ECLI:DE:BGH:2019:280619UVZR250.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 250/18 Verkündet am: 28. Juni 2019 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 25 Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungsei- gentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahin auszule- gen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist. BGH, Urteil vom 28. Juni 2019 - V ZR 250/18 - LG Gera AG Gotha - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Juni 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landge- richts Gera vom 3. September 2018 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläge- rin, der T. GmbH, gehören 22 Wohnungen, die restli- chen 21 Wohnungen den beklagten übrigen Wohnungseigentümern. In § 9 Ziff. 6 der Teilungserklärung ist bestimmt: „Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen. Der Vertreter bedarf einer schriftlichen Vollmacht, die dem Verwalter spätestens vor Beginn der Versammlung auszuhändigen ist.“ 1 2 - 3 - Die Klägerin ist eine nahezu 100prozentige Tochtergesellschaft einer Managementholding. Zu dem Konzern gehört auch das Tochterunternehmen TA. GmbH. Diese übt die Funktion der konzernweiten einheit- lichen Verwaltungsgesellschaft des T. -Konzerns aus. Alle T. - Gesellschaften einschließlich der Klägerin haben der TA. GmbH eine Vollmacht für die Verwaltung ihrer Sondereigentumseinheiten er- teilt. Dementsprechend hat die Klägerin den gesamten Schriftverkehr mit der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft über die TA. GmbH abgewickelt. Für die Eigentümerversammlung vom 12. Dezember 2016, bei der u.a. die Wiederbestellung der Verwalterin auf der Tagesordnung stand, erteilte die Klägerin einer Mitarbeiterin der TA. GmbH eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht mit der Berechtigung, Untervollmacht zu erteilen. Der Versammlungsleiter wies die vor Beginn der Versammlung vorgelegte Voll- macht zurück. Er war unter Hinweis auf einen Interessenkonflikt auch nicht be- reit, sich eine Untervollmacht erteilen zu lassen. Auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats lehnte es ab, als Unterbevollmächtigter für die Klägerin das Stimmrecht auszuüben. Ohne Berücksichtigung der Stimmen der Klägerin be- schlossen die Wohnungseigentümer mit 14 Ja-Stimmen die Wiederbestellung der Verwalterin. Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage der Klägerin hat das Amtsge- richt abgewiesen. Das Landgericht hat den Beschluss über die Wiederbestel- lung der Verwalterin für unwirksam erklärt. Dagegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene Revision der beklagten Wohnungseigentümer, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts erreichen wollen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung der Revision. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts entspricht der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Klägerin rechtswidrig von der Stimmabgabe ausgeschlossen worden sei. Die Vertreterklausel sei ergänzend dahingehend auszulegen, dass sie auch für ju- ristische Personen gelte; diese könnten sich durch einen Mitarbeiter vertreten lassen. Da die Klägerin neben den Geschäftsführern keine eigenen Mitarbeiter habe, sei auch eine Vertretung durch Mitarbeiter der Muttergesellschaft oder einer anderen Tochtergesellschaft möglich. Anderenfalls könnte sich die Kläge- rin nicht durch eine Person ihres Vertrauens vertreten lassen. Durch die Be- vollmächtigung einer Mitarbeiterin der TA. GmbH, die für die Verwaltung aller Immobilien des Konzerns zuständig sei, habe keine erhöh- te Gefahr der Einwirkung gemeinschaftsfremder Einflüsse bestanden, die eine Einschränkung des Stimmrechts hätte rechtfertigen können. Dies gelte insbe- sondere auch deshalb, weil sowohl der Verwalter als auch der Verwaltungsbei- ratsvorsitzende nicht bereit gewesen seien, die ihnen von der Mitarbeiterin er- teilte Untervollmacht auszuüben. II. Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. Rechtsfehlerfrei nimmt das Beru- fungsgericht an, dass die Klägerin rechtswidrig von der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen worden war, weil die von ihr bevoll- mächtigte Mitarbeiterin der TA. GmbH nicht als ihre Vertre- terin zugelassen wurde. 6 7 - 5 - 1. Grundsätzlich kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine beliebi- ge andere Person in der Eigentümerversammlung vertreten lassen (vgl. Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 93; Wenzel, NZM 2005, 402; Riecke/Schmid/Riecke, WEG, 5. Aufl., § 25 Rn. 21; Bär- mann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 25 Rn. 70). Diese Befugnis ist hier jedoch durch die Regelung in § 9 Ziff. 6 der Teilungserklärung, wonach sich ein Wohnungsei- gentümer nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen kann, wirksam eingeschränkt worden (vgl. Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 93 ff.). 2. Rechtsfehlerfrei legt das Berufungsgericht die Vertretungsbeschrän- kung in der Teilungserklärung ergänzend dahingehend aus, dass sie nicht nur für natürliche, sondern auch für juristische Personen gilt. Nach ihrem Wortlaut ist sie zwar allein auf natürliche Personen zugeschnitten und nicht auf juristi- sche Personen, bei denen eine Vertretung durch einen Ehegatten schon begriff- lich nicht in Frage kommt. Die Teilungserklärung weist insoweit aber eine unbe- absichtigte Regelungslücke auf; an den Fall, dass eine juristische Person Woh- nungseigentümerin ist, wurde bei Errichtung der Teilungserklärung offensicht- lich nicht gedacht. Diese Lücke hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei nach den Grundsätzen der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung dahingehend ge- schlossen, dass nicht nur natürliche, sondern auch juristische Personen der Vertretungsbeschränkung der Teilungserklärung unterliegen (ebenso LG Mün- chen I, ZMR 2015, 152 Rn. 7; OLG Frankfurt, OLGZ 1979, 134, 135; BayObLG, MDR 1982, 58, 59; unklar Wenzel, NZM 2005, 402, 403; Elzer GE 2010, 455, 458). Zweck von Vertretungsklauseln der vorliegenden Art ist es, die Versamm- lungen der Wohnungseigentümer von gemeinschaftsfremden Einwirkungen 8 9 - 6 - freizuhalten; deshalb sollen sich die Wohnungseigentümer nur durch bestimm- te, dem eigenen Kreis nahestehende Personen vertreten lassen dürfen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Januar 1993 - V ZB 24/92, BGHZ 121, 236, 240 mwN). Dieser Zweck der Beschränkung besteht auch gegenüber Wohnungsei- gentümern, die juristische Personen sind. Es ist kein Grund ersichtlich, der die Annahme rechtfertigt, dass sie gegenüber den anderen Wohnungseigentümern privilegiert sein sollen und ihnen die Möglichkeit eröffnet ist, sich durch jede be- liebige Person vertreten zu lassen (vgl. Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 25 WEG Rn. 87). Daher ist eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehe- gatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen kön- nen, regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt. 3. Auch die ergänzende Auslegung der Vertretungsklausel dahingehend, dass sich juristische Personen in der Wohnungseigentümerversammlung nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter (vgl. Armbrüster, ZWE 2016, 105, 108 mwN; Staudinger/Häublein BGB [2018], § 25 WEG Rn. 86 f.), sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Durch die Teilnahme eines aufgrund seiner Zugehörigkeit zu dem Unternehmen der juristischen Person mit den Angelegenheiten der Wohnungs- eigentümergemeinschaft vertrauten Mitarbeiters wird dem mit der Vertretungs- klausel verfolgten Zweck, Einflüsse Dritter weitgehend auszuschließen, Rech- nung getragen, da von ihm gemeinschaftsfremde Einwirkungen nicht zu erwar- ten sind. Daher wäre es sachlich nicht zu rechtfertigen, wenn eine juristische Person, die ihre Interessenvertretung nicht in die Hände des Verwalters oder eines anderen Wohnungseigentümers legen will, nur durch ihren organschaftli- chen Vertreter an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfte (allg. Mei- nung, vgl. OLG Frankfurt, OLGZ 1979, 134, 136; BayOblG, MDR 1982, 58; LG 10 - 7 - München I, ZMR 2015, 152 Rn. 7; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 25 WEG Rn. 87; Riecke/Schmid/Riecke, WEG, 5. Aufl., § 24 Rn. 55; Schultzky in: Jenni- ßen, WEG, 6. Aufl., § 25 WEG, Rn. 87a; Elzer in Hügel/Scheel, Rechtshand- buch Wohnungseigentum, 4. Aufl., § 12 Rn. 93; ders. in GE 2010, 455, 458; Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 25 Rn. 88; Wenzel, NZM 2005, 402, 403). 4. Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht schließlich an, dass die Vertretungsklausel ergänzend dahingehend auszulegen ist, dass sich eine juris- tische Person in der Eigentümerversammlung nicht nur durch einen unterneh- menseigenen Mitarbeiter vertreten lassen darf. a) Bei der Ermittlung des hypothetischen Willens des teilenden Eigentü- mers ist darauf abzustellen, welche Regelung er bei einer angemessenen Ab- wägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getrof- fen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte (Senat, Ver- säumnisurteil vom 25. September 2015 - V ZR 203/14, NJW 2016, 568 Rn. 21). Da eine Regelung, die das Recht einschränkt, einen Dritten mit der Ausübung des Teilnahme- und Stimmrechts in der Eigentümerversammlung zu bevoll- mächtigen, eine Ausnahme von dem Grundsatz der unbeschränkt zulässigen Vertretung darstellt, darf bei der ergänzenden Auslegung der Klausel zur Ermitt- lung des Kreises der vertretungsberechtigten Personen kein zu enger Maßstab angelegt werden (vgl. Senat, Urteil vom 30. März 2012 - V ZR 178/11, NJW 2012, 2512 Rn. 11). Es sind - wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt - nicht nur das berechtigte Interesse der Eigentümergemeinschaft, fremde Ein- flüsse von der Gemeinschaft fernzuhalten, zu berücksichtigen, sondern es ist auch der Bedeutung des Stimmrechts, das nach ständiger Rechtsprechung des Senats zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört (Senat, Urteil vom 18. Januar 2019 - V ZR 72/18, NJW-RR 2019, 909 Rn. 17 mwN), Rechnung zu tragen. 11 12 - 8 - b) Eine Vertretungsklausel ist daher regelmäßig - und so auch hier - er- gänzend dahingehend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Ei- gentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demsel- ben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist (a.A., wenn die Vertretung auf Verwandte in gerader Linie beschränkt ist: LG München I, ZMR 2015, 152 Rn. 7; Schultzky in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 25 WEG, Rn. 87a). aa) Die Vertretungsklausel beschränkt die Vertretungsberechtigung auf bestimmte, dem eigenen Kreis nahestehende Personen, weil die Wohnungsei- gentümer auftretende Meinungsverschiedenheiten möglichst unter sich austra- gen sollen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Januar 1993 - V ZB 24/92, BGHZ 121, 236, 240). Daher ist es einer natürlichen Person grundsätzlich nicht gestat- tet, sich von anderen als den genannten Personen in der Eigentümerversamm- lung vertreten zu lassen; insbesondere kann ein Wohnungseigentümer, der ei- nen Sondereigentumsverwalter mit der Wahrnehmung aller seine Wohnung betreffenden Angelegenheiten betraut hat, diesen nicht als seinen Bevollmäch- tigten an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen lassen (vgl. Häub- lein, ZMR 2012, 849). Eine solche Beschränkung gilt nach Sinn und Zweck der Vertretungsklausel auch für juristische Personen. Ebenso wie es einer natürli- chen Person verwehrt ist, sich durch einen beliebigen Dritten oder den Mitarbei- ter eines von ihm beauftragten Verwaltungsunternehmens in der Eigentü- merversammlung vertreten zu lassen, kann sich eine juristische Person nicht 13 14 - 9 - durch einen Mitarbeiter eines beliebigen anderen Unternehmens vertreten las- sen. bb) Handelt es sich dagegen um den Mitarbeiter eines Unternehmens, das ebenso wie die Wohnungseigentümerin als Tochterunternehmen mit der- selben Muttergesellschaft verbunden ist (vgl. § 290 Abs. 1 HGB), und ist das Tochterunternehmen nach der konzerninternen Aufgabenverteilung für die Ver- waltung der Wohnungseinheiten zuständig, ist der Mitarbeiter dieses Unter- nehmens nicht als außenstehender Dritter anzusehen. Nach dem Sinn und Zweck der Vertretungsklausel kann es nicht darauf ankommen, ob die mit der Verwaltung der Wohnungen betraute Person unmittelbar bei der Wohnungsei- gentümerin als Mitarbeiter beschäftigt ist oder bei einem zu demselben Konzern gehörenden weiteren Tochterunternehmen, das die Verwaltung der Wohnungen übernommen hat. In beiden Fällen wird die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gemeinschaftsfremden Einflüssen ausgesetzt. Ist aber den mit der Vertre- tungsklausel verfolgten Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft ge- nügt, kann es auf das formale Kriterium des Bestehens eines Arbeitsverhältnis- ses unmittelbar zwischen der Wohnungseigentümerin und der sie vertretenden Person nicht ankommen. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft macht es keinen Unterschied, ob eine juristische Person einen eigenen Mitarbeiter oder einen Mitarbeiter der für die Verwaltung des Wohnungseigentums zuständigen Konzerngesellschaft mit der Vertretung in der Eigentümerversammlung bevoll- mächtigt. In beiden Fällen ist eine Selbststeuerung der Eigentümergemein- schaft gewährleistet. Es ist daher davon auszugehen, dass der teilende Eigen- tümer, hätte er den Fall bedacht, dass auch juristische Personen Wohnungsei- gentümer sein können, den für die Verwaltung der Wohnungseinheiten zustän- digen Mitarbeiter des Konzernunternehmens ebenfalls als Vertreter einbezogen hätte. 15 - 10 - 5. Danach nimmt das Berufungsgericht zu Recht an, dass die Mitarbeite- rin der TA. GmbH berechtigt war, die Klägerin in der Eigen- tümerversammlung zu vertreten. Nach den Feststellungen des Berufungsge- richts handelt es sich um ein demselben Konzern wie die Klägerin angehören- des Tochterunternehmen des Konzerns, das nach der konzerninternen Aufga- benverteilung für die Verwaltung u.a. der Sondereigentumseinheiten der Kläge- rin zuständig ist. Dementsprechend wurde auch der gesamte Schriftverkehr über die Sondereigentumseinheiten der Klägerin mit der Verwalterin der Woh- nungseigentümergemeinschaft über die TA. GmbH ab- gewickelt. Die Mitarbeiterin dieses Unternehmens war daher berechtigt, die Klägerin in der Eigentümerversammlung zu vertreten. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: AG Gotha, Entscheidung vom 13.12.2017 - 2 C 30/17 - LG Gera, Entscheidung vom 03.09.2018 - 5 S 17/18 - 16 17

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