VIII ZR 339/21

ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR339.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 339/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, zur Veröffentli- chung bestimmt). BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27. Februar 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Kläger und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 23. März 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 453,04 € um 167,50 € auf 620,54 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: 1 2 - 3 - - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Kläger betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster nebst Baune- benkosten) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Kläger (94,72 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.286,60 m²) ermittelten - auf die Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Kläger bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hal- ten die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 167,50 € erhöhten Miete nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Juni 2016 bis einschließlich April 2020 zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 7.705 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Juni 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der 5 6 7 8 9 - 5 - Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 131.806,21 € nach den Kosten 10 11 - 6 - für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es den Klägern nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu 12 13 - 7 - Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Kläger die erhöhte Miete seit Juni 2016 geleistet hätten. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konklu- denten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Ver- mieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran 14 15 - 8 - fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regel- mäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher Weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Kläger den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkennen würden. Da die Kläger den Erhöhungsbetrag (167,50 €) ab Juni 2016 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet hätten, stehe ihnen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 7.705 € nebst Zinsen zu. Nach den zutreffenden Erwägungen des Amtsge- richts seien diese Ansprüche weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Juni 2016 um 167,50 € erhöhte Miete nicht - wie von den Klägern im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 7.705 €) und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB 16 17 18 - 9 - (in Höhe von 1.086,23 €), jeweils nebst Zinsen, mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 19 20 - 10 - 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Se- natsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 21 - 11 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Irrtümlich geht die Revisionserwiderung davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhöhungserklärung nicht auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit denen sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und inso- weit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklä- rung vom 23. März 2016 verwiesen. In der dieser beigefügten Anlage wird aus- drücklich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug ge- nommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher 22 23 24 - 12 - zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senats- urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthalte- nen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforde- rungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungs- maßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (2) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben der Beklag- ten. (a) Insbesondere geht aus diesem Schreiben unmissverständlich die sei- tens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte 25 26 27 28 - 13 - neben der (erstmaligen) Anbringung einer Wärmedämmung an den Außenwän- den und im Dachbereich nicht nur den Austausch der Wohnungs- und Treppen- hausfenster, sondern auch die Erneuerung der Hauseingangstür - jeweils durch entsprechende, nunmehr wärmegedämmte Bauteile - sowie die (erstmalige) An- bringung einer Wärmedämmung an den Kellerdecken als Maßnahmen zur Ein- sparung von Energie bewertet und dass die dem Ankündigungsschreiben beige- fügte Berechnung der Energieeinsparung, die eine monatliche Heizkostenein- sparung von insgesamt 0,58 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt. Dass die Beklagte der Erhöhungserklärung eine in Bezug auf die Verbrauchskosten vor der Sanierung und deshalb auch im Gesamtergeb- nis geringfügig abgeänderte Berechnung der Energieeinsparung (nunmehr 0,60 €/m² brutto) beigefügt hat, ändert an dem Inhalt dieser Aussage ersichtlich nichts. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich dem Ankün- digungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedäm- mung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. 29 - 14 - (b) Daneben ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben unzweideutig die weitere aus Sicht der Revisionserwiderung fehlende Information, welchem Zweck die als "hydraulischer Abgleich" bezeichnete Baumaßnahme dient. Es wird dort ausgeführt, die Thermostatventile an den Heizkörpern in der betreffenden Woh- nung würden durch technisch andersartige Ventile ersetzt, wodurch eine gleich- mäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage erreicht und die Wassermenge, welche die Heizkörper durchströme, an die notwendige Heizleistung des moder- nisierten Objekts angepasst werde. Diese Maßnahme sei zur Verwirklichung aller mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens erforderlich. Damit lassen die Angaben hinreichend erkennen, dass es sich hierbei um einen die zuvor (unter (a)) beschriebenen energetischen Maßnahmen begleitenden baulichen Eingriff handelt. Sie erfüllen somit die aufgezeigten Anforderungen an die Darle- gung des Vermieters bei einer Maßnahme zur Energieeinsparung. (c) Der - unter Heranziehung der Senatsrechtsprechung zu den materiell- rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - erhobene Einwand der Revisionserwiderung, der Vermieter müsse auch die maßgeblichen Gründe dafür darlegen, dass die Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien, ist hier unbeachtlich. Denn dieser Ein- wand bezieht sich seinem Inhalt nach allein auf Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts und/oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse. Gemäß der Erhöhungserklärung wurden über die bereits (unter (a) und (b)) erörterten bauli- chen Veränderungen hinaus jedoch keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und ausweislich des Ankündigungsschreibens handelt es sich bei den genannten Maßnahmen durchweg um solche, die (ausschließlich) der Ein- sparung von Energie dienen. 30 31 - 15 - b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläger benötigten, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 32 33 - 16 - 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. 34 35 36 - 17 - (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für 37 38 39 40 - 18 - den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet wor- den sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mie- 41 - 19 - ters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhö- hungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspo- sitionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Kläger konnten die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Kläger zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hin- blick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätz- lichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Wohnungs- und Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnah- men nicht entnehmen lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendi- gen Gewerke fordert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurteilenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhal- tungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem 42 43 - 20 - Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisie- rungsmaßnahme in jedwede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weiter- gehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaß- nahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- ger im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig er- achteten - Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden ange- brachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten nach Einzelgewerken (Aufbau des Gerüsts, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob die genannte Baumaß- nahme in einem größeren (Teil-)Umfang als von der Beklagten in der Mieterhö- hungserklärung ausgewiesen der Erhaltung diente beziehungsweise zur Erspar- nis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führte. 44 45 - 21 - Überdies hat das Berufungsgericht offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Er- höhungsschreiben beigefügten Angebots eines Malerbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, Klin- ker im Hochdruckdampfverfahren reinigen, feste Anstriche überprüfen und reini- gen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Über- prüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungs- anteils zusätzlich. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Kläger an diesen zusätzlichen Angaben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, 46 47 48 49 - 22 - WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für 50 51 52 - 23 - die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den In- halt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten 53 54 - 24 - (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchge- führten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen ange- sehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer sol- chen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der von der Revisionserwiderung geteilten Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kos- tenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtge- werke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen 55 56 - 25 - Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter auf- weisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von den Klägern negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Kläger im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet haben. Die- ser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und im 57 58 59 - 26 - Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Wil- lenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustande- kommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten gefor- derte Mieterhöhung schließen noch haben die Kläger mit ihrem Zahlungsverhal- ten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 unter II 2 b [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines ver- traglich vorgesehenen einseitigen Erhöhungsrechts des Vermieters]; vom 21. März 2007 - XII ZR 176/04, NJW-RR 2007, 1382 Rn. 11 [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Nutzers eines Grundstücks durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts des Grundstücks- verwalters nach § 6 NutzEV]; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018 524, Rn. 11 ff. [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen 60 - 27 - nach §§ 558 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbe- haltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird im Revi- sionsverfahren auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemachten Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der ihrerseits ab Juni 2016 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzun- gen dieser Ausschlusstatbestände - unter Verweis auf die diesbezüglichen Erwä- gungen in der erstinstanzlichen Entscheidung - im Ergebnis rechtsfehlerfrei ver- neint. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 25.11.2020 - 23 C 137/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 39/21 - 61