8 K 626/24

Leitsatz: Sind die Umstände, die zu dem geringeren Verkehrswert des Grundstücks im Vergleich zum Regelwert nach § 38 Abs. 1 LGrStG geführt haben, ausweislich des Gutachtens ausschließlich auf der eingeschränkten Bebaubarkeit des Grundstücksberuhen zurückzuführen und hatte der Steuerpflichtige bereits im Verwaltungsverfahren darauf hingewiesen und sind diese Umstände ihrerseits anhand des öffentlich einsehbaren Bebauungsplans leicht und eindeutig feststellbar, so dass der Verkehrswert vergleichsweise einfach dadurch ermittelt werden konnte, dass für den nicht bebaubaren Teil ein Abschlag auf den Bodenrichtwert vorgenommen wird, erscheint es nicht sachgerecht, aus der Nachweispflicht des Steuerpflichtigen nach § 38 Abs. 4 LGrStG stets und automatisch eine Pflicht zur Tragung der Kosten des Nachweises gemäß § 137 Satz 1 FGO folgen zu lassen (hier: das Gutachten war erst im gerichtlichen Verfahren erstellt und vorgelegt worden, was in der Folge zur Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache führte). Im Rahmen der Ermessensentscheidung nach § 138 Abs. 1 FGO ist Rücksicht auf die Verhältnismäßigkeit und Angemessenheit der im Einzelfall entstehenden Kosten zu nehmen, um zu verhindern, den Steuerpflichtigen von der Wahrnehmung seiner Rechte abzuschrecken und dazu zu bewegen, eine Überbewertung seines Grundstücks im Sinne des § 38 Abs. 4 Satz 1 LGrStG hinzunehmen (im Streitfall: Verminderung der Steuerlast im Laufe von 6 Jahren --bei angenommenem unveränderten Hebesatz-- in Höhe von unter 3.650 € im Verhältnis zu Kosten für das Gutachten in Höhe von 1.514,28 €; das GrStG BW will den Verkehrswert des Grund und Bodens als Zielwert besteuern(Rn.29) ).(Rn.30) (Rn.31) Nach Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache werden die Kosten des Verfahrens dem Beklagten auferlegt. II. Nachdem die Beteiligten übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist nur noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden (§ 143 Abs. 1 i.V. mit § 138 der Finanzgerichtsordnung - FGO -). 1. Ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt, so entscheidet das Gericht gemäß § 138 Abs. 1 FGO nach billigem Ermessen über die Kosten des Verfahrens durch Beschluss; der bisherige Sach- und Streitstand ist zu berücksichtigen. Soweit ein Rechtsstreit dadurch erledigt wird, dass dem Antrag des Steuerpflichtigen durch Rücknahme oder Änderung des angefochtenen Verwaltungsakts stattgegeben wird, sind nach § 138 Abs. 2 Satz 1 FGO die Kosten der Behörde aufzuerlegen. § 138 Abs. 2 Satz 2 FGO zufolge gilt § 137 FGO sinngemäß. Einem Beteiligten können die Kosten ganz oder teilweise auch dann auferlegt werden, wenn er obsiegt hat, die Entscheidung aber auf Tatsachen beruht, die er früher hätte geltend machen oder beweisen können und sollen (§ 137 Satz 1 FGO). 2. § 138 Abs. 2 FGO ist als die speziellere Regelung grundsätzlich vorrangig vor § 138 Abs. 1 FGO anzuwenden (Brandis in Tipke/Kruse, § 138 FGO Rz 62). § 138 Abs. 2 FGO findet jedoch keine Anwendung, wenn die Änderung des angefochtenen Verwaltungsaktes auf einem anderen Grund beruht als dem, dass die Behörde eine mit der Anfechtungsklage geltend gemachte Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes erkennt und dem drohenden Unterliegen im Rechtsstreit zuvorkommt.§ 138 Abs. 1 FGO ist deshalb dann anzuwenden, wenn das Klagebegehren ursprünglich unbegründet war und die Behörde den angefochtenen Verwaltungsakt nur ändert, weil er infolge zwischenzeitlich eingetretener Änderungen des Sachverhalts oder der Rechtslage sachlich nicht mehr gerechtfertigt ist (BFH-Beschlüsse vom 13.09.1968 – VI B 101/67, BStBl II 1968, 780; vom 29.07.1976 - VIII B 6/75, BStBl II 1977, 119; vom 21.06.2007 – II B 169/05, BFH/NV 2007, 1707 und vom 22.07.2013 – I B 158/12, BFH/NV 2013, 1807; BFH-Urteile vom 30.04.2009 – VII R 32/08, BFH/NV 2009, 1463; vom 10.12.2009 – VII R 40/07, BFH/NV 2010, 909 und vom 29.08.2012 – X R 5/12, BFH/NV 2013, 53; Brandis in Tipke/Kruse, § 138 FGO Rz 62; Gräber/Ratschow, Finanzgerichtsordnung, 9. Aufl., § 138 FGO Rz 54; Böwing-Schmalenbrock in Gosch, FGO § 138 Rz 228). 3. Die nach billigem Ermessen zu treffende Kostenentscheidung nach § 138 Abs. 1 FGO muss sich nicht ausschließlich am Gedanken des materiellen Kostenrechts orientieren, also daran, wer bei einer Entscheidung über die Hauptsache die Kosten zu tragen hätte (vgl. §§ 135, 136 FGO). Dem Gericht ist vielmehr ein weiter Spielraum eingeräumt, innerhalb dessen eine Ausrichtung am allgemeinen Gerechtigkeitsempfinden maßgebend ist. Dabei kann auch der Frage Bedeutung zukommen, welcher der Beteiligten Veranlassung zum gerichtlichen Verfahren gegeben hat (vgl. § 137 Satz 1 FGO). Letztlich geht es bei der nach billigem Ermessen zu treffenden Kostenentscheidung darum, dass die streitschlichtende und friedenstiftende Funktion des Gerichtsverfahrens weitest möglich zum Tragen kommt und dem in Art. 19 Abs. 4 des Grundgesetzes (GG) verankerten Gebot eines wirksamen und ausgewogenen Rechtsschutzes insbesondere auch bei verfassungsrechtlichen Streitfragen entsprochen wird, um damit dem Bürger einerseits Schutz vor staatlichen Entscheidungen zu gewähren und andererseits bei ihm die Akzeptanz für staatliche Entscheidungen zu fördern (BFH-Beschlüsse vom 18.08.2005 - VI R 123/94, BStBl II 2006, 39 und vom 10.11.1971 - I B 14/70, BFHE 104, 39, BStBl II 1972, 222; Gräber/Ratschow, a.a.O., § 138 FGO Rz 48 f.; Morsch in Hübschmann/Hepp/Spitaler, § 138 FGO Rz 121; Brandis in Tipke/Kruse, § 138 FGO Rz 71; Böwing-Schmalenbrock in Gosch, FGO § 138 Rz 118). 4. Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Streitfall erfolgt die Kostenentscheidung nach § 138 Abs. 1 FGO. Der angefochtene Grundsteuerwertbescheid war nach summarischer Prüfung zunächst entsprechend den Vorgaben des § 38 Abs. 1 LGrStG rechtmäßig. Erst durch die Einreichung des Verkehrswertgutachtens verbunden mit dem Antrag nach § 38 Abs. 4 Satz 1 LGrStG änderte sich die Sach- und Rechtslage im Laufe des Klageverfahrens und das FA änderte den angefochtenen Bescheid wie vom Kläger am 23.05.2025 erstmals beziffert beantragt (ebenso Tiemann, Anm. zu FG Hamburg, 3 K 65/20, EFG 2022, 562 ff.). 5. Auch bei der Ausübung des Ermessens gemäß § 138 Abs. 1 FGO bedarf es weder einer Sachaufklärung noch einer abschließenden Beantwortung ungeklärter Rechtsfragen; vielmehr genügt auch hier eine bloße summarische Prüfung der Sach- und Rechtslage (BFH-Beschluss vom 01.08.2005 – VII B 97/04, BFH/NV 2005, 2255, Rn. 6 m.w.N.). Bei der Ausübung seines Ermessens nach § 138 Abs. 1 FGO hält das Gericht den bisherigen Sach- und Streitstand, wonach der Kläger aufgrund der Einreichung des Verkehrswertgutachtens bei einer Entscheidung des Gerichts in der Sache obsiegt hätte, für ausschlaggebend. Von der Anwendung des Rechtsgedankens des § 137 Satz 1 FGO macht das Gericht hingegen im Hinblick auf das verfassungsrechtliche Gebot der Gewährung effektiven Rechtsschutzes gemäß Art. 19 Abs. 4 GG keinen Gebrauch. a) Das Gericht berücksichtigt, dass der nunmehr nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens im Sinn des § 38 Abs. 4 Satz 1 LGrStG lediglich 355.000 € beträgt und der Grundsteuerwert nach § 38 Abs. 1 LGrStG im angefochtenen Bescheid mit 601.900 € eine erhebliche Überbewertung zur Folge hatte, die bei Berücksichtigung der eingeschränkten Bebaubarkeit des Grundstücks - jedenfalls dem Grunde nach - auch offenkundig war. b) Der Kläger hätte das Gutachten zwar schon vor der Klageerhebung einreichen können und sollen. Die entsprechende Pflicht hierfür ergibt sich aus § 38 Abs. 4 Satz 1 LGrStG. Eine Anwendung des Rechtsgedankens des § 137 Satz 1 FGO würde jedoch im Streitfall dem Gebot der Gewährung effektiven Rechtsschutzes nach Art. 19 Abs. 4 GG widersprechen (ebenso für den Fall der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer, Hennigfeld, Anm. zu FG Niedersachsen, 1 K 204/13, EFG 2015, 1012 ff.). Das Gericht stützt sich dabei auf das in § 137 Satz 1 FGO eingeräumte Ermessen, ob und in welchem Umfang es dem Kläger die Kosten des Verfahrens in solchen Fällen auferlegt. Auch wenn der Tatbestand des § 137 Satz 1 FGO erfüllt ist, sind die Kosten demnach nicht zwingend und ausnahmslos dem Kläger aufzuerlegen. c) Durch die nun erfolgte Änderung des angefochtenen Grundsteuerwert- und des Grundsteuermessbescheids reduziert sich die jährliche Grundsteuer - bei einem Hebesatz der berechtigten Gemeinde von derzeit 270 % - um 606,63 €. Bezogen auf den Zeitraum, in dem dieser Grundsteuerwert gemäß §§ 15, 41 Abs. 1 und 2 LGrStG der Besteuerung zugrunde gelegt wird, nämlich von 1.1.2025 bis 1.1.2029 zuzüglich zweier Jahre, also insgesamt sechs Jahre beim ersten Hauptveranlagungszeitraum (Krumm in Krumm/Paeßens, GrStG, 1. Auflage, 2022, § 16 GrStG, Rn. 10), beträgt die Verringerung der Steuerlast 3.639,80 €. Dem stehen 1.514,28 € an Kosten für das Gutachten gegenüber. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber mit der Bewertungsvorschrift in § 38 LGrStG den Verkehrswert des Grund und Bodens als Zielwert besteuern will (Landtagsdrucksache 16/8907 S. 55). Die Reduzierung der Grundsteuer aufgrund des Verkehrswertgutachtens ist also keine Vergünstigung für den Kläger, sondern stellt lediglich den vom Gesetzgeber angestrebten Zustand her. d) Hinzu kommt, dass die Umstände, die zu dem geringeren Verkehrswert des Grundstücks im Vergleich zum Regelwert nach § 38 Abs. 1 LGrStG geführt haben, ausweislich des Gutachtens ausschließlich auf der eingeschränkten Bebaubarkeit des Grundstücksberuhen, worauf der Kläger bereits im Verwaltungsverfahren hingewiesen hatte. Diese Umstände sind ihrerseits anhand des öffentlich einsehbaren Bebauungsplans leicht und eindeutig feststellbar, so dass der Verkehrswert vergleichsweise einfach dadurch ermittelt werden konnte, dass für den nicht bebaubaren Teil ein Abschlag auf den Bodenrichtwert vorgenommen wurde, der nach den Darlegungen des Gutachterausschusses in vergleichbaren Fällen, wie zum Beispiel bei reinen Grünflächen oder Schutzgebieten, Anwendung findet. Die Größe der nicht bebaubaren Fläche hat der Gutachterausschuss ebenfalls dem Bebauungsplan entnommen. Die Erstellung von Gutachten nur für den Grund und Boden eines bebauten Grundstücks sind zudem in der Regel weitaus weniger aufwendig als Verkehrswertgutachten für Grundstücke einschließlich der aufstehenden Gebäude. Häufig dürften für solche Gutachten Ortsbesichtigungen nicht erforderlich sein. Dem Gericht ist bekannt, dass in anderen Städten bzw. Gemeinden vereinfachte und wesentlich kostengünstigere oder gar kostenfreie Gutachten von den Gutachterausschüssen erstellt werden (Senatsurteile vom 11.06.2024 - 8 K 2368/22, EFG 2024, 1984 und - 8 K 1582/23, EFG 2024, 1997, jeweils Rn. 96). e) Es erscheint aus der im Streitfall vor Art. 3 Abs. 1 und Art. 19 Abs. 4 GG maßgeblichen Sicht des Steuerpflichtigen nicht ermessensgerecht, wenn aus seiner Nachweispflicht nach § 38 Abs. 4 LGrStG stets und automatisch eine Pflicht zur Tragung der Kosten des Nachweises gemäß § 137 Satz 1 FGO folgen würde, die keine Rücksicht auf die Verhältnismäßigkeit und Angemessenheit der im Einzelfall entstehenden Kosten nimmt und dadurch geeignet wäre, den Steuerpflichtigen von der Wahrnehmung seiner Rechte abzuschrecken und dazu zu bewegen, eine Überbewertung seines Grundstücks im Sinne des § 38 Abs. 4 Satz 1 LGrStG hinzunehmen. f) Dabei verkennt das Gericht nicht, dass eine im steuerlichen Massenverfahren zulässige typisierende Regelung aus Gründen der Verwaltungsökonomie eine Nachweispflicht auch mit einer angemessenen Kostentragungspflicht verknüpfen kann, damit die zuständigen Behörden sich nicht mit mehrheitlich unbegründeten oder aussichtslosen Anträgen auf Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beschäftigen müssen und um zu verhindern, dass eine als Ausnahmevorschrift konzipierte Regelung zum Normalfall wird. Diesem Umstand wird jedoch bereits durch die grobe Typisierung mithilfe der 30-Prozent-Grenze in § 38 Abs. 4 Satz 1 LGrStG Rechnung getragen. Außerdem ist die Anzahl der Grundstücke, deren Verkehrswert diese Grenze überschreitet, umso geringer, je genauer der zuständige Gutachterausschuss bei der Bodenrichtwertermittlung die Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) einhält. g) Auch wenn im Streitfall nach den Grundsätzen des summarischen Verfahrens davon auszugehen ist, dass der Grundsteuerwertbescheid zunächst rechtmäßig war (s.o. unter 4.), ist gleichwohl darauf hinzuweisen, dass das FA zwar grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos, an die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses gebunden ist. Es ist nicht auszuschließen, dass es bei einer Fortführung des Verfahrens und bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen (Senatsurteile vom 11.06.2024 - 8 K 2368/22, EFG 2024, 1984, Rn. 32 ff. und 44 ff.) zu einer gerichtlichen Überprüfung des vom Gutachterausschuss festgestellten Bodenrichtwertes bzw. der gebildeten Bodenrichtwertzone gekommen wäre. Auf die Möglichkeit einer Überprüfung der Bodenrichtwertzone hat im Übrigen auch das FA im Schriftsatz vom 25.07.2024 hingewiesen (...). Nach § 15 Abs. 2 Halbsatz 1 ImmoWertV können einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, zwar Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein. Der dort angegebene Bodenrichtwert gilt jedoch nach § 15 Abs. 2 Halbsatz 2 ImmoWertV nicht für diese Grundstücke. Im Streitfall hätte sich bei einer Fortführung des Verfahrens möglicherweise ergeben, dass gemäß § 15 Abs. 3 ImmoWertV eine deckungsgleich überlagernde Bodenrichtwertzone mit einem Bodenrichtwert für Grünflächen u.ä. hätte ausgewiesen werden müssen (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Auflage, S. 1190, Rn. 17). Dem Gericht ist bekannt, dass andere Gutachterausschüsse im Interesse einer differenzierenden und damit im Rahmen des § 38 Abs. 1 LGrStG bessere Bewertungsergebnisse erzielenden Bodenrichtwertermittlung von dieser Möglichkeit Gebrauch machen. h) Die Grundsätze über die Kostenentscheidung bei Einreichung eines Verkehrswertgutachtens nach Klageerhebung zum Nachweis eines geringeren Verkehrswerts nach § 198 Abs. 1 i.V. mit Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) hält das Gericht für nicht bzw. nur eingeschränkt übertragbar (vgl. Hennigfeld, Anm. zu FG Niedersachsen, 1 K 204/13, EFG 2015, 1012 ff. mit Hinweis auf den Grundsatz des effektiven Rechtsschutzes). aa) Im Anwendungsbereich des § 198 Abs. 1 und 2 BewG ist die Kostentragung des Klägers bei Einreichung des Gutachtens nach Klageerhebung gemäß § 137 Satz 1 FGO aufgrund der Nachweispflicht aus § 198 Abs. 1 BewG wohl die Regel (FG Hamburg, Beschluss vom 28.10.2021 - 3 K 65/20, EFG 2022, 562, Rn. 29 mit Anm. Tiemann, EFG 2022, 562 ff.; Hardt, EFG 2018, 921 ff. Anm. zu FG Hamburg, Urteil vom 27.10.2017 - 3 K 141/16; FG Niedersachsen, Beschluss vom 31.08.2007 - 1 KO 6/07, EFG 2007, 1814, Rn. 8 mit Anm. Müller, EFG 2007, 1814 ff.; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, BewG, 6. Aufl., § 198 BewG Rz 4; Brandis in Tipke/Kruse, § 137 FGO Rz 3 und § 139 FGO Rz 26; Schwarz in Hübschmann/Hepp/Spitaler, § 139 FGO Rz 195; Mannek in Stenger/Loose, Bewertungsrecht, § 198 BewG Rz 34; Vorbeck, DStR 2020, 322, 325; aA FG Niedersachsen, Beschluss vom 24.03.2015 - 1 K 204/13, EFG 2015, 1010 und vom 08.05.2015 - 1 K 91/15, juris; Morsch in Hübschmann/Hepp/Spitaler, § 137 FGO Rz 18a; Hennigfeld, Anm. zu FG Niedersachsen 1 K 204/13 a.a.O.; Kamps, Stbg 2017, 310 und Stbg 2022, 299; Gräber/Ratschow, a.a.O., § 137 FGO Rz 9; Loose, jurisPR-SteuerR 29/2022, Anm. zu BFH-Urteil vom 17.11.2021 - II R 26/20). bb) Während bei der Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer beim Erwerber ein Vermögenszuwachs in Gestalt von Grundbesitz anfällt und eine einmalige Steuerpflicht entsteht, greift die Grundsteuer fortlaufend auf das bereits vorhandene Grundvermögen des Steuerpflichtigen zu. Außerdem ist anerkannt, dass die Kosten eines Verkehrswertgutachtens im Sinne des § 198 Abs. 2 BewG als Nachlassverbindlichkeit bzw. als Verringerung des Wertes der Zuwendung zu berücksichtigen sind und damit eine durchaus erhebliche Verringerung der Kosten für den Steuerpflichtigen zur Folge haben (BFH-Urteil vom 19.06.2013 - II R 20/12, BStBl II 2013, 738; H E 10.7 „Kosten eines Gutachtens für die Ermittlung des gemeinen Wertes beim Grundbesitz, beim Betriebsvermögen oder bei nicht notierten Anteilen an Kapitalgesellschaften“ ErbStH 2020). Vergleichbares ist bei der Grundsteuer nicht vorgesehen. I. Streitig war die Rechtmäßigkeit des Grundsteuerwertbescheids. Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks a Straße 1 in Stadt B, Gemarkung Stadt B, bestehend aus den Flurstücken X1 und X2. Das Grundstück hat eine Fläche von 4.013 qm und befindet sich in einer Bodenrichtwertzone, für die der Bodenrichtwert vom zuständigen Gutachterausschuss auf den 1.1.2022 auf 150 €/qm festgestellt wurde. Mit Grundsteuerwertbescheid - Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 - vom 22.12.2022 stellte der Beklagte, das zuständige Finanzamt A (FA), den Grundsteuerwert auf 601.900 € fest. Unter demselben Datum setzte es mit Grundsteuermessbescheid - Hauptveranlagung auf den 1.1.2025 - den Grundsteuermessbetrag auf 547,73 € fest. Gegen den Grundsteuerwertbescheid legte der Kläger am 10.01.2023 Einspruch ein. Er trug vor, laut städtebaulichem Vertrag vom 27.10.2005 sei nur eine Teilfläche von 2.064 qm des Grundstücks zu Bauland umgewandelt worden. Die Restfläche von 1.949 qm sei im Vertrag als "unbebaubare Grünfläche" ausgewiesen. Deshalb könnten auch nur 2.064 qm als Bauland angesetzt werden. Er legte einen „städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 Abs. 1 Ziffer 3 BauGB“ vom 27.10.2005 vor, den er mit der Gemeinde Stadt B abgeschlossen hatte. Der Kläger verwies auf § 7 Abs. 2 des Vertrags. Dort heißt es: „Die Ablösungsgrundstücke haben laut Grundbuch eine Größe von 4.013 qm. Eine Teilfläche im westlichen Bereich des Ablösegrundstücks wird in einer künftigen Bebauungsänderung "..." und "..." als Baufläche ausgewiesen. Die Restfläche wird vermutlich als nicht überbaubare Grünfläche ausgewiesen. [...] Das abzulösende Grundstück wird voraussichtlich eine Größe von 2.064 qm aufweisen. Als erschlossen im abgabenrechtlichen Sinne wird bei der Ermittlung des Abwasser- und Wasserversorgungsbeitrags nur eine Grundstücksfläche von 2.064 qm zugrunde gelegt. Die Reduzierung wurde vorgenommen, weil beim Erschließungs-, Abwasser- und Wasserversorgungsbeitrag nur die im Bebauungsplan als Baugrundstück ausgewiesene Fläche mit 2.064 qm beitragspflichtig wird.“ Die nicht bebaubare Fläche werde als Streuobstwiese genutzt. Daher sei insoweit nur der Bodenrichtwert für Grünflächen anzusetzen. Hierfür bedürfe es seines Erachtens keines Gutachtens. Der Sachverhalt sei aus dem städtebaulichen Vertrag ersichtlich. Als weitere Anlage reichte er ein Luftbild des Grundstücks mit einer eingezeichneten Trennlinie zur Kennzeichnung des bebaubaren und des nicht bebaubaren Grundstücksteils ein. Das FA wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 28.02.2024 als unbegründet zurück. Bei dem Grundstück handle es sich insgesamt um Grundvermögen. Die nicht bebaute Teilfläche werde gemeinsam mit dem bebauten Teil als Garten genutzt. Dem entspreche auch, dass das Grundstück im Flächennutzungsplan, im Liegenschaftskataster und im Grundbuch als Wohnbaufläche ausgewiesen werde. Das Grundstück werde seit 1977 als Grundvermögen bewertet. Dies sei in der Vergangenheit auch nie bestritten worden. Der im Bodenrichtwertportal vom gemeinsamen Gutachterausschuss Stadt C ausgewiesene Bodenrichtwert für die hier maßgebliche Bodenrichtwertzone von 150 €/qm sei für das FA bindend. Im Übrigen wies es den Kläger bereits während des Einspruchsverfahrens auf die Möglichkeit des Nachweises eines geringeren Wertes gemäß § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes (LGrStG) hin. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung verwiesen. Am 26.03.2024 erhob der Kläger Klage beim Finanzgericht (FG) Baden-Württemberg. Er führte aus, die eingeschränkte Nutzbarkeit der beiden Flurstücke im städtebaulichen Vertrag sei auch in den Bebauungsplan übernommen worden. Die im Vertrag vorgeschriebene Nutzung als Streuobstwiese habe er umgesetzt. Diese Fläche dürfe auch nicht bebaut werden. Die Bewertung dieser Teilfläche mit dem Bodenrichtwert von 150 €/qm sei offensichtlich unrichtig. Es könne von ihm nicht erwartet werden, bei dieser Sachlage und den zu erwartenden Kosten ein Verkehrswertgutachten zu beauftragen. Er regte die Beauftragung eines Sachverständigen durch das Gericht an. Zur weiteren Begründung reichte er den entsprechenden Ausschnitt des Bebauungsplans ein, in dem durch das Grundstück eine Baugrenze gezogen ist, die streitige Teilfläche als „private Grünfläche“ ausgewiesen wird und zum Teil ein „Pflanzgebot für hochstämmige Obstbäume“ und zum anderen Teil die „Erhaltung bestehender Bäume“ nach § 9 Abs. 1 Nr. 25a des Baugesetzbuchs“ bestimmt wird (...). Daneben reichte er den städtebaulichen Vertrag sowie ein Schreiben des Verwaltungsverbands Stadt D vom 23.01.2013 ein, in dem die Erfüllung des Pflanzgebots und des Pflanzerhaltungsgebots eingefordert wurden. Der Kläger beantragte zunächst, den Grundsteuerwertbescheid der Beklagten, Aktenzeichen: XXX, vom 22.12.2022, aufzuheben, soweit für die gesamte Fläche der beiden Flurstücke Gemarkung Stadt B, Flurstück X1 und Flurstück X2 von 4.013 qm mit EUR 150,00 einheitlich bewertet und nicht differenziert werde zwischen bebaubarem Teil und landwirtschaftlichem Teil der Grundstücke. Das FA beantragte zunächst, die Klage abzuweisen. Es verwies auf den eindeutigen Wortlaut des § 38 Abs. 1 LGrStG und auf den Umstand, dass der Bodenrichtwert für die hier maßgebliche Zone vom Gutachterausschuss mit 150 €/qm festgestellt worden sei. Der städtebauliche Vertrag reiche als Nachweis eines geringeren Wertes im Sinne des § 38 Abs. 4 LGrStG nicht aus. Vielmehr sei hierfür ein qualifiziertes Gutachten notwendig.Aus dem städtebaulichen Vertrag gehe im Übrigen keine Werteinschätzung hervor. Der Gutachterausschuss habe für die einschlägige Bodenrichtwertzone auch keinen Bodenrichtwert für Grünland ausgewiesen. Das FA verfüge nicht über die nötige Sachkompetenz und auch nicht über die Befugnis, entsprechende Abschläge auf den Bodenrichtwert vorzunehmen. Anzumerken bleibe, dass die Möglichkeit bestehe, die Bodenrichtwertzone vom Gutachterausschuss überprüfen zu lassen. Mit Schreiben vom 10.10.2024 wies der Berichterstatter den Kläger darauf hin, dass die Bodenrichtwerte im Grundsatz verbindlich seien und der Kläger ein Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG in Auftrag geben könne. Das Gericht hole kein Gutachten ein (...). Daraufhin beauftragte der Kläger den zuständigen Gutachterausschuss mit der Erstellung eines Gutachtens und reichte dieses am 23.05.2025 ein. Im Gutachten wurde der Verkehrswert des Grund und Bodens mit 355.000 € eingeschätzt. Dabei wurde eine Teilfläche von 2.178 qm mit 150 €/qm und die Restfläche von 1.835 qm mit 15 €/qm für Freizeit- und Gartenlandfläche bewertet. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 15.05.2025 verwiesen (...). Nunmehr beantragte der Kläger sinngemäß, den Grundsteuerwertbescheid vom 22.12.2022 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 28.02.2024 dahingehend abzuändern, dass der Grundsteuerwert auf 355.000 € herabgesetzt werde. Das FA erkannte das Gutachten als Nachweis im Sinne des § 38 Abs. 4 LGrStG an und setzte mit Bescheiden vom 13.08.2025 den Grundsteuerwert auf 355.000 € und den Grundsteuermessbetrag auf 323,05 € herab. Die Beteiligten erklärten hierauf den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Der Kläger beantragte, die Kosten des Verfahrens einschließlich der Sachverständigenkosten dem Beklagten aufzuerlegen. Er habe von vornherein auf die offensichtlichen und offenkundigen Unstimmigkeiten im angefochtenen Bescheid hingewiesen. Diese Unstimmigkeiten seien auch ausweislich des Gutachtens maßgeblich für die Verkehrswertschätzung des Gutachterausschusses. Die eingeschränkte Bebaubarkeit des Grundstücks sei von ihm im Einspruchsverfahren mit entsprechenden Unterlagen, dem städtebaulichen Vertrag und einer Stellungnahme der Gemeinde, nachvollziehbar dargelegt worden, so dass sich eine Überprüfung durch das FA aufgedrängt hätte. Es verstoße gegen rechtsstaatliche Prinzipien, dem Kläger einseitig die Kosten der Begutachtung aufzuerlegen. Die Kostentragung hätte eine unbillige Benachteiligung für ihn zur Folge. Außerdem legte er den Gebührenbescheid der Stadt C vom 20.05.2025 vor, wonach die Gutachtenkosten 1.514,28 € betrugen. Das FA beantragte, die Kosten des Verfahrens dem Kläger aufzuerlegen. Der Kläger sei im Einspruchsverfahren wiederholt auf das Erfordernis eines Gutachtens nach § 38 Abs. 4 LGrStG hingewiesen worden. Die Bodenrichtwerte seien grundsätzlich für das FA verbindlich. Eine individuelle Anpassung auf die Verhältnisse im Einzelfall erfolge gerade nicht. Das Klageverfahren und die Kosten des Verfahrens hätten vermieden werden können, wenn der Kläger das Gutachten schon während des Einspruchsverfahrens in Auftrag gegeben und vorgelegt hätte. Hinsichtlich der Einzelheiten des Beteiligtenvorbringens und des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze, den weiteren Inhalt der Gerichtsakte sowie die beigezogenen Steuerakten des Beklagten Bezug genommen.