VIII ZR 205/13

Kein Ersatz fiktiver Austauschkosten für Schließanlage bei verlorenem Wohnungsschlüssel • Der Verlust eines einzelnen Wohnungsschlüssels begründet nicht ohne weiteres einen erstattungsfähigen Sachschaden an der Schließanlage, solange die Schließanlage nicht tatsächlich ausgetauscht wurde. • Ein Mieter verletzt durch Nichtabgabe eines überlassenen Schlüssels mietvertragliche Obhutspflichten und kann grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet sein (§ 280 Abs.1, § 241 Abs.2 BGB). • Ein Wohnungseigentümer haftet gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Verschulden seines Mieters nach § 278 BGB, jedoch entsteht ein fiktiver Ersatzanspruch für Austauschkosten der Schließanlage nur, wenn der Austausch tatsächlich vorgenommen wurde oder das Gefährdungspotential sich unter den konkreten Umständen zu einem Vermögensschaden realisiert hat. Der Beklagte mietete eine Eigentumswohnung des Klägers und erhielt nach Übergabeprotokoll zwei Wohnungsschlüssel. Nach Ende des Mietverhältnisses gab der Beklagte nur einen Schlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben. Die Hausverwaltung verlangte vom Kläger 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen vermeintlich notwendigen Austausch der Schließanlage; der Kläger zahlte nicht und ließ die Anlage nicht austauschen. Der Kläger forderte vom Beklagten Ersatz in Höhe von zuletzt 1.367,32 € abzüglich Kaution. Amtsgericht und Landgericht gaben der Klage teilweise statt; der Beklagte legte Revision ein. Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob der Verlust des Schlüssels einen erstattungsfähigen Schaden an der Schließanlage begründet und ob fiktive Austauschkosten geltend gemacht werden können. • Der Beklagte hat seine mietvertragliche Obhutspflicht verletzt (§ 241 Abs.2 BGB) und ist grundsätzlich zum Schadensersatz nach § 280 Abs.1 BGB verpflichtet; er hat sich nicht vom Verschulden entlastet. • Der Kläger haftet gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Verschulden des Mieters nach § 278 BGB, und Schutzpflichten der Miteigentümer gegenüber Gemeinschaftseigentum bestehen (§ 14 WEG, § 241 Abs.2 BGB). • Die Streitfrage ist, ob der Verlust eines Schlüssels die Schließanlage als Sachgesamtheit beschädigt und damit ein ersatzfähiger Vermögensschaden im Sinne des § 249 Abs.2 Satz1 BGB vorliegt. Es bestehen zwei Auffassungen: eine, die den Verlust als Substanzeingriff bewertet und abstrakten Ersatz gestattet, und eine, die den Verlust als bloße Gefährdung ohne Substanzverletzung ansieht. • Der Senat bevorzugt die Gegenmeinung: Eine Beschädigung der Schließanlage setzt eine Verletzung der Sachsubstanz voraus; der bloße Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels verändert die Substanz der Schließanlage nicht in einer ersatzfähigen Weise. • Die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion durch eine mögliche Missbrauchsgefahr ist kein unmittelbarer Substanzeingriff. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht erst, wenn sich das Gefährdungspotential unter den konkreten Umständen zur realen Vermögenseinbuße verfestigt und der Geschädigte die Schließanlage tatsächlich austauscht. • Daher kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die fiktiven Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs nicht gegen den Kläger geltend machen; dem Kläger steht die von ihm begehrte Freistellung insoweit nicht zu. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; das angefochtene Urteil wurde aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Zwar hat der Beklagte seine Obhutspflicht verletzt und wäre grundsätzlich schadensersatzpflichtig, doch besteht kein ersatzfähiger Vermögensschaden für den fiktiven Austausch der Schließanlage, solange dieser nicht tatsächlich vorgenommen wurde oder sich die Gefährdung in konkreten Umständen zu einer realisierten Vermögenseinbuße verdichtet. Der Kläger kann daher keine Freistellung von der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Austauschkosten verlangen. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.