1 BvR 1803/08

Analoge Anwendung des Mieter-Vorkaufsrechts bei Realteilung vermieteter Reihenhäuser • Bei Realteilung eines zuvor vermieteten Gesamtgrundstücks in einzelne selbständige Grundstücke kann § 577 BGB entsprechend angewandt werden; vergleichbarer Schutzbedarf der Mieter rechtfertigt analoge Rechtsfortbildung. • Richterliche Rechtsfortbildung durch Analogie ist verfassungsrechtlich zulässig, wenn eine vertretbare planwidrige Gesetzeslücke besteht und die richterliche Lösung den verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz (Art. 14 GG) und Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs.1 GG) beachtet. • Die Ausweitung des Normbereichs des § 577 BGB durch den Bundesgerichtshof verletzt das Eigentumsgrundrecht des Vermieters nicht, weil die Interessen von Vermieter und Mieter ausgewogen berücksichtigt wurden. Die Beschwerdeführerin erwarb 2005 eine Siedlung mit vermieteten Reihenhäusern, teilte das Gesamtgrundstück real und begann Einzelgrundstücke zu veräußern. Verkaufsverhandlungen mit der Mieterin (Klägerin) scheiterten; die Beschwerdeführerin führte Verkaufsgespräche mit einem Kapitalanleger. Die Mieterin klagte auf Feststellung, dass sie beim erstmaligen Verkauf Vorkaufsrechte nach § 577 BGB und Kündigungsschutz nach § 577a BGB habe. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab; der Bundesgerichtshof hingegen gab der Klägerin Recht und stellte Vorkaufs- und Kündigungsschutz fest, weil § 577, 577a BGB entsprechend anzuwenden seien. Die Beschwerdeführerin rügte Verletzung von Art. 2 Abs.1 und Art. 14 Abs.1 i.V.m. Art. 20 Abs.3 GG durch richterliche Rechtsfortbildung; das Bundesverfassungsgericht nahm die Verfassungsbeschwerde nicht an. • Zulässigkeit: Die Beschwerdeführerin ist beschwerdebefugt, da das Feststellungsurteil ihre Verfügungsbefugnis aktuell einschränkt. • Richterliche Gesetzesfortbildung: Das BVerfG betont die Grenzen richterlicher Rechtsfortbildung; Fachgerichte dürfen Lücken nur in vertretbarer Weise schließen und die verfassungsrechtlichen Wertungen beachten. • Vorliegen einer planwidrigen Gesetzeslücke: Es ist vertretbar, dass der Gesetzgeber bei Schaffung des § 577 BGB die Situation einer Realteilung vermieteter Reihenhäuser nicht bedacht hat; Gesetzesmaterialien zeigen keine klare Beschränkung auf Wohnungseigentum. • Orientierung an Gesetzeszweck: Der BGH hat sich an der gesetzgeberischen Wertung orientiert, wonach Mieter bei Eigentümerwechsel besonderen Schutzbedarf gegenüber Eigenbedarfskündigungen haben; dieser Schutzbedarf besteht gleichermaßen bei Umwandlung in Wohnungseigentum und bei Realteilung. • Verhältnismäßigkeit und Eigentumsschutz: Die analoge Anwendung erweitert den Normbereich nicht in verfassungswidriger Weise, weil sie die Eigentumsposition der Vermieterin und das Gleichbehandlungsgebot berücksichtigt und ein sachgerechter Ausgleich zwischen den Grundrechten von Mieter und Vermieter bleibt. • Begrenzung der verfassungsgerichtlichen Kontrolle: Das BVerfG prüft nur, ob das Fachgericht in vertretbarer Weise eine Lücke angenommen und geschlossen hat sowie ob dadurch verfassungsrechtliche Wertungen verletzt wurden; hier ist dies verneint. • Gleichbehandlungsgebot: Es besteht kein sachlicher Grund, Mieter bei Realteilung anders zu behandeln als bei Umwandlung in Wohnungseigentum; daher ist die analoge Anwendung mit Art. 3 Abs.1 GG vereinbar. Die Verfassungsbeschwerde wird nicht angenommen und ist unbegründet. Das Bundesverfassungsgericht sieht keinen Verstoß gegen Art. 14 GG oder andere Grundrechte durch die analoge Anwendung des § 577 BGB bei Realteilung vermieteter Reihenhäuser. Der BGH hat vertretbar eine planwidrige Gesetzeslücke angenommen und sie unter Beachtung der verfassungsrechtlichen Anforderungen geschlossen, weil der Schutzbedarf der Mieter bei Realteilung dem bei Umwandlung in Wohnungseigentum gleichkommt. Die Entscheidung wahrt den Ausgleich zwischen den Eigentumsrechten der Vermieterin und dem Besitzrecht der Mieterin; eine verfassungsrechtlich relevante Verletzung der Verfügungsbefugnis der Beschwerdeführerin ist nicht ersichtlich. Die Entscheidung ist unanfechtbar.