ECLI:DE:BGH:2016:060416UXIIZR29.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 29/15 Verkündet am: 6. April 2016 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Bb Zur Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechts- kräftig festgestellten Forderungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem gewerblichen Mietvertrag. BGH, Urteil vom 6. April 2016 - XII ZR 29/15 - LG Mainz AG Mainz - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. April 2016 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin Weber- Monecke und die Richter Dr. Klinkhammer, Dr. Nedden-Boeger und Guhling für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 11. März 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt von der Beklagten rückständige Gewerberaummiete. Auf die monatlich im Voraus zu zahlende Bruttomiete von 8.114,10 € (Grund- miete 6.468,57 €, Nebenkostenvorauszahlung 350 €, Umsatzsteuer 1.295,53 €) zahlte die Beklagte im August 2009 nur 4.574,30 €. Wegen eines Wasserein- tritts durch das Dach in den Personalraum machte sie eine seit September 2005 aufgelaufene Minderung der Miete in Höhe von 1.698,64 € geltend. Au- ßerdem rechnete sie mit Gegenansprüchen wegen behauptet fehlerhafter Ne- benkostenabrechnungen für 2005 bis 2009 in Höhe von 1.412,76 € sowie Re- 1 - 3 - gressansprüchen wegen des über ihren Zähler abgerechneten Allgemeinstroms für Flur, Keller und Heizung in Höhe von brutto 428,40 € auf. In den Monaten September bis Dezember 2009 zahlte die Beklagte je- weils nur 8.009,14 €, weil die Miete wegen des Wassereintritts um monatlich 104,96 € gemindert sei. § 8 des formularmäßig abgeschlossenen Mietvertrags lautet: "1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hier- von ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz in- folge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig fest- gestellt oder entscheidungsreif sind. Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungs- rechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. 2. Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietver- hältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30% der jewei- ligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen. 3. Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig." 2 3 - 4 - Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 3.959,64 € nebst Zinsen ge- richteten Klage stattgegeben, das Landgericht die Berufung der Beklagten zu- rückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren vom Landgericht zugelassene Re- vision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht. I. Das Landgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Gemäß § 8 Ziffer 1 Abs. 1 des Mietvertrags könne die Beklagte die Miete weder mindern noch gegen sie aufrechnen. Die Vertragsbestimmung, die eine allgemeine Ge- schäftsbedingung darstelle, sei im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen und halte einer Überprüfung im Sinne von § 310 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 307 Abs. 1 und 2 BGB stand. Die Klausel sei so zu verstehen, dass sie das Minderungsrecht des Mie- ters nicht generell ausschließe, sondern ihm die Möglichkeit belasse, einen Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete als Bereicherungsanspruch geltend zu machen. Ausgeschlossen sei nur die Verwirklichung der Minderung durch Abzug vom Mietzins. Durch die Klausel werde auch nicht gegen § 309 Nr. 7a BGB verstoßen, da die Verschuldenshaftung des Vermieters aus § 823 Abs. 1 BGB für mängelbedingte Körperschäden des Mieters nicht durch die Klausel beschränkt werde. 4 5 6 7 - 5 - Ebenso seien die in § 8 Ziffer 1 Abs. 2 des Mietvertrags festgelegte An- kündigungsfrist von einem Monat sowie die getroffene Differenzierung nach unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen einerseits und solchen streitiger Art andererseits formularmäßig zulässig. Bedenken ergäben sich allenfalls gegen § 8 Ziffer 2 und 3 des Mietver- trags. Das könne aber auf sich beruhen, weil sich deren mögliche Teilunwirk- samkeit nicht auf die in Ziffer 1 enthaltene Regelung auswirke. Diese sei für sich genommen verständlich und auch sinnvoll von den übrigen Regelungen abtrennbar und könne deshalb für sich genommen erhalten bleiben. Der Kläger verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn er die rückständige Mietforderung so kurzfristig vor der Verjährung der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen gerichtlich geltend mache, dass diese nach Zustellung der Klage oder des Mahnbescheids nicht mehr ihrerseits im Klagewege geltend gemacht werden könnten. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Mietminderung bei der Geschäftsraummiete - anders als bei der Wohnraummie- te - eingeschränkt werden kann. Dies folgt aus einem Umkehrschluss zu § 536 Abs. 4 BGB. Eine solche Einschränkung ist grundsätzlich auch formularmäßig möglich (Senatsurteil BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Rn. 8). Gleiches gilt grundsätzlich für eine formularmäßige Einschränkung der Aufrechnung auf un- bestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Gegenforderun- 8 9 10 11 12 - 6 - gen (vgl. BGH Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 337/06 - WuM 2008, 152). 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hält die Bestimmung in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags jedoch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand. a) Der Inhaltskontrolle vorgeschaltet ist die gegebenenfalls durch Ausle- gung vorzunehmende Ermittlung des objektiven Inhalts der Klausel. Der Senat ist an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht gebunden. Allgemeine Ge- schäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, wie sie von verstän- digen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typi- scherweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr., Senatsurteil BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Rn. 10 f. mwN). b) Nach dem Wortlaut der streitigen Klausel ist eine Minderung der Miete ebenso wie die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen die Miete ausgeschlossen. Ausgenommen hiervon sind Forderungen des Mieters auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz in- folge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Ferner sind ausgenommen andere Forderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Die Ausnahme für unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder ent- scheidungsreife Forderungen beschränkt sich sonach ausdrücklich auf Forde- rungen "aus dem Mietverhältnis". In Bezug auf nicht aus dem Mietverhältnis stammende Forderungen bleibt es klauselgemäß bei dem uneingeschränkten Aufrechnungsverbot. Danach erlaubt die Klausel keine Aufrechnung gegen die 13 14 15 16 - 7 - Miete mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus ei- nem außerhalb des Mietvertrags stehenden Rechtsverhältnis. c) Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 BGB nicht stand. Nach § 309 Nr. 3 BGB ist eine Bestimmung in allgemeinen Geschäftsbe- dingungen unwirksam, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Be- fugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen. Diese Bestimmung ist zwar im vorliegenden Fall nicht unmittelbar anwendbar, weil die Beklagte die Räume als Unternehmerin gemie- tet hat (§ 310 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 BGB). Sie stellt aber eine konkretisierte Ausgestaltung des Benachteiligungsverbots des § 307 BGB dar, da es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung in den genannten Fällen um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - XII ZR 54/05 - NJW 2007, 3421 Rn. 20 mwN). Der danach inhaltlich an § 309 Nr. 3 BGB auszurichtenden Inhaltskon- trolle hält das in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags geregelte Aufrechnungsverbot nicht stand, indem es die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen auf solche aus dem Mietverhältnis be- schränkt. Eine derartige Verkürzung der Gegenrechte des Beklagten benachtei- ligt diesen entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Der Verstoß hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Eine geltungserhaltende Reduktion des Auf- rechnungsverbots auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß kommt nicht in Be- tracht (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - XII ZR 54/05 - NJW 2007, 3421 Rn. 21 mwN). 17 18 19 - 8 - 3. Zwar ist, wenn sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen un- zulässigen Regelungsteil trennen lässt, die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils rechtlich unbedenklich (Senatsurteile BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 mwN und vom 14. Januar 2015 - XII ZR 176/13 - NJW 2015, 928 Rn. 23). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Denn die klausel- mäßige Gestattung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ist inhaltlich derart eng mit der Be- schränkung auf Forderungen aus dem Mietverhältnis selbst verknüpft, dass diese bei einem Herausstreichen der Beschränkung inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde. Gleiches gilt für die mit glei- cher Zielrichtung in einem einheitlichen Satz vereinbarten grundsätzlichen Ver- bote der Aufrechnung, der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts und der Berufung auf eine Minderung der Miete. 20 - 9 - 4. Die angefochtene Entscheidung kann danach keinen Bestand haben. Da das Landgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu den von der Beklagten geltend gemachten Gegenansprüchen getroffen hat, ist der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann. Dose Weber-Monecke Klinkhammer Nedden-Boeger Guhling Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 09.04.2013 - 80 C 385/12 - LG Mainz, Entscheidung vom 11.03.2015 - 3 S 59/13 - 21

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