VII ZR 266/87

Zurück BGH 21. Dezember 1988 VII ZR 266/87 BGB §§ 633, 634, 635 Mitwirkungspflicht des Veräußerers bei der Geltendmachung abgetretener Gewährleistungsansprüche Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 2. BGB §§ 633, 634, 635 (Mit wirkungspfiicht des Veräußerers bei der Geltendmachung abgetretener Gewährleistungsansprüche) Hat sich der Veräußerer einer neu errichteten Eigentumswohnung gegenüber dem Erwerber unter Abtretung der ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen andere am Bau Beteiligte formularmäßig freigezeichnet und will der Erwerber diese Ansprüche gegen die am Bau beteiligten Handwerker geltend machen, muß der Veräußerer auch ohne besonderes berechtigtes Interesse des Erwerbers die mit den Handwerkern vereinbarten Werkverträge und die Abnahmeprotokolle herausgeben (im Anschluß an Senatsurteil NJW 1984, 2094 [= MittBayNot 1984, 123 = DNotZ 1984, 7601). . BGH, Urteil vom 22.12.1988 — VII ZR 266187 Aus dem Tatbestand: Die Kläger erwarben mit „Kaufvertrag" vom 6.8.1984 von dem Beklagten eine Eigentumswohnung (mit Tiefgaragenstellplatz), die dieser — zusammen mit fünf anderen Wohnungen — in einer Wohnungseigentumsanlage errichtet hatte. In Abschnitt V des Vertrages ist unter anderem folgendes geregelt: „Der Verkäufer verpflichtet sich, binnen angemessener Frist die anläßlich der Abnahme des Vertragsgegenstandes festgestellten Mängel zu beseitigen und fehlende Leistungen zu erbringen. Insoweit haftet der Verkäufer dem Käufer noch unmittelbar. Die Beteiligten vereinbaren hierzu, daß für die Regelung der Gewährleistungsansprüche zwischen dem Verkäufer und dem Käufer die Vorschriften der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B), insbesondere deren § 13 Anwendung finden. Der Wortlaut des § 13 VOB/B wurde dem Käufer bekannt gemacht. Der Text dieser Vorschrift ist dieser Urkunde als Anlage beigefügt. Für die bei der Übergabe nicht feststellbaren Mängel am Bauwerk gilt folgende Gewährleistungsregelung: Der Verkäufer tritt mit Besitzübergabe alle ihm gegen die am Bau beteiligten Handwerker, Lieferanten und sonstigen Unternehmer zustehenden Gewährleistungsund Erfüllungsansprüche an den Käufer ab, der diese Abtretung annimmt. Die Eigenhaftung des Verkäufers im Rahmen der Verdingungsordnung für Bauleistungen bleibt jedoch insoweit bestehen, als sich der Käufer aus den an ihn abgetretenen Ansprüche gegen die am Bau beteiligten Handwerker, Lieferanten und sonstigen Unternehmer nicht schadlos halten kann. Diese subsidiäre Haftung des Verkäufers tritt bereits dann ein, wenn die Aufforderung des Käufers zur Mängelbeseitigung nach angemessener Fristsetzung erfolglos bleibt. Sollte der Verkäufer aufgrund dieser subsidiären Haftung vom Käufer in Anspruch genommen werden, ist Letzterer verpflichtet, die an ihn abgetretenen Gewährleistungsansprüche auf Verlangen auf den Verkäufer zurückzuübertragen. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käuferbei der Durchsetzung berechtigter Ansprüche unentgeltlich zu unterstützen. Er hat dem Käufer auf Verlangen eine Liste der am Bau beteiligten Handwerker, Lieferanten und sonstigen Unternehmer zu übergeben. Der Verkäufer versichert, daß er mit den am Bau beteiligten Handwerkern, Lieferanten und sonstigen Unternehmern die Verdingungsordnung für Bauleistungen vereinbart hat:' Nach Bezug der. Wohnung durch die Kläger wurde am 14.1.1985 zwischen dem Kläger zu 1) und dem Beklagten ein Übergabeprotokoll aufgenommen, in dem — nach Auflistung verschiedener Mängel — folgendes vereinbart wurde: , „Die aufgeführten Mängel bzw. Nachholarbeiten werden durch die Verkäuferin behoben. Nach Ausführung dieser Arbeiten ist jede weitere Haftung der Verkäuferin ausgeschlossen. Gemäß VOB (Verdingungsordnung für Bauleistung) haften künftig die am Bau beteiligten Handwerker. Eine Liste der am Bau beschäftigten Handwerker wurde bereits übergeben:' In der „Liste der am Bau beteiligten Handwerker" sind — geordnet nach einzelnen Gewerken — die tätig gewordenen Unternehmer jeweils mit Name, Anschrift und Telefonnummer aufgeführt. Im Februar 1986 stellte ein von dem Kläger zu. 1) beauftragter Sachverständiger zahlreiche Mängel am Gemeinschaftseigentuzp der Wohnungseigentumsanlage fest. Die Kosten für die notwendigen Nachbesserungsarbeiten schätzte er auf 37.370,— DM zuzüglich 14% Mehrwertsteuer, die Wertminderungen berechnete er mit 4.800,— DM. Die Kläger forderten daraufhin unter dem 14.4.1986 den Beklagten auf, die Mängel bis zum 15.5.1986 zu beseitigen, hilfweise bis 25.4.1986 mitzuteilen, welche Baubeteiligten für welche Mängel verantwortlich sind, sowie die betreffenden Werkverträge und Abnahmeprotokolle zur Verfügung zu stellen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Die Kläger verlangen deshalb mit der Klage die Beseitigung der gerügten Mängel am Gemeinschaftseigentum und Erstattung der Sachverständigenkosten in Höhe von 3.546,77 DM nebst Zinsen. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der — angenommenen — Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Aus den Gründen: a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die formularmäßige Freizeichnung des Veräußerers von seiner eigenen Gewährleistungspflicht gegenüber dem Erwerber von neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnungen und Häusern allenfalls bei gleichzeitiger Abtretung seiner Gewährleistungsansprüche gegen andere am Bau Beteiligte und auch dann nur insoweit möglich, als sich der Erwerber aus den abgetretenen Ansprüchen schadlos halten kann. Das Risiko, daß die Schadloshaltung fehl schlägt, trägt der Veräußerer; seine — aufschiebend bedingte — Gewährleistungshaftung lebt dann wieder auf (vgl. zuletzt Senatsurteil BGHZ92, 123,1261127 [= MittBayNot 1984, 179 ] m. w. N.). Dabei ist ein solcher Fehlschlag nicht nur gegeben, wenn der zunächst Verantwortliche zur Mängelbeseitigung nicht mehr imstande ist. Die subisidiäre Eigenhaftung des Veräußerers tritt vielmehr bereits dann ein, wenn dieser den Erwerber bei der Durchsetzung der Ansprüche nicht hinreichend unterstützt (Senatsurteile NJW 1980, 282 , 283 [_ DNotZ 1980, 225 ]; 1984, 2094, 2095 [= MittBayNot 1984, 123 = DNotZ 1984, 760 mit Anm. Stürner] jeweils m. w. N.). Den Veräußerer trifft somit — auch ohne ausdrückliche Aufnahme in die Freizeichnungsklausel — eine Mitwirkungsund Unterstützungspflicht als vertragliche Nebenpflicht gemäß § 402 BGB (vgl. Senatsurteil BGHZ 70, 389 , 391). Dieser Pflicht kommt er nicht schon dadurch nach, daß er dem Erwerber eine Handwerkerliste übergibt, in der die am Bau Beteiligten mit den ausgeführten Arbeiten namentlich aufgeführt sind (vgl. Senatsurteil NJW 1984, 2084 , 2095). Vielmehr muß er den Erwerber über den Inhalt der jeweiligen Verträge mit den Handwerkern, über den Zeitpunkt der Abnahme der Handwerkerleistungen und über den damit verbundenen Lauf der Verjährung unterrichten. Auch ist er gehalten, noch offene Restwerklohnforderungen und damit etwa zu erwartende Leistungsverweigerungen der Handwerker zu offenbaren. Nur dann kann der Erwerber abschätzen, welche Aussicht auf Erfolg ein gegenüber den Handwerkern gerichtetes Mängelbeseitigungsverlangen hat (Senatsurteile NJW 1984, 2094, 2095; vom 13.1.1975 — VII ZR 194173 = BäuR 1975, 206, 208 und vom 28.6.1979 - VII ZR 176/78 = BauR 1979, 514 , 516 = ZfBR 1979, 235 , 236). b) Dieser ihm gegenüber den Klägern obliegenden Mitwirkungs- und Unterstützungspflicht kam der Beklagte nicht nach. Zwar überließ er den Klägern — wie in Abschnitt V des zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrags vorgesehen — im Zusammenhang mit dem am 14.1.1985 aufgenommenen Übergabeprotokoll eine „Liste der am Bau beteiligten Handwerker". Den Klägern war es jedoch nicht möglich, aufgrund der Angaben in dieser Liste erfolgversprechend gegen MittBayNot 1989 Heft 3 137 die am Bau der Wo hnungseigentumsanlage tätig gewordenen Unternehmer vorzugehen. Die Liste enthält nur — zugeordnet nach einzelnen Gewerken — die Namen, Anschriften und Telefonnummern der Handwerker. Die für eine Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen notwendigen Einzelheiten der zwischen dem Beklagten und den Handwerkern abgeschlossenen Verträge, insbesondere etwa vereinbarte Gewährleistungsregelungen, konnten die Kläger daraus nicht entnehmen. Auch blieb ihnen der Zeitpunkt der jeweiligen Abnahme der Handwerkerleistungen und damit der Beginn der Verjährungsfristen unbekannt. Der Beklagte war deshalb aufgrund seiner Mitwirkungs- und Unterstützungspflicht gehalten, den Klägern weitere Auskünfte zu erteilen und Unterlagen auszuhändigen. Die Kläger konnten daher zu Recht — nachdem sie mit Schreiben vom 14.4.1986 gegenüber dem Beklagten die Mängel am Gemeinschaftseigentum im einzelnen gerügt hatten — von dem Beklagten verlangen, ihnen die für die einzelnen Mängel verantwortlichen Baubeteiligten zu benennen. Auch stand ihnen gemäß § 402 BGB gegen den Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der Werkverträge und Abnahmeprotokolle zu. c) Ein besonderes berechtigtes Interesse an den Unterlagen brauchten die Kläger — entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts — bei Geltendmalchung ihres Auskunftsanspruchs nicht nachzuweisen. Aus ihrem an den Beklagten gerichteten Schreiben vom 14.4.1986 geht hervor, daß sie die einzelnen Baubeteiligten für die festgestellten Mängel zur Verantwortung ziehen wollten. Der Beklagte konnte somit erkennen, daß die Kläger — über die ihnen bereits überlassene Liste hinaus — für ihr weiteres Vorgehen die gewünschten Unterlagen benötigten. Aufgrund seiner Mitwirkungs- und Unterstützungspflicht war er deshalb gehalten, den Klägern die Werkverträge und Abnahmeprotokolle auch ohne Nachweis eines besonderen berechtigten Interesses zur Verfügung zu stellen. d) Da der Beklagte seiner Verpflichtung zur Erteilung von Auskünften und Herausgabe von Unterlagen nicht nachkam, konnten sich die Kläger aus den ihnen abgetretenen Gewährleistungsansprüchen gegen die am Bau beteiligten Handwerker und sonstigen Unternehmer nicht schadlos halten. Entsprechend der zwischen den Parteien in Abschnitt .V des Vertrags getroffenen Vereinbarung ist deshalb die subsidiäre Haftung des Beklagten gegenüber den Klägern eingetreten. Den Klägern stehen somit wegen den von ihnen behaupteten Mängeln am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage Gewährleistungsansprüche gegen den Beklagten zu. Dabei richtet sich die Verpflichtung des Beklagten, etwaige Mängel zu beseitigen, nach § 633 Abs. 2 BGB, nicht nach § 13 Nr. 5 VOB/B. Denn die in Abschnitt V des Vertrags enthaltene „Regelung der Gewährleistungsansprüche" nach den Vorschriften der VOB/B, insbesondere des § 13 VOB/B, ist eine „isolierte" Vereinbarung der Gewährleistungsregelung der VOB/B, die sowohl in einem Formularvertrag als auch in einem einzelnen Erwerbsvertrag unwirksam ist, wenn sie — wie hier — auf eine vom Bauträger gestellte Vertragsbedingung zurückgeht (Senatsurteil NJW 1987, 2373 [= MittBayNot 1987, 193 = DNotZ 1987, 684 ] m. w. N., erst neuerdings wieder Urteil vom 24.11.1988 — VII ZR 222/87 — zur Veröffentlichung bestimmt). 3. BGB §§ 633, 634, 635 , 638, 640; AGBG §§ 9, 10 Nr. 1; VOBIB (1973) § 13 (Zulässige Vereinbarung der VOBIB-Gewährleistung mit fünfjähriger Gewährleistungsfrist in den Vertragsbedingungen eines Bauträgers) a) Die Klausel in — Aufträgen an Bauhandwerker zugrundeliegenden — „Vertragsbedingungen für Bauleistungen" eines Bauträgers, wonach die Leistungen des Auftragnehmers einer förmlichen Abnahme im Zeitpunkt der Übergabe des Hauses bzw. des Gemeinschaftseigentums an den oder die Kunden des Bauträgers bedürfen, „es sei denn, daß eine solche Abnahme nicht binnen sechs Monaten seit Fertigstellung der Leistung des Auftragnehmers erfolgt ist", be• nachteiligt die Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. b) Die in — Aufträgen an Bauhandwerker zugrundeliegenden — „Vertragsbedingungen für Bauleistungen" eines Bauträgers enthaltene Klausel, „für die Gewährleistung gilt VOB/B/Paragraph 13, jedoch beträgt die Verjährungsfrist in Abänderung von Satz 4 generell fünf Jahre`, hält der Inhaltskontrolle nach dem AGBG stand. BGH, Urteil vom 23.2.1989 — VII ZR 89/87 — Aus dem Tatbestand: Die Firma D. B. GmbH & Co. KG (früher DS GmbH & Co. KG) plante und errichtete als Bauträger Bauvorhaben. Ihren Aufträgen an Bauhandwerker legte sie „Vertragsbedingungen für Bauleistungen — Fassung vom 1.9.1985" zugrunde, die in Teil B 8 für „Abnahme und Gewährleistung" folgendes bestimmen: „Die Leistungen des AN bedürfen einer förmlichen Abnahme durch die DS, die im Zeitpunkt der Übergabe des Hauses — bei Eigentumswohnungen bei Übergabe des Gemeinschaftseigentums — an den bzw. die Kunden der DS erfolgt, es sei denn, daß eine solche Abnahme nicht binnen 6 Monaten seit Fertigstellung der Leistung des AN erfolgt ist und der AN schriftlich die Abnahme seines Gewerkes von DS verlangt .. . Für die Gewährleistung gilt VOB/B/Paragraph 13, jedoch beträgt die Verjährungsfrist in Abänderung von Satz 4 generell fünf Jahre:` Mit der gemäß § 13 AGBG erhobenen Klage verlangte die klagende Bauinnung von der Firma DS GmbH & Co. KG, diese in den „Vertragsbedingungen für Bauleistungen" enthaltenen Klauseln sowie sechs Klauseln aus — bei der Auftragserteilung ebenfalls zugrundegelegten — ,Technischen Vorbemerkungen für Rohbauarbeiten" nicht mehr zu verwenden. Landgericht und Oberlandesgericht — sein Urteil ist in BauR 1987, 554 und in NJW-RR 1987, 661 abgedruckt — haben der Klage stattgegeben. Aus den Gründen: 1. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats kann in einem Bau- oder Bauträgervertrag die Gewährleistungsregelung der VOB/B „isoliert" zumindest insoweit nicht wirksam vereinbart werden, als damit die Gewährleistungsfrist des § 638 Abs. 1 BGB verkürzt wird. Das gilt nicht nur, wenn die Regelung des § 13 VOB/B „isoliert" in einem vom Unternehmer oder Bauträger verwendeten Formularvertrag, der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zuzuordnen ist, vereinbart wird. Eine nach § 11 Nr. 10 f AGBG unwirksame Einbeziehung der Vorschrift liegt vielmehr auch dann vor, wenn in einem einzelnen, vom Unternehmer oder Bauträger abgefaßten Vertrag auf § 13 VOB/B Bezug genommen oder der Wortlaut dieser Vorschrift wiedergegeben wird. Denn damit werden Allgemeine Geschäftsbedingungen in den Vertrag einbezogen, ohne zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt MittBayNot 1989 Heft 3 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.12.1988 Aktenzeichen: VII ZR 266/87 Erschienen in: MittBayNot 1989, 137-138 Normen in Titel: BGB §§ 633, 634, 635