VIII ZR 72/14

Formwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens durch bevollmächtigte Hausverwaltung • Die Revision war nicht zuzulassen, weil die entscheidungserheblichen Fragen nicht vorlagen oder bereits durch Rechtsprechung geklärt sind. • Bei Textform einer juristischen Person genügt die Nennung der juristischen Person; Nennung des handelnden Mitarbeiters ist nicht erforderlich. • Ein Mieterhöhungsverlangen einer bevollmächtigten Hausverwaltung ist formwirksam, wenn eine Vollmacht der Vermieterin vorgelegt wurde und die Textformangaben den Anforderungen entsprechen. Die Klägerin verlangte eine Mieterhöhung und beauftragte die B. Immobilien GmbH als Hausverwaltung. Diese übersandte am 19. September 2012 ein Mieterhöhungsverlangen; dem Schreiben war eine Originalvollmacht der Klägerin beigefügt. Die Beklagte weigerte sich zuzustimmen und focht die Form und Zuständigkeit des Schreibens an. Das Berufungsgericht gab der Klägerin Recht; die Beklagte legte Revision ein. Der Senat prüfte insbesondere die Anwendung von § 174 BGB auf Mieterhöhungsbegehren, die Anforderungen an Schriftstücke juristischer Personen in Textform (§ 126b BGB) und die Frage, ob die beigefügte Vollmacht das Vorgehen deckt. • Keine Revisionzulassung: Die aufgeworfene Frage der entsprechenden Anwendung von § 174 BGB auf ein Mieterhöhungsbegehren (§ 558a BGB) war gegenständlich nicht entscheidungserheblich, weil im vorliegenden Fall eine Vollmacht beigefügt war. • Rechtsprechungskonsistenz: Die Anforderungen an Erklärungen juristischer Personen in Textform sind bereits durch frühere Entscheidung des Senats geklärt; es genügt die Angabe der juristischen Person, eine Namensnennung des handelnden Mitarbeiters ist nicht erforderlich. • Formelle Wirksamkeit: Das Mieterhöhungsverlangen erfüllte die Textformanforderungen des § 558a Abs.1 i.V.m. § 126b BGB; der maschinell erstellte Hinweis, dass keine Unterschrift erforderlich sei, reicht für den Abschluss der Erklärung aus. • Vollmacht und Zuschreibung: Die dem Schreiben beigefügte Originalvollmacht der Klägerin deckte das Vorgehen der Hausverwaltung; nach den Gesamtumständen bestand kein Zweifel an der Zuordnung und Deckung durch die Vollmacht. • Revisionsaussichten: Die Revision hatte keine Aussicht auf Erfolg, da die materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung unstreitig waren und die formellen Anforderungen eingehalten wurden. Der Senat beabsichtigte, die Revision der Beklagten zurückzuweisen; die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung war erfolgreich. Die Mieterhöhung von 256,92 € auf 268,89 € war materiell gerechtfertigt und formell wirksam, weil die Hausverwaltung durch eine Originalvollmacht der Klägerin gehandelt hatte und das Schreiben die Anforderungen der Textform erfüllte. Die Nennung namentlicher Sachbearbeiter in dem Schreiben ist unschädlich und führt nicht zu zusätzlichen Darlegungspflichten der Klägerin. Die Revision hatte keine Erfolgsaussicht und das Verfahren wurde schließlich durch Revisionsrücknahme erledigt.