V ZR 195/17

Mehrheitsbeschluss und Änderung des Verteilerschlüssels bei Wohnungseigentum • Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die den in der Teilungserklärung geregelten Kostenverteilungsmaßstab durch Mehrheitsbeschluss ändern, sind nur wirksam, wenn eine gesetzliche oder vereinbarte Kompetenz hierzu besteht. • § 21 Abs. 7 WEG erlaubt Mehrheitsbeschlüsse nur für Kosten besonderer Nutzung oder besonderen Verwaltungsaufwand; die bloße technische Betreuung einer Wohnanlage begründet dies nicht per se. • § 16 Abs. 3 WEG kann eine Änderung des Umlageschlüssels durch Mehrheitsbeschluss gestatten, setzt aber konkrete Feststellungen zu den erfassten Kosten und Transparenz des Beschlussinhalts voraus. • Ein Beschluss, der nur die Verteilung tatsächlich angefallener Kosten für ein bestimmtes Jahr regelt, ändert nicht generell den in der Teilungserklärung verankerten Verteilungsschlüssel. Die Parteien sind Mitglieder einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft mit integriertem Hotel, das nahezu die Hälfte der Miteigentumsanteile hält. Die Teilungserklärung enthält Regelungen zur Kostenverteilung (§ 11) ohne Öffnungsklausel. Zwischen der Hotelbetreibergesellschaft und der Gemeinschaft wurden Verträge über Pförtnerkosten (1993/1996) und technische Betreuung (2009) geschlossen, deren Verteilerschlüssel von der Teilungserklärung abweichen. Die Wohnungseigentümer genehmigten den Pförtnervertrag durch Beschluss; der technische Betreuungsvertrag ist Gegenstand eines weiteren Beschlusses. Auf einer Versammlung 2015 beschlossen die Eigentümer, die im Jahr 2011 angefallenen Kosten für technische Betreuung und Pförtnerdienst nach den in den Verträgen vorgesehenen Anteilen zu verteilen. Die Kläger (andere Wohnungseigentümer) erhoben Anfechtungsklage; die Gerichte erklärten die betreffenden Beschlüsse ganz oder teilweise für ungültig. • Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Verteilerschlüssel der Teilungserklärung grundsätzlich maßgeblich ist und nur durch wirksame Kompetenzübertragung geändert werden kann. • § 21 Abs. 7 WEG erlaubt Mehrheitsbeschlüsse nur für Kosten besonderer Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder für besonderen Verwaltungsaufwand. Kosten der technischen Betreuung sind nicht ohne weiteres als besondere Nutzung oder besonderer Verwaltungsaufwand anzusehen; vorliegend reichen die Feststellungen nicht für diese Voraussetzungen aus. • Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht nicht hinreichend geprüft hat, ob § 16 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz zur Änderung des Umlageschlüssels begründen kann; hierzu fehlen jedoch die notwendigen Feststellungen zum konkreten Vertragsinhalt und den erfassten Kosten. • Selbst bei gegebener Beschlusskompetenz (§ 16 Abs. 3 WEG) muss ein Mehrheitsbeschluss die Absicht einer dauerhaften Änderung des Verteilungsschlüssels transparent und hinreichend konkret zum Ausdruck bringen; ein bloßer Beschluss über die Verteilung eines Jahresbetrags genügt nicht. • Für ältere Beschlüsse (1990er Jahre) kommt eine Rechtsgrundlage durch spätere WEG-Novellen nicht in Betracht; Änderungen früherer Vereinbarungen bedürften damals der Übereinkunft aller Eigentümer, weshalb solche Mehrheitsbeschlüsse nichtig sein können. • Die Genehmigung eines Vertrages durch die Eigentümer bedeutet nicht automatisch, dass diese zugleich den Verteilerschlüssel der Teilungserklärung dauerhaft ändern wollten, wenn dies im Beschluss nicht klar zum Ausdruck kommt. • Die zu TOP 4 und TOP 7 gefassten Beschlüsse ändern nicht abstrakt und dauerhaft den in der Teilungserklärung geregelten Verteilerschlüssel und verstoßen daher gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Revision der Teileigentümerin des Hotels (Beklagte zu 2) wurde zurückgewiesen; die angefochtenen landgerichtlichen Entscheidungen bleiben bestehen. Das Gericht stellt klar, dass die in der Teilungserklärung geregelte Kostenverteilung nur durch eine wirksame Kompetenzübertragung oder eine ausreichend bestimmte und transparente Mehrheitsentscheidung geändert werden kann. Weder die Verteilung der technischen Betreuungskosten noch die Verteilung der Pförtnerkosten für das Jahr 2011 stellen eine solche wirksame und allgemein wirksame Änderung des Verteilerschlüssels dar. Ältere Beschlüsse aus den 1990er Jahren können die Teilungserklärung nicht durch nachträgliche Mehrheitsbeschlüsse ändern, wenn eine gesetzliche Grundlage fehlt; deshalb sind die angegriffenen Beschlüsse nicht geeignet, den in der Teilungserklärung normierten Kostenmaßstab zu ersetzen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Kläger behalten damit in der Hauptsache durchsetzbare Rechte gegenüber der Hotelteileigentümerin.