VIII ZR 270/15

Eigenbedarfskündigung; Abwägung Härtegründe und Erfordernis sachverständiger Feststellungen • Eigenbedarfskündigung muss den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genügen; Angaben zu bereits bekannten, dem Mieter geläufigen Umständen sind nicht erforderlich. • Bei Eigenbedarf ist zu prüfen, ob ein milderes, zumutbares alternatives Wohnangebot besteht; die Prüfungsreichweite des Tatrichters ist begrenzt. • Widerspricht der Mieter wegen unzumutbarer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB, ist bei vorgetragenen schwerwiegenden gesundheitlichen Folgen sachverständiger Rat einzuholen, sofern der Tatrichter keine eigene Sachkunde hat. • Unterlässt das Berufungsgericht bei wahrunterstelltem Vortrag eine substanzielle Auseinandersetzung mit der Gewichtung der Härtegründe, ist die Entscheidung rechtsfehlerhaft und die Sache zur Nachholung weiterer Feststellungen zurückzuverweisen. Die Beklagten sind seit 1997 Mieter einer Erdgeschosswohnung. Der verstorbene Vermieter kündigte mehrfach wegen Eigenbedarfs; zuletzt am 24.01.2014 mit der Begründung, sein Sohn (Drittwiderbeklagter) wolle Ober- und Erdgeschoss zusammenlegen, um mit seiner vierköpfigen Familie mehr Wohnraum zu schaffen. Die Beklagten widersprachen unter anderem mit dem Vorbringen schwerer gesundheitlicher Einschränkungen des Ehemanns (Jahrgang 1930) und drohender Verschlechterung einer beginnenden Demenz. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt; die Berufung der Beklagten blieb erfolglos. Der BGH nahm die Revision an und prüfte die Rechtmäßigkeit der Kündigung und die Frage des Fortsetzungsbegehrens nach § 574 BGB. • Die Revision hat Erfolg; das Berufungsurteil ist in zentralen Punkten rechtsfehlerhaft und aufzuheben. • Formelle Anforderungen: Das Kündigungsschreiben genügt den Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB, weil Person und Interesse derjenigen, für die die Wohnung benötigt wird, hinreichend angegeben sind. Angaben zur bereits bekannten Dachgeschosswohnung waren nicht erforderlich. • Eigenbedarf und Rechtsmissbrauch: Das Berufungsgericht durfte den Eigenbedarf des Drittwiderbeklagten als ernsthaft und vernünftig ansehen. Die Entscheidung, das Dachgeschoss nicht als gleichwertige Alternative zu nutzen, ist tatrichterlich zu würdigen; eine Rechtsmissbrauchsprüfung ergab keine Beanstandung. • Anbietpflicht: Das Unterlassen eines Angebots der Dachgeschosswohnung führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen nach §§ 280, 241 Abs. 2 BGB. • Härtefallabwägung (§ 574 Abs. 1 BGB): Das Berufungsgericht hat die von den Beklagten vorgetragenen schweren gesundheitlichen Folgen formell als wahr unterstellt, aber pflichtwidrig deren Gewicht in der Abwägung nicht hinreichend berücksichtigt. Bei der Geltendmachung schwerwiegender gesundheitlicher Folgen ist bei fehlender eigener Sachkunde ein Sachverständigengutachten erforderlich, um Schweregrad und Wahrscheinlichkeit der Folgen verlässlich zu bestimmen. • Fehlerfolgen: Wegen dieser Verfahrens- und Bewertungsfehler ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur erneuten, unter Einholung ggf. sachverständiger Feststellungen und unter Berücksichtigung von Gestaltungsoptionen nach § 574a BGB an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil des Landgerichts Baden-Baden auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück. Die formellen Anforderungen der Eigenbedarfskündigung sind erfüllt und ein berechtigtes Interesse des Drittwiderbeklagten liegt vor; insoweit bestand keine Unwirksamkeit der Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs oder fehlenden Angebots der Dachgeschosswohnung. Gleichwohl ist die Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht den vorgetragenen schweren gesundheitlichen Härtegrund nicht substantiiert gewichtet und bei fehlender Sachkunde kein sachverständiges Gutachten einholte. Daher sind weitere Feststellungen, voraussichtlich unter Beteiligung von Sachverständigen, vorzunehmen; es ist auch zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu Bedingungen (§ 574a BGB) möglich ist. Die Kostenentscheidung bleibt dem Berufungsgericht vorbehalten.