V ZR 80/15

Übergabe als Voraussetzung für vorzeitigen Erwerb von Mitgliedschaftsrechten im WEG • Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Entstehungsstadium Partei sein, wenn Erwerber durch wirksamen Kaufvertrag und Auflassungsvormerkung eine verfestigte Erwerbsposition haben. • Als werdender Wohnungseigentümer anerkannt wird nur, wer neben gesichertem Übereignungsanspruch auch den Besitz durch Übergabe an der Wohnung erlangt hat; bloße verbotene Eigenmacht reicht nicht aus. • Solange im Grundbuch der teilende Eigentümer eingetragen ist und keine Übergabe nachgewiesen ist, haftet dieser nach § 16 Abs. 2 WEG gegenüber der Gemeinschaft für Wohngeld und Sonderumlagen. • Der Bauträger ist im Außenverhältnis durch seine Rechte als eingetragener Eigentümer und durch Besitz- und Regressansprüche gegen die Erwerber nicht schutzlos gestellt. Der Beklagte teilte ein Altbaugrundstück in fünf Wohneinheiten und verkaufte einzelne Wohnungen an verschiedene Erwerberinnen, wobei er Sanierungsleistungen zusagte. In die Kaufverträge wurden Auflassungsvormerkungen eingetragen; umgeschrieben wurde bisher nicht. Drei Wohnungen wurden übergeben und Schlüssel erteilt; bei den Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 kam es nicht zur Fertigstellung bis Fristablauf, Käufer erklärten Teilkündigung und beanspruchten Auflassung. In der Eigentümerversammlung wurde ab April 2013 Wohngeld und eine Sonderumlage beschlossen; die Beschlüsse wurden bestandskräftig. Die Klägerin, die Wohnungseigentümergemeinschaft, forderte vom Beklagten Zahlung von Wohngeld, Sonderumlage und vorgerichtlichen Anwaltskosten für die Einheiten Nr. 1 und Nr. 4. Das Amtsgericht wies ab, das Landgericht gab Klage statt; der Beklagte legte Revision ein. • Die Revision ist unbegründet; die Klage war in vollem Umfang zuzusprechen und die Kostenentscheidung gemäß § 97 Abs. 1 ZPO zu treffen. • Parteifähigkeit der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft: Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist in der Entstehungsphase eine vorverlagerte Anwendung des WEG möglich, wenn Erwerber über wirksamen Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Besitz verfügen, sodass sie berechtigtes Interesse an Mitwirkungsrechten haben. • Der Senat bestätigt, dass die Klägerin zumindest insoweit parteifähig ist, als sie Ansprüche aus dem Innenverhältnis geltend macht, weil für mehrere Einheiten Erwerber als werdende Wohnungseigentümer anzusehen sind. • Für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 ist die mitgliedschaftliche Stellung jedoch nicht auf die Erwerberinnen übergegangen, weil es an einer Übergabe fehlt; bloße Besitzbegründung durch verbotene Eigenmacht führt nicht zum Übergang der Mitgliedschaft, jedenfalls nicht innerhalb der Jahresfrist des § 864 Abs. 1 BGB. • Die Übergabe ist erforderlich, weil mit dem Übergang der Kosten- und Lastentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG zugleich Stimm- und Mitwirkungsrechte übergehen; der Bauträger darf nicht gegen seinen Willen aus der Gemeinschaft gedrängt werden. • Ist die Wohnung bereits bezogen, kann aus dem Einzug regelmäßig auf eine Übergabe geschlossen werden; ist sie nicht bezogen, kommt es im Zweifel auf die Grundbucheintragung an und der eingetragene Eigentümer muss darlegen, dass die Voraussetzungen für einen Übergang vorliegen. • Der Bauträger bleibt im Außenverhältnis geschützt: Er kann Besitz- und Eigentumsrechte geltend machen und Regressansprüche gegen Erwerber verfolgen; deshalb greift die Entscheidung die Interessen der Gemeinschaft nicht zu Lasten des Bauträgers ein. • Die Höhe der Zahlungsansprüche, Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten folgte den Feststellungen des Berufungsgerichts und wurde revisionsrechtlich nicht beanstandet. Der Senat weist die Revision des Beklagten zurück; das Berufungsurteil bleibt bestehen. Die Klägerin hat gegenüber dem eingetragenen Eigentümer Anspruch auf Zahlung der Wohngeldforderungen und der Sonderumlage für die Einheiten Nr. 1 und Nr. 4, weil die mitgliedschaftliche Stellung für diese Einheiten nicht auf die Erwerberinnen übergegangen ist mangels Übergabe. Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist insoweit parteifähig, als für andere Einheiten Erwerber bereits als werdende Wohnungseigentümer anzusehen sind. Der Beklagte bleibt als eingetragener Eigentümer zur Zahlung verpflichtet, kann aber gegen die Erwerberinnen interne Regress- und Besitzansprüche geltend machen. Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt der Beklagte.