VIII ZR 52/18

Keine Berücksichtigung mieterseigener Einbauküche bei Mieterhöhung nach § 558 BGB • Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter tatsächlich zur Verfügung gestellten Wohnung abzustellen; vertragliche Abreden, die hiervon abweichende Sollbeschaffenheiten festlegen, sind für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unbeachtlich. • Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ist grundsätzlich nicht als vom Vermieter zur Verfügung gestellte Ausstattung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. • Eine Ausnahme liegt nur vor, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der angeschafften Einrichtung erstattet oder die Einrichtung anderweitig vermieterseitig übernommen wurde. Die Kläger sind Vermieter einer 2004 vermieteten 77 qm Wohnung in Berlin. Die Beklagten sind Mieter; nach dem Tod eines Mitmieters ist Beklagte zu 2 Alleinmieterin. Bei Einzug war eine gebrauchte Einbauküche vorhanden; die Beklagten bauten mit Zustimmung der Kläger auf eigene Kosten kurze Zeit später eine neue Einbauküche ein und verkauften die ausgebauten Teile. Die Kläger begehrten eine Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel ab 1.1.2016 und machten geltend, die Wohnung sei mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies sei bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Das Amtsgericht stimmte einer Teilmieterhöhung zu, das Landgericht erhöhte den Betrag weiter zugunsten der Kläger. Der BGH prüfte die Revision der Beklagten. • Rechtliche Grundlage ist § 558 BGB: Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; die Vergleichsmiete bemisst sich nach üblichen Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. • Maßgeblich ist der objektive Wohnwert der dem Mieter tatsächlich zur Verfügung gestellten Wohnung; individualvertragliche Festlegungen, die von den objektiven Verhältnissen abweichen, sind für die § 558-Bemessung ohne Bedeutung, weil sonst der Vermieter den Vergleich zu seinen Gunsten verfälschen könnte (§ 558 Abs. 2, Abs. 6 BGB). • Nach ständiger Rechtsprechung bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberücksichtigt; die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich nicht auf solche mietereigenen Einrichtungen. • Ausnahme: Der Vermieter erstattet die Kosten oder hat die Einrichtung sonst als vermieterseitig übernommen; ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor, denn die Kläger haben die alte Küche nicht übernommen und sich nicht an den Kosten der neuen Küche beteiligt. • Das Berufungsgericht hat zu Unrecht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete die vom Mieter angeschaffene Einbauküche als vermieterseitige Ausstattung zugrunde gelegt; daher ist die weitergehende Revision der Beklagten erfolgreich. • Mangels weiterer tatsächlicher Feststellungen entschied der BGH selbst und stellte das amtsgerichtliche Urteil wieder her; die vom Amtsgericht zugestandene Mieterhöhung bleibt somit maßgeblich. Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Beklagten teilweise erfolgreich beurteilt und das landgerichtliche Teilurteil, soweit es zu Lasten der Beklagten weitergehende Mieterhöhungen festsetzte, aufgehoben. Die Kläger können die Mieterhöhung lediglich in der vom Amtsgericht festgestellten Höhe durchsetzen. Ausschlaggebend ist, dass die in der Wohnung vorhandene Einbauküche von den Beklagten auf eigene Kosten angeschafft wurde und damit nicht als vom Vermieter zur Verfügung gestellte Ausstattung in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB einzubeziehen ist. Eine Berücksichtigung käme nur in Betracht, wenn die Kläger die Kosten erstattet oder die Küche anderweitig als vermieterseitig übernommen hätten; das ist nicht geschehen. Folglich wird das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt und die weitergehende Forderung der Kläger zurückgewiesen.