise sind nur dann als gewöhnliche Marktpreise heranziehbar, wenn die Gemeinde mit ihnen den örtlichen Markt tatsächlich beeinflusst; andernfalls sind sie als ungewöhnliche Verhältnisse auszuschließen. • Zwangsversteigerungen: Zuschlagspreise können relevante Anhaltspunkte liefern, dürfen aber nicht pauschal ausgeschieden werden; das FG musste prüfen, ob die Versteigerungen besondere Umstände (z. B. Zuschlag an erstantragsberechtigten Gläubiger) aufwiesen. • Beweiserhebung und Sachaufklärung: Das FG hat das vorgelegte Privatgutachten nicht hinreichend gewürdigt und hätte bei fehlender eigener Sachkunde ggfs. von Amts wegen ein unabhängiges Gutachten einholen oder die Akten der Zwangsversteigerungsverfahren beiziehen müssen. • Dauerhaftigkeit der Wertminderung: Bei nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern ist auf die Prognose zum Bilanzstichtag abzustellen; pauschale Fristen (z. B. 10 Jahre) sind nicht maßgeblich. Das FG hat insoweit nur pauschal entschieden und damit revisionsrechtlich nicht standgehalten. • Erforderliche Fortführung: Weil das FG die maßgeblichen Feststellungen und die Beweiswürdigung nicht hinreichend getroffen hat, muss die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückverwiesen werden. Der BFH hat die Revision der Kläger teilweise stattgegeben, das Urteil des Finanzgerichts Nürnberg vom 3.9.2014 aufgehoben und die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsaufklärung und neuer Entscheidung an das FG zurückverwiesen. Das FG muss insbesondere prüfen, ob die kommunalen Vorzugspreise den örtlichen Gewerbeflächenmarkt beeinflusst haben, ob die vom Finanzamt vorgelegten Vergleichsverkäufe zum 31.12.2007 stichtagsnah und vergleichbar sind, inwieweit die in Zwangsversteigerungen erzielten Preise verwertbar sind und ob die Wertminderung des Grundstücks voraussichtlich dauernd war. Dazu sind erforderlichenfalls Beweiserhebungen nachzuholen und ggfs. unabhängige Gutachten einzuholen; bei Feststellung eines niedrigeren Verkehrswerts ist die Frage eines etwaigen Überpreisteilsanteils gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung zu berücksichtigen. Die Kostenentscheidung über das Revisionsverfahren wurde dem FG übertragen.