BLw 3/13

Gesamtgenehmigungspflicht und Fristverlängerung bei Vorkaufsvermutung im GrdstVG • Ein mehrteiliges Kaufvertragsgeschäft ist nach § 2 GrdstVG insgesamt genehmigungspflichtig, wenn mindestens ein verkauftes Grundstück die Genehmigungsfreigrenze übersteigt. • Ein auf § 12 GrdstVG gestützter Zwischenbescheid, mit dem die Genehmigungsbehörde nach Abschluss ihrer rechtlichen Prüfung der Ansicht ist, ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht könne bestehen, verlängert die Entscheidungsfrist wirksam auf drei Monate (§ 6 Abs.1 Satz2 GrdstVG), auch wenn das Vorkaufsrecht später im Verfahren verneint wird. • Im Einwendungsverfahren nach § 10 RSG sind die Landwirtschaftsgerichte auf die Prüfung beschränkt, ob eine Veräußerung genehmigungspflichtig ist und ob die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre; weitergehende Feststellungen zum Bestehen des Vorkaufsrechts sind dem Zivilprozess vorbehalten. • Die Genehmigung ist nach § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG zu versagen, wenn ein aufstockungsbedürftiger landwirtschaftlicher Betrieb als Kaufinteressent zur Verfügung steht und der Erwerb durch einen Nichtlandwirt der Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Die Beteiligte zu 4 kaufte per notariellen Vertrag vom 2. Mai 2011 mehrere Grundstücke (Wald, Hoffläche, Ackerland) von den Beteiligten zu 1–3. Die Genehmigungsbehörde verlängerte die Entscheidungsfrist nach Antrag nach dem Grundstücksverkehrsgesetz durch zwei Zwischenbescheide; die Beteiligte zu 5 erklärte Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts. Die Beteiligten zu 1–4 beantragten gerichtliche Entscheidung gegen die Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung. Die Amtsgerichte genehmigten den Vertrag, das Oberlandesgericht hob die Mitteilung auf und stellte fest, das Vorkaufsrecht sei nicht wirksam ausgeübt worden; die Behörde legte jedoch einen Zwischenbescheid zur Fristverlängerung auf drei Monate zugrunde. Die Behörde und die Beteiligte zu 5 waren der Ansicht, die Genehmigung sei zu versagen, weil ein aufstockungsbedürftiger landwirtschaftlicher Betrieb als Käufer zur Verfügung stehe; die Beteiligte zu 4 führte keine ernsthafte landwirtschaftliche Tätigkeit aus und plante allenfalls Pferdehaltung und -pension. • Gesamtvertrag und Genehmigungspflicht: Ein Kaufvertrag, der mehrere Grundstücke umfasst, unterliegt nach § 2 GrdstVG der Genehmigung, wenn mindestens eines der verkauften Grundstücke die Freigrenze überschreitet; die Genehmigung ist grundsätzlich einheitlich zu erteilen oder zu versagen. • Unabhängigkeit der Genehmigungspflicht von wirtschaftlicher Einheit: Ob die Flächen wirtschaftlich eine Einheit bilden, ist für die Frage der Genehmigungspflicht (§ 2 GrdstVG) unerheblich; diese Frage ist relevant nur für das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG. • Wirksamkeit der Fristverlängerung: Nach § 6 Abs.1 Satz2 GrdstVG reicht für eine Verlängerung auf drei Monate aus, dass die Genehmigungsbehörde nach rechtlicher Prüfung überzeugt ist, sie müsse gemäß § 12 GrdstVG eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts herbeiführen; die tatsächliche spätere Verneinung des Vorkaufsrechts berührt die Wirksamkeit der Verlängerung nicht. • Ablehnung der bisherigen Rechtsprechungslinie: Der Senat hält an der früheren Auffassung, wonach ein irrtümlich auf Vorkaufsrecht gestützter Zwischenbescheid nur zwei Monate auslösen solle, nicht fest; aus systematischen und teleologischen Gründen ist die subjektive Überzeugung der Behörde maßgeblich. • Keine Genehmigungsfiktion hier: Die Behörde hat nach tatrichterlichen Feststellungen rechtlich geprüft und die Vorlagepflicht bejaht; der Eingang der Vorkaufsmitteilung war innerhalb der auf drei Monate verlängerten Frist rechtzeitig, sodass die Genehmigung versagt wurde. • Versagungsgrund nach § 9 GrdstVG: Die Genehmigung ist zu versagen, wenn die Veräußerung der Agrarstruktur widerspricht; hier stand ein aufstockungsbedürftiger landwirtschaftlicher Betrieb (die bisherige Pächterin) als Kaufinteressentin zur Verfügung, sodass die Versagung geboten war. • Nichtlandwirt und fehlende Gleichstellung: Die Beteiligte zu 4 ist kein landwirtschaftlicher Betrieb und war auch nicht gleichzustellen; weder die geringe Heusilageproduktion noch die bloße Planung einer Pferdezucht oder die Verpachtung der Flächen genügten, um den erforderlichen, in absehbarer Zeit umsetzbaren Nachweis einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit zu erbringen. • Prüfungsumfang des Einwendungsverfahrens: Nach § 10 RSG sind die Landwirtschaftsgerichte auf die Prüfung der Genehmigungspflicht und der Versagungsgründe nach § 9 GrdstVG beschränkt; Fragen zur wirtschaftlichen Einheit und zum materiellen Bestehen des Vorkaufsrechts gehören nicht in dieses Verfahren und sind dem Zivilprozess vorbehalten. • Sachentscheidung durch den Senat: Es bedurfte keiner Zurückverweisung; der Senat konnte anhand der vorhandenen Feststellungen selbst entscheiden, dass die Genehmigung zu versagen ist. Der Antrag der Beteiligten zu 1–4 auf gerichtliche Entscheidung wurde zurückgewiesen; die zuvor ergangenen Entscheidungen der Vorinstanzen wurden insoweit aufgehoben, als erforderlich. Begründung: Der notarielle Gesamtvertrag unterlag nach § 2 GrdstVG der Genehmigungspflicht, die Entscheidungsfrist war durch einen rechtmäßig erlassenen Zwischenbescheid auf drei Monate verlängert, die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ging fristgerecht zu und bewirkte damit die Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG. Die Beteiligte zu 4 konnte nicht als landwirtschaftlicher Betrieb gleichgestellt werden; konkrete, in absehbarer Zeit realisierbare Pläne und eine leistungsfähige landwirtschaftliche Tätigkeit fehlten, während ein aufstockungsbedürftiger landwirtschaftlicher Erwerber als Kaufinteressent zur Verfügung stand. Die Gerichtskosten aller Instanzen tragen die Beteiligten zu 1–4; der Gegenstandswert beträgt 90.000 €.