V ZR 225/17

Rückübereignungspflicht bei Aufhebung von Genehmigungen für staatlich verwaltete Grundstücke • § 11 Abs. 2 VermG und § 15 VermG sind Schutzgesetze; Verstöße hiergegen begründen Schadensersatzansprüche, nicht ohne weiteres Nichtigkeit des Erwerbs (§ 134 BGB). • Die Grundstücksverkehrsordnung (GVO) und insbes. § 7 Abs. 2 GVO sind so auszulegen, dass bei bestandskräftiger Aufhebung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung für einst staatlich verwaltete Grundstücke der Erwerber dem bisherigen Eigentümer zur Rückübereignung verpflichtet ist; der hieraus entstehende Schaden ist vom staatlichen Verwalter zu tragen. • Ein Erwerber, der ein staatlich verwaltetes Grundstück rechtmäßig erworben und es weiterveräußert hat, kann bei Rückerwerb erneut zur Rückübereignung verpflichtet werden; der Anspruch lebt bei Rückerwerb wieder auf. • § 894 BGB gibt einem nicht eingetragenen Dritten keinen Anspruch auf direkte Eintragung, wenn die Eintragung der Beklagten vorzunehmen wäre; ein Anspruch auf dingliche Verschaffung ist gesondert geltend zu machen. Die Kläger sind Erben einer früheren Eigentümerin H., deren Grundstück 1962 unter staatliche Verwaltung gestellt wurde. 1991 verkaufte die Gemeinde als staatliche Verwalterin das Grundstück an die Beklagten; die erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung wurde 1992 erteilt, später aber aufgehoben. Zwischenzeitlich veräußerten die Beklagten das Grundstück weiter; es wechselte mehrfach den Eigentümer, zuletzt zurück an die Beklagten. Die Kläger (als Erben) verlangen als Fortsetzung der Ansprüche ihrer Vorgängerin die Bewilligung ihrer Eintragung als Eigentümer bzw. die dingliche Verschaffung von je ½ Miteigentum. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen; der BGH hat aufgehoben und den Beklagten die Verpflichtung zur Auflassung und Bewilligung der Umschreibung auferlegt. • Das Berufungsgericht hat zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass die Kläger neben einem Berichtigungsanspruch (§ 894 BGB) auch dingliche Eigentumsverschaffungsansprüche geltend gemacht haben, die kraft Gesetzes wiederaufgelebt sind, als die Beklagten das Grundstück erneut erworben (Erbenstellung der Beklagten löste Rückerwerb aus). • § 11 Abs. 2 und § 15 VermG sind keine Verbotsgesetze im Sinne des § 134 BGB, sondern Schutzgesetze; ihre Verletzung begründet Schadensersatzansprüche (analog § 678, § 823 Abs. 2, § 249 BGB), nicht automatisch Nichtigkeit des Erwerbs. • Die Regelungslücke des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes führte dazu, dass in der Übergangszeit (22.7.1992–31.12.1992) Eigentümer staatlich verwalteter Grundstücke praktisch schlechter geschützt waren; verfassungsgemäß war zu beachten, dass der Gesetzgeber § 7 GVO und die Neuregelung des Genehmigungstatbestands nicht ausreichend für staatlich verwaltete Grundstücke ausgestaltet hatte. • Sinn und Zweck von § 7 Abs. 2 GVO gebieten, dass bei bestandskräftiger Aufhebung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung der Erwerber verpflichtet ist, das Grundstück dem bisherigen Eigentümer zurückzuübereignen; bei staatlich verwalteten Grundstücken ist dies entsprechend so zu verstehen, dass die Rückübertragung an den bisherigen Eigentümer zu erfolgen hat und der staatliche Verwalter den ersatzpflichtigen Schaden zu tragen hat. • Die Einschränkung in § 7 Abs. 2 GVO "soweit es ihm noch gehört" soll nicht dazu führen, dass ein Rückerwerb durch den Erwerber ohne Rückübereignungspflicht zulasten des früheren Eigentümers möglich ist; erwirbt der Erwerber das Grundstück zurück, lebt die Rückübertragungspflicht wieder auf. • Ein Anspruch auf Eintragung nach § 894 BGB besteht nur, sofern die Eintragung das Grundbuch zurechtrückt; hier ist vielmehr die dingliche Verschaffung (Auflassung) gegenüber den Beklagten nach § 925 Abs. 1 BGB zu erstreiten, nicht allein eine Durchberichtigung zugunsten der Kläger. Die Revision der Kläger führt zur Verpflichtung der Beklagten, die dingliche Auflassung zu erklären und die Eintragung der Kläger als Miteigentümer zu je ½ zu bewilligen. Der BGH stellt klar, dass Verstöße des staatlichen Verwalters gegen § 11 Abs. 2, § 15 VermG primär Schadensersatzansprüche begründen, dass aber § 7 Abs. 2 GVO bei Aufhebung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung für ehemals staatlich verwaltete Grundstücke so auszulegen ist, dass der Erwerber zur Rückübereignung an den bisherigen Eigentümer verpflichtet ist und der staatliche Verwalter den entstehenden Schaden trägt. Der Anspruch der Kläger auf Eigentumsverschaffung ist mit dem Rückerwerb der Beklagten wiedergegenständlich geworden und kann im Wege der Leistungsklage durchgesetzt werden. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits sowie die der Rechtsmittelverfahren.