XII ZR 29/15

Unwirksamkeit von Aufrechnungs- und Minderungsbeschränkungen in Formular-Geschäftsraummietverträgen • Eine formularmäßige Beschränkung der Mietminderung bei Geschäftsraummietverhältnissen ist grundsätzlich möglich. • Formularklauseln, die die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ausschließen, sind nach dem bei Gewerbemietverhältnissen anzuwendenden Inhaltskontrollmaßstab des § 307 BGB zu prüfen und können unwirksam sein. • Eine Klausel, die die Aufrechnung mit solchen Forderungen nur dann zulässt, wenn sie aus dem Mietverhältnis stammen, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. • Ist eine unwirksame Regelung eng mit zulässigen Teilen verknüpft, kommt eine inhaltserhaltende Reduktion nicht in Betracht; dies kann zur Gesamtnichtigkeit der Klausel führen. Kläger verlangt ausstehende Gewerbemiete; monatliche Bruttomiete 8.114,10 €. Beklagte zahlte im August 2009 nur teilweise und zog Minderung wegen seit 2005 bestehender Wasserschäden sowie Gegenforderungen aus fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen und Allgemeinstrom ab. Im September bis Dezember 2009 zahlte sie weiter eingeschränkt wegen behaupteter Mietminderung. Im formularmäßigen Mietvertrag enthielt § 8 ein umfassendes Verbot der Mietminderung, Aufrechnung und Zurückbehaltung mit Ausnahmen nur für Schadensersatz bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit und für Forderungen "aus dem Mietverhältnis", sofern unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif. Amtsgericht gab Klage statt, Landgericht wies Berufung der Beklagten zurück. Der BGH prüft die Klausel auf Inhaltskontrolle und die Folgen ihrer Unwirksamkeit. • Grundsatz: Bei Geschäftsraummieten ist eine Einschränkung der Mietminderung grundsätzlich möglich, ebenso grundsätzlich eine formularmäßige Beschränkung der Aufrechnung; dies folgt aus Umkehrschluss zu § 536 Abs. 4 BGB und einschlägiger Rechtsprechung. • Auslegung: Objektiver Inhalt der Klausel ist maßgeblich; die streitige Klausel verbietet Minderung, Aufrechnung und Zurückbehaltung allgemein, lässt jedoch Ausnahmen nur für Forderungen aus dem Mietverhältnis zu, wenn diese unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. • Rechtliche Bewertung: Die Beschränkung der Aufrechnung auf Forderungen aus dem Mietverhältnis stellt eine unzulässige Verkürzung der Rechte des Vertragspartners dar; sie entspricht in ihrer Wirkung dem Verbot des § 309 Nr. 3 BGB und verstößt gegen das Gebot von Treu und Glauben nach § 307 BGB. • Unwirksamkeit: Die Klausel ist insgesamt unwirksam, weil eine zulässige inhaltserhaltende Reduktion nicht möglich ist; die Erlaubnis der Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ist untrennbar mit der Beschränkung auf Forderungen aus dem Mietverhältnis verknüpft. • Prozessfolge: Wegen der Unwirksamkeit der Klausel hat das Landgericht vom Kläger erhobene Zahlungsansprüche nicht abschließend prüfen können; daher ist die Sache zur weiteren Feststellung der von der Beklagten geltend gemachten Gegenansprüche und zur erneuten Entscheidung zurückzuverweisen. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg; das Urteil der Berufungsinstanz wurde aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Die in § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags enthaltene Klausel, die Aufrechnung, Zurückbehaltung und Mietminderung generell ausschließt und eine Ausnahme nur für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen aus dem Mietverhältnis vorsieht, ist nach § 307 BGB unwirksam. Eine inhaltserhaltende Reduktion kommt nicht in Betracht, weil die zulässige und unzulässige Regelung eng verflochten sind. Das Landgericht muss nun die von der Beklagten geltend gemachten Gegenansprüche feststellen und auf dieser Grundlage erneut über die Zahlungsforderung entscheiden; auch über die Kosten des Revisionsverfahrens ist erneut zu entscheiden.