V ZR 144/14

Heimfall wegen Nichtselbstnutzung: Wirksamkeit langfristiger Verwendungsbeschränkung, verhältnismäßige Ausübungspflicht der Gemeinde • Verwendungsbeschränkungen und an deren Verletzung anknüpfende Heimfallrechte in Erbbaurechtsverträgen einer öffentlichen Körperschaft können wirksam für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts vereinbart werden. • Die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Heimfallanspruchs durch eine öffentliche Körperschaft unterliegt dem Gebot der Verhältnismäßigkeit im Verwaltungsprivatrecht; die Ausgeberin muss vor Ausübung prüfen und, wo möglich, zumutbare mildere Lösungen (z. B. Zustimmung zur Vermietung oder Veräußerung) ermöglichen. • Bei fortdauernder vertragswidriger Nutzung (Nichtselbstnutzung) beginnt die Verjährung des Heimfallanspruchs nicht, solange der Verstoß andauert. • Die Geltendmachung eines Herausgabe- und Räumungsanspruchs ist nicht bereits mit der Erklärung der Geltendmachung des Heimfalls begründet; der Erbbauberechtigte bleibt bis zur dinglichen Übertragung nutzungsberechtigt. Die Klägerin, eine Gemeinde, ist Eigentümerin von Grundstücken mit Reihenhäusern, für die 2005 Wohnungserbbaurechte mit Verpflichtung zur Selbstnutzung (§ 5 ErbbV) und Heimfall bei Verstoß (§ 13 Nr.1 d ErbbV) bestellt wurden. Das streitgegenständliche Wohnungserbbaurecht ging 2006 an eine GbR aus dem Beklagten und dessen Großvater; nach dem Tod des Großvaters übertrugen die Erben das Erbbaurecht auf den Beklagten. Dieser vermietete die Wohnung 2010 an ortsansässige Mieter ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Klägerin nach § 22 ErbbV. Die Klägerin forderte den Beklagten zur Selbstnutzung auf und erklärte später die Ausübung des Heimfalls. Das Landgericht wies die Klage der Klägerin ab, das Oberlandesgericht gab ihr statt. Der Beklagte ließ revisionieren. • 1) Zulässigkeit des Heimfalls und Bindung an das Erbbaurechtsgesetz: Das vereinbarte Heimfallrecht begründet nach § 2 Nr.4 ErbbauRG einen Übertragungsanspruch; die Verletzung der Selbstnutzungsverpflichtung kann Heimfallgrund sein. • 2) Verstoß gegen Selbstnutzungspflicht liegt vor: Der Beklagte nutzt das Reihenhaus durch Vermietung an Dritte; eine nachträgliche einvernehmliche Befreiung nach § 22 ErbbV wurde nicht vorgelegt. • 3) Wirksamkeit der vertraglichen Regelungen: Verwendungsbeschränkung (§ 5 Nr.1 ErbbV) und Heimfall (§ 13 Nr.1 d ErbbV) sind zulässig und verfassungs- wie unionsrechtlich vereinbar; sie verstoßen nicht gegen § 11 Abs.2 BauGB oder gegen §§ 307 ff. BGB (Inhaltskontrolle AGB). • 4) Keine zeitliche Begrenzung zwingend: Im Unterschied zu subventionsbedingten Grundstückskaufverträgen können Erbbaurechtsausgeber den Zweck der Lastenbindung für die gesamte Laufzeit sichern; eine pauschale 30-Jahres-Befristung ist für Erbbaurechte nicht erforderlich. • 5) Verhältnismäßigkeit bei der Rechtsausübung: Als öffentliche Körperschaft ist die Klägerin bei der Ausübung des Heimfalls an das Gebot angemessener Vertragsgestaltung und verwaltungsprivatrechtliche Verhältnismäßigkeitsgrundsätze gebunden; sie muss prüfen, ob mildere Maßnahmen (z. B. Zustimmung zur Vermietung oder Veräußerung unter Zweckwahrung) möglich sind. • 6) Verfahrens- und Ermessenspflichten der Klägerin: Vor Ausübung des Heimfalls hätte die Klägerin dem Beklagten Gelegenheit geben müssen, die Voraussetzungen für Zustimmung (§ 22) oder Veräußerung (§ 12) herzustellen; sie hätte Hinweise zu möglichen Bedingungen geben und die vorgelegten Verträge prüfen müssen. • 7) Verjährung: Die Vertragswidrigkeit der Nichtselbstnutzung ist fortdauernd; die Verjährung des Heimfallanspruchs beginnt nicht, solange der Verstoß andauert. • 8) Herausgabe/Räumung: Die Erklärung des Heimfalls macht den Übertragungsanspruch fällig, führt aber nicht automatisch zur sofortigen Herausgabe oder Räumung; der Erbbauberechtigte bleibt bis zur dinglichen Übertragung nutzungsberechtigt. Der Senat hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Zwar ist die vertragliche Verpflichtung zur Selbstnutzung und das daran anknüpfende Heimfallrecht wirksam und der Beklagte hat gegen diese Pflicht verstoßen, jedoch war die Ausübung des Heimfalls durch die Klägerin nicht in allen Punkten verhältnismäßig begründet dargestellt. Die Klägerin hätte dem Beklagten Gelegenheit geben müssen, durch Vorlage angepasster Verträge (Miet- oder Kaufvertrag) oder durch Verhandlungen eine zustimmungsfähige Lösung zu erreichen, bevor sie den Heimfall durchsetzt. Solange die dingliche Übertragung nicht vollzogen ist, steht dem Beklagten die Nutzung weiterhin zu; Räumung und Herausgabe können daher derzeit nicht ohne Weiteres verlangt werden. Die Sache ist zur Nachprüfung, insbesondere zur Würdigung der Verhältnismäßigkeit und der vorgelegten oder vorzulegenden Verträge, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.