1 W 417/10

Leitsatz: 1. In der Auflassungsurkunde muss eine erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts als unverwechselbares Rechtssubjekt bezeichnet sein (Ergänzung KG Berlin, 22. Juni 2010, 1 W 277/10, NZG 2010, 861).(Rn.7) 2. Die Berechtigung zur Vertretung einer zum Zeitpunkt der Beurkundung bereits bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann weder durch Eigenerklärungen der als Gesellschafter Auftretenden noch durch eidesstattliche Versicherungen nachgewiesen werden.(Rn.10) (Rn.11) Die Beschwerde wird nach einem Wert von 106.707 € zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen. I. In notarieller Verhandlung vom 19. Mai 2008 (UR-Nr. N ... des Notars Prof. Dr. M... J. N... , Bd I Bl. 3 ff. d.A.) schlossen die Beteiligten einen Kaufvertrag über das im Beschlusseingang genannte Wohnungseigentum und bevollmächtigten u.a. M... S... die Auflassung zu erklären. Zur Beteiligten zu 2) heißt es: „Die Käufer erwerben als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.“ In notarieller Verhandlung vom 17. Dezember 2009 (UR-Nr. N ... des Notars Prof. Dr. M... J. N... , Bd II Bl. 23 d.A.), berichtigt durch Nachtragsvermerk vom 2. Februar 2010 (Bd II Bl. 31 d.A.), erklärte M... S... namens der Parteien des Kaufvertrags die Auflassung an die Beteiligte zu 2). Mit Schreiben vom 17. Dezember 2009 hat der Urkundsnotar die Eigentumsumschreibung und gleichzeitige Löschung der zu Gunsten der Beteiligten zu 2) in Abt. II lfd. Nr. 3 eingetragenen Vormerkung beantragt. Das Grundbuchamt hat unter dem 23. Februar 2010 eine Zwischenverfügung erlassen (Bd II Bl. 42 d.A.), die der Senat mit Beschluss vom 29. April 2010 aufgehoben hat (Bd II Bl. 63 ff. d.A.). Mit Schreiben vom 4. Mai 2010 hat der Notar eine Ausfertigung seiner Verhandlung vom 14. April 2010 (UR-Nr. N ... des Notars Prof. Dr. M... J. N... , Bd II Bl. 72 ff.) überreicht, in der die Gesellschafter der Beteiligten zu 2) erklären, dass im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses die erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus ihnen, gegründet worden sei. Zudem wird die Auflassung erneut erklärt. Mit Beschluss vom 26. Mai 2010 hat das Grundbuchamt die Anträge vom 17. Dezember 2009 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 9. Juni 2010 (Bd II Bl. 82, 83 ff. d.A.). Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Akten (Bd I Bl. 3 bis 30 und Bd II Bl. 20 bis 92) Bezug genommen. II. Die Beschwerde ist zulässig, §§ 71 ff. GBO. Beschwerdeführer ist die im Schriftsatz vom 30. Juli 2010 als „Käuferpartei GbR“ bezeichnete Beteiligte zu 2). Die Erwähnung der Gesellschafter ist nicht dahin zu verstehen, dass die Beschwerde auch in ihrem Namen eingelegt sein soll. Denn die Gesellschafter sind nicht beschwerdeberechtigt. Im Eintragungsverfahren deckt sich die Beschwerdeberechtigung mit dem Antragsrecht (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 71 Rn. 63). Gemäß § 13 Abs.1 S.2 GBO ist antragsberechtigt nur die Beteiligte zu 1) und die – rechtsfähige – Beteiligte zu 2). Die Beschwerde ist nicht begründet. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eigentumsumschrei-bung und Löschung der Vormerkung zu Recht gemäß § 18 Abs.1 S.1 1.Alt. GBO zurückgewiesen, weil der Eintragung ein nicht rückwirkend behebbares Hindernis entgegen steht (vgl. BayObLG, DNotZ 2001, 557; Demharter, a.a.O., § 18 Rn. 5 ff.). Zur Begründung wird auf die Ausführungen des Senats im Beschluss vom 29. April 2010 verwiesen, die weiterhin gelten: „Unabhängig vom Nachweis der Vertretungsberechtigung für die Beteiligte zu 2) wären die gemäß § 16 Abs.2 GBO verbundenen Anträge vom 17. Dezember 2009 in der Fassung des Schreibens vom 2. Februar 2010 bereits deshalb sofort zurückzuweisen gewesen, weil im Anwendungsbereich des § 20 GBO auch die Identität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – in grundbuchmäßiger Form – nachgewiesen sein muss (OLG München, NZG 2010, 341 m.w.N.). Die zum Nachweis der Auflassung vorgelegte Ausfertigung der notariellen Verhandlung vom 17. Dezember 2009 (UR-Nr. N ... des Notars Prof. Dr. M... J. N... in der Fassung des Nachtragsvermerks vom 2. Februar 2010) ist nicht geeignet, mit der für Grundbucheintragungen notwendigen Bestimmtheit die Identität der Gesellschaft festzustellen, an die das Wohnungseigentum aufgelassen wird und die als Eigentümerin eingetragen werden soll. Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen, erfordert klare und eindeutige Eintragungen. Dementsprechend haben die Beteiligten auf klare und eindeutige Erklärungen auch über die Person des Berechtigten, sei es eine natürliche Person, sei es eine juristische Person oder ein rechtsfähiger Personenverband wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu achten (vgl. § 15 GBV; OLG München, a.a.O. m.w.N.). Hieran fehlt es. Die Auflassung erfolgte auf eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Schon angesichts der nicht auszuschließenden Möglichkeit, dass dieselben Gesellschafter mehrere Gesellschaften bürgerlichen Rechts halten, reichen diese Angaben nicht. Notwendig wären eindeutige die Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt identifizierende Angaben, wozu etwa Erklärungen zum Gründungsort und zum Gründungszeitpunkt, aber auch Name und Sitz (vgl. § 15 Abs.1 lit.c GBV), gehören können (OLG München, a.a.O.). Entbehrlich mag dies sein, wenn gleichzeitig ein (notarieller) Gesellschaftsvertrag abgeschlossen wird. So liegt der Fall aber nicht. Es ist unerheblich, dass den Beteiligten die Identität der Gesellschaft bekannt ist; bei der Auslegung von Grundbucherklärungen sind außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände nur zu berücksichtigen, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 28). Eine Umdeutung der Erklärungen in der UR-Nr. N ... dahin, dass das Wohnungseigentumsrecht an eine gleichzeitig neu gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgelassen wird, kommt nicht in Betracht. Zum einen haben die Gesellschafter die für sie handelnde Notariatsangestellte in der notariellen Verhandlung vom 19. Mai 2008 (UR-Nr. N ... des Notars Prof. Dr. M... J. N... ) nicht zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bevollmächtigt. Zum anderen liegen die Voraussetzungen des § 140 BGB nicht vor. Mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens kann weder der hypothetische Parteiwille ermittelt noch festgestellt werden, ob die Übertragung des Eigentums auf eine – durch dieselben Gesellschafter – neu gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts in ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Wirkungen gleichwertig ist.“ Aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Saarbrücken (DNotZ 2010, 301 ff.) ergibt sich nichts Abweichendes. In der dort behandelten Vertragsurkunde war die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – neben der Angabe der Gesellschafter – durch Name und Sitz hinreichend individualisiert. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann über diese Merkmale verfügen, die zudem in § 15 Abs.1 lit.c Hs.2 GBV genannt sind. Die Kennzeichnung der Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil der Erwerber materiellrechtlich ggf. durch Auslegung zu ermitteln ist (vgl. Weimer, NZG 2010, 335 f.). Einer Auslegung der gemäß § 20 GBO nachzuweisenden Auflassung sind im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen im Grundbuchverfahren engere Grenzen gesetzt. Vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bedurfte es keiner Individualisierung, weil Vertragspartner und Rechtsträger nicht die Gesellschaft, sondern die Gesellschafter (in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit) waren. Eine Zwangsvollstreckung in Gesellschaftsvermögen kam nur unter den Voraussetzungen des § 736 ZPO in Betracht. Schließlich besteht die Möglichkeit, dass dieselben Gesellschafter mehrere Gesellschaften bürgerlichen Rechts halten, nicht bloß „abstrakt“ und liegt wesentlich näher als die Möglichkeit, dass 2 natürliche Personen denselben Namen und dasselbe Geburtsdatum aufweisen (vgl. dazu BT-Drucks. 16/13437 S. 24). Dem Senat ist aus mehreren Rechtsstreiten und auch aus Grundbuchverfahren bekannt, dass – gerade bei grundstückshaltenden Gesellschaften – die Gründung von mehreren Gesellschaften bürgerlichen Rechts durch dieselben Gesellschafter nicht unüblich ist. Die Erklärungen in der notariellen Verhandlung vom 14. April 2010 (UR-Nr. N ... des Notars Prof. Dr. M... J. N... ) genügen zur Feststellung der Identität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ebenfalls nicht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Angabe, die Beteiligte zu 2) sei „im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses“ gegründet worden, zur Kennzeichnung der Gesellschaft als unverwechselbares Rechtssubjekt genügt. Denn es ist nicht gemäß § 29 Abs.1 GBO nachzuweisen, dass die Personen, die am 14. April 2010 für die Beteiligte zu 2) gehandelt haben, noch zu diesem Zeitpunkt gemäß §§ 709 Abs.1, 714 BGB zur Vertretung der spätestens am 19. Mai 2008 gegründeten Gesellschaft berechtigt waren, an die auch die erneut erklärte Auflassung erfolgte. Selbst die Vorlage eines formgerechten Gesellschaftsvertrags würde nicht genügen, da dieser nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnis zu einem bestimmten Zeitpunkt gibt (vgl. BGH, NJW 2006, 2189, 2190). Die Vertretungsmacht ist auch durch eine Eigenerklärung des Vertreters nicht nachzuweisen. Geständniserklärungen sind nur erheblich, wenn der Erklärende noch die Rechtsmacht hat, die bestätigte Rechtshandlung selbst vorzunehmen (vgl. Demharter, a.a.O., § 29 Rn. 10 m.w.N.). Es ist aber nicht festzustellen, ob die für die Beteiligte zu 2) Handelnden am 14. April 2010 noch ihre (alleinigen) Gesellschafter waren. Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Brandenburg (Beschluss vom 7. Oktober 2010 - 5 Wx 77/10 - juris Rn. 27) ist es unerheblich, dass sie am 14. April 2010 in der Lage waren, „eine solche Gesellschaft mit diesem Gesellschafterbestand“ zu gründen. Es kommt auf die Vertretungsbefugnis für die konkrete Gesellschaft und nicht für andere Gesellschaften an, die jederzeit gegründet werden könnten. Geben z.B. 2 Gesellschafter einer Rechtsanwaltssozietät, die tatsächlich aus 3 (nur gemeinschaftlich vertretungsbefugten) Gesellschaftern besteht, Erklärungen im Namen der Sozietät ab, ist es für das Fehlen ihrer Vertretungsberechtigung irrelevant, dass die 2 Handelnden die Rechtsmacht haben, eine nur aus ihnen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen. Die Vertretungsberechtigung ist durch eine eidesstattliche Versicherung der als Gesellschafter Auftretenden nicht nachzuweisen (vgl. OLG München, NZG 2010, 1263, 1264 f.; 1065, 1066; OLG Brandenburg, a.a.O., Rn. 34; OLG Saarbrücken, a.a.O.), weil das der Form des § 29 Abs.1 GBO nicht genügt. Ausnahmen von dieser Form kommen – abgesehen von § 35 Abs.3 GBO – nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, überwiegend zum Nachweis negativer Tatsachen in Betracht. Vorliegend geht es jedoch um den Nachweis der Vertretungsmacht als eintragungsbegründenden Tatbestand. Im Grundbuchverfahren besteht auch keine Vermutung, dass Rechtsverhältnisse – hier ggf. die Organstellung am 19. Mai 2008 – fortbestehen. Demgemäß kann z.B. die Stellung als Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung nicht durch einen Monate alten Ausdruck aus dem Handelsregister nachgewiesen werden. Vollmachten sind im Hinblick auf § 172 BGB, § 47 BeurkG in Urschrift oder Ausfertigung vorzulegen; eine beglaubigte Abschrift der Vollmachtsurkunde reicht regelmäßig auch dann nicht, wenn keine Anhaltspunkte für einen Widerruf der Vollmacht bestehen (vgl. Senat, FGPrax 1998, 7; BayObLG, NJW-RR 161, 162; Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 80). Veränderungen im Gesellschafterbestand und darüber hinaus Streitigkeiten über die Wirksamkeit des Eintritts, Ausschlusses o.ä. von Gesellschaftern sind gerichtsbekannt auch keine fernliegenden, rein rechtstheoretische Möglichkeiten. Die Wertfestsetzung beruht auf § 131 Abs.3, 30 Abs.1 KostO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen gemäß § 78 Abs.2 S.1 GBO vor.