65 S 69/20

Leitsatz: 1. Hat ein Vermieter von Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages die Vormiete nicht mitgeteilt, so kann er bei einer nachträglichen Mitteilung des Vormietbetrages einen Mietzins in Höhe dieser Vormiete frühestens zwei Jahren nach der Mitteilung geltend machen. Dabei lebt die Mietforderung in Höhe der Vormiete nach Ablauf der Sperrfrist wieder auf, ohne dass es einer erneuten entsprechenden Erklärung des Vermieters bedarf.(Rn.16) 2. Eine Wohnung ist bei einem Mietspiegel, der den Bestand in Felder nach Jahresspannen des erstmaligen Bezugszeitpunkt differenziert, im Regelfall in das Feld einzuordnen, das dem Jahr der Bezugsfertigkeit entspricht. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn in jüngerer Zeit Modernisierungsarbeiten an der Wohnung durchgeführt wurden.(Rn.23) Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 25. Februar 2020 - 4 C 144/19 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels und der Anschlussberufung der Kläger teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund des von den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 26. März 2019 für die Wohnung (…)straße (…), (…) Berlin, Vorderhaus, 2. OG links ab April 2020 bis zum 31. Dezember 2021 eine monatliche Miete von mehr als 657,89 €, ab den 1. Januar 2022 eine monatliche Nettokaltmiete von mehr als 865,50 € an die Beklagten zu zahlen. Im Übrigen wird die Feststellungsklage abgewiesen. Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 5.474,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 782,11 € seit dem 01.10.2019, dem 01.11.2019, dem 01.12.2019, dem 01.01.2020, dem 01.02.2020 und dem 01.03.2020 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Beklagten werden verurteilt, die Kläger von ihren außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.809,75 € freizustellen. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Die Beklagten haben gegen das ihnen am 28. Februar 2020 zugestellte Urteil am 25. März 2020 Berufung eingelegt und diese nach bewilligter Fristverlängerung am 28. Mai 2020 begründet. Sie halten an ihrer Auffassung fest, dass die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin nichtig sei; die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld J8 und nicht J1 einzuordnen. Zu Unrecht habe das Amtsgericht die Merkmalgruppe 2 (Küche) wohnwertmindernd berücksichtigt; da ein Zimmer zum Innenhof gelegen sei, sei die Merkmalgruppe 5 nicht negativ als lärmbelastet zu bewerten. Zu Unrecht habe das Amtsgericht die mitgeteilte Vormiete von 865,50 € im Tenor nicht berücksichtigt. Da die vereinbarte Miete nicht gegen die Regelungen der § § 556d ff BGB verstoße, bestehe auch kein Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 25. Februar 2020 - 4 C 144/19 - abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Den Klägern ist mit Zustellung am 26. Juni 2020 eine Berufungserwiderungsfrist von 3 Wochen gesetzt worden. Sie haben mit Schriftsatz vom 1. Juli 2020, bei Gericht eingegangen Anschlussberufung eingelegt. Nachdem die Parteien die Feststellungsklage teilweise übereinstimmend für erledigt haben, haben die Kläger zuletzt beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neukölln vom 25. Februar 2020 - 4 C 144/19 - festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund des von den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 26. März 2019 für die Wohnung (…)straße (…), (…) Berlin, Vorderhaus 2. OG links ab September 2019 eine monatliche Miete von mehr als 627,26 € nettokalt an die Beklagten zu zahlen; die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 5.811,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 812,74 € seit Rechtshängigkeit sowie aus jeweils 812,74 € seit dem 01.10.2019, dem 01.11.2019, dem 01.12.2019, dem 01.01.2020, dem 01.02.2020, dem 01.03.2020, dem 01.04.2020, dem 01.05.2020, dem 01.06.2020 und dem 01.07.2020 zu zahlen. Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie halten an ihrer Auffassung fest, dass das Treppenhaus in einem überwiegend schlechten Zustand sei. II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. a) Die Kläger haben gegen die Beklagten den aus dem Tenor des angefochtenen Urteils ersichtlichen Feststellungsanspruch aus § 256 Abs. 1 ZPO, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin), der jedoch bis zum Ablauf des Monats Dezember 2021 zu befristen ist, soweit der Betrag von 865,50 € unterschritten wird, §§ 556g Abs. 1a S. 2, 3, 556e Abs. 1 BGB. aa) Zu Recht machen die Beklagten geltend, dass das Amtsgericht im Rahmen der Tenorierung unberücksichtigt gelassen hat, dass sie im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens mit Schriftsatz vom 26. November 2019, der Klägerseite zugestellt am 5. Dezember 2019 die Vormiete in Höhe von 865,50 € mitgeteilt haben. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass die Beklagten sich nach § 556g Abs. 1a S. 3 BGB für die Dauer von zwei Jahren nicht auf die Vormiete als zulässige Miete berufen können, denn sie haben diese den Klägern als Mietern nicht vor Abgabe ihrer Vertragserklärung mitgeteilt, § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB. Anders als § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB ordnet das Gesetz für den Fall der Verletzung der in Abs. 1a der Vorschrift geregelten Pflichten des Vermieters nicht die (Teil-)Nichtigkeit der vertraglichen Mietpreisabrede an; sie ist vielmehr – mit den Einschränkungen nach § 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB – wirksam (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 27n; BeckOGK/Fleindl, 1.7.2020, BGB § 556g Rn. 72). Die Regelung versagt es dem Vermieter demnach, sich zeitlich befristet auf die wirksam vereinbarte – zulässige - Miete zu berufen, nicht aber – so das Amtsgericht den Klägern folgend – auf den Ausnahmetatbestand als solchen. Da die vereinbarte Miete – in den Grenzen des Ausnahmetatbestandes – wirksam ist, bedarf es, anders als das Amtsgericht meint, keiner erneuten Erklärung des Vermieters nach Ablauf der Ausschlussfrist, um die höhere Miete wirksam werden zu lassen; sie ist wirksam vereinbart. Dem entspricht der Ansatz des Gesetzgebers, der die – möglicherweise nur fahrlässig – unterlassene Auskunft sanktionieren wollte, dies aber – anders als der Gesetzentwurf der Bundesregierung es vorsah - nur zeitlich befristet, nicht dauerhaft (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz des Deutschen Bundestages, BT-Drs. 19/6153, S. 20; Gesetzentwurf der BReg, BT-Drs. 19/4672, S. 8, 28). Auch im Gesetzentwurf der Bundesregierung war die Anordnung der (Teil-)Unwirksamkeit der Mietpreisabrede oder eine – von §§ 556d, 556e, 556f BGB - abweichende Definition der höchst zulässigen Miete nicht vorgesehen. Für die Berechnung der Dauer der Ausschlussfrist ist maßgeblich der Zugang der nachgeholten Auskunft, hier der 5. Dezember 2019; sie endet mit Ablauf des 5. Dezember 2021. Die nach monatlichen Zahlungsabschnitten berechnete, spätestens zum 3. Werktag zu entrichtende Miete ist ab Januar 2022 bis zur Höhe der Vormiete zu zahlen (vgl. zu alledem auch: BeckOGK/Fleindl, 1.7.2020, BGB § 556g Rn. 77f); diese ist wirksam vereinbart. bb) Ohne Erfolg halten die Beklagten an ihrer Auffassung fest, die MietBegrV Berlin sei nichtig, weil die Begründung nicht den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB gemäß bekannt gemacht worden sei. Die Verordnung ist wirksam, insbesondere den vom BGH fortentwickelten Anforderungen gemäß begründet und – einschließlich Begründung – bekannt gemacht worden. Die Kammer nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, juris; Beschl. v. 27.05.2020 – VIII ZR 292/19, juris) sowie die vom BGH zitierte Rechtsprechung der Kammer Bezug (LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 10.10.2019 – 65 S 107/19, NJW 2019, 3720, [3732]; Urt. v. 30.10.2019 – VIII ZR 142/19, juris). cc) Das Amtsgericht hat auch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (zuzüglich 10 %) auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 und der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zutreffend festgestellt. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J 1 (Altbau bis 1918) einzuordnen, nicht in das Feld J 8 (Baujahr 2003 – 2017). Die Modernisierungsarbeiten, die unter anderem die Umstellung der Beheizung und die Elektroinstallation sowie Küche und Bad betrafen, haben die Beschaffenheit der Wohnung nicht geändert. Sie wird – ausweislich der Ziff. 6.4 der Erläuterungen – durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) definiert, wobei die Wohnung grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich – von hier ersichtlich nicht gegebenen, in den Erläuterungen dargestellten Ausnahmen abgesehen - in das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes eingeordnet (vgl. Berliner Mietspiegel 2019, Ziff. 6.4, ABl. Nr. 20, 13. Mai 2019, 2929, [2935]). Ohne Erfolg beanstanden die Beklagten, dass das Amtsgericht die Ausstattung der Küche wegen der (unstreitigen) Vermietung ohne Herd und Spüle überwiegend wohnwertmindernd bewertet hat. Im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH auf den objektiven Wohnwert der Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Wohnung an; eine vom Vermieter nicht zur Verfügung gestellte, sondern auf Kosten des Mieters auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (vgl. BGH, Urt. v. 24.10.2018 – VIII ZR 52/18, juris Rn. 16ff., mwN). Die Feststellungen des Amtsgerichts zum Wohnumfeld sind nicht zu beanstanden. Die Hausnummer der Straße, in der die an die Kläger vermietete Wohnung liegt, ist im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel als besonders lärmbelastet ausgewiesen. Die Lage eines Zimmers zum Innenhof ändert nichts an der Bewertung der in der Merkmalgruppe zusammengefassten Kriterien, die das Wohnumfeld der Wohnung insgesamt beschreiben. b) Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 5.474,77 € folgt aus §§ 556d Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 556g Abs. 1, 2 BGB. Die teilweise Umstellung der Feststellungs- auf die Leistungsklage ist als qualitative Modifikation des ursprünglichen Antrags nach § 264 Nr. 2 ZPO privilegiert und zulässig (vgl. Greger in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 264 Rn. 3b, mwN). Der Betrag berechnet sich für 7 Monate aus der Differenz zwischen der im Mietvertrag angegebenen und der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % (1.440 – 657,89 € = 782,11). c) Der Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten folgt aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 257 BGB. Der Gegenstandswert ist nach den Feststellungen unter 1 a) (ausnahmsweise) nicht mit Blick auf die erst im Prozess mitgeteilte Vormiete zu korrigieren, denn die vor Mietvertragsschluss liegende Nichtmitteilung der Vormiete ist eine (weitere) für die Entstehung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten kausale Pflichtverletzung. 2. Die Anschlussberufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Ohne Erfolg wenden die Kläger sich gegen die Bewertung des Amtsgerichts, das Treppenhaus befinde sich nicht in einem schlechten Instandsetzungszustand. Die Kammer folgt den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung. Da es sich um gebäudebezogenes Merkmal handelt und behebbare Mängel im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Ansatz bleiben, sind typische Gebrauchsspuren eines Treppenhaues – wie abgestoßene Stellen am Treppengeländer oder an Wohnungstüren – nicht ausreichend, wenn sie – wie hier – noch nicht einen Grad erreicht haben, der das Gebäude prägt und als ihm für eine gewisse Dauer anhaftender Zustand anzusehen ist. Zuzugeben ist der Klägerseite, dass das Kriterium „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ - für beide Parteien - schwer zu handhaben bzw. darzulegen ist. III. 1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise für erledigt erklärt haben, waren die Kosten nach billigem Ermessen und Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes den Beklagten aufzuerlegen. Dies folgt aus den im Rahmen der Billigkeitsentscheidung zu berücksichtigenden Rechtsgedanken der Kostenregelungen der ZPO, hier § 92 Abs. 1 ZPO; die Beklagten wären ohne das erledigende Ereignis voraussichtlich unterlegen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Entscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.