XI ZR 357/08

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 357/08 Verkündet am: 11. Januar 2011 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen und die Richter Dr. Ellenberger und Dr. Matthias für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg vom 6. Juni 2008 aufgeho- ben. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über Ansprüche im Zusammenhang mit dem von der Beklagtenseite finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung durch die Klä- gerseite. 1 Die Klägerseite erwarb im Jahre 1993 zu Steuersparzwecken eine Eigen- tumswohnung in dem Objekt V. in Li. . Der Kaufpreis betrug 110.708 DM. Zur Finanzierung des Kaufs schloss die Klägerseite mit der Beklagtenseite einen Darlehensvertrag über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen 2 - 3 - in Höhe von 122.000 DM sowie zwei Bausparverträge. Die Vermittlung der Ei- gentumswohnung und der Finanzierung erfolgte durch die Firma W. , die im Auftrag der I. GmbH (im Folgenden: I. ), einem Unternehmen der H. Gruppe (im Folgenden: H. Gruppe) tätig war, die ihrerseits seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagtenseite in Zusammenarbeit mit verschiedenen Banken finanzierte. Insoweit unterzeichnete die Klägerseite unter anderem einen Ob- jekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, in welchem es heißt: "Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o. g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden." Ausweislich Punkt 4 der Aufstellung sollte die Firma W. eine Finanzierungs- vermittlungsgebühr in Höhe von 2.440 DM (entspricht 2% des Darlehensbe- trags) und ausweislich Punkt 5 eine Courtage in Höhe von 3.819 DM (entspricht 3,45% des Kaufpreises) erhalten. Die Darlehensvaluta wurde in der Folge aus- gezahlt. Mit der Klage verlangt die Klägerseite - gestützt auf einen Schadenser- satzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung - die Rück- abwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentumswohnung. Sie begehrt insbesondere die Rückzahlung geleisteter Zinsen und die Feststellung, dass aus dem Darlehensvertrag ihr gegenüber keine Zahlungsansprüche bestehen, Zug um Zug gegen Auflassung des Miteigentumsanteils, sowie die Feststellung, dass die Beklagtenseite ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen hat, der im Zu- sammenhang mit dem finanzierten Erwerb der Eigentumswohnung steht. Ihre Ansprüche stützt die Klägerseite unter anderem darauf, dass sie durch den Ob- jekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag arglistig über die Höhe der Vermitt- lungsprovisionen getäuscht worden sei. Die Beklagtenseite ist dem entgegen getreten und hat die Einrede der Verjährung erhoben. Sie hat zudem im Wege 3 - 4 - der Widerklage die Feststellung begehrt, dass der Vorausdarlehensvertrag durch den Haustürwiderruf der Klägerseite nicht aufgelöst worden ist, sondern wirksam fortbesteht. 4 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Die Berufung der Klägerseite, die den Erfolg der Widerklage hinnimmt, ist erfolglos geblieben. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerseite ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - ausgeführt, ein vorvertragliches Aufklärungsverschulden der Beklagtenseite liege nicht vor, und zwar insbeson- dere auch kein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung über die Höhe der Ver- triebsprovisionen. Die Beklagtenseite sei nicht verpflichtet gewesen, die Kläger- seite auf die Höhe der Vertriebsprovisionen hinzuweisen, solange diese - wie hier - nicht zu einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises führten. Auch im Hinblick auf den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag fehle es an einer arglistigen Täuschung über im Kaufpreis enthaltene Vertriebsprovisionen, denn der Auftrag enthalte keine Aufschlüsselung des Kaufpreises. 6 - 5 - II. 7 Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheiden- den Punkt nicht stand. 8 1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass das einen Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut den Darlehensnehmer grundsätzlich nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte Provision hinweisen muss, sofern diese nicht zu einer so we- sentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrs- wert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (st. Rspr., zuletzt Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, WM 2010, 1451 Rn. 17 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Rechtlich nicht zu beanstan- den ist auch, dass das Berufungsgericht eine solche sittenwidrige Übervortei- lung hier nicht festgestellt hat. 2. Mit diesen Ausführungen lässt sich eine Haftung der Beklagtenseite für ein Aufklärungsverschulden im Zusammenhang mit den Vertriebsprovisio- nen aber nicht abschließend verneinen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Fi- nanzierungsbank auch dann vor, wenn die Bank Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde (Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, WM 2010, 1451 Rn. 20 mwN). Wie der erken- nende Senat bereits mehrfach zu ebenfalls die Beklagtenseite betreffenden vergleichbaren Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens entschieden hat (vgl. Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 Rn. 56 und vom 27. Mai 2008 - XI ZR 132/07, WM 2008, 1260 Rn. 26 mwN), wird die 9 - 6 - Kenntnis der Beklagtenseite von einer solchen arglistigen Täuschung der Anle- ger durch den Vertrieb widerleglich vermutet, wenn die Unrichtigkeit der Anga- ben zum Anlageobjekt objektiv evident ist. 10 Ein solcher Fall ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt im Hinblick auf die Vertriebsprovisionen gegeben. Die Klägerseite hat sich zur Begründung eines Aufklärungsverschuldens der Beklagtenseite nämlich unter Beweisantritt auch darauf berufen, durch den Objekt- und Finan- zierungsvermittlungsauftrag sei bei ihr gezielt der unrichtige Eindruck erweckt worden, dass für die Vermittlung von Erwerb und Finanzierung der Eigentums- wohnung lediglich die dort ausdrücklich ausgewiesenen und keine weiteren Vertriebsprovisionen zu zahlen seien, obwohl tatsächlich im Einvernehmen zwi- schen Vertrieb und Beklagtenseite wesentlich höhere Vertriebsprovisionen an die Vermittler geflossen seien. Danach ist eine arglistige Täuschung der Klägerseite über die Höhe der Vertriebsprovisionen dargetan, über die die Beklagtenseite sie hätte aufklären müssen. Wie der erkennende Senat in seinem nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 29. Juni 2010 (XI ZR 104/08, WM 2010, 1451 ff.) ent- schieden und im Einzelnen begründet hat, ist der formularmäßige Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, der auch im Streitfall unstreitig zum Einsatz gekommen ist, angesichts des darin enthaltenen formularmäßigen Hinweises, der Auftrag solle durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung be- nannten Vermittlungsgesellschaften zu den dort im Einzelnen genannten Ge- bührensätzen ausgeführt werden, unter Berücksichtigung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) dahin auszulegen, dass es sich bei den als Finanzierungsvermittlungsgebühr und Courtage bezeichneten Provisio- nen um die Gesamtprovisionen handelt, zu denen die jeweilige Vermittlungsge- sellschaft den Auftrag insgesamt ausführen sollte (Senatsurteil vom 29. Juni 11 - 7 - 2010 - XI ZR 104/08, WM 2010, 1451 Rn. 28 ff.). Dies war aber nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen der Klägerseite eine bewusste Fehlinformation, da tatsächlich wesentlich höhere Provisionen an die Vermittler gezahlt werden sollten und wurden. 12 Das Berufungsgericht, das die nach dem Senatsurteil vom 29. Juni 2010 gebotene Auslegung des formularmäßigen Objekt- und Finanzierungsvermitt- lungsauftrages und das sich daraus möglicherweise ergebende Aufklärungs- verschulden der Beklagtenseite bei Abfassung seines Urteils noch nicht be- rücksichtigen konnte, hat den Sachverhalt unter diesem Gesichtspunkt noch nicht geprüft und die für einen entsprechenden Schadensersatzanspruch erfor- derlichen weiteren Feststellungen noch nicht getroffen. III. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie insoweit zur neuen Verhand- lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 13 - 8 - Dieses wird, nachdem die Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Sach- vortrag erhalten haben, nach Maßgabe des Senatsurteils vom 29. Juni 2010 (XI ZR 104/08, WM 2010, 1451 ff.) die erforderlichen Feststellungen zum Be- stehen eines etwaigen Schadensersatzanspruchs wegen Aufklärungsverschul- dens im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung der Klägerseite durch den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag zu treffen haben. 14 Wiechers Joeres Mayen Ellenberger Matthias Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2006 - 4a O 349/05 - KG Berlin, Entscheidung vom 06.06.2008 - 3 U 13/06 -