III ZR 37/18

Kündbarkeit formularmäßiger Betreuerverträge und Unwirksamkeit langer Bindungen • Ein formularmäßiger Betreuervertrag in einer betreuten Wohnanlage ist nach zwei Jahren ordentlich kündbar; eine längerfristige Bindung über zwei Jahre ist nach § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB unzulässig. • Die Wirksamkeit einer Kündigung ist nach dem Recht des Dienstvertrags zu beurteilen, wenn der Vertragsinhalt dienstvertragliche Schwerpunkte aufweist (§§ 620, 621 BGB). • Ein Kontrahierungszwang in einer Teilungserklärung, der Eigentümer zur langfristigen Bindung an ein bestimmtes Betreuungsunternehmen verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam; § 242 BGB steht einer Kündigung nicht grundsätzlich entgegen. • Zahlungen, die nach wirksamer Beendigung des Vertrags entrichtet wurden, sind nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB herauszugeben; vorgerichtliche Anwaltskosten können bei Leistungsverweigerung Ersatzanspruch nach § 280 BGB begründen. Der Verstorbene A. W. war Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage für betreutes Wohnen, in deren Teilungserklärung die Eigentümer verpflichtet werden sollten, mit dem Betreuungsunternehmen der Beklagten Betreuerverträge abzuschließen. A. W. schloss am 10.12.2012 einen formularmäßigen Betreuervertrag mit monatlicher Pauschale und einer Klausel, die in den ersten zwei Jahren eine ordentliche Kündigung ausschloss; danach galt gesetzliche Kündigungsfrist. Wegen Pflegebedürftigkeit zog er in eine stationäre Einrichtung und kündigte den Betreuervertrag im Oktober 2015; die Beklagte buchte dennoch für vier Monate Entgelte ab. Nach Rückkehr bezahlte der Kläger später regelmäßig. Er verlangte Rückzahlung der von Oktober 2015 bis Februar 2016 abgebuchten Beträge sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Die Vorinstanzen gaben ihm teilweise Recht; die Beklagte legte Revision ein. • Rechtsgrundlage und Vertragscharakter: Der Vertrag ist ein gemischter Vertrag mit dienstvertraglichem Schwerpunkt; daher ist bei Beendigung § 620 Abs. 2, § 621 Nr. 3 BGB anzuwenden. • Kündigung und Bindungsdauer: Eine ordentliche Kündigung war möglich, da die vertragliche Dauer unbestimmt ist und keine wirksame Vereinbarung bestand, die die Kündigung über zwei Jahre hinaus ausschließt; eine formularmäßige Bindung über zwei Jahre verstößt gegen § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB. • Auslegung und Teilungserklärung: Die Teilungserklärung begründet keinen wirksamen Kontrahierungszwang, der eine längerfristige Bindung der einzelnen Eigentümer ohne angemessene Gestaltungsspielräume erzwingt; eine solche einseitige Anordnung wäre nach § 242 BGB bzw. Inhaltskontrolle unwirksam. • Rechtsausübung und Treu und Glauben: Die Kündigung des Mieters war keine treuwidrige Rechtsausübung; ein Anspruch der Beklagten auf Neuabschluss bestand nicht, und die vorübergehende Nichtnutzung der Wohnung rechtfertigt weiterhin die Befreiung vom Kontrahierungszwang. • Bereicherungs- und Schadensersatzansprüche: Die Beklagte ist zur Rückzahlung der nach Beendigung gezahlten Entgelte nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verpflichtet. • Anwaltskosten: Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind wegen Leistungsverweigerung der Beklagten gemäß § 280 Abs. 1, 2 BGB erstattungsfähig, da die Beauftragung eines Anwalts zur Durchsetzung berechtigt und erforderlich war. Der Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen. Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung von 750 € für die im Dezember 2015 sowie im Januar und Februar 2016 abgebuchten Beträge, weil der Betreuervertrag durch die Kündigung vom 26.10.2015 jedenfalls zum 30.11.2015 beendet wurde und eine längerfristige vertragliche Bindung über zwei Jahre unwirksam ist. § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB sowie § 242 BGB verhindern einen dauerhaften Kontrahierungszwang in der Teilungserklärung; die Kündigung stellt keine treuwidrige Rechtsausübung dar. Zudem stehen dem Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten als Schadenersatzanspruch wegen Leistungsverweigerung der Beklagten zu. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen.