VIII ZR 220/17

Heizkostenabrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche; vertragliche Flächenangaben unbeachtlich • Bei der Abrechnung nach Wohnflächenmaßstab sind die tatsächlichen beheizten Flächen maßgeblich, nicht etwa im Mietvertrag vereinbarte abweichende Wohnflächenangaben. • Abweichende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarungen zur Wohnfläche dürfen nicht als Abrechnungsmaßstab für gemeinschaftlich erfasste Heizkosten dienen. • Frühere Rechtsprechung, wonach Abweichungen bis zu 10 % unbeachtlich seien, ist insoweit nicht mehr anzuwenden. Die Klägerin ist Eigentümerin einer vermieteten Erdgeschosswohnung, im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 74,59 m² angegeben. Tatsächlich beträgt die beheizte Wohnfläche 78,22 m². Die Klägerin rechnete die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 anhand der tatsächlichen Fläche ab und wies Guthaben zugunsten der Beklagten aus. Die Beklagten hielten auf Grundlage der mietvertraglich angegebenen (geringeren) Fläche kleinere Guthaben ein und minderten damit Mietzahlungen für zwei Monate. Die Klägerin klagte auf Zahlung der Differenz von 42,46 €; Amtsgericht und Landgericht gaben der Klage statt. Die Beklagten legten Revision ein, die der Bundesgerichtshof zurückwies. • Zur rechtlichen Einordnung: Wohnflächenangaben in Mietverträgen begründen regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung; im Mietminderungsrecht gilt eine 10-%-Toleranzschwelle. Das bedeutet jedoch nicht, dass vertragliche Flächenangaben stets als Maßstab dienen, wenn es auf den objektiven Wohnwert ankommt. • Der Senat hat entschieden, dass bei Fällen, in denen es auf tatsächliche Wohnwertmerkmale ankommt (z.B. bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Verteilung gemeinschaftlicher Betriebskosten), objektive Kriterien gelten und nicht subjektive Parteivereinbarungen. • Die Heizkostenverordnung und die damit verbundenen Abrechnungsmethoden stützen die Anwendung objektiver Maßstäbe (Wohn- oder Nutzfläche, umbauter Raum). Daher sind Heizkosten, soweit nach Wohnfläche umzulegen, grundsätzlich nach der tatsächlichen Wohnfläche der einzelnen Wohnung im Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche zu verteilen. • Frühere Entscheidungen, die Abweichungen bis zu 10 % bei der Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich ansahen, sind mit der neueren Rechtsprechung zur maßgeblichen Bedeutung des objektiven Wohnwerts nicht mehr zu halten. • Die Revision vermochte nicht darzulegen, dass die von der Klägerin vorgenommenen Abrechnungen fehlerhaft seien; die Mieteinbehalte der Beklagten waren deshalb zu Unrecht erfolgt. Die Revision der Beklagten wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten rückständigen Miete in Höhe von 42,46 € nebst Zinsen, weil die Heizkostenabrechnungen der Klägerin für die streitigen Wirtschaftsjahre rechtmäßig auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Wohnfläche erstellt wurden. Vertraglich vereinbarte abweichende Flächenangaben können nicht als Abrechnungsmaßstab für gemeinschaftlich erfasste Heizkosten herangezogen werden; maßgeblich ist der objektive Anteil der tatsächlichen Wohnfläche. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.