VIII ZR 296/15

Anwendbarkeit von § 314 Abs. 3 BGB bei fristloser Kündigung eines Mietverhältnisses • § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. • Die Vorschriften über die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses in §§ 543, 569 BGB sind abschließende Spezialregelungen; eine zeitliche Schranke des § 314 Abs. 3 BGB ist nicht einzufügen. • Ein bloßer Zeitablauf von sieben Monaten zwischen Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen und Erklärung der fristlosen Kündigung steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht automatisch entgegen, insbesondere wenn der Vermieter zuvor gemahnt und durch sein Zuwarten Rücksicht auf Mieterbelange genommen hat. • Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist wirksam, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB vorliegen; Treu und Glauben bzw. Verwirkung sind nur bei konkreten Anhaltspunkten für ein berechtigtes Vertrauen des Mieters zu prüfen. Die Beklagte mietete seit 2006 eine Wohnung von der Klägerin; die Miete betrug zuletzt 619,50 € monatlich. Die Beklagte zahlte die Mieten für Februar und April 2013 nicht; die Klägerin mahnte und erhielt keine Bezahlung. Am 15.11.2013 erklärte die Klägerin fristlos die Kündigung. Das Amtsgericht sprach der Klägerin Räumung, Herausgabe und einen Teilbetrag der Betriebskostenforderung zu. Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage ab mit der Begründung, die Kündigung sei wegen des mehrmonatigen Zuwartens unwirksam; die Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, die Klägerin übe das Kündigungsrecht nicht mehr aus. Die Klägerin legte Revision ein; der BGH prüfte die Frage der Anwendbarkeit von § 314 Abs. 3 BGB auf Mietverhältnisse und die Wirksamkeit der Kündigung. • Die Revision hatte Erfolg; der Senat entschied durch Versäumnisurteil in der Sache selbst. • Rechtlich hielt der BGH fest, dass § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB nicht anwendbar ist, weil diese Vorschriften eine abschließende Sonderregelung zur fristlosen Kündigung im Mietrecht bilden. • Aus Wortlaut und Gesetzesmaterialien ergibt sich, dass der Gesetzgeber bewusst auf eine allgemeine "angemessene Frist" im Mietrecht verzichtete und § 314 BGB den einzelgesetzlichen mietrechtlichen Regelungen nicht vorgehen soll. • Die von der Berufungsinstanz angeführte Interessenabwägung, wonach der Mieter schutzwürdiger sei, greift nicht, weil mietrechtliche Besonderheiten und die Möglichkeit von Verwirkung und Treu und Glauben bereits durch §§ 543, 569 BGB erfasst sind. • Soweit das Berufungsgericht auf Verwirkung oder Vertrauensschutz abstellte, fehlten tragfähige Feststellungen, die ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten begründen würden; insbesondere genügt die Tatsache, dass die Vermieterin eine Kirchengemeinde und frühere Arbeitgeberin war, nicht. • Der Zeitablauf von sieben Monaten zwischen der ersten Kündigungsmöglichkeit und der Kündigungserklärung steht der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nicht entgegen, zumal die Klägerin zuvor mahnen und durch Zuwarten Rücksicht auf die Beklagte genommen hatte. • Mangels weiterer klärungsbedürftiger Feststellungen entschied der Senat selbst und stellte die amtsgerichtliche Entscheidung in vollem Umfang wieder her: Die fristlose Kündigung vom 15.11.2013 war wirksam, weil die Beklagte mit zwei Monatsmieten in Verzug war und die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorlagen. Der Klägerin wird teilweise in der Revision stattgegeben: Das Berufungsurteil ist insoweit aufzuheben, als die Räumungs- und Herausgabeklage abgewiesen worden war. Der Senat weist die Berufung der Beklagten zurück und stellt das amtsgerichtliche Urteil wieder her; die fristlose Kündigung vom 15.11.2013 war wirksam, weil die Beklagte mit den Mieten für Februar und April 2013 in Verzug war und damit die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung im Mietrecht keine Anwendung, da §§ 543, 569 BGB abschließende Regelungen darstellen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.