XII ZR 120/13

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL X I I Z R 1 2 0 / 1 3 Verkündet am: 26. November 2014 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2 a) Zur Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem Immobilienleasingvertrag. b) In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt. BGH, Urteil vom 26. November 2014 - XII ZR 120/13 - OLG München LG München I - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. November 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter Dr. Klinkhammer, Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Oberlandesge- richts München - 32. Zivilsenat - vom 4. Juli 2013 abgeändert. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 15. Zivilkammer - vom 17. August 2012 wird zurück- gewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die Beklagte als Mieterin von gewerblich genutzten Räumen zur Renovierung der Außenfassade des Gebäu- des verpflichtet ist, sobald eine umfangreiche Baumaßnahme auf einem be- nachbarten Grundstück abgeschlossen ist. Der Kläger ist Eigentümer eines Geschäftshauses, in dem die Beklagte Teilflächen angemietet hat. 1 2 - 3 - Bis zum 31. März 2006 war die D. GmbH Mieterin der Gesamtfläche des Anwesens. Vertragsgrundlage war ein mit "Anlagen-Mietvertrag (Leasingver- trag)" überschriebener Vertrag vom 5. Mai 1983, der als Anlage B zu einem am gleichen Tage notariell beurkundeten Vertrag (nachfolgend: Rahmenvertrag) abgeschlossen wurde. § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags lautet: "Alle Instandhaltungsarbeiten und erforderlichen Reparaturen übernimmt die Mieterin auf eigene Kosten, auch wenn die Schä- den durch höhere Gewalt verursacht wurden." Der als "Kaufvertrag, Leasingvertrag mit Bestellung eines Ankaufsrechts, Generalübernehmervertrag" bezeichnete notarielle Rahmenvertrag enthält in Anlage A einen Kaufvertrag, durch den die ehemalige Vermieterin das Grund- stück, auf dem das Geschäftshaus errichtet werden sollte, erwarb. Anlage C enthält einen Generalübernehmervertrag, mit dem die D. GmbH von der ehe- maligen Vermieterin mit der schlüsselfertigen Herstellung des Bürogebäudes beauftragt wurde. In Anlage D vereinbarten die Vertragsparteien ein mit einer Vormerkung gesichertes Recht der D. GmbH zum Ankauf der Immobilie bei Be- endigung des Mietverhältnisses zu dem Wert, der sich aus den Gesamtinvesti- tionen abzüglich der in den Jahresmieten verrechneten Abschreibungen ergibt. Dabei ist im Innenverhältnis der D. GmbH zu ihren beiden Gesellschaftern die Reihenfolge der Ausübungsberechtigten dahingehend geregelt, dass das An- kaufsrecht vorrangig den Gesellschaftern zu gleichen Teilen, danach jedem der beiden Gesellschafter allein und zuletzt der Gesellschaft zustehen sollte. Nachdem das Mietverhältnis mit der D. GmbH zum 31. März 2006 been- det wurde, schlossen der Kläger und die Rechtsvorgängerin der Beklagten am 1. April 2006 einen Mietvertrag über Teilflächen des Anwesens. Dieser enthält in § 7 folgende Regelung: 3 4 5 - 4 - "… Große Instandhaltungsmaßnahmen, insbesondere an Außen- wänden, an den Treppenhäusern und am Dach, sind Sache des Vermieters." Am 12. April 2006 trafen der Kläger und die Rechtsvorgängerin der Be- klagten eine weitere Vereinbarung mit folgendem Wortlaut: "Aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien wird die Mie- terin ab dem 01.04.2006 statt der Gesamtfläche des Anwesens..., nur mehr eine Teilfläche anmieten. Die Mieterin ist nach dem zwi- schen den Parteien bis zum 31.03.2006 bestehenden Mietvertrag verpflichtet, die Mieträume bei Rückgabe an den Vermieter um- fassend zu renovieren. Diese Renovierungsverpflichtung erstreckt sich somit auf die künftig von der Mieterin nicht mehr gemieteten Räume. Die Kosten hierfür belaufen sich nach einer zwischen den Parteien der Höhe nach unstreitigen Ermittlung auf € 252.974 (s. Anlage). Dies vorausgeschickt vereinbaren die Parteien Folgendes: 1. Die Mieterin zahlt an den Vermieter € 250.000 (i.W.: Euro zweihunderttausend) brutto. 2. Die Zahlung des genannten Vergleichsbetrages erfolgt in zwei Raten zu je € 125.000, fällig am 30.04.2006 sowie am 15.06.2006. 3. Damit sind die Ansprüche des Vermieters auf die Renovierung derjenigen Flächen des Anwesens H. str. 20, M. , die ab dem 01.04.2006 nicht mehr Gegenstand des Mietvertrages zwischen den Parteien sind, abgegolten. 6 - 5 - 4. Die Erfüllung des Anspruchs des Vermieters entsprechend dem bisherigen Mietverhältnis auf die Renovierung der ab 01.04.2006 gemieteten Räume wird von der Mieterin über- nommen." In dem Vergleichsbetrag waren die von einem Gutachter ermittelten Kos- ten für die Renovierung der Außenfassade nicht enthalten. Nachdem Ende des Jahres 2010 Streit darüber entstand, ob die Beklagte aufgrund der in dem Anlagen-Mietvertrag vom 5. Mai 1983 enthaltenen In- standhaltungsklausel verpflichtet ist, die Fassade zu renovieren, vereinbarten die Parteien, dass der Kläger die Möglichkeit erhält, bis zum 31. März 2011 eine entsprechende Feststellungsklage zu erheben. Das Landgericht hat der vorab am 30. März 2011 per Fax eingegange- nen Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandes- gericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage abgewie- sen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit der zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Die Beklagte sei nicht verpflichtet, die Fassade des Geschäftsgebäudes zu renovieren, da die in dem Anlagen-Mietvertrag vom 5. Mai 1983 unter § 11 7 8 9 10 11 12 - 6 - Nr. 4 enthaltene Verpflichtung unwirksam und daher von der Beklagten nicht übernommen worden sei. Die Fassadenrenovierungspflicht sei von der Beklagten oder ihrer Rechtsvorgängerin auch nicht durch die Regelung in § 7 des Mietvertrags vom 1. April 2006 oder durch die Vereinbarung vom 12. April 2006 übernommen worden. Durch die letztgenannte Vereinbarung sollte die Renovierungspflicht nicht übernommener Büroräume pauschal durch Zahlung von 250.000 € abge- golten und die aus dem ursprünglichen Mietvertrag folgenden Pflichten lediglich hinsichtlich der nunmehr gemieteten Räume übernommen werden. Zwar sei das Landgericht auf Grund der von ihm festgestellten Tatsa- chen von einer mündlichen Übernahmevereinbarung bezüglich der Fassaden- renovierung ausgegangen. Dies habe auch das Berufungsgericht seiner Ver- handlung und Entscheidung zugrunde zu legen. Eine isolierte mündliche Ver- pflichtung zur Fassadenrenovierung sei aber nicht anzunehmen, da der vom Landgericht vernommene Zeuge nur Pflichten der D. GmbH im bestehenden Umfang zu Lasten der Rechtsvorgängerin der Beklagten übernehmen und kei- ne neuen Pflichten habe begründen wollen. § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags vom 5. Mai 1983 sei indes wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (heute § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) un- wirksam, wobei unerheblich sei, ob man den Vertrag als Immobilienleasingver- trag oder Triple-net-Mietvertrag bezeichnete. Da unstreitig sei, dass die damalige Vermieterin den Muster-Leasing- Vertrag mehrfach verwendet habe oder habe verwenden wollen und dass je- denfalls das Muster dem Vertrag zu Grunde gelegen habe, sei sie auch dann Verwenderin, wenn die ehemalige Mieterin diese Vertragsbedingungen im Hin- blick darauf bereits in ihr Angebot aufgenommen und damit formal in den Ver- 13 14 15 16 - 7 - tragsabschluss eingeführt habe. Eine Individualvereinbarung liege nicht vor, weil die damalige Vermieterin nicht die Bereitschaft gehabt habe, § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags zur Disposition zu stellen. Dafür spreche, dass sie keiner- lei Kostenrisiko für das Objekt und dessen Betrieb habe tragen wollen. Im Übri- gen treffe die Darlegungs- und Beweislast für das Aushandeln im konkreten Fall den Verwender von allgemeinen Geschäftsbedingungen, hier also die ehemali- ge Vermieterin bzw. den Kläger. § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags überbürde dem Mieter alle Instand- setzungsarbeiten und erforderlichen Reparaturarbeiten, auch wenn sie auf hö- herer Gewalt beruhten. Dies bedeute, dass der Mieter nicht nur die normale Abnutzung zu tragen habe, sondern auch den zufälligen Untergang auf Grund nicht vorhersehbarer Vorkommnisse. Bei der Beurteilung der Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei die für den Nichtverwender feindlichste Auslegung zu Grunde zu legen. Im ungünstigsten Fall müsse der Mieter bei einem schweren Schaden, ohne dass ihn ein Verschulden getroffen habe, sehr umfassende Reparaturen bis hin zur teilweisen Neuerrichtung des Gebäudes ausführen, und dies auch noch kurz vor Mietzeitende. Diese sehr weit gehende Verpflichtung weiche von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung im Mietrecht, wonach der Vermieter das Sachrisiko trage, ab und verstoße damit gegen den im Zeitpunkt des Ver- tragsschlusses geltenden § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (heute § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Auffassung entspreche jedenfalls für Mietverträge der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und mehrerer Oberlandesgerichte. Wenngleich das Mieterrisiko durch die von der Mieterin abzuschließende Gebäudeversicherung gemildert werde, führe die Vereinbarung der Versiche- rungspflicht nicht dazu, dass die Instandsetzungs- und Reparaturklausel als wirksam zu beurteilen sei. Die sich aus der Klausel ergebenden Verpflichtungen 17 18 19 - 8 - der Mieterin seien nicht auf die von der pflichtgemäß abgeschlossenen Versi- cherung übernommenen Risiken beschränkt. Ferner trage die Mieterin alle mit der Instandsetzung verbundenen Baurisiken. Zwar wäre eine Vertragsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, die dem Mieter alle Instandhaltungsarbeiten und erfor- derlichen Reparaturen auf eigene Kosten überbürde, die von ihm verschuldet seien oder auf der normalen Abnutzung beruhten. Doch sei eine dahingehende geltungserhaltende Reduktion der Klausel ausgeschlossen. Es sei auch nicht möglich, die Klausel einfach durch Streichen der Worte "auch wenn die Schä- den durch höhere Gewalt verursacht wurden" zu teilen, da auch der Rest noch bei der für den Nichtverwender feindlichsten Auslegung dahingehend verstan- den werden könne, dass auch Instandsetzungen, die durch höhere Gewalt ent- standen sind, vom Mieter zu tragen seien. Es spreche zwar vieles dafür, dass die verwendete Klausel dann wirk- sam wäre, wenn dem Mieter ein Erwerbsrecht eingeräumt würde, weil er es dann in der Hand habe, von seinen Aufwendungen für die Reparaturen durch Ausübung des Rechts zu profitieren. Das in Anlage D des Rahmenvertrags ver- einbarte Ankaufsrecht reiche hierfür jedoch wegen der dort geregelten Reihen- folge der Ausübungsberechtigten nicht aus. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings zunächst davon ausge- gangen, dass sich eine Verpflichtung der Beklagten zur Renovierung der Ge- 20 21 22 23 - 9 - bäudefassade nicht aus dem Mietvertrag vom 1. April 2006 ergibt. Dort ist in § 7 Satz 1 die Instandhaltungspflicht nur hinsichtlich der erforderlichen Reparaturen an den Mieträumen und Einrichtungen auf die Mieterin übertragen. Zur Vor- nahme von Instandhaltungsmaßnahmen, insbesondere an den Außenwänden, den Treppenhäusern und am Dach bleibt nach § 7 Satz 2 des Mietvertrags aus- drücklich der Vermieter verpflichtet. 2. Die Beklagte schuldet jedoch deshalb die Renovierung der Gebäude- fassade, weil in § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags vom 5. Mai 1983 die In- standhaltung des gesamten Gebäudes wirksam auf die damalige Mieterin über- tragen worden ist und die Rechtsvorgängerin der Beklagten nach den vom Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen, an die der Senat gebunden ist (§ 559 Abs. 2 ZPO), aufgrund einer entsprechenden mündlichen Vereinbarung mit dem Kläger diese Verpflichtung übernommen hat. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Regelung in § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die der Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 307 BGB (vgl. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) unterliegt oder die Klausel zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden ist. In beiden Fällen begegnet die Vertragsbestimmung keinen rechtlichen Beden- ken. Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von Gewerberäumen grund- sätzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haf- tung führt (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383, 2384). Die Pflicht zur Instandhaltung des gesamten Gebäudes wäre jedoch auch dann wirksam auf die Mieterin übertragen worden, wenn es sich bei § 11 Nr. 4 des Anlagen-Miet- vertrags um eine vorformulierte Vertragsbedingung handeln würde. a) Soweit das Berufungsgericht hierzu die Auffassung vertritt, die Klausel in § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags sei nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (richtig: 24 25 - 10 - § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, weil die dort enthaltene Übertragung aller Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen auf die Mieterin von den wesentli- chen Grundgedanken der mietrechtlichen Risikoverteilung erheblich abweiche, kann dem nicht gefolgt werden. Denn bei der vorgenommenen AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle der Vertragsklausel hat das Berufungsgericht die Rechtsnatur des Anlagen-Mietvertrags vom 5. Mai 1983 nicht ausreichend berücksichtigt. Dieser ist auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts sowohl nach seiner inhaltlichen Gestaltung als auch nach dem von den Vertragspartei- en verfolgten Zweck nicht als Mietvertrag, sondern als Immobilienleasingvertrag zu qualifizieren. aa) Das Immobilienleasing stellt eine besondere Form des Finanzie- rungsleasings dar (vgl. BGHZ 106, 304 = NJW 1989, 1279), um den Erwerb von Grundstücken oder die Errichtung baulicher Anlagen zu finanzieren. Auch für einen Immobilienleasingvertrag ist daher kennzeichnend, dass der Leasingge- ber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte - und beim Immobilienleasing regelmäßig lange - Vertragslaufzeit überlässt, wobei die Ge- fahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädi- gung der Sache allein den Leasingnehmer trifft (vgl. Senatsurteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004, 340, 342; BGH Urteil vom 11. März 1998 - VIII ZR 205/97 - NJW 1998, 1637, 1638 mwN). Der Leasingnehmer deckt mit den während der Ver- tragslaufzeit entrichteten Leasingraten die Anschaffungs- und Herstellungskos- ten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Lea- singgebers, beim Immobilienleasing möglicherweise noch durch ein zusätzlich zu gewährendes Mieterdarlehen, vollständig ab (Engel NZM 1998, 785, 788). bb) Danach stellt sich der Anlagen-Mietvertrag vom 5. Mai 1983 als ein Immobilienleasingvertrag dar, der zusammen mit den weiteren in dem notariel- 26 27 - 11 - len Rahmenvertrag enthaltenen vertraglichen Regelungen allein dem Interesse der D. GmbH an der Finanzierung des Grundstückserwerbs und der Errichtung des ausschließlich von dieser Gesellschaft genutzten Geschäftsgebäudes die- nen sollte. (1) Dafür spricht schon, dass die ursprünglichen Vertragsparteien den Anlagen-Mietvertrag selbst in dessen Überschrift als Leasingvertrag bezeichnet haben. Auch in der Überschrift des Rahmenvertrags ist von einem "Leasingver- trag mit Bestellung eines Ankaufsrechts" die Rede. Zwar kann aus der von den Vertragsparteien gewählten Bezeichnung eines Vertrags nicht zwingend auf dessen Rechtsnatur geschlossen werden. Diese ist vielmehr nach seinem ge- samten Vertragsinhalt zu bestimmen (Palandt/Weidenkaff BGB 73. Aufl. Einf. vor § 535 Rn. 15). Die gewählte Bezeichnung stellt aber jedenfalls ein Indiz da- für dar, welchen Zweck die Parteien mit dem Vertrag verfolgen wollten (BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 535 Rn. 48). Entscheidend ist jedoch, dass sich der Inhalt des Anlagen-Mietvertrags von einem gewöhnlichen Mietvertrag über Geschäftsräume in erheblicher Wei- se unterscheidet. Bestimmende Kriterien des Mietvertrags sind die Ge- brauchsüberlassung einer Sache gegen Zahlung eines regelmäßig nach Zeit- abschnitten bemessenen Mietzinses. Beim Leasingvertrag tritt zu diesen auch für ihn wesentlichen Merkmalen regelmäßig hinzu, dass der Leasinggeber zum Zwecke der Befriedigung eines Investitionsbedarfs des Leasingnehmers das zum Gebrauch zu überlassende Leasinggut beschafft und vorfinanziert (BGHZ 111, 84 = NJW 1990, 1785, 1787 f.). (2) Eine Gesamtschau der in dem Anlagen-Mietvertrag getroffenen Re- gelungen zeigt, dass der Anlagen-Mietvertrag rechtlich als Finanzierungslea- singvertrag zu qualifizieren ist. 28 29 30 - 12 - So haben die Vertragsparteien in der Anlage 1 zu § 2 des Anlagen- Mietvertrags eine Mietzeit von insgesamt 30 Jahren vereinbart, während der das Mietverhältnis nur aus wichtigem Grund gekündigt werden kann (§ 13 des Anlagen-Mietvertrags). Die Haftung der Vermieterin für Fehler und Mängel bei der Vertragsdurchführung wird durch § 9 des Anlagen-Mietvertrags auf den Umfang beschränkt, in dem sie von Dritten Ersatz verlangen kann, und im Übri- gen ausgeschlossen. Die von der Vermieterin im Rahmen der Abwicklung des Mietvertrags abzuschließenden Verträge bedürfen der schriftlichen Zustimmung der Mieterin (§ 7 Abs. 2 des Anlagen-Mietvertrags). Bereits damit haben die Parteien in dem Anlagen-Mietvertrag Regelungen getroffen, die für einen Finanzierungsleasingvertrag typisch sind (vgl. hierzu Staudinger/Stoffels BGB [2014] Leasing Rn. 12) und einer am Leitbild der mietrechtlichen Bestimmungen orientierten Inhaltskontrolle teilweise nicht standhalten dürften (vgl. Wolf/ Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 1751). Insbesondere zeigen die in dem Anlagen-Mietvertrag enthaltenen Rege- lungen zu den Zahlungspflichten der Mieterin, dass die für die Grundmietzeit vereinbarte Miete nicht nur das Entgelt für eine zeitlich begrenzte Gebrauchs- überlassung darstellt, wie es für einen Mietvertrag typisch wäre, sondern damit zugleich die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten der Vermieterin abgedeckt werden soll- ten. In § 5 Nr. 1 des Anlagen-Mietvertrags haben die Vertragsparteien die Ge- samtinvestitionskosten, also alle von der Vermieterin für den Erwerb des Grundstücks, für die Errichtung des Gebäudes und für die Finanzierung des Mietobjekts getätigten aktivierungsfähigen Aufwendungen, zur Bemessungs- grundlage für die von der Mieterin zu leistenden Zahlungen bestimmt. Auf der Grundlage der Gesamtinvestitionskosten und unter Berücksichtigung der steu- erlichen Abschreibungen für das Gebäude sowie eines jährlichen Verwaltungs- 31 32 - 13 - kostenbeitrags in Höhe von 0,25 % der Gesamtinvestitionskosten haben die Vertragsparteien die Jahresmieten festgelegt. Für eine Anpassung der geschul- deten Miete haben die Mietvertragsparteien nicht - wie für einen Gewerberaum- mietvertrag üblich - eine Staffelmiete oder eine Wertsicherungsklausel verein- bart. § 4 Nr. 3 b des Anlagen-Mietvertrags ermöglicht der Vermieterin vielmehr, zwölf Monate vor Ablauf der ersten - auf 20 Jahre festgesetzten - Mietperiode die Gesamtjahresmiete unter Berücksichtigung der dann gegebenen Kapital- marktverhältnisse, der steuerrechtlich zulässigen Abschreibungen und der Ver- waltungskosten neu festzusetzen. Damit wird der Vermieterin die Möglichkeit eingeräumt, bei höheren Aufwendungen für die Refinanzierung der Investitions- kosten eine Anpassung der Jahresmiete vorzunehmen, um eine Amortisation ihrer Aufwendungen zu erreichen. Schließlich enthält der Vertrag die Verpflich- tung der Mieterin, zur Abgeltung der Kosten der Zwischenfinanzierung an die Vermieterin eine Vormiete zu bezahlen (§ 4 Nr. 2 des Anlagen-Mietvertrags) und der Vermieterin ein Mieterdarlehen zu gewähren (§ 4 Nr. 4 des Anlagen- Mietvertrags). Damit erfüllt der Anlagen-Mietvertrag die für einen Finanzierungsleasing- vertrag kennzeichnenden Merkmale. Er enthält die für einen Leasingvertrag ty- pischen Regelungen zur Sach- und Preisgefahr sowie zur Gewährleistung. Die vertraglichen Zahlungspflichten der Mieterin sind darauf ausgerichtet, dass sich die gesamten Aufwendungen der Vermieterin für das Leasinggut durch die wäh- rend der Grundmietzeit entrichtete Miete und gegebenenfalls durch die Ausrei- chung eines Mieterdarlehens vollständig amortisieren. Unerheblich ist insoweit, dass der Mieterin in dem Anlagen-Mietvertrag kein Ankaufsrecht eingeräumt ist. Denn einerseits ist die Vereinbarung eines Ankaufsrechts des Leasingnehmers oder eines Andienungsrechts des Leasing- gebers für einen Leasingvertrag nicht begriffsnotwendig (vgl. Senatsurteil BGHZ 33 34 - 14 - 158, 19 = NZM 2004, 340, 342). Andererseits haben die Vertragsparteien in der Anlage D des Rahmenvertrags der ursprünglichen Mieterin ausdrücklich ein auf das Leasingobjekt bezogenes Ankaufsrecht eingeräumt. Schließlich können bei der Beurteilung der Rechtsnatur des Anlagen- Mietvertrags auch nicht die weiteren in dem notariellen Rahmenvertrag vom 5. Mai 1983 enthaltenen Verträge unberücksichtigt bleiben. Der als Anlage A bezeichnete Kaufvertrag, durch den die ehemalige Vermieterin das Grundstück, auf dem das Geschäftshaus errichtet werden sollte, erwarb und der in Anlage C enthaltene Generalübernehmervertrag, mit dem die D. GmbH von der ehemali- gen Vermieterin mit der schlüsselfertigen Herstellung des Bürogebäudes beauf- tragt wurde, zeigen, dass der Zweck des gesamten Vertragswerks allein auf die Realisierung einer Investitionsentscheidung der D. GmbH ausgerichtet war und die ehemalige Vermieterin - wie es für einen Leasinggeber typisch ist - nur zur Finanzierung des Bauvorhabens eingeschaltet worden ist. b) Die rechtliche Qualifikation des Anlagen-Mietvertrags als Finanzie- rungsleasingvertrag führt dazu, dass - entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts - die Regelung zur Instandhaltungspflicht in § 11 Nr. 4 des Ver- trags auch als vorformulierte Vertragsbedingung einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalten würde. aa) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Ver- wenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be- nachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachtei- ligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise Art und 35 36 37 - 15 - Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrags zu be- rücksichtigen. Die daraus folgenden unterschiedlichen Interessen führen des- halb auch zu Differenzierungen in der Beurteilung der Angemessenheit (vgl. BGH Beschluss vom 8. Januar 1986 - VIII ARZ 4/85 - NJW 1986, 2102, 2103). Auch wenn auf Finanzierungsleasingverträge in erster Linie Mietrecht anzu- wenden ist (vgl. BGH Urteil vom 8. November 1989 - VIII ZR 1/89 - NJW-RR 1990, 182, 183 mwN), muss deshalb bei einer Inhaltskontrolle jeweils das Ei- gengepräge des Leasingvertrags unter sachgerechter Bewertung der von den Parteien typischerweise verfolgten Interessen berücksichtigt werden. Soll eine Leasingvertragsklausel daraufhin geprüft werden, ob sie mit wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes unvereinbar ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), so ist zunächst festzustellen, ob der typische Gehalt des Leasingvertrags in der be- treffenden Frage mit demjenigen eines normalen Mietvertrags übereinstimmt. Ist das nicht der Fall, so kommt eine Abweichung von einem wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht in Betracht (BGHZ 112, 65 = NJW 1990, 3016, 3017). bb) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählt die Abwälzung der Sach- und Preisgefahr auf den Leasingnehmer und dessen damit verbundene Haftung in Fällen des zufälligen Untergangs oder der zufälli- gen Verschlechterung der Leasingsache zum typischen Inhalt eines Leasing- vertrags (BGHZ 97, 65, 76 = NJW 1986, 1335, 1337; BGHZ 116, 278, 287 = NJW 1992, 683, 685; BGH Urteil vom 25. März 1998 - VIII ZR 244/97 - NJW 1998, 2284, 2285). Entsprechende Regelungen in allgemeinen Geschäftsbe- dingungen benachteiligen den Leasingnehmer daher nicht unangemessen. Das gilt auch für die weitgehende Freizeichnung des Leasinggebers von der eige- nen Gewährleistung (so schon BGHZ 68, 118 = NJW 1977, 848). Dies liegt da- rin begründet, dass sich die Stellung des Leasingnehmers wesentlich von der des (langfristigen) Mieters unterscheidet. Während der Mieter das Objekt aus- 38 - 16 - schließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, erlangt der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als dem Mieter ver- gleichbare Rechtsstellung (Senatsurteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004, 340, 342). Dies rechtfertigt es, ihn - auch bei einem Immobilienleasingvertrag (vgl. BGHZ 106, 304 = NJW 1989, 1279, 1280) - in Bezug auf die Sach- und Preisgefahr bei der Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen ähnlich wie einen Käufer zu behandeln (Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 1855). Kann der Leasinggeber danach die von ihm nach den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen zu tragende Sach- und Preisgefahr durch Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingun- gen auf den Leasingnehmer abwälzen, erfährt dieser durch eine vorformulierte Vertragsbedingung, durch die ihm die Instandhaltungsverpflichtung für das in seinem Interesse angeschaffte und von ihm genutzte Leasingobjekt übertragen wird, ebenfalls keine unangemessene Benachteiligung. Auch diese Regelung ist leasingtypisch und trägt dem berechtigten Werterhaltungs- und Sicherungs- interesse des Leasinggebers Rechnung (Staudinger/Stoffels BGB [2014] Lea- sing Rn. 212). c) War die ursprüngliche Mieterin des Bürogebäudes danach verpflichtet, die Gebäudefassade zu renovieren, hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten diese Verpflichtung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch eine entsprechende mündliche Vereinbarung mit dem Kläger - und somit nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB - wirksam über- nommen. Das Landgericht hat aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme hierzu festgestellt, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten sich mündlich gegenüber dem Kläger verpflichtet hat, die Fassadenrenovierung nach dem Abschluss der Bauarbeiten auf dem benachbarten Grundstück zu übernehmen, und dass die Kosten der Renovierung der Gebäudefassade nicht von der in Nr. 1 der Vereinbarung vom 12. April 2006 geregelten Ausgleichszahlungen 39 - 17 - erfasst werden sollten. Diese Feststellung hat auch das Berufungsgericht ge- mäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Die Revisi- on erinnert gegen diese für sie günstige Tatsache nichts. Eine Gegenrüge we- gen dieser Tatsachenfeststellungen wird von der Beklagten nicht erhoben. Des- halb hat auch der Senat diese Feststellung, die revisionsrechtlich nicht zu bean- standen ist, seiner Entscheidung zugrunde zu legen (§ 559 Abs. 2 ZPO). 3. Danach kann die angegriffene Entscheidung keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO), weil weitere Feststellungen nicht erforderlich sind. Das Be- rufungsurteil ist daher aufzuheben und die erstinstanzliche Entscheidung wie- derherzustellen. Dose Klinkhammer Günter Botur Guhling Vorinstanzen: LG München I, Entscheidung vom 17.08.2012 - 15 O 6534/11 - OLG München, Entscheidung vom 04.07.2013 - 32 U 3633/12 - 40