V ZB 2/93

Zurück BGH 16. September 1994 V ZB 2/93 WEG §§ 10, 23 Abs. 4 Inhaltsänderung des Wohnungseigentums außerhalb des Grundbuches durch Eigentümerbeschluß Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau weiteren 恥rtragsvollziehung gehindert sah, solange die Parteien nicht eine 仙ereinstimmende Identitatserklarung abgaben. 恥rfehlt sind die Ausf油rungen des Berufungsgerichts zum Wegfall der Vorleistungspflicht. Notwendig ware hierzu eine grundlose, ernsthafte und endg皿tige Er比llun部Verweigerung ( BGHZ 50, 175 , 177; 88, 91, 96 「＝ DNotZ 1984, 1761 ;88, 240, 247 ff.) durch die Bekl昭te. Solange diese die Auflassung unter Hinweis -auf die fehlende Ictenti皿t des neu 即bildeten (irunctstUcks und die Vorleistungspflicht des Klagers Verweigert, geschieht di郎 nicht grundlos, sondern zutreffend. Insoweit handelt es sich um 恥rteidigungsVorbrin即n, auf das sich die Beklagte in erster Linie st批zt. Soweit sie sich hilfsweise auch noch mit der Behauptung eines" S山enkungswiderrufs (unterstellt, dieser sei unberechtigt) Verteidigt, kann daraus im Blick auf ihre HauptVerteidigung nicht entnommen werden, sie lehne grundlos ernsthaft und endg皿tig die Erfllung des KaufVertrags ab (Vgl. auch BGHZ 88, 91 , 96「＝ DNotZ 1984, 1761). Die Klage ist damit auf der Grundla即 des festgestellten Sachverhalts abweisungsreif（ §565 Abs. 3 Nr. 2 ZPO ). 3. WEG§§10, 23 Abs. 4 (Inhaltsdnderung des Wohnungseigentums a叩erhaib d厨 Grundbuches durch EigentUmerbeschit羽 1. Zur Fragら unter welchen Voraussetzungen fUr die Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentumer, der einen frUheren BeschluB mit gleichem Inhalt ersetzt hat, ein RechtsschutzbedUrfnis besteht. 2. Haben die WohnungseigentUmer den in der Gemeinschaftsordnung festgel昭ten M鴎stab der Beteiligung an den Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums durch Meh山eitsbeschluB ge豆ndert, so wird dieser bestandskrftig, wenn er nicht in der Frist des §23 Abs. 4 WEG angefochten worden ist. BGH, BeschluB vom 16. 9. 1994一v ZB 2/93一，mitgeteilt Von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH a. D. Aus dem Tatbestand: Die Beteiligten zu 1 bis 29 sind die Wohnungseigentumer einer Wohnanlage. Die Beteiligte zu 1 hat einen Miteigentumsanteil an dem GrundstUck von 47/1000; Sie betreibt, zusammen mit ihrem Ehemann, in den in ihrem Sondereigentum stehenden R台umen im ersten ObergeschoB des Hauses eine Zahnarztpraxis. Die 血sten und 助sten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gem.§13 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklrung ist, von den WohnungseigentUmern nach dem Verhaltnis der Miteigentumsanteile zu tragen.§14 der Gemeinschaftsordnung enth飢t u. a. folgende 恥gelung:,, Be輔rtschaftungskosten, die ein Wohnungseigentumer durch einen das gew6hnliche M郎加ersteigenden Gebrauch oder Verbrauch verursacht, hat er allein zu tragen." Am 30. 4. 1985 beschloB die Versammlung der Wohnungseigentumer im Hinblick'auf eineめerproportional starke Benutzung des Treppenhauses und des Aiげzuges durch den von der Zahnarztpraxis ausgehenden Publikumsverkehr eine Vorabbeteiligung der Antragstellerin von 7,5lo an den Kosten der Reinigung und Beleuchtung des Tippenhauses sowie an den Aufzugskosten. Den BeschluB hat die Antragstellerin nicht angefochten. Anf ihren Antrag wurde diese Regelung in der Versammlung vom 21. 8. 1991 unter dem 血gesordnungspunkt 7 erneut zurAbstimmung gestellt. Die Versammlung beschloB 面t Stimmenmehrheit die Beibehaltung der bisherigen Handhabung. Das Amtsgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1, u. a. diesen BeschluB fr ung飢ig zu erklren, hilfsweise die 恥chtswidrigkeit der Vorabkostenbeteiligung festzustell叫 zuruckgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht den zum 血gesordnungspunkt 7 gefaBten BeschluB fr ungultig erklart und dem Feststellu昭santrag stattgegeben. Die da部gen gerichtete sofortige weite化 Besc噛erde der Beteiligten zu 2 bis 29 mochte das Oberlandesgericht zur伽kweisen. Es sieht sich daran aber durch den BeschluB des Oberlandesgerichts Stutt夢rt vom 21. 7. 1988 ( OLGZ 1988, 437 , 438) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.. Aus den Gr女ndeル 1. Die Vorlage ist statthaft（ §43 Abs. 1 WEG §28 Abs. 2 FGG). Das Vorle即nde Gericht ist der Ansicht, ein nicht mehr anfechtbarer Beschl叩 der ?而IlflungseigentomerVersammlung Verliere seine Bestandskraft dadurch, d郎 er durch einen erneuten BeschluB best批igt wird. Der frUhere BeschluB lebe auch dann nicht mehr auf, wenn der neue BeschluB angefochten und 血 ungUltig erklart werde. Demgegen如er hat das Oberlandesgericht Stuttgart (OLGZ 1988, 437) in einer auf weitere 氏schwerde er四ngenen Entscheidung die Meinung Vertreten, die Bindung der WohnungseigentUmer an einen fr面eren BeschluB bleibe auch dann bestehen, wenn er 血t dem angefochtenen spateren BeschluB inhaltlich 仙ereinstimme; denn ein BeschluB Verliere seine 氏standskraft nur durch Aufhebung. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Die Ansicht des vorlegenden Gerichts, die Ki証ung der streitigen Rechtsfrage sei entscheidungserheblich, ist f血 den Senat, was die Zulassigkeit der Vorlage betrifft, bindend ( BGHZ 99, 90 , 92; 109, 396, 398; 116, 392, 394). II・Die sofortige weitere Beschwerde ist nach§45 Abs・、1 WEG, §§22, Abs. 1, 27, 29 FGG zulassig. Sie ist auch begrUndet. 1. Sollte der zum Tagesordnungspunkt 7 gefaBte BeschluB der Eigentumerversammlung vom 21・8・1991, wie das vorlegende 氏richt unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (B習ObLGZ 1988, 54, 57) annimmt, den inhaltsgleichen BeschluB vom 30. 4. 1985 novatorisch ersetzt und nicht bloB verstarkt haben, so ware dieser damit zugleich 一 stillschweigend 一 aufgehoben worden (BGH, NJW 1994, 1866 , 1867). WUrde jedoch der zweite BeschluB 比r ungUltig erklart, was die Antragstellerin mit dessen Anfechtung erreichen will, darfn entfiele auch die Aufhebung des Erstbeschlusses. Denn die Verbindu昭 der Regelungen 一加諏ebu昭 und ersetzende Entscheidung 一 in dem neuen BeschluB hat entsprechend §139 BGB zur Folge, daB im Zweifel die Un帥ltigkeit eines 恥ils des Beschlusses dessen Gesamtnichtigkeit herbeif仙rt. Die Aufhebung des Erstbeschlusses bliebe 面thin nur dann bestehen, wenn sich feststellen lieBe, daB sie auch bei 欧nntnis der U露tiltigkeit der ersetzenden Regelung beschlossen worden ware. Ein solcher Wille kann entgegen dけ Ansicht des vorlegenden Gerichts nicht aus der Bereitschaft der 恥rsammlung hergeleitet werden，仙er die schon geregelte Angelegenheit erneut zu beschlieBen．事 Die Best批1gung der im ErstbeschluB getroffenen Re即lung spricht vielmehr dafr, daB der neue BeschluB nicht gefaBt worden w訂島 wenn Zweifel an dessen Gultigkeit bestanden h批ten. D郎 etwa nach Meinung der Mehrheit dieser BeschluB eine unklare Rechtslage beseitigen sollte und deshalb auf jeden Fall der frUhere BeschluB aufgehoben worden ware, ist weder dargetan noch ersichtlich. 32 MittB習Not 1995 Heft 1 Ein Rechtsschutzinteresse an der Anfechtung des Beschlusses vom 21. 8. 1991 h批te die Antragstellerin somit grund5批zlich nur dann, wenn sich die begehrte Erklarung der Ungultigkeit auch auf den inhaltlich gleichen BeschluB vom 30. 4. 1985 auswirken wurde. Das めer ist nicht der Fall. 2. Nach§13 der 氏meinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentumer die Kosten eines gemeinschaftlichen G中rauchs des gemeinschaftlichen Eigentums 一 entsprechend der gesetzlichen Re即lung（ Abs. 2 WEG) 一 nach §16 dem Verhltnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Hiervon abweichend bestimmt zwar§14 der Gemeinschaftsordnung, daB ein WohnungseigentUmer Bewirtschaftungskdsten, die er durch einen das gew6hnliche MaB U bersteigenden Gebrauch verursacht, allein tragen muB; diesど Regelung hat aber das Beschwerdegericht zutreffend dahin ausgelegt, d叩 sie auf einen solchen WohnungseigentUmer allenfalls die Umlegung der tatsachlichen Mehrkosten erm6glicht, nicht hingegen 血er Kostenpauschak Der nicht angefochtene MehrheitsbeschluB vom 30. 4. 1985, durch den der Antragstellerin eine Vorabbeteiligung in Hohe von pauschal 7,507v an den Kosten der Reinigung und Beleuchtung d昭丑eppenhauses sowie an den Aufzugskosten auferlegt worden ist, war daher rechtswidrig, weil dies einer Vereinbarung bedurft h批te. Er ist deswegen jedoch nicht wirkungslos. a) Nach der Rechtsprechung des VII: Zivilsenats des Bundesgerichtshofes ist ein BeschluB der Wohnungseigentttm叫 der inder Frist des§23 Abs.4 Satz 2 WEGnicht ange助chten worden ist 地r die u be氏timmte Minderheit ， auch dann verbindlich, wenn Einstimmigkeit 一 also eine Vereinbarung notwendig gewesen 叫re ( BGHZ 54, 65 , 69; 74, 258, 267【＝ MittBayNot 1979, 153 ];BGH NJW 1981, 282;, WM 1983, 1412 ; vgl. auch BGH NJW 1994, 1866 , 1868). Diese Auffassung, welcher der hier angerufene Senat in BGHZ 73, 302 , 307 beigetreten ist, wird auch im Schrifttum uberwi昭end geteilt (so 皿．a. BGB-RGRK/A昭ustin, 12. Aufl., WEG §10 Rdnr. 42; Erman/Ganten, BGB, 9. Aufl., WEG§23 Rdnr. 4 a; MUnchKomm-BGB/Roll, 2.A旺 fi., WEG §23 Rdnr. 9; Soergel/S1ルneち BGB, 12. Aufl., WEG §10 Rdnr.lOc; Bひmann乙Pick, WEG, 12. Aufl.,§23 Rdnr. 17; Paルndt/Basse昭e, BGB, 53.Aufl., WEG§10 Rdnr. 19;Wangemann, WuM 1987, 367 ff.; kritisch: Grebe, DNotZ 1988, 275 ff.; Schmidt, MDR 1990, 297; Mller, 民stschrift fur Bdrmann und 麗itnauer, 1990, 5. 505 ff.; Deckert, PiG 34, 77, 84/86). Die Oberlandesgerichte Karlsruhe ( WE 1991, 110 ) und 郎ln (NJWRR 1992, 598) haben sich im Rahmen von Entscheidungen uber die Begrundung von Sondernutzungsrechten fr die Wirkungslosigkeit derartiger Beschlusse ausgesprochen (zustimmend: Bieleたld,' DWE 1991, 138 ; ablehnend: BayObLG, NJW-RR 1992, 81 , 83;J 1993, 85, 86; Belz, DWE 1991, 130 ; Dem hari叱 MittB習Not 1992, 138; Sauren, DWE 1992, 50 ; Rdll, WE 1992, 244 ). Fr den vorliegenden Fall der Abanderung des in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Kostenverteilungsschlussels folgt jetzt auch das Oberlandesgericht K6ln 倒JW-RR 1993, 844) der herrschenden Meinung. b) Der beschlieBende Senat hlt an der vom VII. Zivilsenat entwickelten Rechtsprechung fest. Nach §23 Abs. 4 WEG ist ein BeschluB der WohnungseigentUmer nur dann unwirksam, wenn er aufgrund eines in der dortigen Frist gestellten Antrages gem.§43Abs. 1 Nr.4 WEG fur ungultig erklart,worden ist. Davon ausgenommen MittBayNot 1995 Heft 1 加一 ist nach §23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur der Fall, d叩 der BeschluB gegen eine Rechtsvorschrift verst0Bt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche zwingenden Vorschriften sieht das Wohnungseigentumsgesetz fr die Beteiligung der Wohnungseigentumer an den い sten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nicht vor. Der gesetzliche 脆rteilungsschlussel（ Abs. 2 §16 WEG) kanり in der Teilu肥serkl訂ung oder durch Vereinbarung der V而hnungseigentumer abge加dert werden（ §10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ebenso kann 一 wenn dies nicht schon die Teilungserkl訂ung zul郎t 一 durch 晦reinbarung die Befugnis zu einer A nderung auf die Mehrheit der WohnungseigentUmer 此ertragen werden ( BGHZ 95, 137 , 140 「＝ DNotZ 1986, 83 = MittBayNot 1985, 260 ]). Entscheidet die M山rheit, wie hier, ohne eine dazu ermachtigende 脆reinbarung, so sind die Interessen der uberstimmten oder der bei der BeschluBfassung nicht anwesenden WohnungseigentUmer durch. die M6glichkeit der Anfechtung und bei schuldloser Fristvers加mung durch das Recht auf Wiedereinsetzung in den voiigen Stand gew血rt (BGHZ 54, 65, 70). Allerdings wirken 晦reinbarungen nur bei Grundbucheintragung auch gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigenttimers（ Abs. 2 WEG) 叫hrend BeschlUsse diese §10 ， Wirkung ohne Eintr昭ung erlangen （ Abs. 3 WEG). §10 Der Schutz eines Sondernachfolgers 'ird daher eingeschrnkt, wenn eine vereinbarungsbedUrftige Regelung durch BeschluB getroffen wird. Deshalb befrwortet eine teilweise im Schrifttum vertretene Meinung analog§10 Abs. 2 WEG die M6glichkeit der Eintragung derartiger BeschlUsse (Staudinge以Ring, BGB, 11. Aufl., WEG§10 Rdnr. 19; Bdrmann/Pick, WEG, 12. Aufl.,§10 Rdnr.28; Mlleち Festschrift fr 石りrmann und Weitnauer, 1990, 5. 505, 512; Soergel/St女rner, BG1, 12. Aufl., WEG§10 Rdnr. 11). Diese Ansicht ist jedoch 面t dem eindeutigen Wortlaut des §10 Abs. 3 WEG unvereinbar; denn danach sind BeschlUsse nicht eintragungsbedUrftig und darum auch nicht eintragungsfhig. Es ist zudem nicht Aufgabe des Grundbuchamts, BeschlUsse darauf. zu prufen, ob sie eine Angelegenheit betreffen, die durch Vereinbarung hatte ger昭elt werden m山sen. Die herrschende Meinung verneint daher zu Recht die M醜lichkeit einer entsprechenden Anwendung des §10 Abs. 2 WEG (so z. B. OLG Frankfurt, Rpfleger 1979, 315 ; B習ObLG, DNotZ 1984, 101 , 103; 1990, 381; J1をitnaueち WEG, 7.Aufl.,§10 Rdnr.13b; Rll, DNotZ 1982, 334 , 336; Grebe, DNotZ 1988, 275 , 280; Demharter, DNotZ 1991, 28 , 31). Der Erwerber eines Miteigentumsanteils und des damit verbundenen Sondereigentums kann folglich nicht allein auf die im Grundbuch eingetr昭ene Gemeinschaftsordnung vertrauen; er muB sich auch vergewissern, ob sie durch bestandsk血ftige Beschlusse ab即加dert worden ist. Dies rechtfertigt jedoch nicht, vereinbarungsab如dernde BeschlUsse als nichtig anzusehen. Das Grundbuch ermoglicht ohn山 keine v6llstndi即 Information Uber die 加sgeiii staltung des Verh肌tnisses zwischen den Wohnungseigentumern ，鵬汁 zahlreiche, auch wichtige, gemeinschaftliche Angel昭enheiten 一 sofern die 恥ilungserklarung nichts anderes besagt 一 in die BeschluBzustandigkeit der Gemeinschaft fallen, so vor allem die Regelung des ordnungsm郎1gen Gebrauchs und die ordnu昭smaBige 恥rwaltung des §15 gemeinschaftlichen Eigentums（ Abs. 2,§21 Abs. 1 und 3 WEG). Daher ist es jedenfalls dann, wenn 一 wie in dem hier 即gebenen Fall einerA nderung des Kostenverteilungs33 des Wohnungseigentumsrechts vorliegt (vgl. dazu Belz, 11, ；助 WE 1992, 244 , 246), nicht DWE 1991, 130 , 134 ff. geboten, den Belangen eines Sondernachfolgers gr6Beres Gewicht beizumessen als dem von §23 Abs. 4 WEG im Interesse der Gemeinschaft angestrebten Zweck der 欧chtssicherheit. Die Praxis hat sich in FJ1en, in denen die 氏meinschaftsordnung 蛇ine oder 一 wie hier 一 nur eine eingeschrankte Abanderung durch BeschluB zulaBt, im Vertrauen auf die 欧chtsprechung des Bundesgerichtshofes und auf die ihr folgende herrschende Meinung vielfach dennoch mit einem solchen BeschluB beg叫gt, weil dann nach Ablauf der Anfechtungsfrist des §23 Abs. 4 WEG 幻arheit 加er die Bestandskraft der 欧gelung besteht. Auch mit 助cksicht auf diese Entwicklung ist an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, da keine deutlich 仙erwiegenden oder schlechthin zwingenden Grunde fr eine hiervon abweichende Beurteilung sprechen ('gl. BGHZ 85, 64 , 66). c) Der im Schrifttum vereinzelt vertretene Standpunkt, die ,,Pseudovereinbarung" greife in die 恥chte der Grundpfandgl加biger ein (so Grebe, DNOtZ 1988, 275, 280), trifft nicht zu. Denn das Erfordernis der Einwilligung dieser Glaubiger in eine A nderung des Inhalts des Wohnungs-eigentums analog§877 i. V. mit§876 BGB（稽1. BGHZ 91, 343, 346 [= DNotZ 1984, 695 = MittBayNot 1984, 129 ]) kn如ft an die A nderung des Inhalts des Sondereigentums an und besteht daher auch dann, wenn die Gemein5山aftsordnung, durch MehrheitsbeschluB abgeandert wird (B習ObLGZ 1984, 257, 261; LG L加eck, NJW-RR 1990, ； 912 麗itnauer, WEG§10 Rdnr. 17 c; Rdll, WE 1992, 244 , ；如1ers, jedoch ； 246 ルlandt/Bassenge, WEG§10 Rdnr. 19 erzeugende BegrUndung: BGB-RGRK/A昭町tin, ohne 加 ；ル仇11er, Praktische Fragen des WohWEG§10 Rdnr.41 nungseigentums, 2. Aufl., Rdnr. 85; Soergel/Stnrner, WEG §10 Rdnr. 11). 3. Die 加化ebung des angefochtenen Versammlungsbeschlusses vom 21. 8. 1991 叫re mithin ohne Auswirkung auf das 欧chtsverhaltnis zwischen den Wohnungseigenttimern, weil dann der bestandsk血ftige BeschluB vom 30. 4. 1985 wieder m叩geblich ware. Daher fehlt der Antr昭stellerin das 欧chtsschutzinteresse an der Anfechtung des Zweitbeschlusses. Anders ware es nur, wenn sich die Grundl昭e des Beschlusses vom 30. 4. 1985 infolge einer wesentlichen nderung der tatsachlichen Verhaltnisse zum Nachteil der Antragstellerin verandert hatte. Derneue BeschluB wUrde dann ihre Rechtsposition beeintrachtigen, weil bei der Geltendmachung eines sich aus§242 BGB ergebenden Anspruchs auf Ab． anderung des bestandskraftigen Beschlusses (vgl ルlandt/ Bass朗肥， WEG§10 Rdnr.20 m.w.N・） ohne die Anfechtung des Zweitbeschlusses nicht die bis dahin eingetretene Entwiじ klung berucksichtigt werden 如nnte. Nach der unangegriffenen 民ststellung des Beschwerd昭erichts haben sich jedoch die Verhltnisse seit der BeschluBfassung im Jahre 1985 nicht wesentlich verandert. 4. Damit ist auch die vom Beschwerde即richt auf den Hilfsantr昭 der Beteiligten zu 1 getroffene 民ststellung der 恥chtswidrigkeit der Vorabkostenbeteiligung nicht haltbar. Der Feststellungsantr昭 ist unbegrundet, weil die beschlossene 面stenverteilung unabhangig von der 民hlerhaftigkeit des in der 脆rsammlung vom 21. 8. 1991 gefaBten Zweitbeschlusses aufgrund der Bestandskr肌 des Bes chlus記5 vom 30. 4. 1985 rechtm邪ig ist. Anmerkung: In der Entscheidung vom 16. 9. 1994 (MittB習Not 1995, ） 5. 32 in diesem Heft 加Bert der BGH zu drei strittigen Fr昭en seine Meinung. Er ist der Ansicht, daB 一 ein nicht fr ungultig erklarter EigentumerbeschluB auch dann wirksam ist, wenn die getroffene 欧gelu昭 einer Vereinbarung bedurft h批te, 一 ein solcher Eigentume山eschluB nicht in das Grundbuch eingetr昭en werden kann und 一 zu dem EigentUmerbeschluB die Zustimmung derjenigen dinglich Berechtigten erforderlich ist, die rechtlich beeintrachtigt werden. 1. Zunachst halt der BGH an seiner 欧chtsprechung (vgl. BGHZ 54, 65 ) fest, daB ein MehrheitsbeschluB der Wohnungseigentumer, der eine 欧gelung zum Gegenstand hat, die nur durch Vereinbarung, also unter Mitwirkung aller WohnungseigentUmer hatte getroffen werden 如nnen, zwar rechtswidrig, aber nicht nichtig ist. Das bedeutet, d叩 ein solcher Beschlu馬 wenn er nicht gem・ §23 Abs. 4 WEG Jinnerhalb der dort vo稽esehenen Monatsfrist an即fochten und sodann durch gerichtliche Entscheidung fr ungultig erklart wird, wirksam bleibt. Er hat dann die gleichen Wirkungen wie eine als Inhalt des Sondereigentums gem. §10 Abs. 2 WEG in das Grundbuch eingetr昭ene VereinDie barung・ 且ntragung hat dabei zur Folge, daB die Vereinbarung, die sonst nur fr die an ihr' beteiligten V而hnungseigentUmer verbindlich ist, auch gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentumers wirkt. Ein MehrheitsbeschluB der WohnungseigentUmer hat diese Wirkung ohne §10 Grundbucheintra即ng （ Abs・ WEG). Dies gilt auch fr einen EigenttimerbeschluB, der die Begrundung,A nderung oder Au化めung eines Sondernutzungsrechts zum Gegenstand hat. F血 das Sondetnutzungsrecht kann es kein Sonderrecht geben. Bei ihm handelt es sich um eine durch Vereinbarung der \'而hnungseigentUmer getroffene Gebrauchsregelung hinsichtlich des ganzen oder eines 恥ils des gemeinschaftlichen Eigentums, durch die einem V而hnungseigent面er das alleinige Nutzungsrecht unter AusschluB aller anderen vom Mitgめrauch eingeraumt wird (vgl.§13 Abs.2 Satz!, §15 Abs. 1 WEG )‘恥chtlich unterscheidet sich eine solche Vereinbarung nicht von anderen Vereinbarungen im Sinn des §10 Abs. 1 Satz 2 WEG . Soweit jedoch durch einen MehrheitsbeschluB in den 恥rn-bereich des dinglichen \'而hnungseigentumsrechts eingegriffen wird, also z. B. der Miteigentumsanteil oder die Lage oder G市Be der im Sondereigentum stehenden R加me verandert wird, ist Nicht臨keit die Fol部． Ein solcher Eingriff liegt めer nicht vor, wenn Gegenstand des Eigentumerbeschlusses ein Sondernutzungsrecht ist. 2. In seiner Entscheidung vom 16. 9. 1994 schlieBt sich der herrschenden Meinung an, d叩 ein BGH auBerdem der ・ EigentUmerbeschluB auch dann nicht in das Grundbuch eingetr昭en werden kann, wenn er eine vereinbarungsbedUrftige 恥gelung zum Gegenstand hat. Er kann selbst dann nicht eingetr昭en werden, wenn er eine eingetr昭ene 恥reinbarung au化ebt oder a ndert; dabei spielt es keine Rolle, ob die ein即tragene Vereinbarung ihre Aufhebung oder Abanderung durch MehrheitsbeschluB zul郎t (vgl. BGHZ 95, 137 ) oder nicht. Der BGH begrundet seine Meinung mit dem eindeutigen Wortlaut des§10 Abs.3 WEG und damit, daB es nicht Aufgabe des Grundbuchamts sein k6nne, zu prUfen, ob ein EigenttimerbeschluB eine Angelegenheit betreffe, die durch Vereinbarung h批te ge-regelt werden iflUssen. MittB習Not 1995 Heft 1 肥 ー ― 、 3 . Ich habe zu diesen beiden vom BGH behandelten Fragen in einem Aufsatz vom Jahr 1991 ( DNotZ 1991, 28 ) dieselbe Rechtsansicht vertreten und daraus den SchluB gezogen, d叩 es keinen Schutz des guten Glaubens an die Richtigkeit und Vollstandigkeit des Grundbuchs geben 肋nne, soweit es um Vereinbarungen der Wohnungseigentijmer U ber ihr Verhltnis untereinander geht. Weil durch einen nicht fr ungultig erkl証ten EigentumerbeschluB zwar die gleichen Rechtswirkungen herbeigefhrt werden k6nnen wie durch eine als Inhalt des Sondereigentums ha Grundbuch eingetragene Vereinbarung und durch ihn selbst eine einge-tr昭ene Verei加arung aufgehoben oder abgeandert werden kann, ein solcher EigentUmerbeschluB aber in keinem Fall in das Grundbuch eingetragen werden darf, kann dieses insoweit keinen Anspruch auf 斑c域igkeit und Vollst如digkeit erheben. Jeder Sondernachfolger eines Wohnungseigentumers muB damit rechnen, d叩 auch dann, wenn im Grundbuch keine Vereinbarung eingetr昭en ist, er einen Eigentumerbeschl叩 mit einem Inhalt gegen sich gelten lassen mu馬 den eigentlich nur eine Vereinbarung haben Kann・tDenso muIj er damit rechnen, d川jeine im (irundbuch eingetragene Vereinbarung mit Wirkung auch ihm gegenuber durch einen EigentumerbeschluB inhaltlich ge如dert wurde Vor diesem Hintergrund scheidet ein Schutz des guten Glaubens aり一 die Richtigkeit und Vollstandigkeit des Grundbuchs aus, soweit es um Bestand und Inhalt einer Vereinbarung der Wohnungseigentumer geht. Ob ein gutglaubiger Erwerb hinsichtlich einer im Grundbuch zwar eingetragenen, aber nicht wirksam zustandegekommenen Vereinbarung 血cht von vorneherein a山scheidet （四I. dazu aber B習ObLG DNotZ 1990, 381 ), kann dabei dahinstehen (s. dazu auch Weitnauer, WE 1994, 60 /62). Der BGH hat in seinem BeschluB vom 16. 9. 1994 ausgefhrtf der Schutz des Sondernachfolgers werde eingeschr加kt, wenn eine vereinbarungsbedurftige Regelung durch EigentUmerbeschluB getroffen weixie und dieser nicht in das Grundbuch eingetragen werden knne; der Erwerber eines V而hnungseigentums k6nne folglich nicht allein auf die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung vertrauen, musse sich vielmehr auch vergewissern, ob sie durch bestandsk庖ftige Eigent山nerbeschlusse abge加dert worden sei. Ich meine, daraus laBt sich nur der von mir bereits gezogene SchluB ableiten, d叩 sich ein Sondernach-folger hinsichtlich einer Vereinbarung nicht auf die Richtigkeit und Vollstandigkeit des Grundbuchs berufen kann, sein guter Glaube daran also nicht gesch批zt ist. Die Grundbucheintragung von Vereinbarungen gem.§10 節s.2WEG wird damit abgewertet. Sie bewirkt nur, d叩 ein Sondernachfolger die Vereinbarung gegen sich gelten lassen muB, sofern sie nicht durch einen EigentumerbeschluB aufgehoben oder abge如dert worden ist. Grundlage fr einen gutglaubigen, insbesondere, vereinbarungsfreien" Erwerb kann das Grundbuch nicht sein. 4. Der BGH halt in seiner Entscheidung vom 16. 9. 1994 schli鴎lich daran fest (vgl. BGHZ 73, 145 , 91, 343), daB durch die Eintragung einer Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch wegen der daran gekntipften Wirkung der Vereinbarung auch gegen einen Sondernachfolger der Inhalt des Wohnungseigentums als dingliches Recht ye血ndert werde. Folglich erachtet er die Mitwirkung dinglich Berechtigter in entsprechender (weil es sich beim Wohnungseigentum nicht um ein 恥cht an einem Grundstuck handelt) Anwendung der §§876, 877 BGB auch dann fr erforderlich, wenn eine im Grundbuch einge随ttB町Not 1995 Heft I L tragene Verei加arung durch einen nicht eintragungsfhigen EigenttimerbeschluB abge如dert wird. DarUber hinaus wird die Zustimmung dinglich Berechtigter aber zu jedem Eigentumerbeschl叩 notwendig sein, der e庇 Regelung zum Gegenstand hat, die nur durch eine Vereinbarung getroffen werden kann. Erforderlich ist jedoch nur die Zustimmung derje血gen dinglich Berechtigten. die rechtli山 beeintracに tigt werden ( BGHZ 91, 343 /346). Ob und bei welchen dinglich Berechtigten dies der Fall ist, kann im Einzelfall nicht leicht zu entscheiden sein. Der BGH hat seine Rechtsnrechunロ＿ daB ein Pioentjjmeroescnlul3 nicflt unwirKsam ist, weil die getroffene Regelung einer Vereinbarung bedurft h飢te, insbesondere auf Grunde der Rechtssicherheit gestutzt. Er hat ausgefhrt, die Frage, ob eine Angelegenheit durch MehrheitsbeschluB geregelt werden konne oder der Zustimmung aller Wohnungseigentumer bedUrfe, sei vielfach nicht leicht zu entscheiden, die von §23 Abs. 4 WEG angestrebte Rechtssicherheit wtirde auf unbestimmte Zeit vereitelt, wenn man die Flle, in denen die Zustimmung aller erforderlich sei, aus dem BeschluBanfechtungsverfahren herausnehmen wolle ( BGHZ 54, 65 /69 f.). Auch in dem BeschluB vom 16. 9. 1994 wird der Gegichtspunkt der Rechtssicherheit herausgestellt. Das Ziel, Rechtssicherheit zu schaffen, wird aber dann nicht erreicht, wenn die Zustimmung der rechtlich beeint庖chtigten dinglich Berechtigten zu einer durch EigentumerbeschluB getroffenen Regelung verlangt wird, die einer Ve直nbarung bedurft htte. Dann tritt gerade das ein, was der BGH mit seiner angefhrten Rechtsprechung vermeiden wollte. Im Hinblick auf die Monatsfrist des§23 Abs. 4 WEG steht zwar alsbald fest, ob ein EigenttimerbeschluB unangefochten geblieben, nicht aber, ob er auch rechtswirksam geworden ist. Sofern n山rilich die Zustimmung dinglich Berechtigter notwendig ist, kann die durch einen EigenttimerbeschluB getroffene Regelu叩 nicht wirksam werden, solange die Zustimmung aussteht. Ob sie erforderlich ist, kann aber vielfach nicht ohne weiteres festgestellt werden. Die Beantwortung der Frage hangt nicht nur davon ab, ob die durch EigentumerbeschluB getroffene Regelung der Zustimmung aller Wohnungseigentumer bedurft h批te, sondern dar如er hinaus auch davon, ob dinglich Berechtigte und welche durch die Regelung rechtlich beeint臣chtigt werden. Ursache fr dieses miBliche Ergebnis ist die Annahme, durch die Eintragung einer Vereinbarung der Wohnungs-eigentUmer ti ber ihr Verhaltnis untereinander in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums werde der Inhalt des dinglichen Wohnungseigentumsrechts geandert. Zwingend erscheint diese Annahme nicht, zumal nach dem Wortlaut des §10 Abs. 2 WEG die 瓦ntragung im Grundbuch lediglich die Wirkung hat, d叩 sich auch ein Sondernachfolger die Vereinbarung entgegenhalten lassen muB, fr deren Wirksamkeit im u brigen die Eintragung ohne Bedeutung ist. Auf eine ihm. gtinstige Vereinbarung kann sich ein さonaernacnrolger auch dann berufen, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen ist.U berdies wirken Vereinbarungen gegen einen Sondernachfolger nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Die Rechtswirkung kntipft nach dem Gesetzeswortlaut allein an das Eingetragensein im 安itpunkt der Sondernachfolge an, also an einen rein formalen Umstand. Dies bes昭t aber selbstverstndlich nicht, d叩 sich ein Sondernachfolger eine nicht wirksam 一 zustandegekommene, aber im Grundbuch eingetragene Vereinbarung entgegenhalten lassen muBte. Dagegen wirkt eine standegekommene, aber im Grundbuch nicht eingetra四 gene Vereinbarung nach ganz berwiegender Meinung selbst dann nicht gegen sich gelten lassen, wenn er sie kennt. Kann es dabei darauf ankommen, aus welchem Grund die Vereinbarung im maBgebenden Zeitpunkt nicht eingetr昭en ist? Der Grund hierfr kann sein, daB die Wohnungseigentumer bewuBt die Eintr昭ung 血cht betrieben haben oder die Eintr昭ung zu Recht oder zu Ui廿echt, z. B. versehentlich, vom Grundbuchamt wieder gel6scht wurde. A ndert sich mit der Eintr昭ung einer Vereinbarung im Grundbuch der materielle Inhalt der Wohnungseigenschung der die tumsrechte, dann kann 』 versehentliche 功 Eintr昭ung durch das Grundbuchamt diese Inhaltsanderung nicht wieder rUckg山唱ig machen. Ein Sondernachfolger muB sich, weil ein gutglaubiger vereinbarungsfreier Erwerb nicht m6glich ist, in diesem 恥II eine Vereinbarung entgegenhalten lassen, obwohl sie nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dご sich die Ansicht von der 1仙altsanderung des Wohnungseigentums als Folge der Eintr昭ung einer 脆reinbarung in Rechtsprechung und Schrifttum verfestigt hat, mUssen solche sich daraus ergebenden Folgen, insbesondere auch fr die Rechtssicherheit, wohl hingenommen werden. 5. Die Auswirkungen der vom BGH zu den drei angeschnittenen Fragen vertretenen Rechtsansicht werden an dem vom OW Hamm am 29. 3. 1993 ( MittRhNotK 1993, 159 「＝ MittB習Not 1994, 1301 ) entschiedenen Fall deutlich, in dem eine in den Teileigentumsgrundbilchern eingetr昭ene Vereinbarung mit dem Inhalt einer 助nkurrenzschutzklausel bei der Neuanlegung einzelner Teileigentumsgrundbucher versehentlich nicht mitUbertr昭en wurde. Das 0W Hamm f6lgt der auch vom BGH vertretenen herrschenden Meinung, daB sich durch die Eintragung der Vereinbarung der Inhalt der Teileigentumsrechte geandert habe. Allerdings spricht das 0W Hamm nur von einer Inhalts如derung des Sondereigentums, bei dem es sich nur um eine, noch dazu sachenrechtlich nicht im Vordergrund stehende Komponente des V而hnungseigentums in der Form des Teileigentums handelt (vgl. §1 Abs. 3 WEG ). Folgerichtig kommt das OLG zu dem Ergebnis, d叩 die versehentliche L6schung der Eintr昭ung in einzelnen TeileigentumsgrundbUchern (vgl. §46 Abs. 2 GBO ) die durch die Eintragung bewirkte 細derung des Inhalts der Teileigentumsrechte nicht beruhren konnte. Durch die 功schung wurde vielmehr das Grundbuch unrichtig, weil es 血 Sinne des§ 894 Abs. 1 BGB mit der wirklichen Rechtsl昭e nicht mehr in Einklang stand. Auf welche Schwierigkeiten in diesem Fall eine Grundbuchberichtigung stiFBe, wenn z. B. die ursprungliche Vereinbarung, die unverandert nach wie vor in einem Teil der GrundbUcher eingetragen ist, durch einen bestandskraftig gewordenen, aber nicht eintragungsfahigen EigentumerbeschluB abgeandert oder ersetzt worden w凱e, soll hier nicht naher untersucht werden. Ausgehend von einer Grundbuchunrichtigkeit hat das 0W Hamm§892 Abs. 1 BGB fr anwendbar und einen gutglaubigen vereinbarungsfreien Erwerb eines der Teileigentumsrechte, bei denen die Konkurrenzschutzklausel geloscht worden war, fr m6glich erachtet. Gutglaubigkeit des Erwerbers hat es jedoch verneint (s. zu der Entscheidung 麗itnauer, WE 1994, 60 ). Das OW Hamm hat meine Einwendungen gegen einen Schutz へ des guten Glaubens erwahnt, sie aber mit dem Biiか veis darauf abgeta馬 von mir sei lediglich 血 Hinblick auf BeschlUsse der Gemeinschaft ein Gutglaubensschhtz abge36 lehnt worden. Es h批te durchaus Veranlassung bestanden, sich mit der Fr昭e auseinanderzusetzen, ob ein Schutz des guten Glaubens nicht deswegen von vorneherein ausscheiden muBte. weil eine im '" iindbuch eingetragene VereinDarung cturcli einen nici' d intragungstanigen iigentumerDescIi1uIj aurgenor'pr 一＿こ r aDgeanctert weraen Kann. einer solclien Ausehanaersetzung Ii肌 sicfl aas OLじ uamm entzogen. In dem vom 0W Hamm entschiedenen Fall h批te, weil ein gutgl如biger vereinbarungsfreier Erwerb ausgeschlossen ist, auch ein gutglaubiger Sondernachfolger die 郎nkurrenzschutzklausel gegen sich gelten lassen mussen, obwohl sie weder im Grundbuch eingetragen war noch auf einem unangefochten gebliebenen Eigenttimerbeschl叩 beruhte. Diesist einE唱ebnis, d諦 nicht befriedigen kann. Es ist aber die Folge der 血 BeschluB des BGH vom 16. 9. 1994 vertretenen Rechtsansichten. Johann Demharter, 良chter am Bayer. Obersten Landesgericht 4. ZGB-DDR§§453 Abs. 1 Satz 2, 454, 456 Abs. 2, 457; GDO§§7, 9 (Zur 耳伽ksam 肋it von Auf 加u勿'potheken nach ZGB-DDR; kein Schuた des guten Glaubens an d加 Vorhandensein der gesicherten Forderung) 1. Hat der 6 rtlich zust豆 n山ge Rat bei der Bestellung sogenannter Aufbau珂potheken die Erfordernisse des§16 der VerordnungU ber die Finanzierung von BaumaBnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum nicht ein即halten, so macht dies die Aufbau珂p0theken nicht unwi止sam. e ，山 unter der Geltung des ZGB bestefit 2. Hypotheken wurden, entstanden nur, soweit auch die gesicherte Forentstand. Der 6 ffentliche Glaube des Grundderung ・ buchs erstreckt sich bei ihn叫 nicht auf das Vorhandensein der gesicherten Forderung. Das gilt auch fUr sogenannte Aufbau畑potheken. BGH, Urteil vom 15. 11. 1994 一 XI ZR 64/94 一，mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH a. D. Aus dem Tatbestand: Die Klagerin verlangt ぬn der Beklagten die Einwilligung in die 功schung von vier sogenannten Aufbauhypotheken, die im Grundbuch von G. zu Lasten des Grundstcks der Kl加erin zugunsten der 恥klagten （恥chtsnachfolgerin der Stadt- und Kreissparkasse G・） eingetragen sind. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Il Kl智erin erwarb nach 1990 das Grundstuck J.-Str論e 26 一 T.-straBe 26 一 in G. von R. W., die in den Vereinigten Staaten von Amerika lebt. Die VoreigentUmerin hatte die Verwaltung des Hauses einem privaten VerwalterU bertr昭en. Nachdem dieser seine T批 igkeit eingestellt hatte, wurde die Verwaltung durch BeschluB des ぬtes der Stadt G. dem VEB 助mmunale Wohnungsverwalt宣 ng (nachfolgend KWV)u bertr昭en・ ノ Der Rat der Stadt G. schloB in der Zeit von 1976 bis 1988 mit der Rechtsvorg加gerin der Beklagten vier Kreditvertr加e und veranlaBte die Eintragung der entsprechenden Aufbauhypotheken. DieKl如erin beha叩tet, daB zu keiner Zeit die Beh6rden der DDR wegen Instandhaltungsm叩nahmen an die Voreigentumerin herangetreten seien. Die Kreditmittel seien nicht ausgereicht, jedenfalls nicht fr BaumaBnahmen auf dem GrundstUck verwandt worden. MittB習Not 1995 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 16.09.1994 Aktenzeichen: V ZB 2/93 Erschienen in: DNotI-Report 1994, 9 MittBayNot 1995, 32-36 Normen in Titel: WEG §§ 10, 23 Abs. 4