V ZR 167/14

Ansprüche wegen Mängeln gebrauchter Eigentumswohnungen: Kein Vorrang der Verbandsklage bei wirksamem Haftungsausschluss • Bei Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen mit wirksam vereinbartem Haftungsausschluss fallen nach reinem Kaufrecht beurteilte Ansprüche auf Minderung und ‚kleinen‘ Schadensersatz nicht unter § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG. • Die materielle Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis für gemeinschaftsbezogene Rechte nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG steht grundsätzlich dem Verband zu; eine Individualklage des Wohnungseigentümers ist nur bei wirksamer Ermächtigung oder gewillkürter Prozessstandschaft zulässig. • Bei gebrauchten Wohnungen mit Haftungsausschluss ist eine Gemeinschaftsbezogenheit regelmäßig zu verneinen, weil weder gleichgerichtete Ansprüche mehrerer Erwerber noch schutzwürdige Schuldnerbelange eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Kläger und Ehefrau kauften eine gebrauchte Eigentumswohnung von der Beklagten; im notariellen Vertrag wurde die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Hinweise auf erhöhte Feuchtigkeitswerte im Keller und geplante Beschlüsse zur Sanierung wurden aufgenommen; ein späterer Sanierungsbeschluss gegen die Beklagte wurde angefochten. Kläger verlangt als Hauptforderung eine Verkehrswertminderung von 45.000 € und rügt arglistige Täuschung über mangelhafte Sanierung und Feuchtigkeit. Die Klage war in den Vorinstanzen erfolglos; das Berufungsgericht hielt die Klage für unbegründet, weil Rechte auf Minderung und ‚kleinen‘ Schadensersatz Gemeinschaftsrechte nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG seien. Der Kläger führt die Revision weiter; der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist zurück. • Das Berufungsgericht übersah, dass die angenommene Alleinzuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bei gemeinschaftsbezogenen Rechten nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG zur Frage der Prozessführungsbefugnis führt; eine Ermächtigung des Klägers lag nicht vor. • Der Senat entscheidet, dass nach reinem Kaufrecht beurteilte Ansprüche auf Minderung und ‚kleinen‘ Schadensersatz bei gebrauchten Wohnungen mit Haftungsausschluss regelmäßig nicht gemeinschaftsbezogen im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG sind, weil typische Gründe für eine einheitliche Rechtsverfolgung (gleichgerichtete Ansprüche mehrerer Erwerber, Schuldnerschutz) fehlen. • Bei Erwerb vom Bauträger bestehen andere Verhältnisse: dort begründen Herstellungsverpflichtungen und gleichgerichtete Ansprüche eine Gemeinschaftsbezogenheit, sodass die Gemeinschaft die Ausübungsbefugnis haben kann; diese Überlegungen greifen bei gebrauchten Wohnungen mit Haftungsausschluss nicht. • Käufer einer gebrauchten Wohnung haben aufgrund des Haftungsausschlusses i. d. R. nur Ansprüche bei arglistiger Täuschung (§ 444 BGB); Arglist ist individuelles Tatbestandsmerkmal und fehlt regelmäßig jedweder Gemeinschaftsbezogenheit. • Aus Gründen des Schuldnerschutzes besteht bei gebrauchten Wohnungen ebenfalls kein Bedürfnis, dem einzelnen Käufer die Geltendmachung anteiliger Minderwerte oder ‚kleinen‘ Schadensersatzansprüche zu versagen; der Minderwert verteilt sich nach Miteigentumsanteilen. • Soweit Nacherfüllungsansprüche (§ 439 BGB) in Betracht kommen, ist deren Reichweite zu prüfen; eine Zurückweisung der Klage war jedenfalls nicht haltbar, weil im Urteil keine abschließenden Feststellungen zu den behaupteten Mängeln und zur Arglist getroffen wurden. • Mangels entscheidungsreifer Feststellungen wird die Sache gemäß § 562 Abs.1, § 563 ZPO aufgehoben und zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Klägers stattgegeben, das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entscheidend ist, dass bei einem Verkauf gebrauchter Eigentumswohnungen unter wirksamem Haftungsausschluss Ansprüche auf Minderung oder ‚kleinen‘ Schadensersatz regelmäßig nicht als gemeinschaftsbezogene Rechte nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG zu qualifizieren sind; der einzelne Eigentümer kann diese Ansprüche grundsätzlich selbst geltend machen, sofern keine Ermächtigung der Gemeinschaft vorliegt. Die Vorinstanzen hatten zudem keine ausreichenden Feststellungen zu den behaupteten Mängeln und einer möglichen arglistigen Täuschung getroffen, weshalb eine neue Verhandlung erforderlich ist. Das Berufungsgericht hat über die Kosten des Revisionsverfahrens nicht endgültig entschieden und wird dies im weiteren Verfahren zu berücksichtigen haben.