V ZR 306/16

ECLI:DE:BGH:2018:160318UVZR306.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 306/16 Verkündet am: 16. März 2018 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 Ba, Cl a) Bei der in einem Grundstückskaufvertrag von der Gemeinde als Verkäufer verwendeten Klausel, dass der Käufer verpflichtet ist, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzufüh- ren, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jah- ren ab der Beurkundung weiterveräußert, handelt es sich um eine der AGB- rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegende Preisnebenabrede. b) Eine solche Klausel benachteiligt den Käufer nicht unangemessen, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. BGH, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 306/16 - LG Rostock AG Güstrow - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Rostock - 1. Zivil- kammer - vom 24. November 2016 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die beklagte Stadt war Eigentümerin eines aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundstücks. Das - damals noch mit abbruchreifen Gebäuden bebaute - Grundstück befindet sich in einem innerstädtischen Gebiet, welches als Wohngebiet ausgewiesen ist. Nachdem die Beklagte die Flurstücke öffent- lich zum Verkauf ausgeschrieben hatte, erwarb die Klägerin, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, mit notariellem Vertrag vom 21. Mai 2014 von der Beklagten drei der sechs Flurstücke zu einem Gesamtpreis von 103.168 €; der Kaufpreis je qm betrug 62 € und entsprach mindestens dem Marktpreis. § 6 des Vertrages enthält folgende Klausel, die die Beklagte seit Jahren in einer Viel- zahl ihrer Verträge verwendet: 1 - 3 - „Sollte der Käufer das heute gekaufte Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der heutigen Beurkundung weiterveräußern, wird er verpflichtet, den durch ihn erzielten Mehrerlös an die B. stadt abzuführen, wobei jedoch die durch den Käufer getätigten Investitionen einschließlich ge- zahlter Zinsen in Abzug zu bringen sind“. Mit notariellem Vertrag vom 9. Oktober 2014 veräußerte die Klägerin ei- nes der erworbenen Flurstücke unbebaut an einen Dritten weiter und erzielte hierfür einen Kaufpreis von 67 € je qm. Die Beklagte forderte die Klägerin da- raufhin auf, den Mehrerlös von 2.735 € (67 € - 62 € = 5 € x 547 qm) auszuglei- chen. Am 5. Dezember 2014 überwies die Klägerin den geforderten Betrag un- ter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt die Klägerin Rückzahlung der überwiesenen Summe nebst Zinsen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskos- ten. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklag- ten hat das Landgericht sie abgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelas- senen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, erstrebt die Klä- gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Rückzahlung des überwiesenen Betrages gemäß § 812 Abs. 1 BGB, weil die Leistung mit Rechtsgrund erfolgt sei. Die Bestimmung in § 6 des notariellen Vertrages sei wirksam. Hierfür könne dahinstehen, ob der Vertrag als soge- nannter städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB zu qualifizieren sei und ob 2 3 4 - 4 - er deshalb nur einer Angemessenheitskontrolle unterliege oder ob die Wirk- samkeit seiner einzelnen Bestimmungen, sofern es sich um Allgemeine Ge- schäftsbedingungen handele, auch am strengeren Maßstab der §§ 305 ff. BGB zu messen sei. Denn auch eine Inhaltskontrolle der als sogenannte Preisne- benabrede zu verstehenden Mehrerlösklausel des Kaufvertrages führe zu dem Ergebnis, dass sie wirksam sei. Die Klausel sei weder überraschend noch in- transparent. Die Klägerin werde durch die Klausel auch nicht unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt. Zwar berühre eine Mehrerlösklau- sel die Freiheit des Käufers, das Grundstück allein für eigene Rechnung zu ver- äußern. Dem Interesse der Klägerin stehe aber ein Interesse der Beklagten ge- genüber, das schützenswert sei. Die Beklagte habe mit dem Verkauf des Grundstücks an die Klägerin ersichtlich städtebauliche und planerische Zwecke verfolgt. Dieser Zweck der Mehrerlösklausel sei im Hinblick auf die Knappheit von Wohnraum und bebauungsfähigen Grundstücken in zentraler Stadtlage anerkennenswert und zu berücksichtigen. Eine unverhältnismäßige Belastung der Klägerin könne nicht festgestellt werden, weil die Mehrerlösklausel in ihrer Geltungsdauer auf fünf Jahre beschränkt sei und sichergestellt werde, dass die Klägerin als Käuferin etwaige Investitionen des Grundstücks nebst Zinsen ge- genrechnen dürfe. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. Da die zwi- schen den Parteien vereinbarte Mehrerlösklausel wirksam ist, hat die Beklagte die streitgegenständliche Zahlung mit Rechtsgrund erlangt. Ein bereicherungs- rechtlicher Rückzahlungsanspruch der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht daher nicht. 5 - 5 - 1. Das Berufungsgericht prüft die Wirksamkeit der Klausel zutreffend auf ihre AGB-rechtliche Wirksamkeit. Die Vorschrift des § 11 Abs. 2 BauGB, die für städtebauliche Verträge eine Angemessenheitsprüfung vorsieht, steht einer sol- chen Prüfung nicht entgegen. a) Allerdings verdrängt nach der Rechtsprechung des Senats die spezi- algesetzliche Rechtsfolgeregelung des § 11 Abs. 2 BauGB für städtebauliche Verträge grundsätzlich die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 99 f. zum AGBG; Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rn. 9). Offen gelassen wur- de von dem Senat lediglich, ob das auch für Verträge gilt, die nach Inkrafttreten der in Umsetzung der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen eingefügten Vorschrift des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) geschlossen wurden (Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 100; Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rn. 9). Da dieser Vorbehalt des Senats auf den europarecht- lich begründeten Anforderungen des Verbraucherrechtsschutzes beruht, be- zieht er sich nur auf städtebauliche Verträge mit Verbrauchern. Hier handelt es sich aber nicht um einen Verbrauchervertrag, weil die Klägerin als Gesellschaft mit beschränkter Haftung Unternehmerin gemäß § 14 Abs. 1 BGB ist. b) Der Vorrang des § 11 Abs. 2 BauGB kommt hier aber deshalb nicht zum Tragen, weil es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Kauf- vertrag nicht um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB handelt. aa) Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitpla- 6 7 8 9 - 6 - nung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung oder die Deckung des Wohnbedarfs von der ortsansässigen Bevölkerung sein. Dies ist beispiels- weise der Fall, wenn die Gemeinde dem Käufer eines ihr gehörenden Grund- stücks eine Bauverpflichtung nach den Vorgaben eines Bebauungsplans aufer- legt oder im Rahmen eines so genannten Einheimischenmodells ortsansässi- gen Bürgern Bauflächen zu deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen veräußert (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 103; Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 271/14, NJW 2015, 3169 Rn. 8; siehe zu den dabei zu beachtenden europarechtlichen Vorgaben EuGH, Urteil vom 8. Mai 2013. Rs C-197/11 und Rs C-203/11, Libert u.a. und All Projects & Development NV, EU:C:2013:288 Rn. 39 ff. 49 ff. sowie Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 33). Demgegenüber ist es für die Annahme eines städtebaulichen Vertrags nicht ausreichend, dass eine Ge- meinde ein Baugrundstück verkauft, mag sie hiermit auch die Erwartung ver- binden, das Grundstück werde zeitnah bebaut. Vielmehr muss der Vertrag Ver- pflichtungen enthalten, die die von der Gemeinde verfolgten städtebaulichen Ziele zu fördern und zu sichern geeignet sind. bb) Solche Verpflichtungen werden in dem Kaufvertrag vom 21. Mai 2014 nicht begründet. Eine Bauverpflichtung ist der Klägerin hierin nicht aufer- legt worden. Eine solche ergibt sich auch nicht aus der streitgegenständlichen Mehrerlösklausel. Diese führt zwar dazu, dass die Klägerin bei einer Veräuße- rung des Grundstücks in unbebautem Zustand innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren einen Mehrerlös abführen muss und deshalb eine solche Veräuße- rung wirtschaftlich nicht „lohnend“ ist, während eine Veräußerung in bebautem Zustand innerhalb desselben Zeitraums ohne weiterer Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Beklagten möglich ist. Die Beklagte kann aber aufgrund der Klausel nicht verhindern, dass die Klägerin den vereinbarten Zeitraum von fünf 10 - 7 - Jahren abwartet und das Grundstück anschließend in unbebautem Zustand weiterveräußert. Auch wenn hiernach die Beklagte - wie das Berufungsgericht ausführt - mit dem Verkauf an die Klägerin die Erwartung verbunden hat, dass die in einem Wohngebiet liegenden Flurstücke einer zeitnahen Bebauung und Wohnnutzung zugeführt wurden, fehlt es an entsprechenden Regelungen in dem Vertrag, die dieses städtebauliche Ziel sichern. 2. Wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, hält die hier zu beurteilen- de Mehrerlösklausel einer AGB-rechtlichen Überprüfung stand. a) Die Klausel ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 BGB, weil sie nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts von der Beklagten seit Jahren in einer Vielzahl ihrer Verträge verwendet wird. b) Ohne Rechtsfehler und von der Revision unbeanstandet geht das Be- rufungsgericht davon aus, dass die Klausel nicht überraschend i.S.d. § 305c Abs. 1 BGB ist, weil eine Regelung über die Abführung eines Mehrerlöses in notariellen Kaufverträgen mit der öffentlichen Hand gerichtsbekannt üblich sei. c) Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung ist die Klausel nicht intransparent. aa) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB - die Vorschrift gilt gemäß § 310 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auch bei der Verwendung gegenüber einem Unter- nehmer - kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspart- ners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge hat, auch daraus ergeben, dass diese nicht klar und ver- ständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner 11 12 13 14 15 - 8 - Geschäftsbedingungen, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen insoweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefor- dert werden kann (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 14. Januar 2014 - XI ZR 355/12, BGHZ 199, 355 Rn. 23 mwN). Bei der Bewertung der Transpa- renz einer Vertragsklausel ist auf die Verständnismöglichkeiten eines durch- schnittlichen Vertragspartners abzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 8. November 2002 - V ZR 78/02, ZfIR 2003, 198, 199; BGH, Urteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 15 mwN). bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Beurteilung der Klausel als transparent durch das Berufungsgericht, die einer uneingeschränk- ten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt (vgl. Senat, Urteil vom 12. De- zember 2014 - V ZR 109/14, NJW-RR 2015, 1008 Rn. 12 mwN), nicht zu bean- standen. (1) Der Begriff des „Mehrerlöses“ ist hinreichend klar. Das Berufungsge- richt versteht hierunter zutreffend die Differenz zwischen Erwerbspreis und Wei- terverkaufspreis berechnet nach Quadratmeterpreisen ohne Nebenkosten. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Gegenleistung, die der Käufer bei der Weiterveräußerung erlangt, in Geld oder in einer sonstigen Leistung besteht. Entscheidend ist eine wirtschaftliche Betrachtung, so dass es keinen Unterschied macht, ob sich der Mehrerlös daraus ergibt, dass der Kauf- preis bei der Weiterveräußerung höher ist als der von dem Käufer selbst ent- richtete Kaufpreis oder daraus, dass der Käufer bei der Weiterveräußerung an- dere geldwerte Vorteile erlangt, die den von ihm gezahlten Kaufpreis überstei- gen. So würde es auch bei dem von der Revision angeführten Fall liegen, dass 16 17 - 9 - der Käufer als Gegenleistung für die Eigentumsübertragung im Wege eines Grundstückstauschs ein Grundstück erhält, dessen Wert über dem vom Käufer entrichteten Kaufpreis liegt. Die Beklagte weist in ihrer Revisionserwiderung zu Recht darauf hin, dass unter Erlös im Kontext eines Verkaufs die Gegenleistung für den veräußerten Gegenstand gemeint ist, ohne Rücksicht darauf, welcher Art diese ist. (2) Keine Unklarheiten bestehen entgegen der Auffassung der Revision auch für den Fall, dass der Erst-Käufer - hier die Klägerin - bei einem Weiter- verkauf geldwerte Zugeständnisse machen muss, ohne die der vereinbarte Verkaufspreis von dem Zweit-Käufer nicht gezahlt wird. Bei der gebotenen wirt- schaftlichen Betrachtungsweise reduziert sich in einem solchen Fall die von dem Zweit-Käufer zu erbringende Gegenleistung, so dass auch der von dem Erst-Käufer an die Beklagte abzuführende Mehrerlös entsprechend geringer ist (vgl. zu der Berücksichtigung der von dem Verkäufer übernommenen, üblicher- weise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten als Abzugsposten im Rahmen der Prüfung der Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrags Senat, Urteil vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14, NJW-RR 2016, 692). Die von der Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung weiter aufgeworfene Frage, ob die von der Klägerin bei der Veräußerung anfallende Steuer einen Abzugsposten darstelle, stellt sich nicht, weil die Klägerin den Mehrerlös an die Beklagte abführen muss, also gerade keinen Veräußerungs- gewinn erzielt. (3) Schließlich begründet die Klausel entgegen der von der Prozessbe- vollmächtigten der Klägerin vertretenen Auffassung auch keine Zweifel, für wel- chen Veräußerungsfall sie eingreifen soll. Mit dem „heute gekauften Grund- stück“ können nur die von der Klägerin erworbenen und in dem Vertrag näher 18 19 - 10 - bezeichneten drei Flurstücke gemeint sein. Dass die Mehrerlösklausel auch bei einem nur teilweisen Weiterverkauf des Grundstücks zum Tragen kommt, liegt auf der Hand; andernfalls ließe sie sich ohne weiteres umgehen. d) Ebensowenig folgt die Unwirksamkeit der Mehrerlösklausel aus einer inhaltlichen Unangemessenheit gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, § 310 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. (Auch) hieran ist die Klausel zu prüfen. aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgt allerdings aus § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB, dass formularmäßige Abreden, die Art und Umfang der vertraglichen Hauptleistung und der hierfür zu zahlenden Ver- gütung unmittelbar bestimmen (so genannte Preishauptabreden), von der In- haltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgenommen sind. Hiervon zu unterscheiden sind die kontrollfähigen Preisnebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzes- recht treten kann. Anders als die unmittelbaren Preisabreden bestimmen sie nicht das Ob und den Umfang von Entgelten, sondern treten als ergänzende Regelung, die lediglich die Art und Weise der zu erbringenden Vergütung und/oder etwaige Preismodifikationen zum Inhalt haben, „neben“ eine bereits bestehende Preishauptabrede. Sie weichen von dem das dispositive Recht be- herrschenden Grundsatz ab, nach dem die Preisvereinbarung der Parteien bei Vertragsschluss für die gesamte Vertragsdauer bindend ist, und sind daher ei- ner Inhaltskontrolle unterworfen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Mai 2014 - VIII ZR 114/13, BGHZ 201, 230 Rn. 15 mwN). bb) Der Senat hat sich mit dieser Abgrenzungsfrage insbesondere im Zusammenhang mit sog. Nachbewertungsklauseln in Privatisierungsverträgen 20 21 22 - 11 - der Treuhandanstalt befasst. Die in solchen Verträgen vorgesehene Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises aufgrund einer Nachbewertung der ver- kauften Grundstücke unterliegt als Preishauptabrede nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Dies beruht darauf, dass aufgrund eines fehlenden funktionsfä- higen Grundstücksmarkts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lediglich ein be- zifferter Kaufpreis als „vorläufiger Wertansatz“ festgelegt werden konnte und damit noch keine feste Entgeltabsprache getroffen war. Die endgültige Höhe des Kaufpreises sollte später festgelegt werden (vgl. Senat, Urteil vom 26. Ja- nuar 2001 - V ZR 452/99, BGHZ 146, 331, 338 f.; siehe auch Senat, Urteil vom 14. November 2003 - V ZR 144/03, NJW-RR 2004, 263, 264, zugleich zur Ab- grenzung zu einer Freistellungsverpflichtung des Verkäufers von weitergehen- den Entschädigungsansprüchen eines Restitutionsberechtigten bei einem in- vestiven Verkauf gemäß § 3 BInvG). cc) Anders liegt es, wenn der Kaufpreis fest vereinbart sein, also weder einer Nachfestsetzung unterliegen noch unter einer von dem Verhalten der Par- teien unabhängigen Bedingung stehen soll, außerdem aber eine Zahlungsver- pflichtung des Käufers vorgesehen ist, die an ein bestimmtes zukünftiges Ver- halten des Käufers anknüpft. Eine solche Verpflichtung wird regelmäßig nicht als Teil der Preisabsprache anzusehen sein, sondern als Mittel, das künftige Verhalten des Käufers zu beeinflussen. Dann aber scheidet eine Qualifizierung als Preishauptabrede aus. So liegt der Fall auch bei der hier zu beurteilenden Mehrerlösklausel. Sie tritt „neben“ den fest vereinbarten Kaufpreis und sanktioniert - insoweit ver- gleichbar mit einer Vertragsstrafenregelung - das Verhalten des Käufers, der die erworbenen Flurstücke innerhalb der vorgesehenen fünf Jahre in unbebau- 23 24 - 12 - tem Zustand veräußert. Die zusätzliche Zahlungsverpflichtung stellt sich des- halb als kontrollfähige Preisnebenabrede dar. dd) Die von dem Berufungsgericht deshalb zu Recht vorgenommene An- gemessenheitsprüfung weist entgegen der Auffassung der Revision keine Rechtsfehler auf. Eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin ist mit der Klausel nicht verbunden. (1) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichthofs ist eine Benachteiligung unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Ver- tragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertrags- partners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzu- gestehen (vgl. BGH, Urteil vom 17. September 2009 - III ZR 207/08, NJW 2010, 57 Rn. 18 mwN). Zur Beurteilung bedarf es einer umfassenden Würdigung, in die die Art des konkreten Vertrags, die typischen Interessen beider Parteien, die Anschauungen der beteiligten Verkehrskreise und die sich aus der Gesamtheit der Rechtsordnung ergebenden Bewertungskriterien einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 178/08, BGHZ 185, 96 Rn. 26; siehe auch Senat, Urteil vom 9. Februar 1990 - V ZR 200/88, BGHZ 110, 241, 244 zu § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz). (2) Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist zunächst zu berücksichti- gen, dass dem Käufer grundsätzlich alle mit dem Eigentum an der Sache ver- bundenen Vorteile gebühren, so dass ihm auch etwaige Wertsteigerungen der Kaufsache infolge einer Marktentwicklung zustehen sollen. Dieses Recht des Käufers schränkt die Mehrerlösklausel ein, wobei dies unabhängig davon gilt, ob das Grundstück von vorneherein mit dem Ziel eines kurzfristigen, gewinn- 25 26 27 - 13 - bringenden Weiterverkaufs erworben wurde oder sich die Absicht der Weiter- veräußerung erst nach dem Erwerb des Grundstücks eingestellt hat. (3) Verwendete die Gemeinde eine Mehrerlösklausel nur zu dem Zweck, ihr Vermögen zu mehren, würde sie - als Verwenderin der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen - ihre eigenen Interessen in unangemessener Weise auf Kosten des Käufers durchsetzen. Dies wäre unzulässig; die Vertragsfreiheit der Gemeinde ist insoweit im Unterschied zu einer Individualvereinbarung einge- schränkt. Diese Einschränkung ist nicht ihrerseits unangemessen. Will die Ge- meinde ein Grundstück nicht selbst nutzen, wohl aber von künftigen Boden- wertsteigerungen profitieren, steht es ihr frei, ein Erbbaurecht an dem Grund- stück zu vergeben. (4) Zulässig kann eine Mehrerlösklausel aber sein, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräuße- rungsgewinns hinausgehendes Interesse hat. Ein solches Interesse ist gege- ben, wenn die Gemeinde mit der Verwendung der Klausel erreichen möchte, dass nur solche Personen das Grundstück erwerben, die es bebauen möchten, und auf diese Weise kurzfristige Spekulationen mit unbebauten Grundstücken zu verhindern sucht. Muss der Erwerber einen Mehrerlös an die Gemeinde ab- führen, lohnt ein Erwerb lediglich zu Spekulationszwecken mit dem unbebauten Grundstück nicht. Die Gemeinde ist bei der Erreichung des Ziels, dass bebau- bare Grundstücke bebaut werden (vgl. auch § 4 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 WoFG), nicht auf das Mittel des städtebaulichen Vertrags beschränkt. Sie kann auch andere Instrumente einsetzen; hierzu gehört eine Mehrerlösklausel. Dass die von der Beklagten verwendete Mehrerlösklausel diesem Zweck diente, ergibt sich aus der Lage des Grundstücks in einem als Wohngebiet aus- 28 29 30 - 14 - gewiesenem innerstädtischen Gebiet; weiterer Feststellungen zu den Absichten der Gemeinde bedurfte es nicht. (5) In Abwägung zu diesem anerkennenswerten Interesse der Gemeinde hat der Käufer die mit der Klausel verbundenen Nachteile hinzunehmen. Hierbei ist insbesondere der mit fünf Jahren überschaubare Zeitraum zu berücksichti- gen, für den die Erlösabführungspflicht gilt. Zudem kann der Käufer innerhalb dieses Zeitraums eine Wertsteigerung des Grundstücks durch eine Weiter- veräußerung realisieren, indem er das Grundstück zuvor bebaut. Wenn er fünf Jahre abwartet und erst dann veräußert, steht ihm ein etwaiger Mehrerlös darüberhinaus auch bei einer Veräußerung in unbebautem Zustand zu. Er muss es nur hinnehmen, dass er einen durch den Weiterverkauf ohne Bebauung in- nerhalb von fünf Jahren erzielten Gewinn nicht behalten darf. 3. Da die Klägerin hiernach in der Hauptsache keinen Anspruch auf Rückzahlung des Mehrerlöses in Höhe von 2.735,00 € hat, fehlt es auch für die geltend gemachte Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten an einer Anspruchsgrundlage, so dass das Berufungsgericht die Klage zu Recht insge- samt abgewiesen hat. 31 32 - 15 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp Vorinstanzen: AG Güstrow, Entscheidung vom 03.07.2015 - 60 C 152/15 - LG Rostock, Entscheidung vom 24.11.2016 - 1 S 139/15 - 33