ECLI:DE:BGH:2019:181219BXIIZR67.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS XII ZR 67/19 vom 18. Dezember 2019 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 103 Abs. 1 Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sach- vortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen (im An- schluss an Senatsbeschluss vom 27. Juli 2016 - XII ZR 59/14 - NJW-RR 2016, 1291). BGH, Beschluss vom 18. Dezember 2019 - XII ZR 67/19 - OLG Brandenburg LG Cottbus - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Dezember 2019 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richter Prof. Dr. Klinkhammer, Dr. Nedden- Boeger und Guhling und die Richterin Dr. Krüger beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird die Revi- sion gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 16. April 2019 zugelassen. Auf die Revision der Beklagten wird das vorgenannte Urteil aufge- hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesge- richt zurückverwiesen. Wert: 229.400 € Gründe: I. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Mietzahlung aus einem Gewerbe- raummietvertrag in Anspruch. Mit Vertrag vom 16. September 2013 vermietete die Klägerin der Beklag- ten zu 2 eine Gewerbefläche mit Gebäude für einen Kfz-Handel. Vereinbart wa- ren nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts eine Netto-Kaltmiete von monatlich 6.200 € und eine feste Laufzeit bis zum 14. Oktober 2018. Die Kläge- 1 2 - 3 - rin macht geltend, die Beklagte zu 1 sei neben der Beklagten zu 2 als Mieterin in den Vertrag eingetreten. Mit Schreiben vom 7. März 2014 rügten die Beklagten Mängel des Miet- objekts und setzten eine Frist zur Beseitigung. Mit Schreiben vom 28. April 2014 kündigten sie das Mietverhältnis fristlos; sie räumten das Objekt im Mai 2014 ohne weitere Mietzahlung. Daraufhin hat die Klägerin die Mieten für den Zeitraum von Mai 2014 bis einschließlich Mai 2017 gegen die Beklagten als Gesamtschuldner eingeklagt. Das Landgericht hat dieser Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Hiergegen wenden sich diese mit der Nichtzulassungsbeschwerde. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg. Sie führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des angegriffenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. 1. Dieses hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Die Beklagte zu 1 sei dem Mietverhältnis als weitere Mieterin beigetreten. Der Geschäftsführer beider Beklagten habe - wie auch der Geschäftsführer der Klägerin - auf einem neuen Vertrags-Deckblatt unter dem darauf zusätzlich angebrachten Stempel der Beklagten zu 1 unterschrieben. Dieses Deckblatt sei mit den weiteren Blät- tern des Vertrags durch Heftung zu einer Einheit verbunden. Die dadurch statu- ierte Vermutung der Echtheit der geänderten Vertragsurkunde hätten die Be- klagten nicht zu erschüttern vermocht. Auch für die Behauptung der Beklagten, der Mietvertrag sei mit der Beklagten zu 2 auflösend bedingt durch die Handels- 3 4 5 6 - 4 - registereintragung der Beklagten zu 1 geschlossen worden, gebe es keine be- lastbaren Indizien. Bei der hierfür erfolgten Benennung des Kommanditisten beider Beklagten als Zeugen handele es sich um einen Ausforschungsbeweis, denn es erschließe sich vor allem nicht, wann, wo und mit welchem konkreten Inhalt diese Vereinbarung getroffen worden sei. Das Mietverhältnis sei nicht aufgrund der Kündigungserklärungen der Beklagten beendet, weil die von den Beklagten reklamierten Kündigungsgründe nicht bestünden. Soweit sich die Beklagten auf eine angeblich ungenügende Tragfähigkeit des Untergrunds im Außenbereich stützten, sei ihr Sachvortrag nicht in einem für eine Beweiserhebung ausreichenden Maße schlüssig. Dabei möge eine durch Ausspülung bedingte Bodenabsenkung in der Größe von 50 cm x 50 cm noch unterstellt werden. Eine derart geringe Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit rechtfertige aber keine außerordentliche Kündigung, wobei bereits zweifelhaft erscheine, ob die Gebrauchstauglichkeit der Mietsa- che dadurch überhaupt negativ beeinflusst worden sei. Im Übrigen lege der Sachvortrag der Beklagten weder den Schadensumfang konkret dar noch ver- halte er sich zur Dauer des gerügten Zustands. Er sei auch deshalb wenig plausibel, weil die Beklagten das Außengelände nach Übernahme des Mietob- jekts im Oktober 2013 regelmäßig bestimmungsgemäß genutzt hätten, ohne wegen entsprechender Mängel an die Klägerin heranzutreten. 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass dem angefochte- nen Urteil ein entscheidungserheblicher Verstoß des Berufungsgerichts gegen Art. 103 Abs. 1 GG zugrunde liegt, weil es die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserhebli- chen Sachvortrag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (vgl. 7 8 - 5 - Senatsbeschluss vom 27. Juli 2016 - XII ZR 59/14 - NJW-RR 2016, 1291 Rn. 3 mwN). a) Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehalte- nen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen. Dabei ist unerheblich, wie wahrscheinlich die Darstellung ist und ob sie auf eigenem Wissen oder auf einer Schlussfolgerung aus Indizien beruht. Die Angabe nähe- rer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Leitet der Mieter - wie hier - seine Rechte aus einem Mangel der Mietsache ab, dann genügt er seiner Darlegungslast hinsichtlich des Mangels mit einer hinrei- chend genauen Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome"). Von ihm ist hingegen nicht zu verlangen, dass er auch die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet (vgl. Senatsbeschluss vom 27. Juli 2016 - XII ZR 59/14 - NJW-RR 2016, 1291 Rn. 4 f. mwN). b) Die Nichtzulassungsbeschwerde verweist schon zutreffend darauf, dass der beweisbewehrte Sachvortrag der Beklagten zur auf die fehlende Trag- fähigkeit der Außenfläche bezogenen Mängelrüge diesen Anforderungen ge- recht wird. Die Beklagten hatten in erster Instanz ausgeführt, sie hätten aufgrund des 50 x 50 cm großen Einbruchs der Pflasterfläche vor der Fahrzeugaufberei- tungshalle einen - als Zeugen benannten - Bausachverständigen mit der Prü- fung der Außenfläche beauftragt. Dieser sei zu dem Ergebnis gelangt, dass die 9 10 11 - 6 - Tragfähigkeit für eine dauerhafte Belastung mit Kraftfahrzeugen und ein Befah- ren mit Lkw nicht gegeben sei, weil der Unterbau nicht fachgerecht durch Schottertragschichten ausgebaut und verdichtet und der Ablauf des Regenwas- sers nicht gewährleistet sei. Hierfür hatten die Beklagten zudem Sachverständi- genbeweis angeboten. Mit diesem Vortrag, den die Beklagten mit der Beru- fungsbegründung wiederholt haben, ist der geltend gemachte Sachmangel so dargelegt, dass er ohne weiteres einer Beweiserhebung zugänglich ist. Entge- gen der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung wird unzweifelhaft deut- lich, dass sich die Mangelrüge nicht nur auf den kleinen Bereich des eingebro- chenen Pflasterbelags, sondern auf die gesamte Außenfläche bezieht und - weil durch bauliche Fehler begründet - von Anfang an bestanden haben soll. Weite- rer Vortrag war von der Beklagten insoweit nicht zu verlangen. Soweit das Be- rufungsgericht die Plausibilität dieses Vorbringens vermisst, weil die Beklagten die Fläche genutzt hätten, handelt es sich zum einen um eine unzulässige Vor- wegnahme der Beweiswürdigung. Zum anderen übergeht das Berufungsgericht dabei - wie die Nichtzulassungsbeschwerde zu Recht rügt - gehörswidrig den Vortrag der Beklagten dazu, dass die Außenfläche wegen der erst bevorste- henden Anlieferung von Fahrzeugen im fraglichen Zeitraum noch kaum genutzt worden sei. c) Dieser Gehörsverstoß ist auch entscheidungserheblich. Denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht bei Berücksichtigung des Vorbringens der Beklagten und Erhebung der angebotenen Beweise einen wichtigen Grund bejaht und die außerordentliche fristlose Kündigung der Be- klagten gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB als durchgreifend erachtet hätte. 3. Die angefochtene Entscheidung ist daher aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung gibt 12 13 - 7 - dem Berufungsgericht Gelegenheit, sich mit den weiteren Rügen der Nichtzu- lassungsbeschwerde auseinanderzusetzen. Von einer weiteren Begründung der Entscheidung wird nach § 544 Abs. 4 Satz 2 ZPO abgesehen. Dose Klinkhammer Nedden-Boeger Guhling Krüger Vorinstanzen: LG Cottbus, Entscheidung vom 18.04.2018 - 1 O 132/14 - OLG Brandenburg, Entscheidung vom 16.04.2019 - 3 U 42/18 - 14

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