III ZR 159/15

Zurück BGH 21. Januar 2016 III ZR 159/15 BGB § 308 Nr. 1; BNotO § 19 Notarhaftung wegen Verwendung unbefristeter Fortgeltungsklauseln Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 308 Nr. 1; BNotO § 19 Notarhaftung wegen Verwendung unbefristeter Fortgeltungsklauseln a) Ist bei einer sukzessiv erfolgenden Beurkundung von Vertragsangebot und Vertragsannahme das Angebot des Käufers einer Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Beurkundung der Annahmeerklärung des Verkäufers nach Ablauf der vertraglichen Bindungsfrist erloschen, obliegt es dem die Annahmeerklärung beurkundenden Notar, in dessen Person nach dem von ihm entworfenen Angebot des Käufers mehrere für den Abschluss und die Durchführung des Vertrags wesentliche Funktionen gebündelt sind, nach § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG , § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO („betreuende Belehrung“), den Käufer über die veränderte Sach- und Rechtslage zu informieren, um die weitere Vorgehensweise zu klären. b) Lässt sich die rechtliche Wirksamkeit einer Vertragsklausel nicht zweifelsfrei klären, darf der Notar das Rechtsgeschäft erst dann beurkunden, wenn die Vertragsparteien auf der Beurkundung bestehen, obwohl er sie über die offene Rechtsfrage und das mit ihr verbundene Risiko belehrt hat (Bestätigung BGH, Urteil vom 27. September 1990 – VII ZR 324/89, DNotZ 1991, 750 ). Eine solche Situation bestand im Dezember 2006 in Bezug auf eine mögliche Unwirksamkeit von unbefristeten Fortgeltungsklauseln, nach denen das Angebot des Käufers nach Ablauf einer Bindungsfrist (unbefristet) bis zum Widerruf des Angebots durch den Käufer fortgilt. BGH, Urt. v. 21.1.2016 – III ZR 159/15 Problem Die Entscheidung des BGH befasst sich mit Fragen der Notarhaftung im Zusammenhang mit der Verwendung sog. Fortgeltungsklauseln in Grundstückskaufverträgen. Fortgeltungsklauseln zeichnen sich dadurch aus, dass der Grundstückskäufer ein Angebot abgibt, an das er für einen gewissen Zeitraum gebunden ist; nach Ablauf dieses Zeitraums gilt das Angebot fort, der Käufer kann es jedoch jederzeit widerrufen. Nach § 308 Nr. 1 BGB ist eine Bestimmung in AGB unwirksam, durch die sich der Verwender eine unangemessen lange Frist für die Annahme eines Angebots vorbehält. Nach Auffassung des V. Zivilsenats des BGH fallen auch unbefristete Fortgeltungsklauseln unter dieses Klauselverbot. Sie sind daher grundsätzlich unwirksam (BGH DNotZ 2013, 923 = DNotI-Report 2013, 116 ). Der III. Zivilsenat musste nunmehr die Frage beantworten, ob Notare schuldhaft ihre Amtspflichten verletzt haben, wenn sie in der Vergangenheit unbefristete Fortgeltungsklauseln beurkundet haben. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der beklagte Notar (im Folgenden: Zentralnotar) entwickelte Vertragsentwürfe für den Verkauf von Eigentumswohnungen durch einen Unternehmer. Die Entwürfe sahen eine getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme vor. Im August 2006 beurkundete der Käufer das Vertragsangebot bei einem anderen Notar. Das Vertragsangebot enthielt eine vom Zentralnotar entwickelte unbefristete Fortgeltungsklausel. Nach Ablauf der Bindungsfrist nahm der Verkäufer das Angebot des Käufers im Dezember 2006 an. Einen Widerruf des Angebots hatte der Käufer nicht erklärt. Der Käufer verlangt nunmehr vom Zentralnotar Schadensersatz. In den Vorinstanzen hatte die Klage keinen Erfolg. Hiergegen wendet sich der Käufer mit der Revision zum BGH. Entscheidung Die Revision vor dem BGH hatte Erfolg. Der BGH geht davon aus, dass der Zentralnotar seine Hinweis- und Belehrungspflicht schuldhaft verletzt hat und ein Amtshaftungsanspruch in Betracht kommt (§ 19 Abs. 1 S. 1 BNotO). Zunächst geht der BGH näher auf die Frage ein, ob den Zentralnotar Hinweis- und Belehrungspflichten gegenüber dem Käufer trafen. Der Zentralnotar habe zwar nur die Angebotsannahme mit dem Verkäufer beurkundet. Der Käufer sei daher nicht Beteiligter des Beurkundungsverfahrens vor dem Zentralnotar gewesen, dennoch aber als mittelbar Beteiligter anzusehen. Der Zentralnotar habe gegenüber dem Käufer eine Pflicht zur betreuenden Belehrung (§ 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG, § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO): Aus Sicht des Käufers waren in der Person des Zentralnotars wesentliche Funktionen gebündelt. Außerdem habe das vom Zentralnotar mitgestaltete Beurkundungsverfahren wegen der getrennten Beurkundung von Angebot und Annahme die Gefahr geborgen, dass Änderungen der Sachlage nicht Rechnung getragen werden konnte. Der Notar habe seine Belehrungspflicht nach § 17 Abs. 2 S. 1 BeurkG verletzt. Die Fortgeltungsklausel sei mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar. Zumindest hätten an der Vereinbarkeit Zweifel bestanden. Der Notar hätte die Bedenken mit den Beteiligten erörtern und den Käufer darüber informieren müssen, dass sein Angebot nach Ablauf der Bindungsfrist erloschen war und die verspätete Annahmeerklärung des Verkäufers ein neues Angebot dargestellt habe ( § 150 Abs. 1 BGB ). Nach Auffassung des BGH hat der Zentralnotar die Amtspflichtverletzung auch fahrlässig begangen. Aufgrund einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung hätte der Zentralnotar die Zweifel erkennen müssen. In der Literatur habe zwar allein Thode entsprechende Vertragsklauseln mit Blick auf § 308 Nr. 1 BGB für unwirksam erachtet ( ZNotP 2005, 162 , 164 f.). Die Problematik dürfe jedoch nicht isoliert betrachtet werden. Dass Klauseln mit unangemessen langen Annahmefristen gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoßen konnten, habe die höchstrichterliche Rechtsprechung im Zeitpunkt der Beurkundung (2006) bereits entschieden ( BGHZ 145, 139 , 142). Es sei nicht ersichtlich gewesen, warum diese Rechtsprechung nicht auch für den Wohnungskauf gelten sollte (vgl. OLG Dresden MittBayNot 2005, 300 , 301 f.). Die Rechtsprechung habe nur Bindungsfristklauseln betroffen, in denen sich die anbietende Vertragspartei für einen bestimmten Zeitraum an ihren Antrag bindet. Vor diesem Hintergrund habe die Gestaltungsliteratur Fortgeltungsklauseln entwickelt (Beckʼsches Notar-Handbuch/Brambring, 4. Aufl. 2005, Kap. A I Rn. 382, 386, 389; Brambring/Hertel, in: Hagen/Brambring/Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 8. Aufl. 2005, Rn. 912; Würzburger Notarhandbuch/Hertel, 2005, Teil 2 Kap. 2 Rn. 797 f.; Cremer/Wagner, NotBZ 2004, 331 , 336 f.). Teile der Literatur hätten zumindest vorsorglich empfohlen, einen Endtermin für das Erlöschen des Angebots festzusetzen, das heißt vertraglich vorzusehen, dass das nach Ablauf der Bindungsfrist fortgeltende Angebot zu einem bestimmten Zeitpunkt ohne Widerruf erlischt (Brambring/Hertel, Rn. 798). Zum Teil habe die Literatur die Klausel für unwirksam gehalten (Thode, ZNotP 2005, 162 , 165). Die Rechtslage in Bezug auf die Wirksamkeit der Klausel sei durch höchstrichterliche Rechtsprechung noch nicht geklärt gewesen. In der Literatur habe es ein breites Meinungsspektrum von der Unwirksamkeit der Klausel über die Empfehlung einer befristeten Fortgeltungsklausel bis hin zum Vorschlag einer unbefristeten Fortgeltungsklausel gegeben. Bei sorgfältiger Prüfung der Rechtslage sei es für den Zentralnotar erkennbar gewesen, dass eine Prüfung der Klausel anhand des Maßstabes des § 308 Nr. 1 BGB in Betracht kam. Die Klausel habe dem Verwender eine zeitlich unbegrenzte Möglichkeit zur Annahme eröffnet. Angesichts des Zwecks der Vorschrift, den Anbieter in seiner Dispositionsfreiheit und vor Nachteilen übermäßig lang andauernder Schwebezustände zu schützen, habe es indes nahe gelegen, dass § 308 Nr. 1 BGB auch auf zeitlich unbeschränkte Fortgeltungsklauseln anzuwenden sei. Zwar konnte der Kläger nach Ablauf der kurzen Bindungsfrist sein Kaufangebot jederzeit widerrufen. Eine Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit sei daher nicht in gleichem Maße gegeben wie im Fall einer noch laufenden Bindungsfrist. Dennoch seien auch mit der unbefristeten Fortgeltungsklausel für den Käufer Nachteile verbunden gewesen. Für ihn entstand ein möglicherweise über Monate oder sogar Jahre andauernder Schwebezustand, in dem er nicht wusste, ob der von ihm angebotene Vertrag zustande kommen würde. Zudem konnte das von ihm unterbreitete Angebot mangels Reaktion des Verkäufers in Vergessenheit geraten. Im Rahmen der sorgfältigen Prüfung der Rechtslage hätte der Notar im Jahre 2006 erkennen müssen, dass die Wirksamkeit der Fortgeltungsklausel jedenfalls angesichts ihrer mangelnden Befristung zweifelhaft war. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass die Stimmen in der kautelarjuristischen Literatur, die eine unbefristete Fortgeltungsklausel, befürworteten, letztlich objektiv in die Richtung gegangen seien, die von der Rechtsprechung missbilligten Ergebnisse wieder herbeizuführen. Die Nachteile der Fortgeltungsklausel würden ersichtlich nicht durch ein schutzwürdiges Interesse der Veräußerer gerechtfertigt. Dies gelte jedenfalls für eine unbefristete Fortgeltungsklausel. Zumindest sei die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen in §§ 147 bis 149 BGB nicht vereinbar und daher auch mit Blick auf § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bereits im Jahre 2006 ernstlichen Zweifeln ausgesetzt gewesen. Hinweis Die Entscheidung befasst sich nicht mit befristeten Fortgeltungsklauseln, bei denen das Angebot nach einem bestimmten Zeitablauf automatisch erlischt und nicht mehr annahmefähig ist. Geklärt hat der III. Zivilsenat außerdem nicht die Frage der Kausalität zwischen Amts-pflichtverletzung und Schaden: Wäre der Schaden entstanden, wenn der Notar den Käufer im Zeitpunkt der Annahme belehrt hätte, dass er nicht an das Angebot gebunden ist (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 21.1.2016 – III ZR 171/15, BeckRS 2016, 03244 ; OLG Dresden NotBZ 2015, 311 ; OLG München MittBayNot 2015, 339 )? Besondere Bedeutung wird hier dem Umstand zukommen, dass der Käufer von der Möglichkeit des Angebotswiderrufs keinen Gebrauch gemacht hat. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.01.2016 Aktenzeichen: III ZR 159/15 Rechtsgebiete: Notarielles Berufsrecht AGB, Verbraucherschutz Erschienen in: DNotI-Report 2016, 36-37 notar 2016, 163-165 Normen in Titel: BGB § 308 Nr. 1; BNotO § 19