XII ZR 84/20

ECLI:DE:BGH:2021:271021UXIIZR84.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 84/20 Verkündet am: 27. Oktober 2021 Kappel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 a) Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbe- stand des Mietverhältnisses hat. b) Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirt- schaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietver- trag hat (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847). BGH, Urteil vom 27. Oktober 2021 - XII ZR 84/20 - LG Itzehoe AG Itzehoe - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Oktober 2021 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter Schilling, Dr. Günter, Dr. Nedden-Boeger und Guhling für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 18. August 2020 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Itzehoe vom 9. April 2019 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten beider Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den beklagten Verein auf Herausgabe einer Grund- stücksfläche in Anspruch. Zudem begehrt sie die Feststellung, dass zwischen den Parteien in Bezug auf die streitgegenständliche Fläche kein Nutzungsver- hältnis besteht. Der Beklagte schloss am 18. Januar 2008 mit der S. Grundstücksgesell- schaft mbH (im Folgenden: S-GmbH) einen als „Pachtvertrag“ bezeichneten Ver- trag über eine Teilfläche eines Grundstücks. § 1 Nr. 1 des Vertrags lautet: 1 2 - 3 - „Die Verpächterin verpachtet an die Pächterin Grundstücksflächen in I. […], in der Größe von ca. 4.000 m² mit sämtlichen aufstehen- den Gebäuden und Einrichtungen. Über die Lage des Pachtobjekts in der Örtlichkeit sind sich die Parteien einig; die Pachtfläche ist in der beiliegenden Skizze, die Bestandteil dieses Pachtvertrags ist, rot schraffiert gekennzeichnet.“ Dem Vertrag ist eine Skizze beigefügt, die jedoch keine rot schraffierte Fläche, sondern lediglich mehrere umrandete Flächen ausweist. Nach § 3 des Vertrags begann das Pachtverhältnis am 1. Januar 2006 und endete am 31. De- zember 2016 oder mit Auflösung des Vereins, wobei es sich jedoch mit Ablauf der jeweiligen Pachtperiode um weitere zehn Jahre verlängert, wenn der Vertrag nicht von der Pächterin unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderhalbjahres schriftlich gekündigt wird. Eigentümerin des Grundstücks, zu dem auch die streitgegenständliche Fläche gehört, war ursprünglich die H. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH (im Folgenden: H-GmbH). Mit notariellem Kaufvertrag vom 12. Juli 1995 erwarb die Projekt-Gesellschaft zur Entwicklung, Koordination und Errichtung von Bau- vorhaben mbH (im Folgenden: Projekt-Gesellschaft) das Grundstück. Gemäß Nr. 2 dieses Vertrags steht der H-GmbH gegen die Projekt-Gesellschaft ein Rückübertragungsanspruch bezüglich einer Teilfläche zu, die zumindest teil- weise mit der streitgegenständlichen Fläche übereinstimmt. Im Rahmen eines Grundstückstauschvertrags vom 30. Dezember 2002 trat die H-GmbH den ge- nannten Rückübertragungsanspruch an die S-GmbH ab. 3 4 - 4 - Mit notariellem Vertrag vom 29. November 2005 verzichtete die S-GmbH gegenüber der H-GmbH auf einen weiteren Rückübertragungsanspruch hinsicht- lich einer Teilfläche, welcher ihr mit notariellem Vertrag vom 11. Juli 1994 durch die H-GmbH eingeräumt worden sein soll. Mit notariellem Kaufvertrag vom 20. Juni 2008 erwarb die Klägerin von der Projekt-Gesellschaft die streitgegenständliche Grundstücksfläche. Vor Ab- schluss des Kaufvertrags wies die S-GmbH die Projekt-Gesellschaft als seiner- zeitige Eigentümerin der streitgegenständlichen Grundstücksfläche darauf hin, dass sie von der geplanten Veräußerung an die Klägerin erfahren habe und dass sie beabsichtige, von dem ihr beziehungsweise der H-GmbH zustehenden Rück- übertragungsanspruch an Teilflächen des Verkaufsobjekts zur Förderung des Beklagten Gebrauch zu machen. In § 4 Abs. 4 des Kaufvertrags ist geregelt, dass der Kaufgegenstand an den Beklagten verpachtet sei, die Käuferin das Pachtverhältnis übernehme und es mit Wirkung ab dem Übergabetag mit allen Rechten und Pflichten des Ver- pächters fortsetze. Weiter sieht § 5 Nr. 1 Abs. 8 des Kaufvertrags vor, dass die Projekt-Gesellschaft eine Verzichtserklärung der H-GmbH in Bezug auf den Rückübertragungsanspruch aus dem notariellen Vertrag vom 12. Juli 1995 bei- zubringen habe. Mit Schreiben vom 28. Oktober 2008 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass sie mit Erwerb der Fläche nunmehr in den Pachtvertrag eingetreten sei, weshalb künftige Pachtzahlungen direkt an sie geleistet werden sollten. Seit dem Jahr 2009 erhält die Klägerin von dem Beklagten die ursprünglich zwischen ihm und der S-GmbH vereinbarten Zahlungen. 5 6 7 8 - 5 - Mit Schreiben vom 2. Januar 2017, dem Beklagten zugestellt am 3. Januar 2017, kündigte die Klägerin den Pachtvertrag zum 30. Juni 2017, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Das Amtsgericht hat der auf Herausgabe der streitgegenständlichen Grundstücksfläche gerichteten Klage und dem Feststellungsantrag stattgege- ben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht unter teilweiser Abän- derung des amtsgerichtlichen Urteils die Klage abgewiesen. Mit der vom Land- gericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. I. Das Landgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Räumung der Liegenschaft aus § 546 Abs. 1 i.V.m. § 578 BGB zu. Denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Grundstücksfläche sei durch die Kündigung vom 2. Ja- nuar 2017 nicht beendet worden. Die Klägerin sei infolge des Erwerbs des Grundstücks in analoger Anwen- dung von § 566 Abs. 1 BGB in den von der S-GmbH mit dem Beklagten begrün- deten Vertrag eingetreten, der eine wirksame Befristung im Sinne von §§ 578, 550 BGB enthalte, weshalb die ordentliche Kündigung vom 2. Januar 2017 un- wirksam gewesen sei. 9 10 11 12 13 14 - 6 - Der „Pachtvertrag“ vom 18. Januar 2008 sei allerdings rechtlich als Miet- vertrag über eine Grundstücksfläche zu qualifizieren. Denn der Vertrag enthalte keinerlei Regelungen, die auf eine Bewirtschaftung der Fläche oder das Ziehen von Früchten gerichtet seien. Dieser Mietvertrag sei in § 3 wirksam auf eine Miet- dauer von mindestens zehn Jahren mit einer eingetretenen Verlängerung von weiteren zehn Jahren befristet worden, wodurch zugleich das Recht der Vermie- terin zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen sei. Die für die Wirksamkeit der Befristung erforderliche Schriftform sei ge- wahrt. Zwar sei die Grundstücksfläche in der Anlage des Vertrags nicht rot schraf- fiert hervorgehoben, sondern nur schwarz umrandet. Dadurch sei die Mietfläche aber auch für Außenstehende erkennbar. Darüber hinaus habe der Beklagte die Mietfläche bereits vor Abschluss des schriftlichen Mietvertrags seit dem Jahr 2006 genutzt, so dass auch aufgrund der tatsächlichen Nutzung bei Abschluss des Mietvertrags anhand der Skizze kein Zweifel habe bestehen können, welche Fläche gemeint gewesen sei. In diesen wirksam befristeten Mietvertrag sei die Klägerin in analoger An- wendung von § 566 Abs. 1 i.V.m. § 578 BGB eingetreten. Der Bundesgerichtshof habe entschieden, dass bei fehlender Identität zwi- schen Vermieter und Veräußerer § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar sei, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolge und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses habe. Vorliegend sei der Mietvertrag nicht zwischen Eigentümer und Mieter, son- dern durch einen Dritten abgeschlossen worden, dem das Objekt zur freien Nut- zung mit Zustimmung des Eigentümers überlassen worden sei. Jedenfalls läge in der Aufnahme des Mietvertrags in den notariellen Kaufvertrag vom 20. Juni 15 16 17 18 19 - 7 - 2008 eine stillschweigende Gestattung dieses Vorgehens der S-GmbH durch die Eigentümerin. Zwar könne nicht festgestellt werden, dass die Vermietung der Teilflächen durch die S-GmbH zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages allein im wirtschaftlichen Interesse der Projekt-Gesellschaft als Eigentümerin gelegen habe. Eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB sei aber dennoch ge- rechtfertigt. Denn zum Zeitpunkt der Veräußerung der vermieteten Immobilie hät- ten sowohl der Fortbestand des Mietverhältnisses als auch der Eintritt des Käu- fers in den bestehenden Mietvertrag im wirtschaftlichen Interesse des veräußern- den Eigentümers sowie im zumindest ideellen Interesse des Vermieters gelegen und hätten auch dem Bestandsinteresse des Mieters entsprochen. Da die streitgegenständliche Grundstücksfläche Bestandteil des Kaufver- trags geworden sei, habe es ersichtlich im Interesse der Projekt-Gesellschaft ge- legen, dass der Mietvertrag mit dem Beklagten über die Veräußerung hinaus Be- stand habe, da ersichtlich nur auf diese Weise die H-GmbH zu einem Verzicht auf den ihr zustehenden Rückübertragungsanspruch aus dem Vertrag vom 12. Juli 1995 zu bewegen gewesen sei. Dieser Rückübertragungsanspruch sei auch nicht durch den im Vertrag vom 29. November 2005 erklärten Verzicht der S-GmbH erloschen. Die Projekt-Gesellschaft als Eigentümerin habe sich damit den durch den berechtigten Dritten im eigenen Namen abgeschlossenen Mietvertrag im Rah- men des Verkaufs ausdrücklich wirtschaftlich zu eigen gemacht. In dieser Konstellation sei eine analoge Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB geboten, um dem Schutz des Mieters, der mit dieser Norm bezweckt werde, Genüge zu tun. 20 21 22 - 8 - II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der streitgegen- ständliche Vertrag trotz seiner Bezeichnung als Pachtvertrag mangels Überlas- sung der Grundstücksfläche zur Fruchtziehung rechtlich als Mietvertrag zu qua- lifizieren ist. Im Ausgangspunkt ebenfalls zutreffend ist es davon ausgegangen, dass § 566 Abs. 1 BGB vorliegend keine unmittelbare Anwendung finden kann, weil es an der hierfür notwendigen Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter fehlt. a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Miet- verhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Nach sei- nem Wortlaut findet § 566 Abs. 1 BGB allerdings nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird. Wie das Beru- fungsgericht richtig sieht, ist § 566 Abs. 1 BGB deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und Veräußerer unmittelbar anwendbar (Senatsur- teil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847 Rn. 15 mwN). b) Danach sind die Voraussetzungen für eine unmittelbare Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Nach den getroffenen Feststellungen war Vermieterin der streitgegenständlichen Grundstücksfläche die S-GmbH; die Teilfläche wurde jedoch von der Projekt-Gesellschaft und damit von einer eigenständigen juristischen Person an die Klägerin veräußert. 23 24 25 26 - 9 - 2. Unzutreffend ist dagegen die Auffassung des Berufungsgerichts, im vor- liegenden Fall sei § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, weil jedenfalls zum Zeitpunkt der Veräußerung der vermieteten Grundstücksfläche sowohl der Fortbestand der Vermietung als auch der Eintritt der Klägerin in den bestehenden Mietvertrag im wirtschaftlichen Interesse des veräußernden Eigentümers sowie zumindest im ideellen Interesse des Vermieters gestanden und dem Bestandsin- teresse des Mieters entsprochen hätten. a) Der in § 566 Abs. 1 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein beste- hendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grundstück (§ 578 Abs. 1 BGB) oder gewerblich genutzte Räume (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB) aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Hierfür enthält § 566 Abs. 1 BGB eine - ausdrück- lich auf die Veräußerung des vermieteten Grundstücks oder Grundstücksteils be- schränkte - Durchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entste- hen. Sie legt dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrund- stücks eine gleichsam dingliche Wirkung bei, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieter- rechte und -pflichten auf diesen übergehen lässt. Als Ausnahmevorschrift ist § 566 Abs. 1 BGB daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15 - NJW 2017, 254 Rn. 24; vgl. auch BGH Urteile vom 22. Mai 1989 - VIII ZR 192/88 - NJW 1989, 2053 und BGHZ 141, 239 = NJW 1999, 2177, 2178 mwN). Der Ausnahmecharakter der Vorschrift steht jedoch hinsichtlich einer Er- weiterung des Veräußerungsbegriffs oder der anderen Tatbestandsmerkmale 27 28 - 10 - der Norm einer Analogie nicht generell entgegen (Senatsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847 Rn. 33). Neben dem Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke ist Vorausset- zung für eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB die Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetz- geber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Ge- setzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Geset- zesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (Senatsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847 Rn. 34 mwN). b) Auf dieser rechtlichen Grundlage hat der Senat entschieden, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB dann vor- liegen, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Un- ter diesen Voraussetzungen ist nicht nur eine planwidrige Regelungslücke gege- ben, sondern der zur Beurteilung stehende Sachverhalt ist auch mit dem ver- gleichbar, den der Gesetzgeber geregelt hat (Senatsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847 Rn. 26). In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der frühere Eigentümer des Grundstücks zur Vermietung seiner Immobilie eine Grundstücksgesellschaft errichtet und dieser das Eigentum an dem Grundstück übertragen. Zusätzlich hatte er eine Grundbesitz- und Handelsgesellschaft ge- gründet, die auf Anweisung der Grundstücksgesellschaft die Mietverträge über 29 30 31 - 11 - die Immobilie abgeschlossen hatte. Die Grundstücksgesellschaft hatte die Immo- bilie auch verwaltet und die Mieten eingezogen. Unter diesen Umständen war es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung der §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Grundstücksgesellschaft die Mietverträge abgeschlossen (Senatsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847 Rn. 42). Denn der Gesetzeszweck des § 566 Abs. 1 BGB greift nicht nur dann, wenn das Mietobjekt unmittelbar vom Eigentümer des Mietobjekts vermietet wird, sondern auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag im eigenen Na- men, aber im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers abschließt. Das Inte- resse des Mieters, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse unbeein- trächtigt die angemieteten Wohn- oder Geschäftsräume weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder einer anderen Person abgeschlossen hat, die hierbei für den Eigentümer mit dessen Wissen und Einverständnis tätig geworden ist (Senatsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847 Rn. 36 f.). Um bei der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks das fehlende Identitätserfordernis durch eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB überwinden zu können, darf allerdings nicht allein das Besitzschutzinte- resse des Mieters in den Blick genommen werden. Die für eine Analogie notwen- dige Vergleichbarkeit der Interessenlagen wird erst dann erreicht, wenn der Ei- gentümer bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise gleichsam als Vermieter angesehen werden kann. Dann ist es gerechtfertigt, dass er den von einem Drit- ten abgeschlossenen Mietvertrag gegen sich gelten lassen muss und er sein Ei- gentum nur mit einem Mietvertrag „belastet“ veräußern kann, an dessen Ab- schluss er nicht selbst beteiligt war (Günter WuM 2013, 264, 270). Deshalb kommt bei Nichterfüllung des Identitätserfordernisses eine analoge Anwendung 32 33 - 12 - des § 566 Abs. 1 BGB etwa dann in Betracht, wenn der Eigentümer zur Vermie- tung seines Grundstücks einen Hausverwalter einsetzt oder als einer von meh- reren Eigentümern oder als Alleingesellschafter einer GmbH den Mietvertrag schließt (vgl. BeckOGK/Harke [Stand: 1. Oktober 2021] BGB § 566 Rn. 20). Nutzt der Eigentümer, statt selbst den Mietvertrag abzuschließen, eine formale rechtliche Konstruktion, um nicht selbst als Vermieter in Erscheinung zu treten, ist es gerechtfertigt, ihn im Rahmen des § 566 BGB so zu behandeln, als habe er den Mietvertrag selbst abgeschlossen. Dadurch wird auch verhindert, dass der Eigentümer, um den von § 566 Abs. 1 BGB gewährten Mieterschutz zu umge- hen, nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschal- tet, die formal als Vermieter auftritt, letztlich aber allein im Interesse des Eigentü- mers handelt (Senatsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847 Rn. 37). Die bloße Zustimmung oder das Einverständnis des Eigentümers zur Ver- mietung seines Grundstücks durch einen Dritten oder die spätere Genehmigung des durch einen Nichteigentümer abgeschlossenen Mietvertrags reichen hinge- gen nicht aus, um eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB zu rechtferti- gen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 14. Aufl. § 566 BGB Rn. 68). Denn nur durch eine Beschränkung der analogen Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf die Fälle, in denen der Dritte nicht nur mit Zustimmung des Eigentümers, sondern auch in dessen wirtschaftlichem Interesse handelt, wird gewährleistet, dass bei einer bloßen Untervermietung eine entsprechende Anwendung der Vor- schrift ausscheidet. Bei der Untervermietung gestattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter auch, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Der Abschluss des Unter- mietvertrags erfolgt jedoch nicht im Interesse des Eigentümers, sondern stellt eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter dar (Se- natsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847 Rn. 40). 34 - 13 - c) Auf dieser rechtlichen Grundlage ist die Annahme des Berufungsge- richts, § 566 Abs. 1 BGB sei im vorliegenden Fall entsprechend anwendbar, rechtsfehlerhaft. Die für eine analoge Anwendung der Vorschrift erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte ist nicht gegeben. Nach den getroffenen Feststellungen lagen der Abschluss des Mietver- trags und die Durchführung des Mietverhältnisses nicht im alleinigen wirtschaftli- chen Interesse der Projekt-Gesellschaft als veräußernde Eigentümerin. Sie hatte die S-GmbH weder mit der Vermietung der Flächen beauftragt noch ist festge- stellt, dass sie überhaupt in die Vermietung an den Beklagten eingewilligt hätte. Ihr flossen während der gesamten Mietzeit keine Mietzahlungen zu. Sie hat auch keine anderen wirtschaftlichen Vorteile aus dem Mietverhältnis erhalten. Es liegt hier also kein bloß formales Auseinanderfallen von Vermieter- und Eigentümer- stellung vor. Die S-GmbH ist bei Abschluss des Mietvertrags auch bei einer wirt- schaftlichen Betrachtungsweise nicht für die Projekt-Gesellschaft aufgetreten. Das wirtschaftliche Interesse der Projekt-Gesellschaft, das das Berufungs- gericht für eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB herangezogen hat, bestand allein darin, dass zum Zeitpunkt der Veräußerung der streitgegen- ständlichen Fläche an die Klägerin der Mietvertrag fortbesteht, um einer mögli- chen Ausübung des Rückgewähranspruchs durch die H-GmbH zu begegnen. Wie die Revision zutreffend ausführt, hatte die Projekt-Gesellschaft damit recht- lich betrachtet zum Zeitpunkt der Veräußerung der Grundstücksfläche lediglich ein Interesse am Eintritt der Rechtsfolge des § 566 Abs. 1 BGB. Dies genügt für eine analoge Anwendung der Vorschrift aber nicht. 35 36 37 - 14 - Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führt auch die Rege- lung in § 4 Abs. 4 des Grundstückskaufvertrags vom 20. Juni 2008 zu keiner an- deren Beurteilung. In dieser Vertragsbestimmung haben die Kaufvertragspar- teien zwar vereinbart, dass die Käuferin das Pachtverhältnis übernehmen und es mit Wirkung ab dem Übergabetag mit allen Rechten und Pflichten des Verpäch- ters fortsetzen soll. Dies zeigt aber ebenfalls nur, dass die Kaufvertragsparteien zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags im Hinblick auf eine mögliche Ausübung des Rückgewähranspruchs durch die H-GmbH ein Interesse am Fort- bestand des Mietverhältnisses hatten. 3. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen ist die Klägerin auch nicht im Wege einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernahme in den zwi- schen der S-GmbH und dem Beklagten abgeschlossenen Mietvertrag vom 18. Januar 2008 eingetreten. Zwar enthält § 4 Abs. 4 des Grundstückskaufver- trags vom 20. Juni 2008 eine Verpflichtung der Klägerin zur Übernahme und Fort- setzung des Mietverhältnisses. Für eine rechtsgeschäftliche Übernahme des Mietvertrags genügt dies jedoch nicht. Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf. Dabei kann die Vertragsübernahme als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird (Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 19 mwN). Erforderlich ist jedoch stets die Beteiligung der ursprünglichen Mietvertragsparteien. Daran fehlt es im vorliegen- den Fall, weil die S-GmbH als Vermieterin der Grundstücksfläche weder an dem Grundstückskaufvertrag vom 20. Juni 2008 beteiligt war, noch nachträglich - auch nicht durch schlüssiges Verhalten - der Vertragsübernahme zugestimmt hat. Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung die Auffas- sung vertreten hat, die Regelung in § 4 Abs. 4 des Grundstückskaufvertrags könne ähnlich einem Vertrag zugunsten Dritter verstanden werden, führt auch 38 39 - 15 - dies nicht zu einem Übergang des Mietverhältnisses auf die Klägerin. Zwar ist es möglich, dass ein Vermieter in einem Grundstückskaufvertrag mit dem Erwerber eine Vereinbarung zugunsten seines Mieters trifft, die rechtlich als ein Vertrag zugunsten Dritter i.S.v. § 328 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist (vgl. etwa BGH Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18 - NZM 2019, 209 Rn. 26). Eine voll- ständige Vertragsübernahme kann auf diese Weise jedoch nicht erreicht werden. Daher kann dahinstehen, ob der Mietvertrag vom 18. Januar 2008 im Hin- blick auf die Bestimmbarkeit des Mietgegenstands den Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform nach §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB genügt und vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer ordentlich gekündigt werden konnte. Allerdings ist - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - zwischen der Klägerin und dem Beklagten konkludent ein Mietvertrag zustande gekom- men, indem die Klägerin dem Beklagten die Grundstücksfläche seit 2009 über- lassen und der Beklagte die Miete an die Klägerin gezahlt hat. Dieser eigenstän- dige konkludente Mietvertrag ist entgegen §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht schriftlich abgeschlossen worden, so dass er für unbestimmte Zeit galt und ordentlich kündbar war. Er wahrte auch nicht etwa deswegen die Schriftform der §§ 578, 550 BGB, weil er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form niedergeleg- ten Vertragsbedingungen konkludent abgeschlossen worden ist (vgl. dazu Se- natsurteil vom 17. Juni 2015 - XII ZR 98/13 - NJW 2015, 2648 Rn. 33). Denn im Gegensatz zu dem genannten Senatsurteil liegt hier schon keine von beiden Par- teien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vor. Der konkludent abgeschlossene Mietvertrag wurde von der Klägerin wirk- sam gemäß § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB zum 30. Juni 2017 gekündigt. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war die Kündigung durch die Klägerin 40 41 42 - 16 - auch nicht treuwidrig. Die Klägerin hat zwar über Jahre hinweg entsprechend ih- rer in § 4 Abs. 4 des Grundstückskaufvertrags übernommenen Verpflichtungen das Mietverhältnis mit dem Beklagten fortgesetzt. Aus diesem Umstand lässt sich jedoch nicht herleiten, der Beklagte hätte darauf vertrauen können, dass die Klä- gerin nicht von der Kündigungsmöglichkeit Gebrauch macht, die das Gesetz vor- sieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlecht- hin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmiss- bräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat (vgl. Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181, 2183 mwN). Für einen solchen Ausnahmefall liegen hier jedoch keine Anhaltspunkte vor. Die Klägerin kann daher von dem Beklagten gemäß § 546 BGB Heraus- gabe der streitgegenständlichen Grundstücksfläche verlangen. Zudem ist auch das Feststellungsbegehren der Klägerin begründet (vgl. OLG Celle BB 1978, 576; OLG Düsseldorf ZMR 2011, 282 f.). 43 - 17 - III. Das angefochtene Urteil ist mithin aufzuheben. Der Senat kann nach § 563 Abs. 3 ZPO in der Sache abschließend entscheiden. Da die Klage auf- grund des vom Berufungsgericht erschöpfend festgestellten Sachverhalts be- gründet ist, ist das amtsgerichtliche Urteil wiederherzustellen. Dose Schilling Günter Nedden-Boeger Guhling Vorinstanzen: AG Itzehoe, Entscheidung vom 09.04.2019 - 95 C 133/17 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 18.08.2020 - 1 S 55/19 - 44