1 W 518/15

Leitsatz: Die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum ist genehmigungspflichtig, wenn das Grundbuchamt im Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB auf einen bereits zuvor gestellten Antrag auf grundbuchrechtlichen Vollzug einer Teilungserklärung die Wohnungsgrundbücher noch nicht angelegt hat. § 878 BGB findet in einem solchen Fall keine entsprechende Anwendung, weil es an einer insoweit erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehlt.(Rn.6) Die Beschwerde wird bei einem Wert von 5.000,00 EUR zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen. I. Die Beteiligte ist seit dem 28. Oktober 2008 als Eigentümerin in Abt. I des im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbuchs eingetragen. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich einer von dem vormaligen Bezirk P... B... von B... erlassenen Erhaltungsverordnung vom 23. März 1999 (GVBl. 1999, 104). Am 10. März 2015 bewilligte die Beteiligte zur UR-Nr. ... 1... /2... des Notars S... V... in B... unter Bezugnahme auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 2... /2... des Bezirksamts P... von B... vom 3. März 2015 die Aufteilung des Grundstücks in 41 Wohnungs- und 3 Teileigentumsrechte. Mit am 12. März 2015 bei dem Grundbuchamt eingegangenem Schriftsatz vom 11. März 2015 hat der Urkundsnotar unter Überreichung der vorgenannten Urkunde nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplänen den Vollzug seiner UR-Nr. ... 1... /2... beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 7. April 2015 auf das Erfordernis einer Genehmigung des Bezirksamts gemäß §§ 172 ff BauGB hingewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 15. April 2015, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 16. April 2015 nicht abgeholfen hat. II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist allein das in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgezeigte Eintragungshindernis (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 71, Rdn. 34). Der darüber hinausgehende Antrag, die begehrte Grundbucheintragung zu vollziehen, geht ins Leere. Der Eintragungsantrag selbst ist nicht Gegenstand einer gegen eine Zwischenverfügung gerichteten Beschwerde (Demharter, a.a.O., § 77, Rdn. 15). 2. Die Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht, vgl. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO. a) Die durch Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erfolgte Teilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum, § 8 Abs. 1 WEG, wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam, § 8 Abs. 2 S. 2 WEG. Dies erfordert einen hierauf gerichteten Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, und eine Bewilligung, § 19 GBO, der als Anlagen ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen sind, § 7 Abs. 2 S. 1 WEG (vgl. Briesemeister, in: Keller/Munzig, GBO, 7. Aufl., § 5, Rdn. 94). Zu bewilligen hat derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist, § 19 GBO. Das ist bei der Teilung eines Grundstücks gemäß § 8 Abs. 1 WEG der Eigentümer, der zudem bewilligungsbefugt sein muss. Die Befugnis zur Ausübung der Bewilligungsberechtigung leitet sich von der sachenrechtlichen Verfügungsbefugnis ab (Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 56). Das Grundbuchamt hat deshalb von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt (BGH, MDR 2013, 701). Das ist hier der Fall. aa) Einer solchen Verfügungsbeschränkung unterliegen die Eigentümer mit Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, bebauter Grundstücke im Bereich einer Erhaltungssatzung im Sinne von § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB, wenn eine landesrechtliche Rechtsverordnung bestimmt, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht ohne Genehmigung erfolgen darf, § 172 Abs. 1 BauGB (hierzu Hügel, GBO, 2. Aufl., Stichwort “Verfügungsbeschränkungen”, Rdn. 55; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 3845ff; Oehmen, in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl., § 172, Rdn. 9ff). Das Grundbuchamt darf dann Eintragungen im Grundbuch nur vornehmen, wenn ein Genehmigungsbescheid, ein Zeugnis, dass die Genehmigung als erteilt gilt oder eine Freistellungserklärung der Gemeinde vorgelegt wird, §§ 172 Abs. 1 S. 6, 22 Abs. 6 S. 1 BauGB. Erfasst wird jede Art der Begründung von Wohnungseigentum, also auch die Begründung durch Teilung, §§ 8 Abs. 1, 2 WEG (OLG München, Beschluss vom 26. August 2015 - 34 Wx 188/15 -, juris; Oehmen, a.a.O., Rdn. 12; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 2014, § 172, Rdn. 121). bb) In Berlin werden Angelegenheiten, für die nach dem BauGB die Gemeinden zuständig sind, von den Bezirken wahrgenommen, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 1 AGBauGB. An die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB tritt eine von dem zuständigen Bezirksamt zu erlassende Rechtsverordnung, §§ 246 Abs. 2 S. 1 BauGB, 30 AGBauGB. Eine solche Erhaltungsverordnung hat der vormalige Bezirk P... -B... von B... am 23. März 1999 erlassen (GVBl. 1999, 104). Am 14. März 2015 ist die Umwandlungsverordnung des Senats von Berlin vom 3. März 2015 - UmwandV - in Kraft getreten, § 3 S. 1 UmwandV (GVBl. 2015, 43). Danach darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB Wohnungs- oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden, § 1 UmwandV. b) Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt vor Vollzug des Antrags vom 11. März 2015 das Erfordernis einer entsprechenden Genehmigung des Bezirksamts P... von B... geprüft hat. Daran ändert auch nichts, dass die UmwandV bei Antragstellung noch nicht in Kraft getreten war. aa) Maßgeblich für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis des gemäß § 19 GBO in seinen Rechten Betroffenen ist der Zeitpunkt der Eintragung, weil sich erst in diesem die verfahrensrechtliche Verfügung über das betroffene Recht verwirklicht (Demharter, a.a.O., § 19 Rdn. 44 und 60 jeweils m.w.N.). Die Wohnungsgrundbücher sind bis heute nicht angelegt. Der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB gilt aber seit dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung am 14. März 2015. bb) Allerdings sollen die Regelungen des § 878 BGB für Verfahrenserklärungen, die eine verfahrensrechtliche Verfügung enthalten, entsprechend anzuwenden sein und die Bewilligung gemäß § 19 GBO ist eine solche Erklärung (Kössinger, in: Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 19, Rdn. 166; Gursky, in: Staudinger, BGB, 2012, § 878, Rdn. 11). Dem vermag der Senat in dieser Allgemeinheit jedoch nicht zu folgen. Eine entsprechende Anwendung des § 878 BGB auf die Bewilligungserklärung kann nur dann geboten sein, wenn nach Stellung des Eintragungsantrags eintretende Verfügungsbeschränkungen materiell-rechtlich einen Rechtserwerb oder eine Rechtsänderung nicht mehr beeinflussen können. Das folgt aus der oben dargestellten Herleitung der Bewilligungsbefugnis aus der Verfügungsbefugnis des von der Eintragung in seinen Rechten Betroffenen (vgl. Egerland, NotBZ 2000, 343). (1) Gemäß § 878 BGB können Verfügungsbeschränkungen einen Rechtserwerb nicht mehr beeinflussen, wenn die dingliche Einigung bindend ist und der Eintragungsantrag gestellt wurde (vgl. Böttcher, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Nach § 20 GBO, Rdn. 70). Die Beteiligte hat einen Antrag gemäß § 13 Abs. 1 S. 1 GBO gestellt und die UmwandV ist erst danach in Kraft getreten. Ihre Anwendung ist nicht gemäß § 3 S. 3 UmwandV ausgeschlossen, weil der Antrag nach dem 2. März 2015 bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. (2) Allerdings soll vorliegend Wohnungs- und Teileigentum nicht auf Grund einer Einigung, vgl. §§ 3, 4 WEG, sondern durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt begründet werden, § 8 WEG. Diese Erklärung ist bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher widerruflich (Hügel/Elzer, WEG, § 8, Rdn. 4), bindet den teilenden Eigentümer mithin gerade nicht. Das soll nach herrschender Meinung einer entsprechenden Anwendung von § 878 BGB auf die Teilungserklärung jedoch nicht entgegenstehen. Die Interessenlage gleiche der im Fall der Begründung einer Eigentümergrundschuld, wo aber § 1196 Abs. 2 BGB ausdrücklich auf § 878 BGB verweise (Gursky, a.a.O., Rdn. 9; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 878, Rdn. 4; Artz, in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 878, Rdn. 2; Kohler, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 878, Rdn. 23; Eckert, in: BeckOK, BGB 2015, § 878, Rdn. 4, Stürner, in: Soergel, BGB, 13. Aufl., § 878 Rdn. 2; Krause, in: Ring/Grziwotz/Keukenschrijver, BGB, 3. Aufl., § 878, Rdn. 4; Huhn, in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 10. Aufl., § 878, Rdn. 4; Lemke, Immobilienrecht, § 878 BGB, Rdn. 3; Krause, in: Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 8, Rdn. 3; Hügel/Elzer, a.a.O., § 8, Rdn. 6; Böttcher, a.a.O.; Kössinger, a.a.O., Rdn. 165; LG Leipzig, MittBayNot 2000, 324 für den Fall, dass zugleich die Eintragung einer Eigentumsvormerkung beantragt wird). Nach anderer Ansicht soll eine entsprechende Anwendung des § 878 BGB mit dessen Voraussetzungen nicht in Übereinstimmung zu bringen sein. Zudem diene § 878 BGB dem Schutz des Erwerbers bzw. im Fall des § 875 BGB des Verzichtsbegünstigten. Bei der Teilung nach § 8 Abs. 1 WEG sei kein solches Schutzbedürfnis gegeben (LG Köln, MittRhNotK 1984, 16, 17; Demharter, a.a.O., § 13, Rdn. 9; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 114). (3) Es kann dahinstehen, welcher der vorgenannten Auffassungen der Vorzug zu geben ist. Für den hier zu entscheidenden Fall fehlt es jedenfalls an der für eine analoge Anwendung des § 878 BGB erforderlichen Regelungslücke im Gesetz (vgl. BGH, NJW 2007, 992, 993). (aa) § 878 BGB liegt das zur Wirksamkeit immobiliarsachenrechtlicher Verfügungen regelmäßig erforderliche Eintragungsprinzip zugrunde. Dies hat zur Folge, dass die Beteiligten, die ihrerseits alles für eine beabsichtigte Rechtsänderung getan haben, letztlich keinen Einfluss auf den Zeitpunkt ihres Eintritts haben. Durch § 878 BGB werden die Beteiligten vor den damit verbundenen Risiken, insbesondere dem Risiko einer nachträglich eintretenden Verfügungsbeschränkung geschützt (Gursky, a.a.O., Rdn. 3; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3836). Auch die Teilung nach § 8 WEG bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung im Grundbuch bzw. seiner Schließung, §§ 8 Abs. 2 S. 1, 7 Abs. 1 S. 3 WEG, und der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, § 8 Abs. 2 S. 2 WEG. (bb) Eine dem § 878 BGB vergleichbare Regelung hatte der Gesetzgeber ursprünglich ausdrücklich für den Fall getroffen, dass ein zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum erforderlicher Eintragungsantrag beim Grundbuchamt vor dem Wirksamwerden eines der Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsnutzung dienenden Genehmigungsvorbehalts, § 22 Abs. 1 BauGB, eingegangen war, § 22 Abs. 4 BauGB in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I 1986, 2191) bzw. § 22 Abs. 3 BauGB in der Fassung des BauROG vom 28. August 1997 (BGBl. I 1997, 2081). Die Dauer der Bearbeitung beim Grundbuchamt sollte keinen Einfluss auf die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit haben (BT-Drs. 10/4630, S. 79). Damit wurde das Vertrauen in allen Fällen geschützt, in denen der Eigentümer alles in seiner Macht Stehende veranlasst hatte, um Wohnungseigentum zu begründen oder zu teilen, bevor die Voraussetzungen zu einer Eigentumsbeschränkung nach § 22 BauGB vorlagen (BVerwG, NVwZ 1995, 271). Darüber hinaus erstreckt § 22 Abs. 4 S. 2 BauGB den Vorrang der Vormerkung, § 883 BGB, auf den Genehmigungsvorbehalt nach § 22 Abs. 1 BauGB, indem ein Anspruch auf Genehmigung besteht, wenn eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts nach dem Wohnungseigentumsgesetz im Grundbuch eingetragen bzw. vor dem Wirksamwerden eines Genehmigungsvorbehalts die Eintragung einer solchen Vormerkung beantragt worden ist (vgl. Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz, a.a.O., § 22, Rdn. 25; Rieger, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl., § 22, Rdn. 20). (cc) Eine dem § 22 Abs. 4 BauGB (1986) entsprechende Regelung ist bei Einfügung des Genehmigungsvorbehalts für die Bildung von Sondereigentum an Wohnraum im Gebiet einer Milieuschutzsatzung, § 172 Abs. 1 S. 4 bis 6 BauGB, durch das BauROG vom 28. August 1997 (BGBl. I 1997, 2081) nicht geschaffen worden. Andererseits ist die Frage eines bei Antragstellung bestehenden schützenswerten Vertrauens durchaus gesehen worden. So hatte der Bundesrat vorgeschlagen, vollständige, bis zum 8. November 1996 beim Grundbuchamt eingegangene Anträge von der Genehmigungspflicht zu befreien, § 174b BauGB-E (BT-Drs. 13/6392, S. 115 und 117). Dies hat der Gesetzgeber dann in § 236 Abs. 2 S. 1 BauGB übernommen, dessen Voraussetzungen vorliegend hingegen nicht erfüllt sind, weil dies einen vor dem 26. Juni 1997 gestellten Grundbuchantrag erfordert. Einen Schutz Vormerkungsberechtigter gewährt § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 4 BauGB, setzt jedoch in Abweichung zu § 22 Abs. 4 S. 2 BauGB voraus, dass die Vormerkung bei Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts bereits im Grundbuch eingetragen ist (vgl. BT-Drs. 13/6392, S. 116). Ein lediglich hierauf gerichteter Antrag beim Grundbuchamt allein begründet hier keinen solchen Anspruch. Schließlich ist § 22 Abs. 3 BauGB (1998) durch das EAG Bau vom 24. Juni 2004 (BGBl. I 2004, 1359) gestrichen worden. (dd) Vor diesem Hintergrund ist die Annahme einer planwidrigen Lücke nicht gerechtfertigt und eine entsprechende Anwendung des § 878 BGB muss ausscheiden (a.A. Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3846); vielmehr lässt die Gesetzeshistorie allein den Schluss zu, dass sich der Gesetzgeber bewusst dagegen entschieden hat, ein bei Antragstellung beim Grundbuchamt bestehendes Vertrauen des Eigentümers auf die geltende Rechtslage im Hinblick auf einen Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 2 S. 4 BauGB über die in § 236 Abs. 2 BauGB aufgeführten Übergangsfällen hinaus zu schützen. Das ist aus verfassungsrechtlichen Gründen, Art. 14 GG, nicht zu beanstanden (vgl. Stock, a.a.O., § 172, Rdn. 207ff; Kraft, in: Berliner Kommentar, BauGB, 2015, § 22, Rdn. 26). Auch eine damit ggf. einhergehende Durchbrechung des dem Grundbuchverfahren zugrundeliegenden Prioritätsgrundsatzes (vgl. Grziwotz, a.a.O., § 22, Rdn. 20; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3836) ist vorliegend schon deshalb hinzunehmen, weil der Genehmigungsvorbehalt auf Anträge, die vor dem 3. März 2015 bei dem Grundbuchamt gestellt worden sind, nicht anzuwenden ist, § 3 S. 3 UmwandV. Von einer nach Antragstellung entstandenen Verfügungsbeschränkung werden in Berlin also nur die Eigentümer erfasst, die zwischen dem 2. März 2015 und dem 14. März 2015 einen entsprechenden Antrag gestellt haben. Die Funktionsfähigkeit des Grundbuchwesens wird durch diesen relativ überschaubaren Kreis von Beteiligten erkennbar nicht beeinträchtigt. Sie erscheinen zudem auch nicht schutzbedürftig. Die UmwandV ist am 3. März 2015 durch den Senat von Berlin erlassen und durch eine entsprechende Pressemitteilung des Senators für Stadtentwicklung und Umwelt am selben Tag bekannt gegeben worden. Ab diesem Zeitpunkt konnte niemand mehr auf den Fortbestand der geltenden Rechtslage vertrauen, noch darauf, dass ein Antrag in den wenigen Tagen bis zum Inkrafttreten der Rechtsverordnung durch das Grundbuchamt überhaupt hätte vollzogen werden können. cc) Eine Beschränkung der Anwendung der Umwandlungsverordnung auf solche Anträge, die erst nach deren Inkrafttreten gestellt worden sind, ist auch nicht deshalb erforderlich, weil die Verordnung sonst über den Inhalt der Ermächtigungsgrundlage, § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB, hinaus eine Geltungsdauer von mehr als fünf Jahren hätte. Die Umwandlungsverordnung ist am 14. März in Kraft getreten und gilt für fünf Jahre bis zum 13. März 2020, also nicht länger als die in § 172 BauGB vorgesehene Zeit. Der Umstand, dass die Verordnung auch für solche Anträge Auswirkungen hat, die vor dem 14. März 2015 - und nach dem 2. März 2015 gestellt worden sind, verlängert nicht die Geltungsdauer, sonder ist eine Folge des Grundsatzes, dass die Verfügungsbefugnis zum Zeitpunkt der Eintragung vorliegen muss. Die Umwandlungsverordnung galt nicht bereits bei Antragstellung, sondern die Verfügungsbefugnis ist bezogen auf einen Zeitpunkt zu prüfen, der nach dem Inkrafttreten der Verordnung liegt. 3. Die Festsetzung des Verfahrenswerts folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG. Wegen grundsätzlicher Bedeutung war die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO.