V ZR 275/12

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 275/12 Verkündet am: 4. April 2014 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja zu III.5., IV BGHR: ja BGB § 251 Abs. 2 Satz 1; § 439 Abs. 3 a) Stellen sich die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten als unverhältnismä- ßig dar, so kann der Käufer von dem Verkäufer nur Ersatz des mangelbedingten Minderwerts der Sache verlangen. b) Ob die Kosten unverhältnismäßig sind, ist aufgrund einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der in § 439 Abs. 3 BGB ge- nannten Kriterien festzustellen. c) Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass die Kosten der Mängelbeseitigung unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen. d) Für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Kosten kommt es auf den Be- ginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer an. Stellt sich während deren Aus- führung heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatz- pflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde bzw. fortgeführt hätte. BGH, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12 - KG LG Berlin - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Januar 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richter Dr. Lemke und Dr. Roth, die Richterin Dr. Brückner und den Richter Dr. Kazele für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 20. Zivilsenats des Kammergerichts vom 22. Oktober 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 29. März 2004 kauften die Klägerin und Dr. V. von den Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Preis von 260.000 €. In dem Kaufvertrag garantierten die Verkäufer, dass der Dachstuhl des Vorderhauses und des Seitenflügels nicht von Holzbock befallen ist und die Beseitigung eines durch ein holzschutztech- nisches Gutachten festgestellten Anobienbefalls einen Kostenaufwand von höchstens 2.500 € brutto erfordert. Im Übrigen wurde ein Ausschluss der Haf- 1 - 3 - tung für Sachmängel vereinbart. Nach der Übergabe des Grundstücks stellte sich heraus, dass der Dachbereich mit echtem Hausschwamm befallen war. Dr. V. an den die Klägerin ihre Ansprüche abgetreten hatte, nahm die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch, woraufhin zunächst deren Schadensersatzpflicht dem Grunde nach festgestellt wurde. In dem Be- tragsverfahren wurden die Beklagten durch Teilurteil vom 28. Juni 2007 zur Zahlung von 89.129,86 € (85.231,67 € Sanierungskosten auf Gutachtenbasis für Holzbauteile Dachgeschoss, Balkenanlagen und Dachverband; 3.898,19 € Sachverständigenkosten) verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklag- ten verpflichtet sind, Dr. V. auch den weitergehenden Schaden zu ersetzen, der darauf zurückzuführen ist, dass das Haus mit echtem Hausschwamm befal- len ist und deshalb Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Mit Schlussurteil vom 23. April 2009 wurden die Beklagten zur Zahlung weiterer 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden mer- kantilen Minderwerts verurteilt. Alle vorgenannten Urteile sind rechtskräftig. Dr. V. trat seine Ansprüche an die Klägerin ab, die die Beklagten auf Zahlung von weitergehendem Schadensersatz in Anspruch nimmt. Im Rahmen der Schwammbeseitigungsmaßnahmen seien weitere Sanierungskosten in Höhe von 499.728,86 € angefallen bzw. noch zu erwarten (Sanierung von Wohnungen und Fassade, Mietausfall, Auslagerungs- und Sachverständigen- kosten; Umsatzsteuer für die zwischenzeitlich durchgeführte Sanierung der Holzbauteile). Diese hätten die Beklagten ebenso zu ersetzen wie vorgerichtli- che Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Deren Beru- fung hat das Kammergericht zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelas- senen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgen sie ihren Klageabweisungsantrag weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht führt zur Begründung aus, dass sich die Rechts- kraft des Feststellungsurteils im Vorprozess auf die Klägerin als Rechtsnachfol- gerin von Dr. V. erstrecke. Die von der Klägerin zur Kausalität und zur Höhe der Sanierungskosten vorgetragenen Tatsachen hätten die Beklagten zwar be- stritten, das Bestreiten sei jedoch unerheblich, da angesichts der eingereichten Gutachten, Kostenschätzungen, Mietverträge, Kostenangebote und Rechnun- gen ein einfaches Bestreiten nicht ausreiche. Es sei auch unerheblich, dass die von der Klägerin verlangten Sanierungskosten zum überwiegenden Teil wegen der erforderlichen Sanierung des Gebäudes ohnehin anfallen würden. Es han- dele sich um einen Fall der Doppelkausalität, bei welchem ein Schaden durch zwei Ursachen hervorgerufen werde, welche beide im Rechtssinne kausal sei- en. Auch ein Abzug „neu für alt“ sei nicht vorzunehmen, da durch die Schwammsanierung keine Werterhöhung eintrete. Schließlich sei die Ersatz- pflicht der Beklagten nicht unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit be- schränkt. Der Zeitwert des bebauten Grundstücks mit Schwammbefall liege bei 507.202 €, ohne Schwammbefall bei mindestens 600.000 €. Die Beklagten sei- en bisher nur zu Schadensersatzzahlungen von insgesamt 639.230,38 € verur- teilt worden. Dies liege ca. 6 % über dem anzunehmenden Verkehrswert und sei hinzunehmen. Die von dem Bundesgerichtshof bezüglich der Regulierung von Kfz-Schäden entwickelte Begrenzung, wonach die Wiederherstellungskos- ten die der Ersatzbeschaffung um bis zu 30% übersteigen dürfen, gelte auch hier. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 5 6 - 5 - 1. Zutreffend ist allerdings, dass die Verpflichtung der Beklagten zur Zah- lung von Schadensersatz nach § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB über den bisher zugesprochenen Betrag hinaus wegen des rechtskräftigen Teilurteils vom 28. Juni 2007 feststeht. Danach haben sie den weiteren Scha- den zu ersetzen, welcher darauf zurückzuführen ist, dass das Objekt mit ech- tem Hausschwamm befallen ist und deshalb Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Die Rechtskraft dieses Urteils, das Dr. V. gegen die Beklag- ten erstritten hat, wirkt gemäß § 325 Abs. 1 ZPO auch zugunsten der Klägerin (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 1983 - III ZR 184/81, NJW 1983, 2032). 2. Das Berufungsgericht behandelt jedoch rechtsfehlerhaft die von der Klägerin zur Schadenshöhe vorgetragenen Tatsachen als unstreitig. a) Dieser Gesichtspunkt unterliegt gemäß § 557 Abs. 3 Satz 1 ZPO der Prüfung des Senats, obwohl insoweit keine Revisionsrüge erhoben worden ist. Überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an ein wirksames Bestrei- ten und behandelt es deswegen einen Vortrag fehlerhaft als unstreitig, liegt ein materiell-rechtlicher Fehler vor, der von Amts wegen zu berücksichtigen ist (Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 22. Aufl., § 557 Rn. 30; Musielak/Ball, ZPO, 10. Aufl. § 557 Rn. 18; vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, NJW 1995, 130, 131). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Beklagten nicht gehalten, den Vortrag der Klägerin zur Höhe des Schadens substantiiert zu bestreiten. aa) Gemäß § 138 Abs. 2 ZPO hat sich eine Partei allerdings grundsätz- lich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären. Sie darf sich also, wenn der Gegner seiner Erklärungslast nachgekommen ist, nicht mit ei- nem bloßen Bestreiten begnügen, sondern muss erläutern, von welchem Sach- verhalt sie ausgeht (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 138 Rn. 8a). Der Um- 7 8 9 10 11 - 6 - fang der erforderlichen Substantiierung richtet sich dabei nach dem Vortrag der darlegungsbelasteten Partei (BGH, Urteil vom 13. Januar 2011 - III ZR 146/10, NJW 2011, 1509 Rn. 20; Urteil vom 15. Juni 2000 - I ZR 55/98, NJW-RR 2000, 1635, 1638; Urteil vom 3. Februar 1999 - VIII ZR 14/98, NJW 1999, 1404 f. je- weils mwN). Je detaillierter dieser ist, desto höher ist die Erklärungslast gemäß § 138 Abs. 2 ZPO. Ob ein einfaches Bestreiten als Erklärung gemäß § 138 Abs. 2 ZPO ausreicht oder ob ein substantiiertes Bestreiten erforderlich ist, hängt somit von dem Vortrag der Gegenseite ab (Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 138 Rn. 8a). Etwas anderes gilt hingegen dann, wenn eine Partei einen Vortrag mit Nichtwissen gemäß § 138 Abs. 4 ZPO bestreiten kann. Nach dieser Vorschrift ist die Erklärung einer Partei mit Nichtwissen über Tatsachen zulässig, die we- der eigene Handlungen noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewe- sen sind. Weitere Voraussetzung ist, dass die Partei für die jeweiligen Tatsa- chen nicht darlegungs- und beweisbelastet ist (BGH, Urteil vom 2. Juli 2009 - III ZR 333/08, NJW-RR 2009, 1666 Rn. 14 mwN). Die Zulässigkeit einer sol- chen Erklärung schließt die Verpflichtung der Partei zu substantiiertem Bestrei- ten aus (BGH, Urteil vom 7. Juli 1988 - III ZR 111/87, NJW-RR 1989, 41, 43). Dies gilt unabhängig von der Substantiierung des gegnerischen Vortrags. Auch ein detaillierter Vortrag, der sich etwa auf ein Privatgutachten oder andere Un- terlagen stützt, kann - wenn die Voraussetzungen des § 138 Abs. 4 ZPO vor- liegen - mit bloßem Nichtwissen bestritten werden. Eine Pflicht, eigene Ermitt- lungen anzustellen, um im Einzelnen auf den gegnerischen Vortrag eingehen zu können, besteht nicht. Ebenso darf ein Vortrag, welcher plausibel und nahe- liegend erscheint, mit Nichtwissen bestritten werden, ohne dass die bestreiten- de Partei Anhaltspunkte dafür aufzeigen muss, dass der Vortrag falsch sein könnte (BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 314/07, NJW 2009, 2894 Rn. 23; Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 327/07, RdE 2010, 384 Rn. 20; anders nur bei 12 - 7 - einem rechtsmissbräuchlichen Bestreiten „ins Blaue hinein“, vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 2000 - I ZR 55/98, NJW-RR 2000, 1635, 1638). Eine Grenze be- steht nur insoweit, als für das Gericht und den Gegner der Umfang des Bestrei- tens erkennbar sein muss (BGH, Urteil vom 11. Juli 1972 - VI ZR 21/71, VersR 1972, 945, 948; vgl. auch Senat, Urteil vom 18. Juli 2003 - V ZR 275/02, WM 2004, 193, 195 mwN). bb) Nach diesen Grundsätzen durften die Beklagten den klägerischen Vortrag zur Kausalität und zur Höhe der Sanierungskosten gemäß § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen bestreiten. Der derzeitige Zustand des veräußerten Miets- hauses, die aufgrund des Schwammbefalls bereits durchgeführten und noch erforderlichen Arbeiten sowie die behaupteten Mietausfälle, Einlagerungskosten sowie Gutachter- und Architektenkosten unterliegen nicht der eigenen Wahr- nehmung der Beklagten. Dies gilt auch für die in den von der Klägerin vorgeleg- ten Privatgutachten wiedergegebenen Tatsachen. Es besteht keine Verpflich- tung der Beklagten, sich mit den Privatgutachten auseinanderzusetzen und de- ren Fehlerhaftigkeit aufzuzeigen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 314/07, NJW 2009, 2894 Rn. 23; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 327/07, RdE 2010, 384 Rn. 20). Dass der Umfang ihres Bestreitens unklar geblieben wäre, hat das Berufungsgericht gerade nicht festgestellt. Im Gegenteil ergibt sich aus dem Berufungsurteil, dass die Beklagten umfassend die Erforderlich- keit der von der Klägerin behaupteten Arbeiten aufgrund des Schwammbefalls ebenso bestritten haben wie die hierfür anzusetzenden Beseitigungskosten. Weiterhin haben sie auch die geltend gemachten Folgeschäden in Abrede ge- stellt. 3. Rechtsfehlerhaft geht das Berufungsgericht zudem davon aus, dass eine ohnehin erforderliche Sanierung des erworbenen Grundstücks für den Um- fang der Ersatzpflicht der Beklagten ohne Bedeutung ist. 13 14 - 8 - a) Hinsichtlich der als Mangelfolgeschäden geltend gemachten Mietaus- fälle und der Auslagerungskosten kann es insoweit schon an der Kausalität der mangelhaften Leistung für die entstandenen und noch entstehenden Kosten fehlen. Nach allgemeinen Grundsätzen ist es Sache der Klägerin darzulegen und zu beweisen, dass diese Kosten durch den Schwammbefall bedingt sind und nicht – wie von den Beklagten behauptet – bereits im Rahmen der parallel erfolgenden Komplettsanierung des Gebäudes anfallen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts kommt hier eine Korrektur der sine-qua-non- Formel unter dem Gesichtspunkt der Doppelkausalität nicht in Betracht. aa) Eine Doppelkausalität wird angenommen, wenn zwei Umstände ei- nen Schaden verursachen und jeder für sich allein ausgereicht hätte, den gan- zen Schaden zu verursachen. Dann sind beide Umstände als ursächlich zu be- handeln (Senat, Urteil vom 7. Mai 2004 – V ZR 77/03, NJW 2004, 2526, 2528; BGH, Urteil vom 20. Februar 2013 – VIII ZR 339/11, NJW 2013, 2018 Rn. 27 mwN). Dafür ist nicht erforderlich, dass die Schädigung durch zwei verschiede- ne Personen erfolgt. Es genügt, wenn eine Person zwei Ursachen setzt, welche jede für sich den vollen Schaden herbeigeführt hätte (Senat, Urteil vom 7. Mai 2004 – V ZR 77/03, NJW 2004, 2526, 2528; BGH, Urteil vom 20. Februar 2013 – VIII ZR 339/11, NJW 2013, 2018 Rn. 27). Auch steht der Annahme einer Doppelkausalität nicht entgegen, dass sich der Geschädigte das Verhalten des einen Schädigers im Verhältnis zum anderen Schädiger als eigenes anrechnen lassen muss (BGH, Urteil vom 20. Februar 2013 – VIII ZR 339/11, NJW 2013, 2018 Rn. 26 f.). In all diesen Fällen besteht ein Bedürfnis für eine wertungsmä- ßige Korrektur der Äquivalenztheorie, um zu verhindern, dass von zwei schädi- genden Ereignissen letztlich keines zu einer Haftung führt. bb) Anders liegt es jedoch, bei dem Verhältnis einer von außen gesetz- ten möglichen Schadensursache und einer eigenen Handlung des Geschädig- ten. Hier geht es nicht darum, dass die Anwendung der Äquivalenztheorie auf 15 16 17 - 9 - zwei mögliche Schadensursachen zu einer sachwidrigen Verneinung jeglicher Haftung führen würde. Vielmehr muss in diesen Fällen unter Anwendung des im Ansatz subjektbezogenen Schadensbegriffs (vgl. Senat, Urteil vom 26. Sep- tember 1997 - V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 304; BGH, Urteil vom 15. Oktober 1991 - VI ZR 314/90, BGHZ 115, 364, 369) festgestellt werden, inwieweit sich eine schädigende Handlung bei dem Geschädigten überhaupt nachteilig aus- gewirkt hat. Einer wertenden Korrektur der Äquivalenztheorie bedarf es hier nicht. cc) War die Komplettsanierung des gekauften Mietshauses ohnehin er- forderlich und von den Käufern geplant, beruhen die damit verbundenen Kosten nicht auf einem weiteren schädigenden Ereignis, welches neben die mangelhaf- te Leistung der Beklagten tritt. Indem die Klägerin die Schwammsanierungsar- beiten im Rahmen dieser Arbeiten ausführen ließ und damit weitere Mietausfäl- le sowie Ein- und Auslagerungskosten vermied, genügte sie lediglich ihrer Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB. b) Im Übrigen übersieht das Berufungsgericht, dass die Ersatzpflicht der Beklagten entfallen kann, wenn die Klägerin durch diese eigene Aufwendungen ersparen würde. aa) Sofern die zur Behebung des Mangels erforderlichen Arbeiten von den Käufern auch bei einer mangelfreien Leistung durchgeführt worden wären, ist dies unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Nach dem schadensrechtlichen Bereicherungsverbot soll der Geschädigte nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde (BGH, Urteil vom 28. Juni 2007 - VII ZR 81/06, BGHZ 173, 83 Rn. 18 mwN; vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2013 - V ZR 118/11, NJW-RR 2013, 825 Rn. 11). Im Kaufrecht führt dies dazu, dass der Käufer einer mangelhaften Sache grund- sätzlich nicht besser stehen darf, als er bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung 18 19 20 - 10 - stünde (Senat, Urteil vom 25. Januar 2013 - V ZR 118/11, NJW-RR 2013, 825 Rn. 13, 16). Schadensmindernd zu berücksichtigen sind jedoch nur solche Vor- teile, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs über- einstimmt, so dass sie dem Geschädigten zumutbar ist und den Schädiger nicht unbillig entlastet. Vor- und Nachteile müssen bei wertender Betrachtung gleich- sam zu einer Rechnungseinheit verbunden sein (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79, 80; BGH, Urteil vom 28. Juni 2007 - VII ZR 81/06, BGHZ 173, 83 Rn. 18 mwN). Diese Voraussetzungen liegen regelmäßig vor, soweit der Geschädigte durch die Schadensbeseitigung eigene Aufwendungen erspart (Staudinger/Schiemann, BGB [2005], § 249 Rn. 168; Bamberger/Roth/Schubert, BGB, 3. Aufl., § 249 Rn. 137 mwN; Pa- landt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., vor 249 Rn. 93; Lange/Schiemann, Schadens- ersatz, 3. Aufl., S. 503 f.). bb) Im vorliegenden Fall führt die Beseitigung des Schwammbefalls nach den Feststellungen des Berufungsgerichts dazu, dass auch Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, welche ohnehin geplant waren. Die dadurch ersparten eigenen Aufwendungen muss sich die Klägerin von den Mängelbeseitigungs- kosten, welche den gesamten zur Mängelbeseitigung erforderlichen Betrag um- fassen, abziehen lassen. Der Vorteilsausgleich beruht auf dem Gedanken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und erfordert eine wertende Betrachtung (BGH, Versäumnisurteil vom 1. August 2013 – VII ZR 75/11, NJW 2013, 3297, Rn. 22, BGH, Urteil vom 28. Juni 2007 – VII ZR 81/06, BGHZ 173, 83 Rn. 18 mwN). Für die Klägerin wäre es ein unverdienter Vorteil, wenn sie die ohnehin vorgesehe- nen Sanierungsarbeiten teilweise auf Kosten der Beklagten durchführen könnte. cc) Die Darlegungs- und Beweislast für ersparte Aufwendungen der Käu- fer, welche nach dem Vorgesagten anspruchsmindernd zu berücksichtigen sind, tragen die Beklagten (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79, 81). Die Klägerin trifft jedoch eine sekundäre Darle- 21 22 - 11 - gungslast, da die Beklagten außerhalb des von ihnen darzulegenden Gesche- hensablaufs stehen und der Klägerin nähere Angaben zumutbar sind (vgl. BGH, Urteil vom 28. Juni 2011 - KZR 75/10, NJW 2012, 928 Rn. 71; BGH, Urteil vom 31. Mai 2010 - II ZR 30/09, NJW 2010, 2506 Rn. 26). Die Klägerin ist deswegen gehalten, die für die Berechnung des Vorteilsausgleichs durch die Beklagten erforderlichen Tatsachen vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 31. Mai 2010 - II ZR 30/09, NJW 2010, 2506 Rn. 26). 4. Das Berufungsgericht lehnt auch einen Abzug „neu für alt“ mit rechts- fehlerhafter Begründung ab. Ein solcher kommt in Betracht, soweit die Kosten der Schwammbeseiti- gung nach dem Vorstehenden ersatzfähig sind, also nicht für Maßnahmen an- fallen, welche von den Käufern im Rahmen einer ohnehin vorgesehenen Sanie- rung durchgeführt werden sollten, und zu einer Wertsteigerung des Grund- stücks führen. Das Berufungsgericht verkennt bei seinem Hinweis auf das Teil- urteil vom 28. Juni 2007 und ein dort in Bezug genommenes Sachverständi- gengutachten, wonach durch die Schwammsanierungsarbeiten am Dach keine Werterhöhung eintrete, den Kern des Vorbringens der Beklagten. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Schwammbefall gerade nicht auf das Dachgebälk beschränkt, sondern hat sich vom Dach über alle Etagen bis in den Keller ausgebreitet. Unter anderem müssen zur Schwammbeseitigung auch Küchen und Bäder zerstört und wieder aufgebaut sowie Elektro-, Klemp- ner- und Fliesenarbeiten durchgeführt werden. Dass es dadurch zu einer Wert- steigerung kommen kann, liegt auf der Hand und kann mit der Argumentation des Berufungsgerichts, welche sich nur auf das Dachgebälk bezieht, nicht in Abrede gestellt werden. 23 24 - 12 - 5. Das Berufungsgericht verneint schließlich auch die Unverhältnismä- ßigkeit der als Schadensersatz begehrten weiteren Mängelbeseitigungskosten mit rechtsfehlerhafter Begründung. a) Allerdings geht es stillschweigend zutreffend davon aus, dass die Be- klagten sich mit diesem Einwand gegen die Klageforderung trotz des gegen sie ergangenen Feststellungsurteils vom 28. Juni 2007 verteidigen können. aa) Zwar führt die Rechtskraft eines Feststellungsurteils, in dem die Schadensersatzpflicht einer Partei festgestellt worden ist, dazu, dass Einwen- dungen, die sich auf Tatsachen stützen, welche schon im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vorgelegen haben, nicht mehr berücksichtigt werden dürfen, soweit sie das Bestehen des festgestellten Anspruchs betreffen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2005 - VI ZR 108/04, NJW-RR 2005, 1517 f. mwN). Das gilt aber nur, soweit es um die grundsätzliche Verpflichtung des Schuldners zum Ersatz des Schadens geht; die Frage, ob und in welcher Höhe ein Schaden eingetreten ist, wird von der Rechtskraft eines vorausgegangenen Feststel- lungsurteils nicht erfasst (vgl. BGH, Urteil vom 28. Juni 2005 - VI ZR 108/04, aaO; Urteil vom 19. Mai 1988 - VII ZR 11/87, WM 1988, 1280). bb) Auch unter anderen Gesichtspunkten steht die Rechtskraft des Fest- stellungsurteils der Geltendmachung der Haftungsbegrenzung nicht entgegen. Die hier in Betracht kommende Begrenzung ist nicht untrennbar mit dem Haf- tungsgrund verwoben (vgl. dazu BGH, Urteil vom 23. Januar 1979 - VI ZR 199/77, NJW 1979, 1046, 1047). Ferner kann dem Feststellungsurteil weder in Bezug auf die Art der Schadensberechnung noch in Bezug auf die Frage einer Begrenzung der Schadensersatzpflicht hinsichtlich der nunmehr geltend ge- machten Schadenspositionen eine Bindungswirkung entnommen werden. Die Bindungswirkung des Feststellungsurteils ergibt sich aus dem Um- fang der Rechtskraft. Diese reicht gemäß § 322 Abs. 1 ZPO so weit, wie über 25 26 27 28 29 - 13 - den Feststellungsantrag entschieden worden ist. Der Inhalt des Urteils und damit der Umfang der Rechtskraft sind in erster Linie der Urteilsformel zu ent- nehmen. Nur wenn die Urteilsformel allein nicht ausreicht, um den Rechtskraft- gehalt der Entscheidung zu erfassen, sind Tatbestand und Entscheidungs- gründe, erforderlichenfalls auch das Parteivorbringen, ergänzend heranzuzie- hen (BGH, Urteil vom 14. Februar 2008 - I ZR 135/05, NJW 2008, 2716 Rn. 13 mwN). Nach dem Tenor des Feststellungsurteils sind die Beklagten verpflichtet, der Klägerin die weiteren Schäden zu ersetzen, welche darauf zurückzuführen sind, dass das Objekt mit echtem Hausschwamm befallen ist und deshalb Sa- nierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Die Urteilsformel ist mit dieser Formulierung allgemein gehalten und bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass eine bestimmte Art der Schadensberechnung Bestandteil des Ausspruchs sein sollte. Dies gilt auch unter Einbeziehung des in der Entscheidungsformel ver- wandten Begriffs der Sanierungsarbeiten. Hiermit wird lediglich die Einstands- pflicht der Beklagten für bestimmte weitere Schäden festgestellt, jedoch nicht ausgesprochen, dass sie auch sämtliche weiteren Mängelbeseitigungskosten zu tragen haben. Auch den Entscheidungsgründen kann nicht entnommen werden, dass sich das Gericht mit einer höhenmäßigen Begrenzung des Scha- densersatzanspruchs der Käufer befasst hat und diese Frage entschieden werden sollte. b) Das Berufungsgericht geht weiterhin im Ansatz zutreffend davon aus, dass die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten im Rahmen des soge- nannten kleinen Schadensersatzes nach § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB als Schaden geltend gemacht werden können. aa) Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung richtete sich der Anspruch des Käufers, der den klei- 30 31 32 - 14 - nen Schadensersatz wählte, auf Ausgleich des Wertunterschieds zwischen der mangelfreien und der mangelhaften Sache (§ 463 BGB alter Fassung). Der Käufer hatte keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels und somit auch keinen unmittelbar auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten gerichteten Scha- densersatzanspruch. Zwar konnte er regelmäßig die Höhe des zu ersetzenden Minderwerts auf Grundlage der Mängelbeseitigungskosten ermitteln. Hierbei handelte es sich jedoch lediglich um eine Berechnungsmethode. Blieb die mangelbedingte Wertminderung der Sache deutlich hinter den Kosten für die Herstellung der zugesicherten Eigenschaft zurück und war diese Abweichung nicht nur mit einem fehlenden Abzug „neu für alt“ bei den Herstellungskosten zu erklären, konnte der Käufer nur Ersatz des Minderwerts der Sache verlan- gen (Senat, Urteil vom 16. November 2007 - V ZR 45/07, NJW 2008, 436, 437; Beschluss vom 10. Juni 1998 - V ZR 324/97, NJW 1998, 2905; Urteil vom 23. Juni 1989 - V ZR 40/88, BGHZ 108, 156, 160 f.). bb) Nach § 437 Nr. 1, § 439 Abs. 1 BGB in der nunmehr geltenden Fas- sung hat der Käufer bei Vorliegen eines Mangels hingegen einen Anspruch auf Nacherfüllung (Senat, Urteil vom 15. Juni 2012 - V ZR 198/11, BGHZ 193, 326 Rn. 32), welche nach seiner Wahl in Form der Beseitigung des Mangels oder der Lieferung einer mangelfreien Sache erfolgen kann. Unterbleibt die Nacher- füllung und steht dem Käufer ein Schadensersatzanspruch zu, so kann er im Rahmen des kleinen Schadensersatzes Ausgleich des mangelbedingten Min- derwerts oder Ersatz der Mängelbeseitigungskosten verlangen (vgl. Senat, Ur- teil vom 15. Juni 2012 - V ZR 198/11, BGHZ 193, 326 Rn. 31; zum Werkver- tragsrecht BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012 - VII ZR 179/11, NJW 2013, 370 Rn. 10 mwN). c) Wie es sich auf den Schadensersatzanspruch auswirkt, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten unverhältnismäßig sind, ist höchst- richterlich bislang nur für das Werkvertragsrecht (§ 635 Abs. 3 BGB) entschie- 33 34 - 15 - den (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012 - VII ZR 179/11, NJW 2013, 370 Rn. 12). Richtigerweise führt dies auch bei einem Kaufvertrag, der - wie der hier zu beurteilende Vertrag - nicht von der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie erfasst wird, dazu, dass der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Min- derwert der Sache beschränkt ist. aa) Auszugehen ist davon, dass ein Anspruch des Käufers auf Scha- densersatz wegen Mängel der Kaufsache auch dann gegeben ist, wenn der Verkäufer zu Recht nach § 439 Abs. 3 BGB einwendet, sie nicht beseitigen zu müssen, weil dies nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Der Gesetz- geber wollte auch für diesen Fall einen Schadensersatzanspruch statt der Leis- tung unter den Voraussetzungen von § 280 Abs. 1, § 281 BGB eröffnen. Das ergibt sich aus § 440 BGB, wonach es zur Entstehung des Schadensersatzan- spruchs grundsätzlich einer Fristsetzung nicht bedarf, wenn der Käufer die Nacherfüllung gemäß § 439 Abs. 3 BGB verweigert (BT-Drucks. 14/4060, S. 232; vgl. zum Werkvertragsrecht: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012 - VII ZR 179/11, NJW 2013, 370 Rn. 8). bb) Der Schadensersatzanspruch ist aber in entsprechender Anwendung des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts der Kaufsache beschränkt. Grund ist der mit § 439 Abs. 3 BGB beabsichtigte Schutz des Verkäufers (siehe BT-Drucks. 14/6040, S. 232). Der Verkäufer, der die Mängelbeseitigung wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern darf, kann nicht im Wege des Schadensersatzes verpflichtet sein, diese Kosten zu tragen. Der Umstand, dass der Schadensersatzanspruch anders als der Nach- erfüllungsanspruch ein Vertretenmüssen des Verkäufers voraussetzt, führt zu keiner anderen Beurteilung. Im Werkvertragsrecht entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei der Beurteilung der Unver- hältnismäßigkeit nach § 635 Abs. 3 BGB das Verschulden des Unternehmers zu berücksichtigen ist (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012 - VII ZR 179/11, NJW 35 36 - 16 - 2013, 370 Rn. 12 mwN). Für das Kaufrecht gilt nichts anderes. Hat der Verkäu- fer den Mangel zu vertreten, so ist dies in die nach § 439 Abs. 3 BGB vorzu- nehmende Abwägung einzustellen. cc) Eine Beschränkung des Schadensersatzes auf eine Erstattung der Mängelbeseitigungskosten in Höhe eines angemessenen Betrages kommt nicht in Betracht. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat dies zwar für die Fälle des Verbrauchsgüterkaufs im Wege der Rechtsfortbildung zur Herstellung eines richtlinienkonformen Ergebnisses angenommen (BGH, Urteil vom 21. De- zember 2011 - VIII ZR 70/08, BGHZ 192, 148 Rn. 35, 54). Die Voraussetzun- gen für eine derartige Beschränkung der Ersatzpflicht sind im vorliegenden Zu- sammenhang jedoch nicht gegeben. Bei dem hier in Rede stehenden Vertrag handelt es sich weder um einen Verbrauchsgüterkauf noch ist eine Regelungs- lücke gegeben. Kann der Verkäufer die Nachbesserung nach § 439 Abs. 3 BGB verweigern, ist es folgerichtig, ihn schadensersatzrechtlich nicht für einen Teil der Mängelbeseitigungskosten einstehen zu lassen, sondern den Schadenser- satz auf die Höhe der Differenz des Wertes der Kaufsache in mangelfreiem und in mangelhaftem Zustand zu beschränken (zum Werkvertragsrecht BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012 - VII ZR 179/11, NJW 2013, 370 Rn. 12; vgl. auch Urteil vom 27. November 2009 - LwZR 11/09, NZM 2010, 442 Rn. 11 f.). d) Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerhaft davon aus, dass Mängel- beseitigungskosten erst dann als unverhältnismäßig anzusehen sind, wenn sie 130% des Verkehrswerts des mangelfreien Grundstücks übersteigen. aa) Die für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit im Sinne des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB maßgebenden Kriterien entsprechen jenen, die bei der nach § 439 Abs. 3 BGB gebotenen Prüfung des unverhältnismäßigen Nacherfül- lungsaufwands heranzuziehen sind (vgl. zu § 635 Abs. 3 BGB: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012 – VII ZR 179/11, NJW 2013, 370 Rn. 12). Voraussetzung für 37 38 39 - 17 - die von dem Verkäufer nach § 439 Abs. 3 Satz 3 BGB zu erhebende Einrede ist, dass die Mängelbeseitigung nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Dies kann sich aus dem Vergleich zur Nachlieferung als zweite Nacherfül- lungsmöglichkeit ergeben (relative Unverhältnismäßigkeit) oder daraus, dass die Mängelbeseitigung für sich allein betrachtet unverhältnismäßige Kosten verursacht (absolute Unverhältnismäßigkeit). Da die Nachlieferung im vorlie- genden Fall nicht möglich ist, kommt nur eine absolute Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung in Betracht, welche hier dazu führen würde, dass der Verkäufer die Nacherfüllung insgesamt verweigern könnte (vgl. § 439 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB). § 439 Abs. 3 Satz 2 BGB hebt als bei der Prüfung der Unverhältnismäßigkeit zu berücksichtigende Umstände den Wert der Sache in mangelfreiem Zustand und die Bedeutung des Mangels hervor. Unerheblich ist danach der Kaufpreis, so dass ein von dem Käufer erzielter günstiger Kaufpreis nicht dazu führt, dass die Grenze der Unverhältnismäßigkeit der Nacherfül- lungskosten früher erreicht wird, als dies bei einem höheren, dem Wert der Sa- che in mangelfreiem Zustand entsprechenden Kaufpreis der Fall wäre (OLG Karlsruhe, NJW-RR 2009, 777, 779; OLG Braunschweig, NJW 2003, 1053, 1054; Ball, NZV 2004, 217, 223). bb) Verschiedentlich wird für die Feststellung der Unverhältnismäßigkeit an den Wert der Kaufsache in mangelfreiem Zustand angeknüpft und hiervon ausgehend der Versuch unternommen, Grenzwerte zu bilden. So werden etwa 150% des Wertes der Sache in mangelfreiem Zustand und 200% des auf den Mangel zurückzuführenden Minderwerts genannt (Bitter/Meidt, ZIP 2001, 2114, 2121 f.); wird einer dieser Grenzwerte überschritten, so soll der Verkäufer, der den Mangel nicht zu vertreten hat, die Nacherfüllung verweigern dürfen. Andere wollen die absolute Grenze der Unverhältnismäßigkeit bei 100% des Wertes der mangelfreien Sache ansetzen und diese je nach dem Grad des Vertreten- müssens erhöhen. In Betracht gezogen wird dabei eine Grenze von 130% bis 40 - 18 - 150% (vgl. Reinking, ZfS 2003, 57, 62; Huber, NJW 2002, 1004, 1008; Tiedtke/ Schmitt, DStR 2004, 2060, 2064). Teilweise wird die Grenze beim mangelbe- dingten Minderwert gezogen und diese bei Verschulden des Verkäufers erhöht (Schultz, Zu den Kosten der Nacherfüllung beim Kauf, 2005, 182 ff.). Beim Stückkauf wird aus der Beschränkung der Leistungspflicht des Verkäufers in § 275 Abs. 2 BGB hergeleitet, dass der Verkäufer die Nacherfüllung verweigern kann, wenn deren Kosten den Minderungsbetrag übersteigen (Ackermann, JZ 2002, 378, 382 ff.). Ist der Käufer wahlweise zur Geltendmachung des großen Schadensersatzes berechtigt, wird vertreten, dass die den Aufwand für eine Ersatzbeschaffung übersteigenden Mängelbeseitigungskosten nur liquidiert werden könnten, wenn ein besonderes Interesse an der Herstellung der Man- gelfreiheit gerade an dem einmal geleisteten Objekt bestehe (MünchKomm- BGB/Ernst, 6. Aufl., § 281 Rn. 130; ähnlich Erman/Westermann, BGB, 13. Aufl., § 281 Rn. 30; NK-BGB/Dauner-Lieb, 2. Aufl., § 281 Rn. 30). Zum Teil wird die Festlegung von Grenzwerten abgelehnt und jeweils auf die Gesamtumstände des Einzelfalls verwiesen (Graf von Westphalen in Henssler/Graf von Westpha- len, Praxis der Schuldrechtsreform, 2. Aufl., § 439 Rn. 27; Haas in Haas/Medicus/Rolland/Schäfer/Wendtland, Das neue Schuldrecht, 2002, Kapi- tel 5 Rn. 158; Jakobs in Dauner-Lieb/Konzen/Schmidt, Das neue Schuldrecht, 2002, S. 384, 386). cc) Letztere Ansicht entspricht im Ausgangspunkt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Bei der Prüfung, ob eine absolute Unverhältnismäßig- keit der Nacherfüllung vorliegt, ist eine Bewertung aller Umstände des Einzel- falls erforderlich. Starre Grenzwerte können diese umfassende Interessenab- wägung nicht ersetzen. Allerdings bieten Grenzwerte in Form einer Faustregel einen ersten Anhaltspunkt und dienen damit der Rechtssicherheit (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Januar 2009 – VIII ZR 70/08, NJW 2009, 1660 Rn. 15). Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen 41 - 19 - werden, dass ein Anspruch auf Nacherfüllung wegen unverhältnismäßiger Ko- sten dann verweigert werden kann, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Min- derwerts übersteigen. (1) Ausgangspunkt ist § 439 Abs. 3 Satz 2 BGB, der für die Prüfung der Unverhältnismäßigkeit den Wert der Sache in mangelfreiem Zustand und die Bedeutung des Mangels hervorhebt (BGH, Beschluss vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 70/08, NJW 2009, 1660 Rn. 15). (a) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Kosten ei- ner Kraftfahrzeugreparatur bis zu 130% des Wiederbeschaffungswertes ersatz- fähig sind, ist auf den vorliegenden Regelungszusammenhang nicht zu übertra- gen. Sie beruht im Wesentlichen auf der Anerkennung eines besonderen Integ- ritätsinteresses des geschädigten Eigentümers eines Kraftfahrzeuges, das nur durch die Reparatur des ihm vertrauten Fahrzeuges befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 15. Oktober 1991 - VI ZR 314/90, BGHZ 115, 364, 371; Urteil vom 15. Februar 2005 - VI ZR 70/04, NJW 2005, 1108, 1109). Demgegenüber ist im Rahmen der unmittelbaren Anwendung des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Rechtsprechung anerkannt, dass bei Gebäudeschäden (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1987 - VI ZR 53/87, BGHZ 102, 322, 326; vgl. auch Urteil vom 5. April 1990 - III ZR 213/88, NJW-RR 1990, 1303, 1305; OLG Düsseldorf, MDR 2012, 85; OLG Bamberg, ZfS 2011, 445, 446; OLG Frankfurt am Main, OLGR 2006, 16, 17; OLG Hamm, OLGR 1998, 358, 361), Bodenkontaminationen (BGH, Urteil vom 27. November 2009 - LwZR 11/09, NZM 2010, 442 Rn. 16) oder der Beschädigung von Bäumen und Gehölzen (Senat, Urteil vom 25. Ja- nuar 2013 - V ZR 222/12, BGHZ 196, 111 Rn. 5 mwN) aufgrund der das Scha- densrecht beherrschenden wirtschaftlichen Betrachtungsweise auf die Gesamt- bewertung von Gebäude und Grundstück als sich wechselseitig beeinflussende Wertfaktoren abzustellen ist. In diesen Fällen wird regelmäßig der Verkehrswert 42 43 - 20 - des Grundstücks als Grenze angesehen, bis zu der Schadensersatz verlangt werden kann. Auch wenn sich die Rechtsprechung zu Beschädigungen eines Grundstücks auf einen Schadensersatzanspruch wegen Lieferung einer man- gelhaften Immobilie grundsätzlich nicht übertragen lässt (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juni 2012 - V ZR 198/11, BGHZ 193, 326 Rn. 31), ist ein solcher Rückgriff im Rahmen der entsprechenden Anwendung des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB ausnahmsweise zulässig und auch geboten. Übersteigen die notwendigen Auf- wendungen zur Mängelbeseitigung den Verkehrswert des Grundstücks in man- gelfreiem Zustand, stehen sie grundsätzlich in keinem wirtschaftlich vernünfti- gen Verhältnis mehr zu dem dadurch herbeigeführten Erfolg. In einem solchen Fall widerspräche es Treu und Glauben (§ 242 BGB), dessen besondere Aus- prägungen § 251 Abs. 2 Satz 1, § 439 Abs. 3 BGB darstellen, wenn der Käufer diese Aufwendungen dem Verkäufer in Form der Mängelbeseitigung anlasten könnte (vgl. zum Schadensersatzrecht: BGH, Urteil vom 27. November 2009 - LwZR 11/09, NZM 2010, 442 Rn. 21; Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399, 2401; Urteil vom 26. November 1975 - VII ZR 31/74, NJW 1976, 235, 236). (b) Der Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand bietet jedoch nicht stets einen geeigneten Anhaltspunkt. Liegen Mängel vor, die sich beispielsweise nur auf das Gebäude, nicht aber auf Grund und Boden auswir- ken oder die nur einen Teil des Gebäudes betreffen, stellt der Wert des mangel- freien Grundstücks unter Umständen kein ausreichendes Kriterium zur Begren- zung der Mängelbeseitigungskosten unter dem Gesichtspunkt der Unverhält- nismäßigkeit dar. Da § 439 Abs. 3 Satz 2 BGB auf die Bedeutung des Mangels abstellt und diese sich in dem mangelbedingten Minderwert des Grundstücks niederschlägt, bildet auch dieser Wert einen geeigneten Anhaltspunkt für eine Eingrenzung. Mängelbeseitigungskosten, die mehr als 200% des mangelbe- dingten Minderwerts betragen, werden in der Regel nicht mehr als verhältnis- 44 - 21 - mäßig anzusehen sein (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 70/08, NJW 2009, 1660 Rn. 15 f.). (2) Allerdings geben die genannten Werte nur einen ersten Anhaltspunkt für die Annahme einer Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung. Maßgeblich bleibt eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Bei dieser ist insbesondere zu berücksichtigen, inwieweit der Verkäufer den Mangel zu ver- treten hat. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass bei vorsätzlichen Pflichtverletzungen (BGH, Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NZM 2010, 442 Rn. 24; Senat, Urteil vom 2. Oktober 1987 - V ZR 140/86, NJW 1988, 699, 700; Urteil vom 21. Juni 1974 - V ZR 164/72, BGHZ 62, 388, 394) oder sonstigem schweren Verschulden (Senat, Urteil vom 24. Ap- ril 1970 - V ZR 97/67, NJW 1970, 1180, 1181; BGH, Urteil vom 26. Oktober 1972 - VII ZR 181/71, BGHZ 59, 365, 368) dem Schuldner auch sonst unver- hältnismäßige Aufwendungen zuzumuten sind. Wie weit dies im Einzelfall ge- hen kann, bedarf ebenso wenig der Entscheidung wie die Frage, ob ein beson- deres Interesse des Käufers an der Nacherfüllung zu berücksichtigen ist. Die Beklagten haften vorliegend nicht wegen des arglistigen Verschweigens eines Mangels; auch ist ein besonderes Interesse der Klägerin an einer Nacherfüllung weder festgestellt noch geltend gemacht worden. dd) Ausgehend von den bisherigen Feststellungen des Berufungsge- richts, wonach das Gesamtobjekt im Zustand des Befalls mit echtem Haus- schwamm einen Zeitwert von 507.202 € hat und der Zeitwert des Gesamtob- jekts ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt ernst- haft in Betracht, dass die Mängelbeseitigungskosten den mangelbedingten Minderwert von mehr als 200% übersteigen und damit unverhältnismäßig sind. 45 46 - 22 - III. Da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, muss das Beru- fungsurteil aufgehoben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhand- lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird nach Feststellung der grundsätzlich ersatzfä- higen Mängelbeseitigungskosten zu prüfen haben, ob diese unverhältnismäßig sind, so dass der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minder- wert begrenzt ist. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Schadensersatzpflich- tige im Rahmen des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB das Prognoserisiko zu tragen hat (Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 251 Rn. 9; Bamberger/Roth/Schubert, BGB, 3. Aufl., § 251 Rn. 12; vgl. auch BGH, Urteil vom 15. Oktober 1991 - VI ZR 314/90, BGHZ 115, 364, 370). Für die Beurteilung der Unverhältnismä- ßigkeit der Kosten kommt es auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer an. Stellt sich während deren Ausführung heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht des Verkäufers für die gesamten 47 48 - 23 - Mängelbeseitigungskosten nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kos- ten nicht fortführen würde bzw. fortgeführt hätte. Stresemann Lemke Roth Brückner Kazele Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 15.03.2011 - 5 O 464/09 - KG, Entscheidung vom 22.10.2012 - 20 U 92/12 -